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??【克而瑞長租研究】

??5月28日，以“AI賦能 十載向新”為主題的第十屆地新引力峰會·住房租賃論壇在上海順利舉辦。本屆住房租賃論壇特別設(shè)置國內(nèi)首場AI工作坊研討暨國企高質(zhì)量發(fā)展閉門會。特邀行業(yè)專家開展主題分享：深度智聯(lián)·極客云途首席運(yùn)營官 方歡以《長租企業(yè)GEO優(yōu)化解決方案》，拆解租賃企業(yè)GEO優(yōu)化建設(shè)落地路徑；華泰聯(lián)合證券有限責(zé)任公司 債券業(yè)務(wù)線總監(jiān) 孔越結(jié)合江蘇省首單租賃住房REIT“蘇州恒泰租賃住房REIT”深度復(fù)盤項目全流程實操要點。

??實戰(zhàn)研討環(huán)節(jié)，與會嘉賓圍繞AI獲客增效、GEO品牌建設(shè)、運(yùn)營智能升級、存量資產(chǎn)增值、AI智能風(fēng)控、產(chǎn)品升級迭代、國企安全生產(chǎn)等核心議題，深入研討、互通思路，多家頭部企業(yè)高管，分享了各自的實踐探索與寶貴經(jīng)驗。

??下文摘錄部分嘉賓核心觀點，內(nèi)容依照現(xiàn)場發(fā)言順序排布，嘉賓不分排名先后↓↓↓

??01、上海地產(chǎn)：保租房REITs如何構(gòu)建長效運(yùn)營體系？怎樣實現(xiàn)品牌增值與資產(chǎn)保值？如何依托私域及AI數(shù)字化運(yùn)營降本增效、穩(wěn)定經(jīng)營指標(biāo)？

??嚴(yán)俊亮上海地產(chǎn)住發(fā)·城方租賃住房運(yùn)營公司副總經(jīng)理

??依托于集團(tuán)發(fā)行的保租房REITs搭建六大長效運(yùn)營架構(gòu)，構(gòu)建收益、品質(zhì)、品牌、成本、資產(chǎn)、物業(yè)一體化管理體系。同事將reits發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)深化到公司運(yùn)營業(yè)務(wù)中去，核心通過穩(wěn)出租率、控租金保障現(xiàn)金流，依托長周期品質(zhì)維護(hù)夯實資產(chǎn)價值，以精細(xì)化成本管控打造核心競爭力，同時借助全周期運(yùn)維與客戶沉淀，實現(xiàn)品牌增值與資產(chǎn)保值的長效發(fā)展。

??企業(yè)布局自媒體私域與AI智能運(yùn)營，搭建全平臺自媒體矩陣，積累超30萬粉絲，自有渠道簽約占比超80%，有效降本并沉淀私域資產(chǎn)。同時建立分層運(yùn)營模式，落地AI智能營銷獲客，并配套項目波動率監(jiān)測風(fēng)控體系，嚴(yán)控出租率、租金波動，全方位保障經(jīng)營數(shù)據(jù)穩(wěn)定。

??02、貴陽筑巢：社群運(yùn)營體系如何搭建與落地？

??
張?zhí)旌橘F陽筑巢副總經(jīng)理

??貴陽筑巢已落地運(yùn)營15個公寓項目、管理房源近7000套，堅持以“住有所居、業(yè)有所成、心有所屬”為核心理念，構(gòu)建多元化社群增值生態(tài)。

??住有所居：以高品質(zhì)公寓為載體，搭建線上線下一體化“優(yōu)選商城”，既供應(yīng)租戶日常剛需日用品，又對接本地區(qū)縣生鮮產(chǎn)地直采直供，依托社群流量打通產(chǎn)銷鏈路，讓青年人才“安居”更“安心”。

??業(yè)有所成：聚焦青年就業(yè)提升、創(chuàng)業(yè)落地實際需求，攜手各級團(tuán)委落地“青年夜?！?，常態(tài)化開設(shè)夜間技能實訓(xùn)課程，夯實青年就業(yè)本領(lǐng)；同時依托公寓空間創(chuàng)業(yè)孵化載體，提供配套創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、政策宣講與資源對接服務(wù)，拓寬青年就業(yè)渠道、鋪實創(chuàng)業(yè)路徑，助力青年“樂業(yè)”有路。

??心有所屬：圍繞35歲以下核心租住群體，打造“筑巢CP”戶外婚戀社群，常態(tài)化組織徒步、交友等主題活動；并配套“筑巢咖啡”等社交空間，以精細(xì)化社群運(yùn)營增強(qiáng)歸屬感，讓青年人才“心有所屬”。

??目前，公司配套業(yè)務(wù)營收已占項目總營收的5%-10%，成功實現(xiàn)增收與留客雙向落地。

??03、建發(fā)長租公寓：投資邏輯是什么？搭建了怎樣的精細(xì)化管理體系？

??許曉玲 建發(fā)房產(chǎn)元晟恒公司長租公寓總經(jīng)理

??建發(fā)長租公寓現(xiàn)階段處于初創(chuàng)階段，于上海、杭州布局3個在營項目，主要依托集團(tuán)自有存量房源盤活開發(fā)，夯實業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。投資管理上，項目堅持投管前置、長效經(jīng)營理念，鎖定10年中長期運(yùn)營周期，通過軟硬裝成本精細(xì)化攤銷，目標(biāo)實現(xiàn)4%-5%的資產(chǎn)收益率，以長期運(yùn)營思維保障盈利與資產(chǎn)價值穩(wěn)定。

??公司實行精細(xì)化管理：聯(lián)合第三方完成項目定位與產(chǎn)品研發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)化銷售說辭；采用銷售運(yùn)營一體化模式，大項目配置專職運(yùn)營崗，逐年迭代優(yōu)化SOP制度，中臺輕量化，側(cè)重后端支撐。

??04、新黃浦·筑夢城：面對AI搜索流量變革，如何實現(xiàn)品牌提效與業(yè)務(wù)賦能雙重升級？

??張彬南上?，|浦企業(yè)管理有限公司董事、副總經(jīng)理

??未來三年租客找房渠道向AI生成式搜索遷移，企業(yè)轉(zhuǎn)型布局面向大模型的GIO品牌營銷，常態(tài)化投放圖文、租房實景短視頻與短劇內(nèi)容，擴(kuò)充AI抓取素材，聯(lián)合權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)聲，拉高品牌在AI檢索中的曝光權(quán)重。企業(yè)定位 AI 為運(yùn)營增效升級工具，而非人力替代。

??公司自研長租行業(yè)專屬提示詞工程，從兩大維度優(yōu)化 AI 輸出質(zhì)量：一是導(dǎo)入租賃行業(yè)底層自有數(shù)據(jù)，校準(zhǔn)模型運(yùn)算結(jié)果；二是精細(xì)化打磨指令話術(shù)，提升提問精準(zhǔn)度。在此基礎(chǔ)上，借助成熟的 AI 能力落地全業(yè)務(wù)賦能，高效輔助項目市場調(diào)研與前期投拓研判工作。

??05、保利和寓：如何實現(xiàn)存量資產(chǎn)價值提升？

??焦彥儒保利公寓公司執(zhí)行總經(jīng)理

??目前保利和寓全國在管7萬間，開業(yè)3.7萬間，以"投改管"一體化模式盤活存量資產(chǎn)，通過城市能級與客群消費(fèi)力穿透式研究，精準(zhǔn)錨定"青年白領(lǐng)中端公寓"與"中端改善型品質(zhì)公寓"，結(jié)合項目定位分級制定二次投入標(biāo)準(zhǔn)——核心城市聚焦品質(zhì)客群打造"舒享一居/兩居"標(biāo)桿，下沉市場以剛需產(chǎn)品控本增效，嚴(yán)控?zé)o效成本開支。

??同步強(qiáng)化建設(shè)類供應(yīng)鏈集采，依托保利大宗采購資源實現(xiàn)單方改造成本壓降；重構(gòu)運(yùn)營類供應(yīng)鏈體系，統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、日維費(fèi)用等集采標(biāo)準(zhǔn)，降低運(yùn)營成本費(fèi)效。通過精準(zhǔn)客群運(yùn)營、動態(tài)定價模型與長短租結(jié)合策略提升NOI，最終以實現(xiàn)存量資產(chǎn)價值重構(gòu)與全周期資管閉環(huán)，保障資產(chǎn)方收益達(dá)標(biāo)與資產(chǎn)增值。

??06、湘江商管：“十五五”行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下，如何借力AI實現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營？

??劉小婭湘江集團(tuán)湘江商管公司黨支部書記、執(zhí)行董事、總經(jīng)理

??面向“十五五”新階段，國有住房租賃平臺已告別粗放擴(kuò)張，邁入精細(xì)化、數(shù)字化競爭新階段。國企需錨定民生保障本源，加速向市場化運(yùn)營與智能化管理深度融合轉(zhuǎn)型。面對AI賦能趨勢，企業(yè)應(yīng)積極運(yùn)用大數(shù)據(jù)運(yùn)營、智能風(fēng)控等工具，打通“獲客—管理—服務(wù)”全鏈路，有效破解空置波動、成本高等痛點。同時，緊扣提升資產(chǎn)效能與創(chuàng)新盤活路徑兩大任務(wù)，實現(xiàn)民生使命與市場可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。

??未來，湘江商管將以產(chǎn)品力為基，以運(yùn)營力為本，以生態(tài)力為翼，以品牌力為魂，探索AI智慧運(yùn)營與資產(chǎn)提質(zhì)增效新模式，拓展多元化多經(jīng)渠道，完成從“空間租賃運(yùn)營商”向“城市居住生活服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，積極對接住房租賃REITs等資產(chǎn)證券化發(fā)展方向，以國企擔(dān)當(dāng)助力行業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）