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??土地市場(chǎng)：涉宅用地恢復(fù)成交，熱度城市間顯著分化。3月長(zhǎng)三角核心五城涉宅用地供應(yīng)總建筑面積約200.01萬(wàn)平方米，成交總建筑面積約102.23萬(wàn)平方米，較2月（五城零成交）大幅放量，回歸年度供地計(jì)劃常態(tài)節(jié)奏。市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)極端分化，杭州平均溢價(jià)率37.43%居五城首位，上海平均溢價(jià)率4.28%，其余城市基本以底價(jià)成交。

??新建商品住宅市場(chǎng)：供需兩端同步修復(fù)，同比仍普遍承壓，庫(kù)存分化加劇。核心五城商品住宅供應(yīng)總量約150.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)190.1%；成交總量約184.58萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約184.4%，五城成交環(huán)比增幅均超100%，節(jié)后修復(fù)與政策利好驅(qū)動(dòng)特征明顯。但同比維度，上海、杭州、蘇州降幅較大，南京和合肥相對(duì)緩和。庫(kù)存端，合肥、杭州去化周期仍在健康區(qū)間，南京（25.7個(gè)月）、蘇州（30.2個(gè)月）去化壓力進(jìn)一步攀升。

??存量商品住宅市場(chǎng)：政策驅(qū)動(dòng)成交全面放量，以價(jià)換量態(tài)勢(shì)延續(xù)，二手市場(chǎng)主導(dǎo)地位穩(wěn)固。3月上海、杭州、南京、蘇州四城二手住宅整體成交面積約476.63萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約130.0%；成交套數(shù)52449套，環(huán)比增長(zhǎng)約139.4%。其中上海、南京成交同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，“滬七條”等政策效應(yīng)顯著。四城二手住宅成交面積占住房交易總量的75%，雖較2月有所回落，但仍占絕對(duì)主體地位。

??土地市場(chǎng)

??供求表現(xiàn)：涉宅用地全面恢復(fù)，供求較2月顯著放量

??隨著年度供地計(jì)劃逐步落地，3月長(zhǎng)三角區(qū)域涉宅用地供應(yīng)總建筑面積389.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲50.6%，同比下降34.7%；成交總建筑面積404.35萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲109.1%，同比上漲74.3%；成交樓板價(jià)10116元/平方米，環(huán)比上漲161.7%，同比下降52.5%，供求較2月全面回暖。

??市場(chǎng)熱度：整體溢價(jià)率仍處于低位，底價(jià)成交成為市場(chǎng)主流

??3月長(zhǎng)三角涉宅用地平均溢價(jià)率為5.5%，較2月有所回升，但從近一年走勢(shì)看，平均溢價(jià)率仍處于低位。本月成交總金額超過(guò)10億元的宅地共9幅，僅少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，多數(shù)地塊以底價(jià)成交。

??核心城市表現(xiàn)：熱度分化加劇，房企聚焦核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊

??3月，核心五城涉宅用地整體供應(yīng)建面200.01萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)170.3%，同比下降17.2%；成交建面102.23萬(wàn)平方米，同比下降36.9%。與2月五城均無(wú)涉宅用地成交的極端低位相比，3月涉宅用地恢復(fù)出讓與成交，土地市場(chǎng)回歸年度供地計(jì)劃推進(jìn)下的常態(tài)運(yùn)行節(jié)奏。

??上海：涉宅用地供應(yīng)建面15.03萬(wàn)平方米，成交建面27.46萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)46365元/平方米，平均溢價(jià)率4.28%，反映“滬七條”政策預(yù)期對(duì)土地市場(chǎng)信心的正向傳導(dǎo)。

??杭州：涉宅用地供應(yīng)建面58.1萬(wàn)平方米，成交建面11.33萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)42449元/平方米。成交2幅涉宅用地均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率37.43%，為五城最高，顯示核心城市核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地仍具備較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。

??南京：供應(yīng)規(guī)模居五城首位，達(dá)79.16萬(wàn)平方米；成交建面28.14萬(wàn)平方米，樓板價(jià)9592元/平方米，以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度仍偏低。

??蘇州、合肥：供應(yīng)建面環(huán)比、同比均呈不同比例上漲，成交同樣以底價(jià)成交為主，房企拿地意愿偏弱。

??整體來(lái)看，3月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“核心城市核心板塊熱度回升、非核心城市底價(jià)成交依舊”的分化格局。房企拿地策略仍高度聚焦一線及強(qiáng)二線核心板塊，投資布局的結(jié)構(gòu)性特征進(jìn)一步強(qiáng)化。

??新建商品住宅市場(chǎng)

??供求表現(xiàn)：節(jié)后全面放量，環(huán)比大幅回升但同比仍普遍承壓

??長(zhǎng)三角商品住宅整體運(yùn)行特征

??3月長(zhǎng)三角區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供求兩端迎來(lái)節(jié)后全面修復(fù)，全月新增供應(yīng)249.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)135.3%，同比下降44.7%；整體成交372.72萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)153.5%，同比下降31%。

??價(jià)格端表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，3月區(qū)域商品住宅成交均價(jià)27495元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比下降11%，價(jià)格調(diào)整節(jié)奏有所放緩。

??核心五城表現(xiàn)

??3月，隨著春節(jié)假期效應(yīng)消退、房企推盤節(jié)奏全面恢復(fù)以及“滬七條”等政策利好持續(xù)傳導(dǎo)，長(zhǎng)三角核心五城新建商品住宅市場(chǎng)迎來(lái)確定性修復(fù)。

??供應(yīng)端：五城商品住宅整體供應(yīng)面積150.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)190.1%，同比下降29%。上海供應(yīng)環(huán)比增幅最大，達(dá)917.3%，源于2月極低基數(shù)（5.25萬(wàn)平方米）及節(jié)后房企集中推盤；杭州供應(yīng)絕對(duì)規(guī)模居五城第二，達(dá)48.03萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)252.9%；合肥、南京供應(yīng)環(huán)比增幅相對(duì)溫和，分別為21.5%和14.0%。同比來(lái)看，僅上海實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余四城同比降幅均超30%，其中南京、蘇州同比降幅接近50%，供應(yīng)端主動(dòng)收縮態(tài)勢(shì)延續(xù)。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積184.58萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)184.4%，同比下降30.5%。其中杭州以55.9萬(wàn)平方米的成交規(guī)模居五城之首；上海成交42.63萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)206.7%，“滬七條”政策紅利對(duì)新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)；合肥、南京成交同比降幅均控制在7%以內(nèi)，表現(xiàn)出相對(duì)韌性；蘇州成交同比降幅最大，達(dá)53.1%，市場(chǎng)修復(fù)力度明顯弱于其他四城。

??價(jià)格端：核心五城商品住宅整體成交均價(jià)37304元/平方米，城市間走勢(shì)分化進(jìn)一步加劇。上海均價(jià)68129元/平方米繼續(xù)領(lǐng)跑，環(huán)比下降3.8%，同比下降17.8%，主要受成交結(jié)構(gòu)向中外環(huán)項(xiàng)目?jī)A斜影響；杭州均價(jià)32849元/平方米，環(huán)比降幅19.7%為五城最大，系本月非核心板塊中低價(jià)項(xiàng)目集中簽約拉低結(jié)構(gòu)性均價(jià)；合肥均價(jià)20824元/平方米，同比增長(zhǎng)8.0%，為五城中唯一實(shí)現(xiàn)同比上漲的城市；除上述三城外，南京、蘇州均價(jià)則呈現(xiàn)小幅環(huán)比上漲。

??庫(kù)存及去化周期：整體去化壓力高企，城市間分化顯著拉大

??截至2026年3月末，核心五城庫(kù)存規(guī)模整體小幅收縮，但去化周期分化持續(xù)加劇，城市間供需基本面差距進(jìn)一步拉大。

??第一梯隊(duì)（健康區(qū)間）：杭州、合肥去化周期分別為10.7個(gè)月和11.4個(gè)月，仍處于12個(gè)月以內(nèi)的健康區(qū)間。合肥庫(kù)存面積232.70萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.1%，同比下降11.4%，供應(yīng)端主動(dòng)縮量疊加成交流速相對(duì)穩(wěn)定，庫(kù)存消化態(tài)勢(shì)良好。杭州庫(kù)存493.36萬(wàn)平方米，環(huán)比基本持平，去化能力相對(duì)穩(wěn)健。

??第二梯隊(duì)（壓力凸顯）：上海庫(kù)存面積772.94萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，同比增長(zhǎng)5.9%，受本月供應(yīng)回暖影響，去化周期攀升至18.9個(gè)月。

??第三梯隊(duì)（高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)）：南京、蘇州去化壓力進(jìn)一步加大。蘇州去化周期攀升至30.2個(gè)月，為五城最高，庫(kù)存面積636.21萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.4%，但受成交規(guī)模同比大幅萎縮影響，去化效率持續(xù)走低；南京去化周期25.7個(gè)月，與2月基本持平，庫(kù)存面積618.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.2%，同比下降5.0%，但成交規(guī)模不足以實(shí)質(zhì)性消化存量，非核心板塊庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。

??項(xiàng)目表現(xiàn)：大盤剛改項(xiàng)目集中去化，上海高端項(xiàng)目領(lǐng)跑金額榜

??3月“小陽(yáng)春”行情下，核心五城熱銷項(xiàng)目呈現(xiàn)出“面積榜剛改大盤占主導(dǎo)、金額榜高端項(xiàng)目強(qiáng)聚集”的雙重特征，城市間分化從宏觀層面深度傳導(dǎo)至微觀項(xiàng)目端。

??成交面積TOP10項(xiàng)目中，蘇州建屋新棠玥以4.02萬(wàn)平方米成交面積居首，杭州保利天奕、上海金港海瀾雅廬緊隨其后。從城市分布看，上海占3席、杭州占2席、南京占3席、合肥和蘇州各1席，南京項(xiàng)目入榜數(shù)量較2月顯著增加，印證“寧六條”政策對(duì)成交量的帶動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

??成交金額TOP10項(xiàng)目中，上海占據(jù)6席且包攬前1位及第4-10位中的5席，上海高端項(xiàng)目的市場(chǎng)主導(dǎo)力進(jìn)一步強(qiáng)化。華潤(rùn)澐啟濱江以21.72億元成交金額居榜首，成交均價(jià)134423元/平方米；安瀾上海（上?！ば靺R·內(nèi)徐匯）成交均價(jià)高達(dá)173790元/平方米，為榜單最高，凸顯上海高端改善市場(chǎng)的強(qiáng)勁購(gòu)買力與極致價(jià)格分層。杭州建發(fā)招商·元序以12.37億元入榜，均價(jià)48610元/平方米，代表了杭州市場(chǎng)改善型產(chǎn)品的主流競(jìng)爭(zhēng)力。

??存量商品住宅市場(chǎng)

??運(yùn)行特征：政策驅(qū)動(dòng)成交全面放量，以價(jià)換量態(tài)勢(shì)延續(xù)

??3月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的上海、杭州、南京、蘇州四城二手住宅市場(chǎng)迎來(lái)顯著回暖，整體成交面積476.63萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)130.0%，同比下降6.4%。季節(jié)性需求回補(bǔ)與政策效應(yīng)疊加，推動(dòng)市場(chǎng)活躍度大幅回升。

??價(jià)格端，3月四城二手住宅成交均價(jià)約28608元/平方米，環(huán)比下降0.18%，同比下降14.22%。從近一年走勢(shì)看，市場(chǎng)成交均價(jià)延續(xù)下行趨勢(shì)，“以價(jià)換量”仍是當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的核心邏輯。

??核心城市表現(xiàn)：滬七條效應(yīng)顯著，上海領(lǐng)跑四城

??3月長(zhǎng)三角核心四城二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)，與城市基本面及政策利好程度高度相關(guān)，城市間分化特征進(jìn)一步強(qiáng)化：

??上海：“滬七條”政策效應(yīng)集中釋放，3月二手住宅成交面積232.33萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)169.8%，同比增長(zhǎng)2.7%；成交套數(shù)28492套，環(huán)比增長(zhǎng)178.8%，同比增長(zhǎng)6.0%，成交套數(shù)創(chuàng)近五年同期新高。成交均價(jià)34429元/平方米，環(huán)比下降2.9%，同比下降16.8%，價(jià)格端仍處于調(diào)整通道。

??南京：3月二手住宅成交面積92.24萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)95.4%，同比增長(zhǎng)4.4%；成交套數(shù)9832套，環(huán)比增長(zhǎng)91.5%，同比增長(zhǎng)3.6%，為四城中除上海外唯一實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)的城市，“寧六條”新政對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的提振效應(yīng)初步顯現(xiàn)。成交均價(jià)20033元/平方米，環(huán)比下降3.1%，同比下降13.6%，價(jià)格下行趨勢(shì)延續(xù)。

??杭州、蘇州：成交規(guī)模環(huán)比均大幅回升，但同比仍為負(fù)增長(zhǎng)，杭州成交套數(shù)同比下降27.8%，蘇州同比下降12.5%，市場(chǎng)修復(fù)尚處于“量回升、勢(shì)未穩(wěn)”的階段，需求持續(xù)性仍待觀察。

??表6 2026年3月長(zhǎng)三角四城二手住宅成交表現(xiàn)

??市場(chǎng)格局演變：二手占比小幅回落但仍占絕對(duì)主體

??3月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約631.81萬(wàn)平方米，其中二手住宅成交面積占比約75%。與2月相比，3月二手住宅成交占比有所回落，核心源于房企節(jié)后集中推盤疊加政策效應(yīng)刺激新房市場(chǎng)需求釋放，本月新房成交量環(huán)比大幅回升。但二手住宅仍占據(jù)區(qū)域住房交易的絕對(duì)主體地位，“新房改善化、二手剛需化”的市場(chǎng)分層格局未發(fā)生根本性改變。

??逐城來(lái)看，上海二手住宅成交占一二手住房成交總量的比重最高，面積口徑達(dá)84%、套數(shù)口徑達(dá)89%，“滬七條”限購(gòu)松綁更多釋放的是非滬籍剛需群體的二手房購(gòu)買需求；杭州二手住宅成交面積占比61%、套數(shù)占比69%，為四城中新房占比最高的城市，體現(xiàn)杭州新房市場(chǎng)相對(duì)較強(qiáng)的去化能力。

??表7 2026年3月長(zhǎng)三角四城新建商品住宅、二手住宅成交對(duì)比分析

??后市展望

??3月長(zhǎng)三角商品住宅市場(chǎng)雖迎來(lái)環(huán)比大幅修復(fù)，但多數(shù)城市同比仍為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的持續(xù)性與深度仍存不確定性?！皽邨l”等政策的邊際遞減效應(yīng)、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面走勢(shì)、居民收入預(yù)期變化，將成為影響后續(xù)市場(chǎng)走向的核心變量，結(jié)構(gòu)性分化仍將是貫穿市場(chǎng)運(yùn)行的核心主線。

??土地市場(chǎng)：3月土地市場(chǎng)回歸常態(tài)運(yùn)行節(jié)奏，預(yù)計(jì)4月起各城市年度供地計(jì)劃將加速推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)涉宅用地供應(yīng)有望持續(xù)放量。但市場(chǎng)熱度仍將呈現(xiàn)顯著城市分化，杭州、上海核心地塊競(jìng)拍熱度預(yù)計(jì)維持，房企拿地策略將持續(xù)聚焦核心城市核心板塊，非核心板塊底價(jià)成交格局短期難改，土地市場(chǎng)整體仍處于低位恢復(fù)階段，不具備全面回暖的基礎(chǔ)。

??新建商品住宅市場(chǎng)：4月作為傳統(tǒng)“金三銀四”的延續(xù)窗口，疊加3月各地新政效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，核心五城新房成交規(guī)模有望維持相對(duì)高位，但環(huán)比增速或?qū)⑦呺H放緩，市場(chǎng)將從“政策脈沖驅(qū)動(dòng)”逐步過(guò)渡至“基本面支撐”階段。核心城市核心板塊優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目成交集中度將進(jìn)一步提升，非核心板塊及遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化壓力難有實(shí)質(zhì)性緩解，價(jià)格端仍存下行空間。

??存量商品住宅市場(chǎng)：上海二手房市場(chǎng)成交韌性凸顯，有望維持高位運(yùn)行，“滬七條”帶動(dòng)的置換改善需求有待進(jìn)一步釋放。南京受本地新政支撐，成交規(guī)模有望維持環(huán)比平穩(wěn)。價(jià)格端，“以價(jià)換量”的弱平衡格局短期難以根本扭轉(zhuǎn)，但單邊下行節(jié)奏有望進(jìn)一步放緩，部分核心板塊優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格有望率先企穩(wěn)。