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??債務(wù)重組關(guān)鍵時(shí)刻，寶龍地產(chǎn)一筆關(guān)聯(lián)交易將寶龍家族第三代經(jīng)營(yíng)者推至臺(tái)前。

??1月27日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶龍地產(chǎn)”）發(fā)布公告，宣布其間接全資附屬公司寶龍地產(chǎn)（維京）控股有限公司作為賣方，與買方Prime Capital Investment Limited（以下簡(jiǎn)稱“Prime Capital”）訂立股權(quán)交易協(xié)議，以3.61億港元的總代價(jià)出售所持寶龍商業(yè)管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶龍商業(yè)”）25%股份。

??此次交易的買方Prime Capital是由寶龍家族第三代成員許展豪及其堂姑許華琳共同控制，其中許展豪持股51%，許華琳持股49%。許展豪為寶龍地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席許健康之孫，也是公司執(zhí)行董事、總裁許華芳之子。因此，此次出售事項(xiàng)構(gòu)成公司的關(guān)聯(lián)交易。

??值得注意的是，此次交易發(fā)生在寶龍地產(chǎn)境內(nèi)外債務(wù)重組的關(guān)鍵階段，也被業(yè)內(nèi)視為在流動(dòng)性壓力下通過資產(chǎn)處置回籠資金、同時(shí)確保核心資產(chǎn)控制權(quán)不流出家族的重要舉措。

??寶龍地產(chǎn)方面表示，此次出售所得款項(xiàng)將用于改善集團(tuán)流動(dòng)性，支持債務(wù)重組及日常運(yùn)營(yíng)。

??家族內(nèi)部承接 第三代走向臺(tái)前

??根據(jù)公告，此次出售的寶龍商業(yè)25%股權(quán)對(duì)應(yīng)約16億股股份，每股作價(jià)約2.245港元。該價(jià)格較1月27日寶龍商業(yè)收盤價(jià)2.44港元折讓約8%。交易價(jià)款將分兩批以現(xiàn)金支付，20%于預(yù)付款日期支付，80%于完成日期支付。交易完成后，寶龍商業(yè)仍為寶龍地產(chǎn)的非全資附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)繼續(xù)并入后者報(bào)表。

??買方Prime Capital的股權(quán)結(jié)構(gòu)揭示出較為濃厚的家族治理色彩。在業(yè)內(nèi)人士看來，許展豪作為許健康之孫、許華芳之子，此次通過控股公司收購寶龍商業(yè)股權(quán)，被看作是寶龍家族第三代正式涉足家族核心業(yè)務(wù)管理的關(guān)鍵一步。雖然關(guān)于許展豪的公開資料較少，但此次交易也一定程度上標(biāo)志著新一代成員在家族企業(yè)中開始承擔(dān)實(shí)質(zhì)性角色。

??一位地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，此次交易或許有多重考量，一方面，交易能夠?yàn)閷汖埖禺a(chǎn)提供約3.6億港元現(xiàn)金，緩解公司現(xiàn)金流壓力；另一方面，在港股估值相對(duì)低迷時(shí)期，家族以合理價(jià)格增持優(yōu)質(zhì)商業(yè)管理平臺(tái)股權(quán)，確保核心資產(chǎn)控制權(quán)不因債務(wù)重組而旁落。該人士進(jìn)一步表示，類似寶龍地產(chǎn)這類家族管理色彩較為濃厚的企業(yè)，一般在面臨債務(wù)危機(jī)時(shí)常通過內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、信托設(shè)計(jì)等方式將核心運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定隔離，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保全和傳承。

??作為公司旗下現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、具備一定盈利能力的業(yè)務(wù)，寶龍商業(yè)也是其家族希望牢牢掌握的資產(chǎn)。公開資料顯示，截至2025年6月30日，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項(xiàng)目97個(gè)，在管面積1106萬平方米；簽約項(xiàng)目129個(gè)，簽約面積1424萬平方米，其中長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目占比達(dá)70%。2025年上半年，寶龍商業(yè)營(yíng)業(yè)收入13.01億元，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)約1.83億元，盡管同比略有下滑，但仍保持盈利，且賬面現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，出租率穩(wěn)定在91.8%以上。

??縱觀寶龍地產(chǎn)的發(fā)展史，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影。

??寶龍地產(chǎn)由許健康于1990年創(chuàng)立，是一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)為主的老牌房企。公司于2009年在港股上市，曾憑借“寶龍廣場(chǎng)”等商業(yè)綜合體項(xiàng)目在長(zhǎng)三角等多個(gè)區(qū)域樹立品牌影響力，并躋身行業(yè)前列。2012年，寶龍地產(chǎn)的企業(yè)管理交棒至第二代許華芳手中。在2017年之前，寶龍地產(chǎn)的銷售額均在200億元徘徊，但2018年和2019年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了銷售額騰飛，2019年公司合約銷售額達(dá)到603億元，同比增長(zhǎng)近50%。2020年是寶龍地產(chǎn)成立30周年，彼時(shí)許華芳還向全體員工發(fā)布寶龍“組織的未來”全景形態(tài)，以希望未來有更好的發(fā)展。

??然而，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，寶龍地產(chǎn)與眾多房企一樣，面臨銷售回款放緩、融資渠道收窄、流動(dòng)性持續(xù)緊繃的挑戰(zhàn)。其財(cái)報(bào)顯示，2024年寶龍地產(chǎn)收入257.57億元，同比增加12.5%，但公司擁有人應(yīng)占虧損達(dá)57.65億元，同比擴(kuò)大117.3%；2025年，其合約銷售額僅72.72億元，較去年同期減少43%，傳統(tǒng)造血功能已大幅萎縮。

??債務(wù)重壓下的抉擇

??相比經(jīng)營(yíng)層面的困境，當(dāng)前，寶龍地產(chǎn)面臨的債務(wù)壓力更為嚴(yán)峻。

??截至2025年6月30日，寶龍地產(chǎn)總借貸約561.11億元，其中流動(dòng)負(fù)債275.98億元，賬面現(xiàn)金僅73.27億元，資金缺口超過200億元。公司已累計(jì)產(chǎn)生約228.43億元違約或交叉違約債務(wù)。

??為應(yīng)對(duì)危機(jī)，寶龍地產(chǎn)表示，過去幾年一直在持續(xù)推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組。

??境內(nèi)方面，據(jù)1月26日消息稱，寶龍地產(chǎn)通過附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司發(fā)行的六筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的重組方案已獲債券持有人會(huì)議審議通過，涉及規(guī)模約43.36億元。

??境外債務(wù)重組也已取得進(jìn)展——2025年10月10日，公司與債權(quán)人訂立重組支持協(xié)議，并于12月22日宣布獲得超過85%相關(guān)債權(quán)人的支持。此前寶龍地產(chǎn)曾公告，公司已定于2026年3月19日上午10時(shí)在香港高等法院舉行計(jì)劃召開聆訊，以尋求法院頒令正式召開計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議，最終審議并批準(zhǔn)重組方案。

??根據(jù)重組方案，寶龍地產(chǎn)為債權(quán)人提供多個(gè)選項(xiàng)，其中包括出售或質(zhì)押寶龍商業(yè)股份籌集不超過4000萬美元現(xiàn)金，或轉(zhuǎn)讓不超過寶龍商業(yè)32.4%的股份予債權(quán)人抵債。

??從上述方案也可看出，在寶龍地產(chǎn)的境外債務(wù)重組方案中，寶龍商業(yè)股權(quán)被明確列為重要償付資源。若債權(quán)人選擇以股抵債，寶龍地產(chǎn)持有的寶龍商業(yè)股份最高可轉(zhuǎn)讓32.4%，導(dǎo)致其持股比例從63%降至30.6%，可能失去控股權(quán)。

??但顯然，寶龍家族不愿意寶龍商業(yè)控制權(quán)旁落。通過此次交易，向家族內(nèi)部轉(zhuǎn)讓25%股權(quán)，在換取現(xiàn)金流的同時(shí)，也意味著即便后續(xù)因重組需要進(jìn)一步減持，寶龍家族仍可通過直接或間接方式維持對(duì)寶龍商業(yè)的影響力。不過，這位寶龍家族第三代成員是否還會(huì)進(jìn)一步介入寶龍業(yè)務(wù)體系，目前仍不得而知。