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??深圳房地產(chǎn)紓困迎來(lái)“救兵”。

??4月8日，深圳投融資金融顧問團(tuán)正式宣告組建，為當(dāng)?shù)叵萑肜Ь车牡禺a(chǎn)項(xiàng)目等帶來(lái)專業(yè)金融助力，首批82個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正式納入服務(wù)范圍。

??此次金融顧問團(tuán)首批集結(jié)12家金融機(jī)構(gòu)，陣容涵蓋國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三大政策性銀行深圳分行，農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、平安銀行、中信銀行等商業(yè)銀行深圳分行，以及東方資產(chǎn)深圳市分公司、中信證券、中金公司。

??深圳市委金融辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，投融資金融顧問團(tuán)將構(gòu)建“日常對(duì)接+定期巡診+重大項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)”的閉環(huán)服務(wù)模式，通過(guò)“1+N”綜合服務(wù)團(tuán)隊(duì)配置，深入各區(qū)項(xiàng)目一線，統(tǒng)籌運(yùn)用各類金融工具，量身定制覆蓋項(xiàng)目全周期的綜合金融服務(wù)方案，成為投融資服務(wù)的“總包方”和“資源整合者”。

??這并非一次簡(jiǎn)單的“輸血式”紓困，而是一套覆蓋信貸、債券、重組、資產(chǎn)證券化的全鏈條金融服務(wù)機(jī)制，其核心目標(biāo)有兩個(gè)：為項(xiàng)目找資金，為資金找項(xiàng)目。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困是當(dāng)前最緊迫的任務(wù)之一。

??地產(chǎn)紓困迫在眉睫

??今年一季度，深圳樓市呈現(xiàn)“前低后高”的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，新房成交6691套，同比下滑43%；二手房成交約12691套，同比下降11%。盡管3月樓市成交有所反彈，但新房去化周期仍接近20個(gè)月，市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)。

??同時(shí)，房企端持續(xù)承壓。土地市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)住宅宅地幾乎被國(guó)資平臺(tái)、央企國(guó)企包攬，民企普遍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，拿地意愿低迷。融資端，國(guó)有房企融資渠道相對(duì)通暢，而大量深耕城市更新、舊改項(xiàng)目的民營(yíng)房企，依舊深陷融資難、融資貴、融資結(jié)構(gòu)錯(cuò)配等發(fā)展困境。

??更值得關(guān)注的是，深圳雖不是房企暴雷數(shù)量最多的城市，卻是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜度最高、處置難度最大的城市之一。近年來(lái)，龍光、益田、華南城等本土房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約、破產(chǎn)重整等問題，恒大深圳公司相關(guān)債權(quán)規(guī)模超2500億元，世茂深港國(guó)際中心等地標(biāo)項(xiàng)目也一度長(zhǎng)期停工停滯。這些項(xiàng)目普遍存在債務(wù)鏈條長(zhǎng)、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜、資金占用周期久等特點(diǎn)，依靠單一金融機(jī)構(gòu)、單一信貸產(chǎn)品已很難化解。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，無(wú)法依靠單一金融工具解決，急需多樣化金融工具協(xié)同發(fā)力，撬動(dòng)多渠道資金參與紓困。當(dāng)前房地產(chǎn)問題交織疊加，既涉及民企經(jīng)營(yíng)困難、國(guó)企因不動(dòng)產(chǎn)沉淀和運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致的資金鏈緊張、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防控，也關(guān)聯(lián)城市運(yùn)營(yíng)、土地盤活、存量資產(chǎn)收儲(chǔ)等困難。

??李宇嘉進(jìn)一步表示，化解風(fēng)險(xiǎn)需多措并舉，通過(guò)白名單紓困、專項(xiàng)債、債貸聯(lián)動(dòng)、盤活國(guó)企資產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)、資源、資本聯(lián)動(dòng)。部分國(guó)企城投旗下的房地產(chǎn)及城市更新項(xiàng)目，急需新型政策性金融工具支持，但前提是通過(guò)各類金融工具盤活其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)、創(chuàng)造現(xiàn)金流。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行后，地方國(guó)企拿地托底，以土地抵押融資參與城市建設(shè)與更新，導(dǎo)致房地產(chǎn)、地方財(cái)政、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)問題深度綁定，因此地方政府必須多方盤活資產(chǎn)，推進(jìn)投融資一體化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解、資產(chǎn)盤活、培育新增長(zhǎng)動(dòng)力與惠民生相統(tǒng)一。

??一位資深房地產(chǎn)研究人士表示，深圳率先推出金融顧問團(tuán)模式并非偶然，而是由三大獨(dú)特痛點(diǎn)倒逼而來(lái)：

??其一，城市更新占比極高，資金周期與傳統(tǒng)融資模式嚴(yán)重錯(cuò)配。 深圳土地稀缺，城市更新是住房供給的核心抓手，但舊改項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5～10年，而銀行開發(fā)貸等傳統(tǒng)融資普遍期限短、強(qiáng)抵押，難以匹配，一旦銷售遇冷，風(fēng)險(xiǎn)極易滯留。

??其二，民企占比高、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，常規(guī)紓困難以穿透。深圳民營(yíng)房企活躍，不少企業(yè)早年依賴高杠桿擴(kuò)張，疊加美元債、信托、非標(biāo)等多元融資負(fù)債，項(xiàng)目股權(quán)存在多層嵌套、司法凍結(jié)頻繁等問題，傳統(tǒng)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”放貸很難真正盤活項(xiàng)目。

??其三，優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)與高危項(xiàng)目并存，風(fēng)險(xiǎn)不化解將拖累整體市場(chǎng)復(fù)蘇。深圳樓市需求韌性較強(qiáng)，但停工項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯，既影響保交付，也壓制市場(chǎng)預(yù)期，唯有通過(guò)系統(tǒng)化金融服務(wù)，才能打通“風(fēng)險(xiǎn)出清—項(xiàng)目復(fù)工—銷售回款”的循環(huán)。

??顧問團(tuán)能做什么？

??當(dāng)前，全國(guó)房地產(chǎn)紓困已從政策寬松的1.0階段、國(guó)資接盤的2.0階段，進(jìn)入精準(zhǔn)拆彈、機(jī)制化處置的3.0階段。深圳組建金融顧問團(tuán)，正是這一階段針對(duì)高復(fù)雜度城市更新場(chǎng)景下的創(chuàng)新性探索。

??依托“日常對(duì)接+定期巡診+重大項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)”的閉環(huán)服務(wù)機(jī)制，深圳金融顧問團(tuán)采用“1+N”團(tuán)隊(duì)模式深入各區(qū)一線，為項(xiàng)目和房企量身定制全周期金融方案，實(shí)現(xiàn)從“單一資金支持”向“綜合金融解題”轉(zhuǎn)變。

??落地執(zhí)行層面，金融機(jī)構(gòu)與各區(qū)相關(guān)部門簽署聯(lián)區(qū)賦能倡議書，實(shí)行“一企一策、一項(xiàng)一策”，針對(duì)首批82個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開展精準(zhǔn)對(duì)接、專項(xiàng)服務(wù)。

??官方信息顯示，這82個(gè)項(xiàng)目主要聚焦四大領(lǐng)域：房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困、專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)、國(guó)有資產(chǎn)盤活及國(guó)企發(fā)債、新型政策性金融工具。項(xiàng)目清單由各區(qū)動(dòng)態(tài)梳理上報(bào)，具體項(xiàng)目名稱尚未對(duì)外公開披露。

??針對(duì)房地產(chǎn)紓困領(lǐng)域，顧問團(tuán)針對(duì)城市更新項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)隔離、資金監(jiān)管“后進(jìn)先出”原則等實(shí)操難題，提出股權(quán)隔離、司法重整等風(fēng)險(xiǎn)化解路徑。在專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)領(lǐng)域，重點(diǎn)探討“債貸組合”“肥瘦搭配”等創(chuàng)新模式，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)深度參與專項(xiàng)債項(xiàng)目?jī)?chǔ)備謀劃與全周期資金保障。在國(guó)有資產(chǎn)盤活及國(guó)企發(fā)債領(lǐng)域，圍繞REITs、ABS、CMBS等金融工具應(yīng)用，探討低效閑置資產(chǎn)盤活、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)證券化等解決方案。在新型政策性金融工具領(lǐng)域，系統(tǒng)解讀政策背景、適用范圍與支持領(lǐng)域，詳細(xì)介紹實(shí)操要點(diǎn)與注意事項(xiàng)，為項(xiàng)目申報(bào)提供專業(yè)指引。

??這也意味著，金融顧問團(tuán)不僅提供資金支持，還將介入債務(wù)隔離、司法重整、資金監(jiān)管等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目真正盤活。

??對(duì)深圳而言，此舉將有助于打通市場(chǎng)復(fù)蘇堵點(diǎn)，一批長(zhǎng)期停滯的項(xiàng)目有望加快盤活。對(duì)全國(guó)而言，這是一次機(jī)制創(chuàng)新，通過(guò)建立一套常態(tài)化、系統(tǒng)化的金融服務(wù)體系，為城市更新體量大、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的城市提供可復(fù)制、可借鑒的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解樣本。