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??【克而瑞長租研究】

??截至2026年上半年，核心15城集中式公寓整體供應(yīng)規(guī)模突破205萬套（間）；上半年新增集中式公寓房源14.9萬套，新建房源入市占比達(dá)67%，可見 “十四五” 期間通過純租賃用地、集體建設(shè)用地出讓積攢的土地儲備，當(dāng)前正集中轉(zhuǎn)化為租賃房源。其中北京、杭州、上海屬于典型新建主導(dǎo)型城市，新建房源占比均超80%，依靠前期儲備土地落地規(guī)劃，持續(xù)大規(guī)模開發(fā)租賃社區(qū)。
克而瑞住房租賃研究中心聚焦"新建"這一主線，圍繞三大開發(fā)模式展開盤點——集體用地、R4用地、閑置低效土地新建租賃住房。

??新建租賃住房模式示意圖，由不動產(chǎn)AI原生工作平臺CoWork生成

??集體用地新建租賃住房

??（一）政策背景

??2017年8月，國土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展試點。2019年，試點城市增至18個，新增福州、南昌、青島、?？?、貴陽5個城市。

??（二）模式特點：低成本、政企合作運營

??集體用地新建租賃住房具體機制采用村集體以土地經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)入股，與市場化企業(yè)合作成立項目公司，企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)、建設(shè)與運營。

??核心優(yōu)勢在于土地成本低，集體土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)費在長期經(jīng)營時間內(nèi)幾乎可以忽略不計，項目具備較強的成本競爭力和盈利空間。核心短板集中在區(qū)位配套：多數(shù)地塊地處郊區(qū)，交通與生活配套薄弱，且村集體缺乏專業(yè)運營能力，高度依賴社會資本賦能。

??（三）實踐案例——北京：租賃住房供給體系中占據(jù)重要地位

??北京作為發(fā)展集體用地建設(shè)租賃住房較早的城市，政府支持力度較強，已經(jīng)形成了完整的集租房建設(shè)體系，集體用地在租賃住房用地供應(yīng)中占比較高。截至2025年底，北京全市已認(rèn)定的9批保租房項目中，有54個來源于“利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，新建規(guī)模約9萬套（間），占比超63%，已成為全市租賃住房供給體系中不可或缺的重要組成部分。

??注：數(shù)據(jù)來源官方披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??已有19個項目開業(yè)運營，供應(yīng)房源超3.24萬套（間），尚有約6萬套（間）已規(guī)劃項目待入市。北京利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的模式兼顧了政策性項目的穩(wěn)健性和市場化運營的效率與活力：開發(fā)建設(shè)主體幾乎清一色為市屬及區(qū)屬國有企業(yè)平臺，如首創(chuàng)集團、北京建工、各區(qū)域保障房公司等。國有企業(yè)深度參與，確保了項目在資金、土地、規(guī)劃審批上的穩(wěn)定推進，能夠有效落實保障性住房供應(yīng)。在運營端，則普遍采用“國有企業(yè)持有+專業(yè)市場化機構(gòu)運營”的合作模式，國有企業(yè)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理與監(jiān)督，專業(yè)機構(gòu)輸出品牌、產(chǎn)品體系和精細(xì)化運營服務(wù)。

??注：數(shù)據(jù)來源CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)

??2019年首創(chuàng)集團與十八里店鄉(xiāng)政府通過股權(quán)合作的方式，依托集體土地建設(shè)租賃住房的試點政策，共同開發(fā)、建設(shè)、運營集體土地租賃住房項目——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)。項目整體總占地11.8萬平米，總建筑面積約40萬平米，6500+套長租公寓，近5萬平米配套商業(yè)，是北京目前最大規(guī)模的單體保租房社區(qū)。

??圖：北京首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)

??（四）北京模式價值

??北京利用集體用地建設(shè)租賃住房，不僅拓寬了租賃住房的土地來源，盤活了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，也為郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展和鄉(xiāng)村振興提供了新動能，形成了“政府引導(dǎo)、集體主導(dǎo)、企業(yè)運營、農(nóng)民受益”的多方共贏格局。

??R4用地新建租賃住房

??（一）政策背景

??2021年2月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步做好住宅用地供應(yīng)管理工作的通知》，要求22個重點城市實行“兩集中”供地，同時，需在年度供地計劃中單列租賃住房用地，且占比原則上不低于10%。

??（二）模式特點：央國企主導(dǎo)，市場“壓艙石”型供給

??利用新供應(yīng)的國有建設(shè)用地建設(shè)租賃住房有兩種形式，一種是供應(yīng)純租賃住房用地，另一種是在新建的商品住房項目中配建一定比例的租賃住房。

??R4用地建設(shè)租賃住房核心特征為政府引導(dǎo)、央國企主導(dǎo)，依托國企低資金成本、長周期持有優(yōu)勢，打造規(guī)?；赓U社區(qū)，是城市租賃住房市場的“壓艙石”，有效擴容市場化租賃房源供給、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展格局。

??（三）實踐案例——上海：體系完善、落地規(guī)模大

??R4租賃用地模式由上海率先探索，從全國來看，上海是純租賃住房用地供應(yīng)最為系統(tǒng)、制度最為完善的城市。據(jù)統(tǒng)計，“十四五”期間上海成交R4地83宗，建筑面積約491萬平方米，但年度成交自2021年峰值后持續(xù)萎縮，這標(biāo)志著上海租賃住房土地供應(yīng)已從初期的“量”的積累，轉(zhuǎn)向?qū)σ压┩恋亍百|(zhì)”的挖掘和項目高效落地上。

??注：數(shù)據(jù)來源CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從運營規(guī)模的最新進展看，截至2026年上半年，上海已投入運營的R4用地新建租賃住房項目150個，供應(yīng)房源近18萬間，在全市在營集中式租賃住房中占比36.8%。參與主體以華潤、上海城投、上海地產(chǎn)等央國企為主，資金成本低、持有周期長，能夠承擔(dān)重資產(chǎn)租賃社區(qū)的投資運營。

??注：數(shù)據(jù)來源CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??城投寬庭張江社區(qū)

??2018年-2021年期間，上海城投共計拿下7宗R4純租賃用地、4塊配建租賃用地和1塊拿地自持租賃用地，其中已有多個項目成功投入運營。城投寬庭張江社區(qū)正是其中體量最大的一宗，有7635套房源、總建筑面積超過33萬平方米。一期北塊項目共有10棟住宅，可提供4455套租賃房源，已于2023年9月入市。目前整體出租率超95%。今年5月二期南塊項目正式開業(yè)，總建筑面積約13.9萬平方米，由8棟高層建筑組成，可提供3180套房源。

??圖：上海城投寬庭張江社區(qū)

??（四）市場風(fēng)險與發(fā)展趨勢

??隨著上海R4租賃社區(qū)供應(yīng)持續(xù)放量，市場競爭加劇、運營效能逐步分化。運營壓力上升，不僅源于存量規(guī)模持續(xù)擴容，還疊加了租賃需求階段性走弱。項目去化難度加大、促銷活動常態(tài)化，進而導(dǎo)致整體坪效有所下滑：2026年6月底上海R4項目坪效為3.68元/平方米·天，同比下降約5%。在此背景下，大體量R4新建租賃住房項目的運營邏輯正在由原先的區(qū)位導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營與產(chǎn)業(yè)、政策協(xié)同驅(qū)動，"產(chǎn)住結(jié)合"成為當(dāng)前租賃市場最為穩(wěn)健的底層邏輯。

??未開發(fā)閑置低效土地新建租賃住房

??（一）政策背景

??2021年7月，國家明確支持企事業(yè)單位自有閑置土地改建保租房，允許變更用地用途、免補繳土地價款。近年，政策支持持續(xù)加碼，放開專項債用于閑置土地收儲、保租房建設(shè)，鼓勵存量低效用地更新改造。

??（二）模式特點：存量再造、靈活增效、多元盤活

??該模式核心是在閑置或低效土地上"新建"，相較收儲存量房用途受限，盤活閑置土地可操作空間大，能通過調(diào)整容積率、得房率，甚至調(diào)整土地性質(zhì)，實現(xiàn)正向收益。

??盤活標(biāo)的涵蓋國企閑置土地、工業(yè)低效土地、閑置廠區(qū)、商業(yè)配套用地等各類存量低效資產(chǎn)。通過土地用途變更、容積率調(diào)整、規(guī)劃審批綠色通道以及金融支持等手段，實現(xiàn)"沉睡"土地的價值再造，兼具化解原產(chǎn)權(quán)人債務(wù)風(fēng)險、盤活國有資產(chǎn)、增加保租房供給、促進職住平衡等多重效益。

??（三）實踐案例——天津、上海：盤活閑置土地資源

??天津 愛米斯保租房項目

??項目擁有628間高品質(zhì)租賃住房，原為市屬國企泰達(dá)控股持有的閑置廠房資產(chǎn)，2021年底，泰達(dá)控股全資子公司泰達(dá)萬嘉通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓接手該地塊，并在保障性租賃住房政策支持下開展保租房投資建設(shè)運營，成功將容積率由0.12提升至2.0，土地價款差額按政策予以免繳，順利取得規(guī)劃許可。

??圖：天津愛米斯保租房項目

??上海 星光嘉寓·1588嘉園

??項目是上海首個由民營企業(yè)利用存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)性開發(fā)的保障性租賃住房項目。項目原本是一塊商業(yè)用地，后續(xù)通過土地用途調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房用途。項目總建筑面積約7.7萬平方米，由4棟12至24層住宅以及1棟7層多層建筑組成，共提供959套精裝租賃住房。

??圖：上海 星光嘉寓·1588嘉園

??（四）市場風(fēng)險與發(fā)展趨勢

??閑置低效土地新建租賃住房模式依托存量用地改造更新實現(xiàn)房源增量，各地土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整、規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，項目落地周期不確定性強，低效工業(yè)、商業(yè)等存量地塊基礎(chǔ)條件復(fù)雜，改造施工難度與改造成本高于常規(guī)新建項目。同時民企參與主體普遍面臨融資渠道有限、專項債等政策資金落地不及預(yù)期的壓力。

??在此背景下，具備政策落地優(yōu)勢、成熟改造操盤能力與成本管控能力的項目更具競爭力，未來市場將重點聚焦城市存量更新政策紅利釋放區(qū)域，優(yōu)先布局改造性價比高、區(qū)位配套完善、客群適配性強的閑置資源，實現(xiàn)存量土地價值精準(zhǔn)釋放。

??小結(jié)

??三大新建開發(fā)模式在土地來源、供地方式、成本結(jié)構(gòu)、主導(dǎo)主體及適用場景上各具特色，共同構(gòu)成保障性租賃住房新建供給體系的重要支柱。

??集體用地模式：以低成本盤活郊區(qū)閑置土地，是北京等城市租賃住房供給的核心主力，側(cè)重規(guī)?；隽慷档祝?/p>

??R4用地模式：依托央國企規(guī)?；_發(fā)能力，打造標(biāo)準(zhǔn)化大型租賃社區(qū)，穩(wěn)定市場供給底盤，是行業(yè)發(fā)展的壓艙石；

??閑置低效土地模式：深挖城市存量價值，靈活化解土地資源閑置難題，實現(xiàn)精細(xì)化、精準(zhǔn)化房源供給。

??三者協(xié)同并進，推動住房租賃市場從"規(guī)模擴張期"邁向"精耕細(xì)作期"，為"租購并舉"住房制度的持續(xù)深化注入堅實動能。

??特別提醒

??1.本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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