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??一家名不見經(jīng)傳的紡織民企，正在多地土地市場頻繁亮相。

??9月4日，位于廣州佛山禪城區(qū)黎明路南側(cè)、港口路西側(cè)地塊掛牌出讓，合肥瑞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東佰業(yè)泰建設(shè)工程有限公司以4.77億元競得，折合樓面價約8000元/平方米。天眼查顯示，合肥瑞倫控股股東為南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“南通亞倫”）。

??這并非南通亞倫首次出現(xiàn)在廣州土地市場。2024年12月，南通亞倫以約12.35億元競得廣州番禺沙溪地塊，成交樓面價約1.47萬元/平方米；2023年4月，南通亞倫與16家房企爭奪廣州番禺迎賓路地塊，觸及地價上限后南通亞倫23.2億元搖中，成交樓面價約2.4萬元/平方米。

??南京也是南通亞倫挺進(jìn)的城市之一。今年6月28日，南京燕子磯板塊競價56輪后，南通亞倫以10.28億元總價拍下了該地塊，溢價率12%。而在2025年1月、2024年8月，南通亞倫分別拍下南京鼓樓濱江宅地、浦口宅地，溢價率分別為16%、0.4%。

??看起來低調(diào)，實則已經(jīng)在南京連落三子的南通亞倫，正在成為南京市場的民企“黑馬”。中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南通亞倫在2025年1~8月南京拿地金額榜中位列第10，成為榜單中的民營房企之一。

??南通亞倫地產(chǎn)業(yè)務(wù)觸角，還進(jìn)一步延展到了寧波、杭州、蘇州、西安、合肥、深圳等地。天眼查股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，這位“不差錢”選手背后是以紡織業(yè)起家的江蘇亞倫集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“江蘇亞倫”），老板劉伯香曾是南通知名的紡織大亨，一度成為“南通首富”。

??從紡織實業(yè)起家的江蘇亞倫，30余年前就曾布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但礙于各種原因并未深入其中，而今趁著土地市場低溢價的窗口期，這家紡織公司開始在各地掃貨，開啟新一輪地產(chǎn)擴(kuò)張。

??瘋狂搶地

??公開資料顯示，江蘇亞倫成立于1989年，南通川港鎮(zhèn)出生的劉伯香利用當(dāng)?shù)丶徔棶a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造毛紡、棉織、印染、服裝、面料等體系，產(chǎn)品銷售至南北美洲、中東和非洲等國家，成為有名的“紡織大亨”。

??5年后，劉伯香便進(jìn)軍地產(chǎn)，首個項目是江蘇紡織面料專業(yè)市場，建筑面積25萬平方米，此后便大舉布局，住宅、商業(yè)地產(chǎn)等均有涉獵。

??截至2010年，江蘇亞倫多業(yè)態(tài)地產(chǎn)綜合開發(fā)493萬平方米，投資總額達(dá)137億元，南通家紡城、上海中創(chuàng)大廈、中基大廈、南通如東縣城的“中央廣場”社區(qū)等不動產(chǎn)，均由劉伯香一手打造。

??不過，2011年后，江蘇亞倫在地產(chǎn)領(lǐng)域動作寥寥。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年，江蘇亞倫主要發(fā)力點是在綜合改造、動遷安置，15個操盤項目中有8個綜合改造、動遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房項目，商品房開發(fā)僅有5個。值得注意的是，作為江蘇南通企業(yè)，江蘇亞倫8個綜合改造、動遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房項目中，6個項目位于上海，且項目多數(shù)由上海中匯建設(shè)集團(tuán)承接建造。

??這家南通房企如何屢屢在上海收獲項目，尚且不得而知，不過從合作方信息來看，上海中匯建設(shè)集團(tuán)主要從事房產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、市政工程等業(yè)務(wù)，實控人黃沖與上海徐匯區(qū)政協(xié)黨組書記、主席同名，同時黃沖還兼任南通亞倫旗下全資子公司上海華峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司監(jiān)事一職。

??作為江蘇亞倫旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺，南通亞倫成立于1999年，此前主要深耕江蘇大本營。不過從前幾年樓市數(shù)據(jù)來看，南通亞倫此前在房地產(chǎn)市場中存在感并不強(qiáng)，直至2022年，南通亞倫開始在房地產(chǎn)板塊大舉擴(kuò)張。

??2022年9月，南通亞倫先后以11.87億元、6.86億元拍下經(jīng)開區(qū)地塊和瑤海區(qū)地塊，正式進(jìn)入合肥市場；2022年11月，深圳第四批次集中供地中，唯一生面孔且是民營企業(yè)的南通亞倫，以6億元觸頂價斬獲寶安區(qū)新安街道安居房項目，在28家參與競拍的房企中勝出。

??2023年4月，南通亞倫進(jìn)入西安市場，在搖號階段擊敗7家房企，以16.5億元、15%溢價摘得西安高新區(qū)CID板塊地塊；同年4月，南通亞倫首入廣州，在華發(fā)、建發(fā)、中鐵建、美的、龍湖、保利等16組競買人激烈角逐中，23.23億元觸頂價搖中番禺區(qū)迎賓路地塊；

??9月，南通亞倫聯(lián)合上海老牌房企新黃浦，以約7%溢價率、9.509億元總價拍下青浦區(qū)宅地；2023年11月，南通亞倫加注合肥瑤海區(qū)YH202310號地塊，總價7.1億元。

??南通亞倫的野心不只競得的這幾宗地，2023年南通亞倫還曾兩次現(xiàn)身杭州土地拍賣市場，并嘗試進(jìn)入蘇州市場，但由于競爭太激烈，最終均無所獲。當(dāng)年3月的合肥土地拍賣中，南通亞倫也參與了3宗熱點地塊的競拍，都以陪跑收場。

??2024年南通亞倫拿地力度有所減緩，公開信息顯示，當(dāng)年南通亞倫買下2宗地塊，一宗為8月拍下的南京江浦G21地塊，另一宗為12月拍下的廣州番禺洛浦街地塊。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，3年來南通亞倫在上述一二線城市累計斥資近百億元拿地，曾經(jīng)在一眾房企列表中，毫無存在感的南通亞倫已經(jīng)成為土地市場上一股不容忽視的新生力量。

??實力存疑

??當(dāng)前市場恢復(fù)進(jìn)度較慢，大部分房企受困于資金問題，對于擴(kuò)儲拿地仍處于謹(jǐn)慎觀望階段，但南通亞倫仍在加大擴(kuò)儲力度，不免令人質(zhì)疑，背后是否具備足夠的實力。

??在同策研究院研究主任李霄霄看來，母公司實體產(chǎn)業(yè)是支撐其擴(kuò)張的關(guān)鍵，“南通亞倫隸屬江蘇亞倫，母公司在南通做家紡產(chǎn)業(yè)，是一家有實體產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。

??商業(yè)地產(chǎn)投資，成為南通亞倫穩(wěn)定現(xiàn)金流之一，公司在南通、上海等地投資建設(shè)了多個商業(yè)地產(chǎn)項目，如中國南通家紡城、上海中創(chuàng)大廈、中基大廈等，這些不動產(chǎn)的租金收入成為穩(wěn)定的資金來源，支持了其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展。

??合作開發(fā)與財務(wù)投資，也為南通亞倫提供一定彈藥補(bǔ)充。多年來，南通亞倫通過與融創(chuàng)、龍湖等房企合作開發(fā)項目，以財務(wù)投資人的角色參與，通過股權(quán)分紅、項目收益等方式獲取一定資金。

??不過，大規(guī)模拿地后的風(fēng)險依然不容忽視，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，2025年重點城市住宅庫存去化周期18~24個月，售價較2021年高點下調(diào)明顯，若2026年售價再跌5%，南通亞倫利潤率將進(jìn)一步走低，出現(xiàn)存貨減值。

??柏文喜認(rèn)為，近幾年，南通亞倫集中拿地抄底，雖短期內(nèi)風(fēng)險可控，但行業(yè)調(diào)整期遠(yuǎn)未結(jié)束，市場、政策與操盤不確定性疊加，加之集中拿地后造成債券、土地款、建安“三峰”疊加，一旦銷售回款率低于預(yù)期，依賴借新還舊，南通亞倫杠桿將迅速抬升。

??二代接班

??紡織、房地產(chǎn)兩條腿走路的江蘇亞倫，嚴(yán)格意義上并非純粹民企。

??天眼查穿透顯示，江蘇亞倫控股公司是通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站，后者持有江蘇亞倫83.08%股權(quán)。從公開信息來看，通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站是過去在特定歷史時期設(shè)立的基層組織，各地方為對當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)而設(shè)立。

??有分析稱，江蘇亞倫與通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站的關(guān)系，或與劉伯香此前在政府任職存在一定關(guān)聯(lián)性。

??江蘇亞倫的前身是1976年成立的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，而劉伯香曾擔(dān)任通州市川港鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長、黨委副書記及通州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理局副局長，職務(wù)范圍直接覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理和屬地行政監(jiān)管，與江蘇亞倫初創(chuàng)時期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有制屬性高度契合。

??即便是2024年劉伯香去世后，其子劉斌接任，但通州市川港鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理服務(wù)站仍保持控股地位。

??二代劉斌接班，急需解決的問題之一就是此前拍下的地塊與出險房企合作，進(jìn)而引發(fā)的資金問題。

??大舉擴(kuò)張前，南通亞倫的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多以動遷房、安置房、保障房為主，商品房開發(fā)少之又少，直到2017年南通亞倫牽手融創(chuàng)，兩家房企4年間先后在寧波、杭州、烏魯木齊、南通、常州、徐州、合肥等地拿下12個項目，投資近130億元。

??2021年融創(chuàng)出險后，南通亞倫與其分道揚鑣，轉(zhuǎn)身走向了龍湖、新城控股。據(jù)不完全統(tǒng)計，南通亞倫與龍湖合作近10個項目，開發(fā)了龍湖翠湖壹號、龍湖學(xué)樘府等項目。

??在與上述房企合作中，南通亞倫多依賴合作開發(fā)模式，以財務(wù)投資角色介入，伴隨合作房企相繼出險，其合作項目開始陷入資金糾紛之中。

??比如合作開發(fā)杭州融創(chuàng)城等項目的杭州融倫置業(yè)、寧波融創(chuàng)海之灣置業(yè)，南通亞倫均持股19%，企查查信息顯示，前者作為被告的案件超50個、涉及金額超10億元；后者作為被告的案件有48個，被列為失信被執(zhí)行人、法人被限高。

??意識到聯(lián)合開發(fā)的風(fēng)險后，南通亞倫開始獨立拿地，深圳寶安中心區(qū)地塊、上海青浦區(qū)地塊、西安高新區(qū)地塊等均由南通亞倫全資持有。不過，此前極少運營操盤的南通亞倫，是否具備足夠的開發(fā)實力，靠其自身在一二線城市立足，仍未可知。

??柏文喜認(rèn)為，在此前的市場開發(fā)中，南通亞倫或已具備獨立開發(fā)的最低門檻，但品牌溢價、成本控制和現(xiàn)金流節(jié)奏仍弱于一線房企。未來幾年是真正檢驗其操盤能力的窗口期，一旦獨立開發(fā)的項目去化或現(xiàn)金流表現(xiàn)低于預(yù)期，南通亞倫或?qū)⒃俅螌で笈c品牌房企合作，回到合作開發(fā)與財務(wù)投資的老路。