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??代建賽道正從“增量擴張”的1.0時代邁入“存量提質(zhì)”的2.0階段。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，當前已有超過100家房企涉足代建或承接代建業(yè)務，當前市場上有意愿、有能力的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全部投身代建領域。

??2025年，入局企業(yè)數(shù)量并未增加，行業(yè)格局趨于穩(wěn)定，競爭也愈發(fā)激烈。盡管大量房地產(chǎn)企業(yè)涉足代建業(yè)務，但真正能在市場中沉淀下來、持續(xù)擴張并承接新業(yè)務的企業(yè)不超過40家。

??城市更新目前已成為房地產(chǎn)政策端重要一環(huán)，在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著關鍵地位，得到了政府在表態(tài)、政策制定和資金支持方面的顯著扶持。隨著城市更新政策的不斷落地，有望進一步釋放政府代建的需求。

??然而，與傳統(tǒng)開發(fā)不同，城市更新類代建項目復雜度高、周期長、利益相關方多元，要求企業(yè)不僅需具備工程管理與合規(guī)能力，更要在產(chǎn)業(yè)導入、文化保育、資金協(xié)同乃至風險化解方面構建系統(tǒng)競爭力。

??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業(yè)能否在這條賽道上實現(xiàn)規(guī)模與品牌突破的關鍵。

??城市更新被推到了更高的高度。

??2025年7月30日，中央政治局會議召開，此次政治局會議有關房地產(chǎn)行業(yè)沒有專門表述，只提到了兩大關鍵點，一個是落實中央城市工作會議精神，一個是高質(zhì)量開展城市更新。

??7月15日召開的中央城市工作會議，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，會議把城市更新擺在更加突出的位置，提出以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

??可見，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點，并將作為新型城鎮(zhèn)化的核心任務來推進，接下來城市更新也將全面提速。

??從政策出臺上看，2025年以來，配合中央城市工作高質(zhì)量發(fā)展的方針，城市更新類政策的發(fā)布頻次明顯提升，關于城市更新工作的發(fā)聲明顯增多，包括上海、廈門、南京等重點城市。

??與此同時，2025年房地產(chǎn)專項債投放持續(xù)增加，在具體投向上包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、保障房建設和土地儲備等。

??2025年前7月，城中村改造專項投放573億元，同比增長487%，保障房專項投放253億元，同比增長150%。

??從專項債投放的資金分布上看，不同省市的專項債投放力度存在較大差異：山東省在棚改+城中村方面的項目總投資額遠超其他省份，達到5289億元；河南省、廣東省、河北省、四川省超過2000億元，而反之江西省、浙江省、甘肅省則僅有500多億元。

??幾個重點城市中，北京的項目總投資額達到11822億元，是全國范圍內(nèi)專項債資金投放最大的城市，單項目投放金額平均達131億元，遠高于全國平均水平（全國單項目平均值19億）；其次廣州僅有1810億元，重慶、上海、深圳均在400億元左右，天津則僅有191億元。

??隨著城市更新政策的不斷落地，有望進一步釋放政府代建的需求，值得代建企業(yè)深挖關注。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2025年上半年代建中標項目約為260個，同比增長8%，增速要比2024年上半年降低11個百分點。從數(shù)據(jù)上看，增長動能出現(xiàn)了大幅放緩，但考慮到經(jīng)歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發(fā)”，高位調(diào)整也是周期波動中必經(jīng)的一環(huán)

??聚焦到中標金額500萬以上的項目來看，從2024年起，全國范圍內(nèi)中標金額在500萬以上的城市更新項目共198個，其中2024年全年共計102個，2025年至今已經(jīng)有96個，達到2024年全年的94%，預計全年總量將超過2024年，城市更新項目的中標數(shù)量持續(xù)提升。

??分省市來看，山東省、廣東省、江蘇省是城市更新項目中標的主要省份，三者中標數(shù)量占全國的50%，這也與山東省、廣東省的專項債投入較高相符。

??近兩年以來，已經(jīng)有較多頭部代建企業(yè)中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城管理、藍城集團、金地管理、旭輝管理等頭部企業(yè)，未來隨著城市更新項目的持續(xù)落地，代建企業(yè)可以在其中尋找更多機遇。

??考慮到城市更新和城中村改造項目具有工程體量大、涉及利益主體多元、政策法規(guī)要求嚴格、社會關注度高等特殊復雜性，代建企業(yè)若想在這些項目中成功立足并實現(xiàn)預期目標，就必須全面提升自身的綜合管理能力。

??城市更新項目是一項綜合性、系統(tǒng)性的復雜工程，涵蓋了從前期規(guī)劃到后期運營的全生命周期管理。在具體實施過程中，需要統(tǒng)籌考慮規(guī)劃編制、拆遷安置、工程建設、產(chǎn)業(yè)導入等多個關鍵環(huán)節(jié)，這就要求代建企業(yè)必須具備全流程項目協(xié)調(diào)管理能力。

??同時，城市更新項目通常涉及大規(guī)模的資金投入和長期運營。代建企業(yè)需具備較強的融資能力和資金運作實力，最好能夠協(xié)助政府或業(yè)主方完成項目融資方案設計、資金籌措等工作，在必要時還需以投資方身份參與項目，確保資金鏈的安全穩(wěn)定。

最終，城市更新項目周期長、政策性強、不確定性高。代建企業(yè)必須建立完善的風險防范機制和管理制度，確保項目全過程合規(guī)合法。還需具備處理紓困項目的經(jīng)驗和能力，能夠應對可能出現(xiàn)的資金停滯、股權重構等復雜局面，保障項目順利推進。