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??【克而瑞長租研究】?

??1488套保租房社區(qū)+國企資產、市場運營+90%基礎開間產品精準服務產業(yè)人才

??01

??PART

??項目基礎信息

??在北京昌平，不少在生命科學園等重點產業(yè)園區(qū)上班的年輕人，都有過「租房難」的經歷：要么離公司遠，每天擠地鐵通勤一個多小時；要么合租房間小，廚衛(wèi)都要排隊；想找個租金實在、能拎包入住的一居室，總難如意。

??8月，隨著未來星宸丨泊寓·院兒保障性租賃住房項目正式投用，上千套適配青年人的房源開門迎客，為周邊密集的產業(yè)人群提供了“住得好、通勤短、租約穩(wěn)”的居住選項。從正式開放入住，短短20天，項目2號樓的521間精裝公寓即實現全部滿租，市場熱度獲得有力印證。

??項目定位

??職住平衡 · 拎包入住 · 青年社群

??面向生命科學園周邊新市民與青年人的品質型保障性租賃住房社區(qū)

??02

??PART

??品質測評

??2.1 配套品質

??交通：項目交通條件較為便利。地鐵方面，昌平線生命科學園站坐落于項目周邊，可滿足日常地鐵通勤需求；公交方面，距離二撥子新村北公交站僅115米，16條線路交匯，可快速接駁地鐵及區(qū)域內主要產業(yè)園；自駕方面，緊鄰北清路、京新高速、京藏高速。此外，園區(qū)還開通了直達生命科學園的免費接駁班車，約15分鐘即可到達各辦公樓，大幅緩解早高峰通勤壓力。

??商業(yè)：自帶500㎡商業(yè)樓，規(guī)劃引入便利店、咖啡廳、干洗店等生活業(yè)態(tài)，滿足日常消費所需。直線3公里內有7個購物中心及商超，臨近華聯(lián)商廈(回龍觀店)、北京超極合生匯1.5km；直線2km可達北京沙河大集；4km范圍內有萬達廣場及萬科TBD商業(yè)街；5km范圍內有北京華聯(lián)等。

??教育：園區(qū)對面即回龍觀小學、一六一中學，直線3公里內7所高校，臨近北京農職院機電工程學院、華北電力大學。

??醫(yī)療：臨近北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京大學國際醫(yī)院等。

??休閑：項目旁邊1.5萬平方米的開放綠地運動公園，預計今年10月就能對外開放，里面籃球、羽毛球場地都安排好了，下班換身衣服就能去運動。直線3公里內有TBD休閑公園、中關村公園、航天湖城市公園等。

??產業(yè)：項目地處未來科學城生命科學園核心區(qū)域，三公里范圍內集聚了昌平實驗室、北京生命科學研究所等高水平研發(fā)機構，以及小米智能工廠二期、紫光數字經濟科技園等重點產業(yè)資源。

??2.2 主力產品及品質

??項目總共提供1488套精裝公寓，是昌平區(qū)規(guī)模較大的保障性租賃住房社區(qū)之一，面向生命科學園片區(qū)青年科研人員、企業(yè)員工開放。

??戶型結構經過對區(qū)域人才結構的調研后精心設計：約90%為基礎單間及一居室（建面約33㎡、36㎡），精準面向畢業(yè)3至8年的青年工程師、研發(fā)人員及項目執(zhí)行層；約10%為高品質一居室戶型（66㎡），面向核心人才及家庭化租客，形成梯度化、精細化的居住供給體系。

??緊湊開間適合單身青年獨立居住，空間利用率較高，精裝交付配齊家具家電后基本可滿足「拎包入住」需求。性價比突出，3288元/月起，既能滿足"近通勤、輕居住"的核心訴求，又能以緊湊實用的空間設計控制租賃成本，精準解決其"階段性安房"問題，為區(qū)域內大量基礎產業(yè)人才提供穩(wěn)定居住保。

??36㎡開間

??較33㎡戶型多出約3㎡，空間感略有提升，可容納更多收納或工作區(qū)域。同樣面向單身青年，適合對居住空間有一定要求、但不需要獨立臥室的租客。租金3908元/月起，功能分區(qū)清晰，兼顧雙人居住舒適度與日常收納需求。

??66㎡一居室

??項目內屬于高品質產品線，擁有獨立臥室與客廳分區(qū)，居住舒適度明顯提升。適合對隱私和空間品質有更高要求的核心人才，或兩口之家居住。占比僅約10%，房源較為稀缺。租金5299元/月起，主要服務品質居住人群，對居住舒適性、空間獨立有更高要求。以更完善的功能分區(qū)、更舒適的居住體驗，滿足其“長期租賃、安居穩(wěn)業(yè)"的需求，為區(qū)域重點企業(yè)留住核心人才提供居住支撐。

??2.4 裝修配置

??項目所有戶型均為精裝交付，配置標準如下：
家具家電

??沙發(fā)、床具、冰箱、洗衣機等一應俱全，品牌家電配置
智能化設備

??全屋配備智能門鎖
廚衛(wèi)配置

??獨立廚衛(wèi)，熱水器等基礎設備齊全
整體標準

??拎包入住級別，租客無需額外購置大件家具家電

??2.5 公區(qū)配置

??項目的公共空間設計頗具特色，采用「集中+分散」的布局模式：
社區(qū)之心

??800平方米的核心公共空間，作為社區(qū)活動的集中場所，包括洽談區(qū)、自助咖啡區(qū)、自習區(qū)、會議室、VIP洽談室、影音娛樂區(qū)

??
樓層共享空間

??全社區(qū)共計38處分散式共享空間，涵蓋10個閱讀區(qū)、5個桌游區(qū)、11個休閑區(qū)、9個瑜伽區(qū)、3個洗衣區(qū)

??
星宸薈一站式服務大廳

??集簽約區(qū)、咨詢區(qū)于一體，提供租務辦理的一站式服務
生活商業(yè)配套

??社區(qū)引入便利店、咖啡廳、干洗店等生活業(yè)態(tài)，構建復合型社區(qū)生活場景。

??? 品質·亮點

??38處分散式共享空間的設計在同類項目中較為罕見，實現了「下樓即享」的便捷公區(qū)體驗

??精裝交付+品牌家電+智能門鎖的配置標準，在同區(qū)域保租房項目中屬中上水平

??民水民電的執(zhí)行標準切實降低了租客的日常居住成本

??！品質·不足

??新建大社區(qū)，社區(qū)商業(yè)尚在招商階段，短期內生活便利度可能受限

??主力開間面積有限，對空間要求較高的租客可能感到局促

??03

??PART

??體驗測評

??3.1 服務配置

??項目引入泊寓標準化運營體系，服務配置較為完善：

??管家服務

??配備專屬運營管家，身著統(tǒng)一工裝，提供日常租務咨詢、入住引導等服務

??安保配置

??24小時保安值守、智能門禁系統(tǒng)、全域安防監(jiān)控覆蓋，定期開展安全巡檢

??維修響應

??實行「5分鐘響應、10分鐘上門、30分鐘處置」的維修服務機制

??3.2 服務體驗

??租務辦理：星宸薈一站式服務大廳提供從身份核驗、合同簽訂到鑰匙領取的全流程服務，集中簽約期間流程銜接順暢、高效有序。項目還支持企業(yè)整租模式，周邊企業(yè)可統(tǒng)一組織員工辦理入住。

??社群運營：依托38處共享空間，自然形成青年社群氛圍。鄰居多為周邊產業(yè)園的同齡人，在共享空間打球、聊天，容易找到興趣相投的朋友。

??通勤服務：免費接駁班車直達生命科學園，約15分鐘到達，解決了「最后一公里」通勤痛點。

??? 體驗·亮點

??「5-10-30」維修響應機制體現了泊寓標準化運營的專業(yè)度，在長租公寓行業(yè)屬領先水平

??免費接駁班車是差異化亮點，直接解決了產業(yè)園區(qū)通勤「最后一公里」問題

??38處共享空間+同齡人社群的組合，有效營造了青年社區(qū)的歸屬感

??！體驗·不足

??項目剛投入運營不久，社群活動體系尚處于培育階段，成熟的社區(qū)文化需要時間沉淀

??底商配套尚未完全落地，短期內日常生活便利性可能不及成熟社區(qū)

??入戶保潔等增值服務的具體內容和收費標準信息不夠透明

??04

??PART

??口碑測評

??品牌背景與運營方

??本項目采用「國企資產+市場化運營」的合作模式，由兩方聯(lián)合打造，「國企持有資產+市場化運營」，資產端與運營端均有較強的保障。

??未來科學城集團（資產持有方）：作為區(qū)屬骨干國有企業(yè)，充分發(fā)揮資產持有與資源整合優(yōu)勢，目前自持運營的人才公寓、酒店等城市功能空間已逾百萬平方米。為項目提供穩(wěn)定的資產基礎和政企資源對接能力。

??萬科泊寓（運營方）：萬科集團旗下長租公寓品牌，是全國長租公寓行業(yè)的頭部企業(yè)。截至2026年上半年期末，泊寓管理房源22萬間、已開業(yè)17.4萬間，企業(yè)客戶超過7900家、占比23.5%，客戶滿意度96.5%、續(xù)租率63.4%，GOP利潤率89.5%。

??市場口碑與行業(yè)地位

??1

??未來科學城集團是擁有雄厚實力的地方國企；泊寓在全國長租公寓行業(yè)中持續(xù)保持行業(yè)第一

??2

??項目已納入北京市保障性租賃住房管理體系，具備政策背書，租約穩(wěn)定、租金受監(jiān)管

??3

??本項目是未來科學城集團首次引入市場化長租公寓品牌參與保租房運營，具有示范意義

??品牌矩陣定位與客群匹配

??區(qū)域布局：泊寓在北京已有多家門店布局，本項目位于昌平生命科學園板塊，精準錨定產業(yè)園區(qū)青年客群，與泊寓「城市青年社區(qū)」的品牌定位高度契合。

??產品線定位：本項目屬于泊寓與國企合作的保障性租賃住房產品線，定位為保障性品質社區(qū)，硬件配置和服務標準對標泊寓中端產品線。

??客群匹配度：項目客群精準鎖定生命科學園周邊的青年科研人員、企業(yè)員工、IT互聯(lián)網白領，與泊寓「服務城市青年」的品牌調性高度一致。畢業(yè)3-8年的青年工程師、研發(fā)人員是核心目標客群。

??標桿性評估

??本項目是未來科學城集團與泊寓在保障性租賃住房領域的首個合作項目，具有一定的標桿示范意義。項目近1500套的體量在泊寓北京門店中屬于大型社區(qū)，硬件配置和服務標準對標泊寓標準化體系中的中上水平。若運營成功，將為雙方后續(xù)在保租房領域的深度合作提供可復制的樣本。

??? 口碑·亮點

??「國企資產+市場化運營」的合作模式兼具信用保障與運營效率，是保租房可持續(xù)發(fā)展的有益探索

??泊寓行業(yè)領先的運營效率為項目服務質量提供背書

??項目納入保租房管理體系，政策背書強，租約和租金穩(wěn)定性有保障

??！口碑·不足

??作為雙方首個合作項目，尚無可參考的歷史運營數據和口碑積累，實際服務品質有待時間驗證

??客群/入住率對生命科學園周邊產業(yè)導入進度存在一定外部依賴

??///

??LAST

??寫在最后

??總體評價

??未來星宸丨泊寓·院兒是北京昌平區(qū)近年來規(guī)模較大的保障性租賃住房項目之一，憑借「國企信用+泊寓運營」的合作模式、生命科學園核心區(qū)位、以及精裝拎包入住的產品力，為周邊產業(yè)青年提供了一個「住得起、住得好、住得穩(wěn)」的居住選項。項目在公區(qū)設計38處共享空間、免費接駁班車服務、泊寓標準化運營服務等方面的配置，體現了較為成熟的運營思維。

??適合人群

??1生命科學園及周邊產業(yè)園區(qū)的青年從業(yè)者：通勤距離短，有免費班車直達，職住平衡優(yōu)勢突出

??2追求獨立空間、預算有限的年輕白領：民水民電+保租房定價，性價比優(yōu)于周邊市場化房源

??3希望融入同齡人社群的單身青年：鄰居多為產業(yè)園同齡人，共享空間豐富，社區(qū)氛圍好

??謹慎考慮

??1對商業(yè)配套成熟度要求較高的租客：新建大型租賃社區(qū)，短期內生活便利度可能不及預期

??2對居住面積有較高要求的租客：90%戶型為33-36㎡大開間，空間較為緊湊；66㎡一居室占比僅10%，房源稀缺

??3通勤目的地非生命科學園的租客：項目區(qū)位主要服務于昌平南部產業(yè)板塊，其他方向通勤可能不夠便利

??本文由克而瑞長租行業(yè)分析師撰寫，依托克而瑞二十余年深耕房地產行業(yè)的沉淀積累，以海量行業(yè)數據庫與標準化研究體系為基礎，調用克而瑞·CO-Work 平臺的AI數據能力作為輔助工具，結合研究人員的專業(yè)研判與深度分析，形成本文內容。

??本文內容僅作行業(yè)研究交流之用，不構成任何投資建議或決策依據。

??—THE END—

??（文章內容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）