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??為了進一步加強商品房項目資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃資金引發(fā)的交付風(fēng)險，維護購房人合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)市政府工作要求，我局起草了《三亞市商品房資金監(jiān)管暫行辦法》，現(xiàn)向社會公開征求意見。此次公開征求意見時間自本公告發(fā)布之日起至2026年2月5日，意見反饋途徑如下：

??一、通過網(wǎng)站在線征集系統(tǒng)留言；

??二、書面意見可郵寄至三亞市吉陽區(qū)迎賓路285號三亞市房產(chǎn)事務(wù)服務(wù)中心6樓市住建局房產(chǎn)市場管理科（聯(lián)系電話：88891918），或發(fā)送至電子郵箱sck6722@163.com。

??為了便于聯(lián)系，單位提出意見的，請加蓋公章并注明聯(lián)系人和聯(lián)系方式；個人提出意見的，請注明姓名和聯(lián)系方式。

??特此公告。

??附件：

??1．三亞市商品房資金監(jiān)管暫行辦法

??2．起草說明

??附件1

??三亞市商品房資金監(jiān)管暫行辦法

??（征求意見稿）

??第一章 總則

??第一條 為了進一步加強商品房項目資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃資金引發(fā)的交付風(fēng)險，維護購房人合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，結(jié)合本市實際，制定本暫行辦法。

??第二條 在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的項目適用本辦法。

??第三條 本辦法所稱的商品房資金，包括開發(fā)建設(shè)資金（含貸款資金）和房屋銷售（含預(yù)售和現(xiàn)售）資金。

??第四條 依據(jù)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》（中國人民銀行令〔2003〕第5號）第四條和第三十三條的規(guī)定，商品房資金作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)通過基本存款賬戶收取。

??第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門作為本市商品房資金監(jiān)管的主管部門，負責(zé)本市商品房資金的監(jiān)督管理工作。

??市公安局、中國人民銀行三亞市分行、國家金融監(jiān)督管理總局三亞監(jiān)管分局、三亞市發(fā)展改革委員會、國家稅務(wù)總局三亞市稅務(wù)局、三亞市自然資源和規(guī)劃局、三亞市綜合行政執(zhí)法局等部門依據(jù)各自職責(zé)配合商品房資金監(jiān)管工作。

??第二章 土地出讓環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管

??第六條 我市各職能部門根據(jù)職責(zé)權(quán)限范圍在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地掛牌成交后5個工作日內(nèi)與開發(fā)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議，明確現(xiàn)售商品房項目以開發(fā)企業(yè)在我市商業(yè)銀行開設(shè)的基本存款賬戶作為商品房項目資金唯一賬戶，并要求開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)資金（含貸款資金）和房屋銷售（含預(yù)售和現(xiàn)售）資金全部存入基本存款賬戶，同時明確相關(guān)違約責(zé)任和解決方式。

??預(yù)售商品房項目仍按照《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的規(guī)定對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進行管理。本條第一款中的基本存款賬戶和第二款中的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，以下統(tǒng)稱為資金賬戶。

??第七條 稅務(wù)部門將資金賬戶納入監(jiān)管范圍，人民銀行和金融監(jiān)管部門指導(dǎo)房地產(chǎn)主貸銀行資金賬戶交易的風(fēng)險監(jiān)測，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)賬戶異常，房地產(chǎn)主貸銀行應(yīng)及時報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

??第八條 建設(shè)項目全部銷售資金（包括但不限于意向金、定金、購房款、按揭資金等）統(tǒng)一納入資金賬戶管理，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和融資金融機構(gòu)（如有）共同監(jiān)管。

??第九條 建設(shè)項目已向金融機構(gòu)融資，監(jiān)管賬戶除留存建設(shè)項目至完工的資金外，還應(yīng)留存已售房產(chǎn)對應(yīng)的融資機構(gòu)測算應(yīng)還貸資金，用于保證金融機構(gòu)融資償還。

??第三章 開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管

??第十條 實行項目開發(fā)公司制度

??依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議內(nèi)容，凡在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)依法行使獨立法人權(quán)利，且在項目依法納稅清算前企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，嚴(yán)禁違規(guī)抽調(diào)挪用項目開發(fā)公司資金賬戶資金，嚴(yán)禁資金賬戶在項目建成交付和依法完稅前抽挪資金或提前分紅。

??第十一條 實行主貸銀行監(jiān)測項目開發(fā)公司財務(wù)制度

??項目開發(fā)公司確定的房地產(chǎn)主貸銀行按“銷售進度和回款進度同對比”的工作原則，建立健全信息報送和風(fēng)險預(yù)警機制，定期將情況通報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，設(shè)立預(yù)警閥值，出現(xiàn)預(yù)警情形時，立即報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門做好風(fēng)險防范工作。

??主貸銀行對在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)開發(fā)企業(yè)可能出現(xiàn)的資金賬戶抽挪問題及時約談提醒，與項目開發(fā)公司共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。

??第四章 房屋銷售環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管

??第十二條 實行商業(yè)銀行風(fēng)險預(yù)警制度

??賦予資金賬戶開設(shè)銀行查詢樓盤銷售情況的權(quán)限，由資金賬戶開設(shè)銀行定期對監(jiān)控項目銷售進度和資金賬戶回款情況開展信息比對。

??市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期將商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及現(xiàn)售備案賬戶推送給各商業(yè)銀行，商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)除資金賬戶以外的銀行賬戶，有標(biāo)注購房款（含意向金等預(yù)定性質(zhì)款項）的資金入賬時，應(yīng)立即通報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門并移交線索，并同步報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門做好風(fēng)險防范工作。

??對于開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期整改，逾期不整改的，移交綜合部門依法依規(guī)查處。

??第十三條 實行現(xiàn)房銷售資金入賬核查制度

??在項目公司辦理現(xiàn)房銷售手續(xù)時，我市各商業(yè)銀行須同步向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推送項目開發(fā)公司基本戶信息。同時，開發(fā)企業(yè)在辦理商品房現(xiàn)售網(wǎng)簽備案手續(xù)時，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門通過銀行資金監(jiān)管系統(tǒng)確認購房人將房款匯入資金賬戶后，方可給予辦理房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)。

??第十四條 實行新建商品房分批解除抵押網(wǎng)簽制度

??對設(shè)定抵押權(quán)的預(yù)售或現(xiàn)售新建商品房項目，開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房備案手續(xù)時，須提交相應(yīng)的還款解除抵押計劃。在辦理房屋網(wǎng)簽備案環(huán)節(jié)，由企業(yè)提供按計劃還款的證明以及抵押權(quán)人和抵押人同意辦理抵押注銷手續(xù)的協(xié)議約定，并向不動產(chǎn)登記部門申請辦理抵押注銷登記后，再由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對已經(jīng)解除抵押部分的房產(chǎn)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

??第十五條 實行商品房交易雙錄制度

??開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂商品房買賣合同時進行錄音錄像，由開發(fā)企業(yè)和購房人對依法依規(guī)進行商品房交易、明示資金賬戶、將購房款轉(zhuǎn)入資金賬戶、自擔(dān)風(fēng)險等事宜進行朗讀承諾，并將該影像資料作為開發(fā)企業(yè)辦理商品房網(wǎng)簽備案的必要手續(xù)；未提供上述資料的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門不得為房屋辦理網(wǎng)簽備案。

??第五章 稅收征管環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管

??第十六條 加大稅收大數(shù)據(jù)賦能資金監(jiān)管力度

??國家稅務(wù)總局三亞市稅務(wù)局依托資金監(jiān)管信息共享機制，結(jié)合稅收大數(shù)據(jù)開展常態(tài)化稅收分析，聚焦企業(yè)利潤轉(zhuǎn)移風(fēng)險點探索風(fēng)險模型，對核查屬實的情況及時通報給市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、市自然資源和規(guī)劃局和市公安局。

??第六章 附則

??第十七條 本辦法具體應(yīng)用問題由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)解釋。

??第十八條 本辦法自2025年*月*日起施行。

??附件2

??《三亞市商品房資金監(jiān)管暫行辦法

??（征求意見稿）》的起草說明

??三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

??為進一步加強商品房項目資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃資金引發(fā)的交付風(fēng)險，維護購房人合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，市住建局牽頭起草了《三亞市商品房資金監(jiān)管暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），現(xiàn)將情況說明如下：

??一、起草背景、依據(jù)及目的

??商品房資金的規(guī)范與安全使用，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利建設(shè)與按期交付，更是保障購房群眾合法權(quán)益、維護社會穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)。近年來，受經(jīng)濟環(huán)境等多重因素影響，我市部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在挪用、抽逃項目建設(shè)資金等突出問題，導(dǎo)致項目資金鏈斷裂、工程停滯、房屋逾期交付，工程被查封，并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，如購房者無法辦理產(chǎn)權(quán)證、群體性信訪事件頻發(fā)等，嚴(yán)重侵害群眾利益，影響經(jīng)濟社會穩(wěn)定和政府公信力。特別是自2020年3月我省全面推行商品住房現(xiàn)房銷售制度以來，由于商品房現(xiàn)房銷售資金監(jiān)管缺乏上位法律法規(guī)依據(jù)，無法形成有效震懾，商品房開發(fā)企業(yè)在自身企業(yè)利益的驅(qū)使下，違法違規(guī)收支銷售資金現(xiàn)象突出，導(dǎo)致商品房銷售資金“體外循環(huán)”風(fēng)險凸顯，制定覆蓋全面的商品房資金監(jiān)管暫行辦法刻不容緩。

??二、主要內(nèi)容

??《暫行辦法》共分為六個章節(jié)，主要內(nèi)容包括土地出讓環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管，房屋銷售環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管，稅收征管環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管等方面。

??三、提請重點關(guān)注和討論的事項

??現(xiàn)售商品房項目的銷售資金管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人自主管理的民事法律關(guān)系事項。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，只能對商品房預(yù)售資金進行約束，而對現(xiàn)房銷售項目無資金監(jiān)管的上位法依據(jù)。為有效防范開發(fā)企業(yè)抽逃銷售資金，市住建局已于2024年將商品房現(xiàn)房銷售資金監(jiān)管立法建議報省住建廳、市人大和市司法局，此次建議以規(guī)范性文件形式對商品房銷售資金進行監(jiān)管。

??四、潛在風(fēng)險、下步文件流轉(zhuǎn)程序及文件印發(fā)形式

??《暫行辦法》屬于行政規(guī)范性文件，已經(jīng)征求意見修改，不存在潛在風(fēng)險。根據(jù)《三亞市規(guī)章與行政規(guī)范性文件管理辦法》第四十二條第一款第二（一）項“政府行政規(guī)范性文件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本級人民政府常務(wù)會議或者全體會議審議決定”，建議市政府常務(wù)會議審議通過后，以市政府名義印發(fā)。