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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??2026年5月，全國(guó)集中式公寓市場(chǎng)共錄得新開項(xiàng)目89個(gè)，合計(jì)新增房間超31000間，涉及18個(gè)城市。從整體結(jié)構(gòu)看，本月新開供給呈現(xiàn)以下幾個(gè)顯著特征：

??保租房主導(dǎo)格局延續(xù)。保租房項(xiàng)目76個(gè)，占比85.4%，對(duì)應(yīng)房間量23,762間，占總量76.3%；市場(chǎng)化項(xiàng)目13個(gè)，房間量7,402間。政策性供給仍是本月新開的絕對(duì)主力。

??改建項(xiàng)目數(shù)量占優(yōu)，新建項(xiàng)目規(guī)模更大。改建項(xiàng)目63個(gè)，但房間量?jī)H12,587間；新建項(xiàng)目26個(gè)，房間量達(dá)18,577間，單體規(guī)模顯著高于改建。

??城市分布集中，西安、深圳、上海位居前三。西安以8,415間居首，深圳5,904間次之，上海以34個(gè)項(xiàng)目在項(xiàng)目數(shù)量上領(lǐng)跑全國(guó)。

??產(chǎn)品線以白領(lǐng)公寓為主。白領(lǐng)公寓項(xiàng)目82個(gè)，房間量28,850間，占比92.6%；服務(wù)式公寓2個(gè)，共591間；藍(lán)領(lǐng)公寓及混合型合計(jì)5個(gè)，共1,723間。

??來(lái)源：不動(dòng)產(chǎn)AI原生工作平臺(tái)CoWork生成

??PART.1

??重點(diǎn)城市盤點(diǎn)

??西安：17項(xiàng)目、8415間

??西安是本月新開規(guī)模最大的城市，17個(gè)項(xiàng)目合計(jì)8,415間，占全國(guó)總量的27.0%。項(xiàng)目高度集中于安居·樂(lè)筑品牌，西安安居集團(tuán)旗下項(xiàng)目覆蓋高新區(qū)、浐灞國(guó)際、灞橋區(qū)、雁塔區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高陵區(qū)、閻良區(qū)等多個(gè)區(qū)域，呈現(xiàn)出典型的國(guó)有平臺(tái)主導(dǎo)、多點(diǎn)布局特征。

??規(guī)模最大的單體項(xiàng)目為希望里?月棲（高新區(qū)，3,187間），其次為希望里·芳葦（浐灞國(guó)際，1,546間）和夢(mèng)想公社項(xiàng)目（灞橋區(qū)，1,206間）。后兩者均為原公租房項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房，體現(xiàn)了西安存量資產(chǎn)盤活的政策路徑。

??來(lái)源：克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??深圳：5項(xiàng)目 ， 5,904間

??深圳本月5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)5,904間，平均單體規(guī)模達(dá)1,181間，為各城市中最高。最受關(guān)注的是騰訊企鵝島員工公寓（寶安區(qū)，4,000間），由騰訊自建、深圳昀灣商業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)品類型為市場(chǎng)化白領(lǐng)公寓，戶型面積41㎡，租金區(qū)間2,000-3,000元/月，是本月全國(guó)單體規(guī)模最大的新開項(xiàng)目，也是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)自建員工公寓的典型案例。

??其余4個(gè)項(xiàng)目均為保租房，包括羅湖深港青年公寓（606間）、寓見安居·未來(lái)之光（寶安區(qū)，510間）、鹽田美盛?沙頭角青年公寓（491間，一期）及泊窩?羅湖水貝店（297間，市場(chǎng)化）。

??深圳本月新開以寶安區(qū)和羅湖區(qū)為主要區(qū)域，騰訊企鵝島員工公寓作為騰訊新總部“互聯(lián)網(wǎng)+”未來(lái)科技城的核心配套，4000余套員工公寓以2000元檔位的租金，為園區(qū)內(nèi)約1.4萬(wàn)名（未來(lái)將達(dá)8萬(wàn)）員工提供了極致的職住平衡解決方案。這不僅是大廠履行社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，更標(biāo)志著頭部企業(yè)深度介入職住生態(tài)，為租賃市場(chǎng)帶來(lái)了新的產(chǎn)品與服務(wù)思路。

??來(lái)源：克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??上海：34項(xiàng)目，5,561間

??上海以34個(gè)項(xiàng)目居全國(guó)首位，但總房間量5,561間，單體均值僅163間，遠(yuǎn)低于西安和深圳。這一特征與上海保租房供給模式高度相關(guān)——本月上海新開項(xiàng)目中，大量為保障性住房轉(zhuǎn)保障性租賃的小批次項(xiàng)目，由黃埔保障房、松江保障房、嘉定保障房、浦發(fā)集團(tuán)等國(guó)有平臺(tái)分批次推出。

??規(guī)模較大的項(xiàng)目包括：市北高新人才公寓南苑（靜安，1,430間）、福臨佳苑（嘉定，564間）、base佰舍LITE-安波路（楊浦，463間），項(xiàng)目定位服務(wù)式公寓項(xiàng)目，租金區(qū)間明顯高于白領(lǐng)公寓，體現(xiàn)了上海高端租賃市場(chǎng)的差異化供給。

??PART.2重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向

??招商蛇口壹間公寓

??本月新開1個(gè)項(xiàng)目——合肥壹間公寓?高新社區(qū)，由招商蛇口開發(fā)，為本月全國(guó)第三大單體項(xiàng)目。招商伊敦在合肥保租房市場(chǎng)的布局，是品牌化運(yùn)營(yíng)商與地方國(guó)有開發(fā)商合作模式的典型案例。

??5月8日，合肥壹間公寓·高新社區(qū)正式啟幕

??泊寓

??本月3個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)1,411間，分別為濟(jì)南產(chǎn)發(fā)泊寓·北宸之光店、深圳泊窩?羅湖水貝店、昆明惠青家?泊寓斗南店。泊寓的布局延續(xù)了其與地方國(guó)有平臺(tái)合作開發(fā)保租房的策略，同時(shí)在深圳維持市場(chǎng)化產(chǎn)品線。

??來(lái)源：克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??瓴寓

??本月2個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)753間，分別為成都蓉禾怡居保障性租賃住房和重慶水土新城柚米社區(qū)。兩個(gè)項(xiàng)目均為新建保租房，均與地方國(guó)有平臺(tái)合作，持續(xù)深化政企合作模式。

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??PART.3項(xiàng)目產(chǎn)品特征總結(jié)

??戶型面積：以中小戶型為主

??從有戶型數(shù)據(jù)的項(xiàng)目來(lái)看，本月新開項(xiàng)目戶型面積集中在25-90㎡區(qū)間，以30-60㎡為主流。保租房項(xiàng)目戶型普遍偏小，多在30-65㎡，服務(wù)式公寓戶型相對(duì)較大40-110㎡。西安部分項(xiàng)目戶型上限達(dá)120-145㎡，體現(xiàn)了保租房產(chǎn)品向中等面積延伸的趨勢(shì)。

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??改建類型：保租房為主流

??本月改建項(xiàng)目63個(gè)中，上海的改建項(xiàng)目多為"保障性住房轉(zhuǎn)保障性租賃"路徑，由各區(qū)國(guó)有平臺(tái)批量推出，單批次規(guī)模較??；西安的改建項(xiàng)目多為原公租房轉(zhuǎn)保租房；長(zhǎng)沙的窩趣百聯(lián)項(xiàng)目為商業(yè)綜合體改造；杭州博玥·e錦人才公寓為社區(qū)閑置老舊樓宇盤活。

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??區(qū)位選擇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)與交通節(jié)點(diǎn)為主

??本月新開項(xiàng)目的區(qū)位選擇呈現(xiàn)明顯規(guī)律：新建保租房項(xiàng)目多位于高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或城市新區(qū)；改建項(xiàng)目則多分布于城市存量區(qū)域，利用閑置商業(yè)、工業(yè)或住宅資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。交通節(jié)點(diǎn)也是重要選址依據(jù)，如福州銘林·新投海瑜菁英社區(qū)（城門地鐵站店）。

??小結(jié)

??保租房供給仍將持續(xù)放量。保租房項(xiàng)目占比超八成，且西安、合肥、成都、鄭州等多個(gè)城市的國(guó)有平臺(tái)仍有大量在建項(xiàng)目待開業(yè)，預(yù)計(jì)2026年下半年保租房新開規(guī)模將維持較高水平。

??新建項(xiàng)目單體規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。新建項(xiàng)目均值約715間/項(xiàng)目，部分項(xiàng)目如合肥壹間公寓?高新社區(qū)2,734間、西安希望里?月棲3,187間體量較大，反映出規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)。隨著各地保租房專項(xiàng)債及配套政策落地，大體量新建項(xiàng)目占比或進(jìn)一步提升。

??市場(chǎng)化項(xiàng)目分化加劇。市場(chǎng)化項(xiàng)目集中于深圳、上海、長(zhǎng)沙等城市，產(chǎn)品定位差異明顯。高端服務(wù)式公寓與大眾白領(lǐng)公寓之間的分化趨勢(shì)將延續(xù)，中間價(jià)位市場(chǎng)化產(chǎn)品面臨保租房的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

??存量改造路徑多元化。改建項(xiàng)目涵蓋原公租房轉(zhuǎn)保租房、商業(yè)綜合體改造、社區(qū)閑置樓宇盤活等多種路徑，預(yù)計(jì)隨著各地存量資產(chǎn)盤活政策持續(xù)推進(jìn)，改建項(xiàng)目數(shù)量仍將保持高位，但單體規(guī)模偏小的特征短期內(nèi)難以改變。

??運(yùn)營(yíng)商集中度持續(xù)提升。泊寓、瓴寓、招商蛇口壹間公寓等頭部品牌在本月新開中占據(jù)主導(dǎo)，國(guó)有平臺(tái)自營(yíng)與品牌化運(yùn)營(yíng)商合作的雙軌模式日趨成熟。中小運(yùn)營(yíng)商在規(guī)模和品牌上的競(jìng)爭(zhēng)壓力將進(jìn)一步加大。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）