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??中國(guó)公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)正迎來(lái)一波前所未有的“撤回潮”。一周多時(shí)間，萬(wàn)科、建設(shè)銀行、首創(chuàng)環(huán)保、電子城等多家頭部企業(yè)，相繼宣布主動(dòng)撤回籌備已久的公募REITs發(fā)行申請(qǐng)。

??這批項(xiàng)目大多于2024年初市場(chǎng)情緒高漲時(shí)集中申報(bào)，卻在經(jīng)歷近2年等待后集體終止，其背后是市場(chǎng)環(huán)境與監(jiān)管邏輯已發(fā)生深刻變化。

??其中最具代表性的事件，是萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的終止。1月23日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，已主動(dòng)撤回“華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在深圳證券交易所的上市申請(qǐng)，該基金的申報(bào)流程隨之正式終止；一同撤回的還有配套的“中信證券-萬(wàn)緯物流1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

??萬(wàn)科在公告中解釋，此次撤回是“經(jīng)綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關(guān)各方充分溝通和審慎論證分析”后做出的決定，并強(qiáng)調(diào)此舉不會(huì)對(duì)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成重大不利影響，公司將待條件成熟時(shí)擇機(jī)重新啟動(dòng)申報(bào)。

??對(duì)此，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，此輪REITs的撤回，應(yīng)促使萬(wàn)科等企業(yè)重新審視其資產(chǎn)的真實(shí)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，而非僅僅將其視為融資籌碼。他認(rèn)為，未來(lái)能夠成功發(fā)行REITs的，必然是那些具備專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、資產(chǎn)現(xiàn)金流真實(shí)穩(wěn)定的企業(yè)，這將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)從“開發(fā)思維”向“資管思維”轉(zhuǎn)型。

??從“申報(bào)熱”到“撤回潮”

??從兩年前的“申報(bào)熱”到如今的“撤回潮”，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的理性調(diào)整。

??撤回的序幕由電子城拉開。1月19日晚，北京電子城高科技集團(tuán)股份有限公司公告宣布，為切實(shí)維護(hù)投資人利益，進(jìn)一步提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，擬申請(qǐng)撤回基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目申報(bào)，后續(xù)擇機(jī)繼續(xù)推進(jìn)申報(bào)工作。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)位于北京酒仙橋地區(qū)，包括電子城科技大廈、電子城研發(fā)中心A1樓、電子城國(guó)際電子總部4號(hào)樓。

??同日，電子城還發(fā)布了2025年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)為-19億元至-14.5億元。盡管公司表示生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常，但多重信息疊加放大了投資者的謹(jǐn)慎心理。1月20日開盤后，電子城股價(jià)應(yīng)聲大幅下跌。

??緊隨其后，萬(wàn)科宣告其華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs申報(bào)流程正式終止。該REIT底層資產(chǎn)涵蓋佛山、紹興、湖州三地物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，總估值約11.49億元。這類資產(chǎn)曾因其穩(wěn)定的租金收益被市場(chǎng)視為優(yōu)質(zhì)發(fā)行標(biāo)的，卻在經(jīng)歷近兩年審核后，最終以“綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境”為由撤回。

??1月24日，建設(shè)銀行與首創(chuàng)環(huán)保兩大巨頭幾乎同時(shí)發(fā)聲。北京首創(chuàng)生態(tài)環(huán)保集團(tuán)股份有限公司（由首創(chuàng)集團(tuán)控股）公告稱，因其REITs擴(kuò)募不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目涉及“規(guī)劃調(diào)整”，基金管理人已決議提交終止審核申請(qǐng)。

??中國(guó)建設(shè)銀行亦發(fā)布公告，其附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司作為原始權(quán)益人，已申請(qǐng)撤回“建信建融家園租賃住房”REITs的注冊(cè)及上市材料。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)包括北京、上海、蘇州三地的保障性租賃住房項(xiàng)目，曾被業(yè)內(nèi)視為有望打破“單一城市、單一運(yùn)營(yíng)方”格局的標(biāo)桿性保租房REITs。

??對(duì)于終止的具體原因，建設(shè)銀行在公告中未作過(guò)多解釋，僅表示“為進(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理”。值得關(guān)注的是，此次撤回正值建信住房業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵階段。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年建信住房?jī)籼潛p2.21億元，2024年全年凈虧損2.47億元。

??這批集體終止的項(xiàng)目均并非新近申報(bào)，而是在2024年初市場(chǎng)情緒高點(diǎn)時(shí)步入審核流程。回顧2024年3月，公募REITs市場(chǎng)正迎來(lái)一波申報(bào)熱潮，當(dāng)時(shí)二級(jí)市場(chǎng)行情火熱，已上市產(chǎn)品全線飄紅，多只產(chǎn)品因短期漲幅過(guò)大而觸發(fā)停牌。

??正是在這股熱潮推動(dòng)下，萬(wàn)科、建行、首創(chuàng)等企業(yè)紛紛提交申請(qǐng)，希望通過(guò)REITs這一創(chuàng)新工具盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。然而近兩年過(guò)去，等來(lái)的不是上市的鐘聲，而是集中的撤退，這一強(qiáng)烈反差向市場(chǎng)釋放出不容忽視的強(qiáng)烈信號(hào)。

??市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)“壓力測(cè)試”

??“這一輪集中撤回，實(shí)際上是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的集體回應(yīng)?！币晃籖EITs基金負(fù)責(zé)人表示，與2024年初的普漲行情形成鮮明對(duì)比的是，當(dāng)前REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，資產(chǎn)收益率承壓，投資者認(rèn)購(gòu)意愿下降，導(dǎo)致新發(fā)產(chǎn)品面臨嚴(yán)峻的定價(jià)難題。

??數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)冷意。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2025年12月31日，已公布四季報(bào)的77只公募REITs，在第四季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.13億元，但凈利潤(rùn)僅5.26億元，環(huán)比下滑42.83%。在二級(jí)市場(chǎng)方面，2025年12月公募REITs價(jià)格在縮量中持續(xù)下行，超過(guò)七成個(gè)券錄得下跌。

??柏文喜表示，2026年開年的這波撤回潮，核心是發(fā)行人與投資者之間"價(jià)格博弈"的徹底破裂：發(fā)行人難以接受低價(jià)發(fā)行，而投資者則對(duì)高估值資產(chǎn)望而卻步，雙方僵持不下，主動(dòng)撤回成為理性選擇。

??以倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)為例，萬(wàn)緯物流在Pre-REITs階段曾憑借較高估值吸引眾多投資者。但隨著2024年以來(lái)物流地產(chǎn)市場(chǎng)租金承壓、空置率攀升，底層資產(chǎn)未來(lái)的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)面臨向下修正。REITs發(fā)行要求未來(lái)現(xiàn)金流具備可預(yù)測(cè)性和穩(wěn)定性，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，相關(guān)資產(chǎn)的租金增長(zhǎng)率、出租率假設(shè)都需要調(diào)整，直接導(dǎo)致發(fā)行估值與萬(wàn)科預(yù)期出現(xiàn)分歧。若強(qiáng)行發(fā)行，將面臨發(fā)行失敗或破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；若接受大幅折價(jià)，則意味著萬(wàn)科需要一次性確認(rèn)巨額資產(chǎn)減值，這對(duì)本就承壓的財(cái)務(wù)報(bào)表將是沉重打擊。

??監(jiān)管審核標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)性提升是另一大關(guān)鍵因素。特別是在房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)申報(bào)的REITs項(xiàng)目中，監(jiān)管層對(duì)底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、原始權(quán)益人的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、關(guān)聯(lián)交易的公允性等提出更高要求。

??政策層面亦釋放明確信號(hào)。2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，加強(qiáng)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范。

??同日，滬深交易所同步發(fā)布《公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)指引第4號(hào)——審核程序（試行）》，首次明確了審核程序可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，包括“申請(qǐng)文件中記載的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告已過(guò)有效期且未補(bǔ)充提交”“未在規(guī)定期限內(nèi)回復(fù)交易所反饋意見”等。此次申請(qǐng)撤回的幾個(gè)項(xiàng)目，其審核流程均已被“擱置”較長(zhǎng)時(shí)間，新規(guī)下的審核環(huán)境已然不同。

??此次“撤回潮”更深層地折射出國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的變化。在流動(dòng)性相對(duì)緊張的環(huán)境下，復(fù)雜金融工具的發(fā)行面臨更大挑戰(zhàn)。以萬(wàn)科為例，該公司面臨行業(yè)調(diào)整期的流動(dòng)性壓力，盡管萬(wàn)緯物流作為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)實(shí)體，其資產(chǎn)質(zhì)量與萬(wàn)科母公司風(fēng)險(xiǎn)存在隔離，但市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

??柏文喜分析稱，在“房企信用風(fēng)險(xiǎn)向持有型物業(yè)蔓延”的擔(dān)憂下，即便底層資產(chǎn)本身優(yōu)質(zhì)，投資者也會(huì)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。這種“主體信用拖累資產(chǎn)定價(jià)”的現(xiàn)象，在此輪房地產(chǎn)下行周期中表現(xiàn)得尤為明顯。萬(wàn)緯物流REITs的撤回，某種程度上是市場(chǎng)“用腳投票”的結(jié)果——投資者不愿在房企信用風(fēng)險(xiǎn)尚未出清前，為相關(guān)資產(chǎn)支付公允價(jià)格以上的溢價(jià)。

??2026年開年的這波撤回潮，或許正標(biāo)志著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs從“概念炒作”走向“價(jià)值投資”的分水嶺。在房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換的陣痛期，這場(chǎng)市場(chǎng)的“壓力測(cè)試”，終將篩選出真正具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商。