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??【克而瑞長租研究】

??隨著保租房集中入市、存量競爭加劇以及用戶對服務品質要求持續(xù)提高，越來越多運營商意識到，行業(yè)正在進入一個新的階段：依靠規(guī)模擴張驅動增長的邏輯正在減弱，而真正決定項目競爭力的，開始變成運營效率、服務能力以及用戶體驗。

??01.

??越凡樣本規(guī)模化落地

??機器人從“創(chuàng)新配置”走向“運營基礎設施”

??通過在過去一年對多個頭部項目持續(xù)觀察，我們發(fā)現(xiàn)一個越發(fā)明顯的變化：一臺臺穿梭于社區(qū)與樓宇之間的機器人，真正進入了租客每一天的生活動線——送外賣、送快遞、跑社區(qū)、過門禁、坐電梯，日復一日?，F(xiàn)象背后折射出長租行業(yè)智能化邏輯的根本轉變：從"配置型智能"走向"運營型智能"。

??近日，在 “第十屆地新引力峰會·住房租賃論壇”上，一家來自成都的機器人企業(yè)——“越凡創(chuàng)新”獲得了“住房租賃科技創(chuàng)新示范企業(yè)”獎項。相比獎項本身，更值得行業(yè)關注的是，該企業(yè)正在全國多個頭部長租公寓項目中，推動機器人從“展示功能”真正走向“常態(tài)化運營”。

??峰會現(xiàn)場，兩臺來自越凡創(chuàng)新的室內外一體配送機器人，受到與會者關注。

??從華潤有巢、龍湖冠寓、萬科泊寓等全國頭部長租公寓品牌的全國門店，到北上廣深等一線及新一線城市社區(qū)項目，成都武侯資本、高新電子科服、高新人才公司、生物城集團、錦江發(fā)展集團、東部集團等地方國資平臺項目，越凡創(chuàng)新配送機器人已實現(xiàn)跨區(qū)域、多運營主體的規(guī)?；涞兀O備在實景運營中的穩(wěn)定性與場景適配性得到持續(xù)驗證與提升。

??構筑核心競爭力的不僅是越凡創(chuàng)新自身的產(chǎn)品與技術實力，更在于其深耕社區(qū)復雜場景打造的全鏈路系統(tǒng)化運營能力——涵蓋跨樓宇調度、梯控門禁聯(lián)動、多機協(xié)同作業(yè)，以及依托運營數(shù)據(jù)實現(xiàn)產(chǎn)品迭代優(yōu)化的閉環(huán)能力。越凡樣本的規(guī)?；涞?，推動配送機器人跳出單一功能測試階段，邁入穩(wěn)定、規(guī)?；⒌统杀境B(tài)化運營全新階段。

??當機器人日均完成數(shù)萬單實景配送任務，海量運營數(shù)據(jù)持續(xù)反哺產(chǎn)品升級，行業(yè)已然形成新共識：配送機器人正從特色創(chuàng)新配置，轉變?yōu)殚L租公寓、社區(qū)運營的基礎標配。率先掌握規(guī)模化復制能力的企業(yè)，將引領行業(yè)下一階段的智能化升級浪潮。

??02.

??“新基建”機器人

??跑起來容易，但天天穩(wěn)定跑很難

??拉長周期看，長租公寓早已試水配送機器人，涉酒店業(yè)態(tài)的企業(yè)更是布局較早，但多數(shù)項目落地后遇共性痛點：設備可落地演示，卻難以高頻復用、深度嵌入日常運營，核心癥結不在于機器人能否運行，而在能否長效穩(wěn)定運轉。

??行業(yè)逐漸意識到一個關鍵問題：以往多數(shù)機器人方案，本質是讓“讓騎手適應機器人”，而非“讓機器人適應真實配送體系”。真正限制機器人完成日常運行的，往往不是單點技術，而是整套運營邏輯。

??以成都有巢公寓（南三環(huán)店）為例，在引入新的機器人方案之前，項目長期采用的是酒店配送機器人模式。項目每月支付約2000元租賃費用，且在實際運行過程中，機器人經(jīng)常需要維護，配送流程本身也存在明顯漏洞。

??這款名為“享遞Ultra”的配送機器人，正在成都蜀府有巢社區(qū)（機投橋店）進行外賣配送；據(jù)悉，該機器人于2026年1月入駐，入駐僅4個月就已完成近30000單的配送服務，該社區(qū)也成為全國首個機器人常態(tài)化配送的社區(qū)。

??傳統(tǒng)模式下，由于外賣配送需騎手手動錄入手機號，高強度作業(yè)下錯填頻發(fā)，直接導致機器人配送失效，衍生客訴、溝通與人工善后成本；騎手棄用、用戶體驗下滑，機器人淪為擺設。

??這類情況并非個例。機器人能跑，但不好用；能夠演示，但無法真正形成高頻運營能力。

??問題背后，根源是酒店場景和公寓場景之間的本質差異。

??酒店大多是標準化單棟建筑，路線固定、環(huán)境穩(wěn)定，前臺長期有人值守。機器人更多承擔的是工具角色，即便運行過程中出現(xiàn)問題，也可以通過人工介入、設備重啟或者重新配送完成處理，本質上仍然屬于“人輔助機器人”的模式。

??但長租公寓完全不同。長租公寓既有獨棟項目，也有大型社區(qū)；既有封閉空間，也涉及開放道路；既有穩(wěn)定住戶，也存在復雜外部配送場景。尤其在社區(qū)型項目中，機器人不僅需要進入樓宇，還需要穿越室外道路，從社區(qū)入口一路到達用戶家門。

??尤為關鍵的是，長租公寓場景無法依賴前臺實時兜底，也無法依賴人工持續(xù)介入。因此對于公寓而言，真正重要的從來不是機器人會不會送，而是：機器人能不能自己送。

??03.

??“一次配送”和“一萬次配送”的區(qū)別

??從“展示”和“真正應用”的跨越

??隨著機器人真正進入公寓場景后，越來越多運營商開始發(fā)現(xiàn)，決定機器人價值的，并不是“會不會跑”，而是“能不能長期穩(wěn)定跑”。

??對于用戶來說，機器人使用過程很簡單：下單、等待、取貨；對于騎手來說同樣簡單：放餐、離開。但這種簡單體驗背后，真正復雜的部分其實都藏在水面之下。

??機器人需要實時理解空間環(huán)境，連接門禁、電梯等設備，識別人流變化、處理異常情況，并持續(xù)進行自主決策。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會直接影響用戶體驗。而對于公寓運營商而言，機器人能不能長期穩(wěn)定運行，并真正融入日常運營體系，遠比機器人能否實現(xiàn)配送更重要。

??我們在實際項目中發(fā)現(xiàn)，真正決定機器人長期運行效果的，取決于其背后整套運營體系是否能夠協(xié)同運轉。

??從騎手交互邏輯、用戶習慣設計，到門禁、電梯、空間設備連接，再到異?；謴蜋C制、運營響應體系以及持續(xù)服務能力，真正的社區(qū)機器人運營，本質上已經(jīng)不再是單純硬件能力，而是一套長期系統(tǒng)工程。

??越凡創(chuàng)新機器人在同一場景中協(xié)調作業(yè)

??04.

??機器人進入公寓的真正門檻

??從來不是配送，而是運營

??依托長期復雜樓宇運行經(jīng)驗和運行里程數(shù)據(jù)的積累，成都有巢項目的機器人配送服務解決方案商——越凡創(chuàng)新，建立起面向住宅場景的底層能力體系，旗下機器人具備99%的故障自恢復能力。同時，其長期運營團隊和技術支持團隊持續(xù)參與項目運行保障，使機器人真正具備持續(xù)運營能力。

??而這種能力，很難依靠實驗室測試獲得。必須依托長期真實場景訓練、大量復雜空間運行經(jīng)驗積累，也需要持續(xù)運營過程中形成的數(shù)據(jù)反饋體系。

??這套運營體系一旦跑通，其壁壘的疊加方式也會隨之變化。越凡創(chuàng)新目前已累計運行超過1000萬公里，隨著更多項目落地，真實場景的運行數(shù)據(jù)還將不斷疊加。數(shù)據(jù)覆蓋了從電梯門禁適配、到不同天氣條件下的路徑規(guī)劃，再到用戶行為模式理解等多個維度。而隨著數(shù)據(jù)規(guī)模持續(xù)擴大，算法對真實場景的理解深度也會同步提升——每新增一個社區(qū)，系統(tǒng)的泛化能力就增強一分；系統(tǒng)越強，后續(xù)進場的社區(qū)質量也越高。簡而言之，先行者的"領先"優(yōu)勢，不止體現(xiàn)在落地規(guī)模上，更來自于數(shù)據(jù)和算法在真實場景中持續(xù)迭代產(chǎn)生的復利效應。

??真正的社區(qū)機器人能力，不是在實驗室里訓練出來的，而是在真實社區(qū)里運營出來的。

??“第十屆地新引力峰會·住房租賃論壇”上，越凡創(chuàng)新合伙人張乘銀參與圓桌論壇，圍繞“機器人如何賦能住房租賃行業(yè)”分享前沿探索與實操經(jīng)驗。當機器人真正融入運營體系，整個使用邏輯都會發(fā)生變化。在引入越凡創(chuàng)新配送機器人之后，成都有巢公寓（南三環(huán)店）的整體配送邏輯發(fā)生了明顯變化——接近一種新的即時配送體系：租戶只需提前綁定門牌和手機號，之后每次點外賣時，只需向騎手提供配送碼。騎手無需手動錄信息、零基礎上手。

??該方案規(guī)避號碼泄露與錄入失誤，項目租戶使用率超90%。高使用率背后，是機器人徹底擺脫“展品”屬性，深度融入社區(qū)日常運營。

??過往機器人落地失敗，大多并非硬件短板，而是缺少適配實景的長效運營能力。機器人真正進入社區(qū)之后，面對的是持續(xù)發(fā)生的真實生活場景，而不是演示環(huán)境。這意味著，長效運營能力才是決定項目最終效果的核心。

??05.

??長租公寓的競爭

??正在從空間競爭走向服務競爭

??不止華潤有巢，全國TOP30長租公寓品牌中，已近乎全部與越凡創(chuàng)新達成合作，如萬科、龍湖、樂乎等。值得一提的是，越凡創(chuàng)新率先發(fā)布行業(yè)首款室內外一體配送機器人，并在社區(qū)場景中實現(xiàn)從社區(qū)入口到用戶家門的全流程無人配送。

??伴隨標桿項目規(guī)模化落地，長租公寓機器人行業(yè)邁入新階段：搶先搭建社區(qū)機器人運營網(wǎng)絡，就能鎖定穩(wěn)定場景與運營底盤，行業(yè)競爭重心從設備可用，轉向運營落地能力比拼。

??過去十年行業(yè)聚焦房源供給，未來十年重心轉向居住品質提升。配送機器人也不再只是單點服務升級工具，已然進階成長為長租公寓的新型基礎設施。

??當下行業(yè)共識已然轉變：機器人入駐公寓是大勢所趨，未來競爭的核心，在于誰能率先打造可落地、可復制、可持續(xù)的智能化運營模式。搶占先機者，將在運營效率、服務品質與租客口碑等方面獲得多重優(yōu)勢。

??—THE END—

??（文章內容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）