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??【克而瑞長租研究】

??在過去很長一段時間里，住房租賃行業(yè)的核心競爭聚焦于房源區(qū)位、產(chǎn)品設(shè)計、租金價格等硬性指標，社群僅作為運營配套的“錦上添花”，多以零散、短期形式落地，活動頻次低、覆蓋范圍小、品牌延續(xù)性弱。

??隨著長租公寓市場從增量擴張邁入存量博弈，社群運營已褪去早期的邊緣色彩，躍升為驅(qū)動企業(yè)精細化運營與資產(chǎn)保值增值的核心引擎。頭部住房租賃企業(yè)的社群運營思維，正從零散試水走向系統(tǒng)化布局，從臨時活動走向品牌化運營，從運營商主導(dǎo)走向租戶共創(chuàng)共治。

??01.

??存量競爭時代

??社群運營變?yōu)椤氨卮痤}”

??當(dāng)前，長租行業(yè)已從“規(guī)模擴張”全面轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”的發(fā)展新階段?？硕鹱》孔赓U研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2026年6月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量為141.7萬套，同比提升10.9%。近幾年規(guī)模增速持續(xù)放緩，行業(yè)從“高歌猛進”步入“理性爬坡”，泊寓、瓴寓等頭部規(guī)模放緩甚至開始規(guī)模負增長，行業(yè)競爭邏輯已從“誰拿房更快”轉(zhuǎn)向“誰運營更高效”。

??來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??在這樣的大背景下，行業(yè)底層邏輯發(fā)生深刻重構(gòu)：企業(yè)不再單純追求房源數(shù)量的擴張，而是聚焦于單店產(chǎn)出、運營效率與客戶滿意度的提升。增量時代，企業(yè)可通過快速拿房、快速去化實現(xiàn)資金回籠，社群運營往往被視為附加服務(wù)；而在存量時代，獲客成本高企，留住現(xiàn)有租戶、提升續(xù)租率與非租金收入成為企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。

??02.

??從零散試水到戰(zhàn)略共識

??頭部企業(yè)密集推進社群建設(shè)

??近年來，多家企業(yè)通過集團級戰(zhàn)略發(fā)布、體系升級等方式，社群運營從配套到核心戰(zhàn)略進化。

??早在2023年華潤置地就率先發(fā)布了“潤比鄰”社群品牌，并經(jīng)過兩年多的共建、共創(chuàng)和磨合，構(gòu)建了規(guī)模和影響力都領(lǐng)先行業(yè)的社群體系。2026年5月，有巢上海攜手潤比鄰上海發(fā)布系列專享權(quán)益，正式釋放青年音樂、消費、租賃、社群活動及創(chuàng)業(yè)五大專屬權(quán)益板塊，為業(yè)主及主理人帶來全方位生活增值體驗。

??2026年4月，保利和寓在上海發(fā)布集團社群品牌“線利體Poly Zoom”，以長期主義為內(nèi)核，從空間運營轉(zhuǎn)向人與人關(guān)系的連接，以線粒體為靈感，寓意社區(qū)是能量與生命力的集合，通過結(jié)線成網(wǎng)構(gòu)建完整生態(tài)。

??保利和寓社群品牌“線利體Poly Zoom”

??2026年，瓴寓國際創(chuàng)新打造青年工作品牌“青春成長營”，以“居住+社交+成長”為核心理念，打破傳統(tǒng)租賃空間的服務(wù)邊界，先后落地杭州、上海、成都等多座城市。

??2025年，中海長租公寓持續(xù)推進“睦鄰社群2.0”體系升級，從人與己、人與人、人與社區(qū)等三個維度，全方面打造有溫度、有情感、有趣味的社群鏈接。以“城市漫游計劃”為載體，圍繞在地文化探索與生活方式倡導(dǎo)，引領(lǐng)家友從“居住者”向“城市共建者”轉(zhuǎn)變。

??中海長租公寓“睦鄰社群2.0”

??2025年，寧波城投橙寓創(chuàng)新推出“漣漪計劃”社群活動體系，形成“日日有活動、周周有亮點、月月有主題”的常態(tài)化社群模式，累計舉辦570余場活動，租戶參與超1萬人次。

??上述動作密集落地，釋放出明確的行業(yè)信號：社群已從邊緣配套，升級為長租企業(yè)必須持續(xù)深耕、迭代升級的核心戰(zhàn)略板塊。

??03.

??從單一活動到品牌IP

??社群運營走向標準化、體系化

??在行業(yè)集體加碼的背景下，運營深化成為頭部企業(yè)的共同選擇。對比往期實踐，長租企業(yè)的社群運營已實現(xiàn)實質(zhì)性迭代，呈現(xiàn)出四個維度的升級方向。

??1.從零散活動到體系化內(nèi)容IP

??社群內(nèi)容若長期碎片化，活動策劃無統(tǒng)一規(guī)劃、主題隨機，將難以沉淀品牌認知。標準化內(nèi)容IP的打造，正成為落地長效運營的關(guān)鍵載體。據(jù)克而瑞住房租賃研究中心監(jiān)測，頭部企業(yè)紛紛將社群運營上升為品牌戰(zhàn)略，發(fā)布體系化的社群品牌，打造差異化的內(nèi)容IP。

??如：華潤置地潤比鄰已在全國孵化超2600個社群、聚集3500余位主理人、發(fā)展超17萬社群成員，并且已打造“萬象少年團”、“小企鵝計劃”、“業(yè)主春晚”等多個全國性社群IP，聯(lián)動華潤置地全住宅項目與華潤有巢公寓，全國籃球聯(lián)賽“潤BA”是品牌打造的標桿體育IP。新黃浦·筑夢城在社群活動品牌化、系列化、主題化原則指導(dǎo)下，精心打造“筑夢City Walk”“筑夢運動會”“筑夢讀書會”等一系列品牌多元活動IP。武漢漢悅公寓以“漢小悅和她的朋友們”等核心社群IP，打造“漢小悅心動Talk”“漢小悅觀影會”“漢悅杯籃球群”等五大特色社群，策劃開展線上線下活動超百場，吸引近3500人次參與。

??武漢漢悅公寓社群活動

??2.從泛化活動到圈層文化構(gòu)建

??社群運營重點已從舉辦節(jié)日類、綜合類泛化活動，升級為構(gòu)建基于真實興趣——如電競、騎行、閱讀、投資等的垂直社群。企業(yè)通過提供專屬空間與資源支持，鼓勵社群自運營，形成穩(wěn)定的社區(qū)文化內(nèi)核。

??如，2021年泊寓聯(lián)合騰訊游戲舉辦了首屆泊寓全國王者榮耀大賽，是當(dāng)時長租公寓行業(yè)內(nèi)唯一全國大賽海選聯(lián)合舉辦方。目前品牌已連續(xù)開展五年的電競季，通過電競社群連接數(shù)千名租客，融合比賽、互動與社交，繼續(xù)探索“居住+電競”的更多可能。2024年，華發(fā)優(yōu)生活在5周年慶典正式公布優(yōu)生活5大主題社群——音樂、運動、電影、游戲和美食，以豐富的活動與體驗增強住戶之間的連接，營造社區(qū)歸屬感。

??第五屆泊寓電競季活動

??3.從單一租住場景到全場景會員生態(tài)

??會員與積分體系正從“單一租住場景”延伸至“住、商、娛”全場景。招商蛇口壹間公寓的“伊敦樂享家”會員體系接入招商蛇口大會員體系，住戶可通過租房累積“薈豆”，兌換招商蛇口旗下衣、食、住、行、游、購、娛、養(yǎng)全業(yè)態(tài)服務(wù)。瓴寓國際則制定了青年人才可負擔(dān)的租金彈性定價及社區(qū)公益積分體系“柚米幣”，租戶的文明行為、參與公共事務(wù)均可獲得積分，用以兌換社區(qū)商業(yè)優(yōu)惠或服務(wù)權(quán)益。這一機制將正向激勵融入日常管理，實現(xiàn)“行為量化—積分記錄—激勵反饋”的閉環(huán)運轉(zhuǎn)，有效降低運營方在公共秩序維護、環(huán)境整治等方面的執(zhí)行成本。

??招商蛇口壹間公寓“伊敦樂享家”會員體系接入招商蛇口大會員體系

??4.從運營方主導(dǎo)到租客主理共創(chuàng)

??傳統(tǒng)社群運營模式下，活動由運營方策劃、組織、執(zhí)行，租客是被動的參與者。當(dāng)前，讓社群從“運營商輸血”走向“租戶造血”，已成為頭部企業(yè)探索的新方向。

??以保利和寓為例，“線利體Poly Zoom”通過挖掘“社區(qū)主理人”，鼓勵住戶自主發(fā)起社群活動。這種模式大幅降低了運營方的執(zhí)行成本，同時極大提升了社群的活躍度和多樣性——因為最了解租客興趣需求的，恰恰是租客自己。蘇州恒泰星寓已發(fā)展25位社群主理人，涵蓋戶外達人、攝影愛好者、琵琶樂手、電競玩家等群體。截至目前，主理人累計發(fā)起活動超450場，戶外社團、琵琶社等26個社群吸引2萬人次參與，約30%的租客加入了各個社群。

??恒泰星寓2026社群主理人交流會

??04.

??挑戰(zhàn)與展望

??社群運營進化之路遠未終結(jié)

??從“錦上添花”到“核心戰(zhàn)略”，長租企業(yè)的社群運營走過了從無到有、從淺到深的進化之路，但這場進化遠未終結(jié)，仍面臨多重現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

??挑戰(zhàn)一：社群運營的隱性價值與長期效益難以在短期財務(wù)報表中精準量化，導(dǎo)致部分企業(yè)在投入決策上依然謹慎。特別是中小型運營商資源有限，難以復(fù)制頭部企業(yè)的資金與生態(tài)投入。

??挑戰(zhàn)二：行業(yè)標準化與區(qū)域差異化尚需平衡?！案髅榔涿馈笔降奶剿魃形凑嬲呦颉翱蓮?fù)制、可對標”的成熟階段。不同城市能級、不同資產(chǎn)屬性的客群需求差異顯著，標準化框架仍需結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H進行適配。

??挑戰(zhàn)三：高流動性下的社群可持續(xù)性難題。長租公寓租期長短不一，部分租戶居住期最短僅3個月，社群關(guān)系變動頻繁。如何在高流動性的租住生態(tài)中維持社群的活躍度與連續(xù)性，是行業(yè)面臨的共性難題。

??展望未來，幾個方向值得持續(xù)關(guān)注：AI、大數(shù)據(jù)如何讓社群運營更精準、更高效；群如何從成本中心走向價值中心，探索可持續(xù)的商業(yè)變現(xiàn)路徑；社群如何從企業(yè)內(nèi)部能力升級為行業(yè)公共基礎(chǔ)設(shè)施。

??可以確定的是，在住房租賃的下半場，社群能力將決定企業(yè)的天花板。誰能真正把“鄰居”變成“伙伴”，把“社區(qū)”變成“共同體”，誰就能在這場存量競爭的持久戰(zhàn)中占據(jù)先機。社群，不再是錦上添花——它正在成為長租企業(yè)的核心戰(zhàn)略。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）