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??【克而瑞長租研究】

??在深度智聯(lián)新品發(fā)布暨克而瑞地產(chǎn)AI分析師2026上半年度專項(xiàng)報(bào)告會上，克而瑞長租首發(fā)2026上半年中國住房租賃行業(yè)市場發(fā)展報(bào)告，同步落地北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市半年度市場報(bào)告及項(xiàng)目星級榜單。

??本次所有行業(yè)研究成果，均依托深度智聯(lián)CoWork企業(yè)級AI原生平臺驅(qū)動生成，以AI重構(gòu)行業(yè)研究標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)高效迭代、專業(yè)深耕、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，為租賃行業(yè)發(fā)展與租住消費(fèi)決策提供權(quán)威數(shù)據(jù)支撐。

??本文為《2026上半年中國住房租賃行業(yè)市場發(fā)展報(bào)告》節(jié)選

??Part 01
一、行業(yè)環(huán)境
（一）政策分析

??1、頂層基調(diào)

??把保障房從增量建設(shè)任務(wù)，嵌入到去庫存、穩(wěn)樓市、擴(kuò)內(nèi)需的整體經(jīng)濟(jì)政策框架中，存量收購盤活從試點(diǎn)升級為全國性戰(zhàn)略；擴(kuò)大覆蓋群體并優(yōu)化服務(wù)體系，租售同權(quán)進(jìn)一步深化

??2026年上半年，住房保障政策實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性轉(zhuǎn)向：從“增量建設(shè)為主”全面嵌入“去庫存、穩(wěn)樓市、擴(kuò)內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟(jì)框架。財(cái)政免征公租房土地使用稅、央行下調(diào)保障性住房再貸款利率至1.25%，大幅降低資金成本；國務(wù)院明確鼓勵盤活閑置廠房商辦，使存量收購從試點(diǎn)升級為全國性抓手，既消化市場庫存又快速增加保障供給。同時，覆蓋范圍顯著擴(kuò)大——青年驛站、未落戶常住人口納入公租房、隨遷子女入學(xué)同城化等舉措，實(shí)質(zhì)性推進(jìn)租售同權(quán)與公共服務(wù)均等化?？傮w看，政策已跳出單純“建房子”邏輯，轉(zhuǎn)為通過存量重構(gòu)、金融支持和制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市、惠民生與擴(kuò)內(nèi)需的多重目標(biāo)協(xié)同。

??圖：2026年上半年全國住房租賃相關(guān)政策要點(diǎn)整理

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售系統(tǒng)，企業(yè)披露數(shù)據(jù)

??2、地方政策

??（1）政策風(fēng)向標(biāo)：上海存量轉(zhuǎn)保提供示范樣本，推進(jìn)商改保/公轉(zhuǎn)保/二手房轉(zhuǎn)保

??（......略......）

??（2）一線政策環(huán)境：上海公保并軌落地，北京、廣州強(qiáng)調(diào)存量改造轉(zhuǎn)化，深圳籌集供應(yīng)目標(biāo)穩(wěn)定，房源供給積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局

??（......略......）

??（3）二線政策環(huán)境：多城強(qiáng)調(diào)存量盤活，西安、成都出臺市場規(guī)范細(xì)則；放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和加大公積金支持力度。

??（......略......）

??（二）融資環(huán)境

??1、融資規(guī)模

??上半年融資約94億，融資成本持續(xù)走低，公募REITs與類REITs為主要渠道；擴(kuò)募成為公募REITs規(guī)模增長的主路徑，資產(chǎn)類型多元化

??2026年上半年涉租融資呈現(xiàn)多元化特征，公募REITs首發(fā)與擴(kuò)募并行（華夏華潤有巢、中金廈門安居擴(kuò)募，中航北京昌保首發(fā)），持有型ABS、CMBS等多產(chǎn)品密集落地，形成完整融資矩陣。融資成本持續(xù)走低，CMBS優(yōu)先級票面利率降至1.94%-1.95%，政策性貸款期限長達(dá)25年。擴(kuò)募成為REITs規(guī)模增長主路徑，資產(chǎn)類型覆蓋租賃社區(qū)、保租房、服務(wù)式公寓、人才公寓等多元業(yè)態(tài)。政策紅利驅(qū)動下REITs和ABS已成為保障性租賃住房“投融建管退”閉環(huán)中最成熟的退出通道。

??圖：2020-2026年上半年住房租賃市場融資規(guī)模情況（億元）

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??2、公募REITs市場

??【首發(fā)與擴(kuò)募REITs】保障房REITs通過“首發(fā)盤活存量、擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)盤活—擴(kuò)容增值—持續(xù)運(yùn)營”的可持續(xù)發(fā)展模式

??首發(fā)層面：中航北京昌保租賃住房REIT為首例由區(qū)級平臺發(fā)行的公共租賃住房公募REITs；已反饋的中國建筑租賃住房REIT，是首單純市場化，打破保租房“政策托底”模式；已申報(bào)的中金杭州安居保障性租賃住房REIT開啟了單項(xiàng)目資產(chǎn)池模式；

??擴(kuò)募層面：華夏華潤有巢REIT和廈門安居REIT完成上市募資，上海地產(chǎn)、招商基金蛇口、深圳安居REIT擴(kuò)募資產(chǎn)組合更偏向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或者核心商務(wù)區(qū)的高價值資產(chǎn)；聚焦同城異區(qū)與核心地段，規(guī)避單一區(qū)域波動風(fēng)險，借助核心地段租金溢價提升整體收益。

??表：2026年上半年保障房REITs動態(tài)

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??【上市REITs收入表現(xiàn)】核心經(jīng)營指標(biāo)壓力凸顯，同比雖實(shí)現(xiàn)不同幅度增長，其中北京保障房和華潤有巢因擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模提升帶動收入大幅增加，但環(huán)比有5單呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢

??（......略......）

??3、大宗交易

??租賃市場大宗交易僅2宗，均位于京滬一線，國壽資本6.29億元收購上海兩租賃項(xiàng)目，城璟租住拿下北京順義保租房項(xiàng)目。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年上半年租賃市場大宗交易共計(jì)2宗，聚焦一線，上海、北京各有一宗核心項(xiàng)目成交均為一季度成交，二季度暫無；上海方面，國企國壽資本以6.29億元收購領(lǐng)盛投資旗下COZI可遇?東外灘與新江灣兩租賃項(xiàng)目，體現(xiàn)險資對保租房資產(chǎn)的青睞，助力存量資產(chǎn)盤活；北京方面，城璟租住拿下順義區(qū)安慶街13號院租賃項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃提供近2600間房源，涵蓋白領(lǐng)單人間、品質(zhì)家庭房與企業(yè)多人間等多種戶型，涉及了城璟青舍、城璟禮寓、城璟悅居等三條產(chǎn)品線。

??圖：住房租賃年度大宗交易宗數(shù)走勢及同比變化

??表:2026年上半年典型住房租賃大宗交易明細(xì)

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??（三）企業(yè)格局

??1、規(guī)模變化

??TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模受國企持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，同環(huán)比均上漲；但管理規(guī)模呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，受頭部企業(yè)經(jīng)營利潤導(dǎo)向，關(guān)閉虧損門店影響

??（......略......）

??2、格局變化

??房企系份額小幅縮減，但仍為市場主導(dǎo)，國企提速，占比同比提升8.7個百分點(diǎn)頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務(wù)與異業(yè)合作，國企加速市場化拓展與高端產(chǎn)品布局

??（......略......）

??3、發(fā)展變化

??地方國企拓展高端領(lǐng)域，尋找第二增長線；拓展資產(chǎn)類型中存量類提升明顯，布局城市像二線產(chǎn)業(yè)高聚集、文旅類城市傾斜

??（......略......）

??
Part 02
二、市場環(huán)境
（一）需求分析

??1、人口表現(xiàn)

??15城常住人口總量穩(wěn)步提升，流動人口規(guī)模分化，四個一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動人口規(guī)模均超400萬，城市租賃活力凸顯

??（......略......）

??2、高校&人才需求

??二線城市西安、鄭州省會虹吸效應(yīng)強(qiáng)，高校畢業(yè)生及人才引進(jìn)規(guī)模處于城市高位水平

??（......略......）

??（二）供應(yīng)分析

??1、純租/涉租土地供應(yīng)

??現(xiàn)階段涉租土地供給以一線及核心二線城市主導(dǎo)，地方國企為拿地主力軍，涉租土地供給持續(xù)收窄，未來新開項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)向存量改造主導(dǎo)

??2026年上半年，核心15城中7城涉及純租賃用地成交，其余8城供地節(jié)奏放緩；深圳成交4宗，合計(jì)建筑面積達(dá)22.2萬方居首，其次為北京成交10宗，成交體量4.5萬方，上海成交12宗，體量13.9萬方；整體拿地企業(yè)以地方國企主導(dǎo)，占比超九成；

??上半年涉租土地成交方面，上海成交7宗配建租賃用地，合計(jì)成交涉租土地建面約3.23萬方，拿地企業(yè)均為地方國企平臺公司，此外廈門翔安區(qū)成交1宗配建租賃用地，涉租建面約1.46萬方。

??圖：2026年上半年核心15城純租賃土地成交表現(xiàn)

??2、集中式公寓供應(yīng)

??核心15城供應(yīng)規(guī)模超205萬套，整體保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二線城市保租房籌集目標(biāo)縮量，未來轉(zhuǎn)向以需定購/定建

??分城市規(guī)模表現(xiàn)來看，上海、深圳兩城規(guī)模分別為48.6萬套、36.6萬套持續(xù)高位運(yùn)行；北京新增保租房項(xiàng)目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應(yīng)規(guī)模已超20萬套，鄭州、廣州、成都超10萬套，其余城市規(guī)模均不足10萬套量級。

??從供應(yīng)格局來看，鄭州、西安、天津、濟(jì)南、重慶、上海等11城保租房與集中式比例超50%，“保障+市場”雙軌格局成型。

??圖：截至2026年Q2核心15城各類房源入市規(guī)模及保租房市占情況（萬套）

??從全國典型城市2026年保租房籌集目標(biāo)來看，相較于2025年的籌集目標(biāo)，多數(shù)城市目標(biāo)“腰斬”，未來更多聚焦于存量挖潛和精準(zhǔn)匹配。

??表：全國典型城市2026年保租房籌集目標(biāo)（萬套）

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??3、新開供應(yīng)格局

??保租房市占同比收窄但仍主導(dǎo)供給，改建占比同比上漲7%，頭部企業(yè)重點(diǎn)布局滬深蓉京，上海、鄭州、西安屬地化國企持續(xù)加速供給

??（......略......）

??4、個人房源供應(yīng)格局

??01、存量住宅持續(xù)消化，疊加新房供應(yīng)收窄導(dǎo)致可供租賃規(guī)模收縮，上半年可供租賃規(guī)模同比跌四成

??從個人房源可供租賃規(guī)模年度走勢看，2022年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，多數(shù)業(yè)主選擇出租房源等待合適時機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)出售，導(dǎo)致規(guī)模達(dá)620萬套峰值水平；2023年后，前期存量租賃房源持續(xù)消化，新增供應(yīng)得到一定程度抑制，供應(yīng)呈現(xiàn)小幅逐年下滑趨勢，2026年一季度及二季度可供租賃規(guī)模90-97萬套水平，同比降幅均達(dá)40%。

??圖：2021-2026年Q2全國55城個人房源可供租賃房源（萬套/%）

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??圖：2025-2026年Q2全國55城個人房源月度可供租賃房源及同比變動

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、受房源結(jié)構(gòu)、區(qū)域分化及資產(chǎn)價值變動等因素影響，超8成城市規(guī)模與掛牌租金同比齊降

??（......略......）

??（三）量價表現(xiàn)

??1、集中式租金表現(xiàn)

??上半年年后租房潮+畢業(yè)季因素帶動租金同比降幅收窄；進(jìn)入二季度城市行情分化，北京/上海/深圳等核心一二線城市加大優(yōu)惠折扣提升客戶吸附力，租金回落

??隨著核心15城低價保租房項(xiàng)目持續(xù)規(guī)?；胧?，影響城市整體租金持續(xù)承壓，2024年以來租金負(fù)增長，2025年同比下探3.4個百分點(diǎn)，2026年Q1及Q2受年后租房潮、畢業(yè)季等季節(jié)性因素影響，租金同比降幅有所收窄，2026年Q2租金為73.6元/㎡/月，同比下降1.9%；從2026年上半年月度走勢來看，春節(jié)后租賃市場逐步回暖，Q1租金小幅上漲，4月租賃淡季租金回調(diào)，近兩月因畢業(yè)季因素影響租金回升至73.7元/㎡/月；

??圖：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均租金

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??圖：2026年H1核心15城集中式公寓分月度平均租金（元/㎡/月）

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2、集中式出租率表現(xiàn)

??節(jié)后租房潮疊加畢業(yè)季帶動下，上半年15城平均出租率持續(xù)上漲至91%，10城出租率在90%以上，環(huán)比漲跌幅多在1%以內(nèi)可控區(qū)間

??2023年后，核心15城集中式規(guī)模快速擴(kuò)張，市場對該產(chǎn)品的接受度持續(xù)提升，整體平均出租率上漲至91%后進(jìn)入穩(wěn)定波動階段，2026年Q2平均出租率90.8%，整體租賃需求堅(jiān)實(shí); 月度走勢看，2-3月年后租房潮、5-6月畢業(yè)季開啟，市場需求持續(xù)釋放，推動15城整體集中式公寓出租表現(xiàn)持續(xù)上漲，2026年6月出租率提升至91%高位水平；

??圖：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??圖：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??3、集中式/個人房源租金對比

??11城集中式公寓租金為個人房源1.7倍以上，產(chǎn)品溢價突出；畢業(yè)季因素下，集中式公寓租金回調(diào)搶占市場份額，個人房源租金預(yù)期普漲，多城租金比值有所下調(diào)

??（......略......）

??Part 03
三、行業(yè)總結(jié)
（一）行業(yè)環(huán)境總結(jié)

??政策支持力度加大，行業(yè)規(guī)范發(fā)展；多元融資通道形成，低成本長期資金支撐保租房閉環(huán)發(fā)展；國企勢能持續(xù)釋放，市占逼近25%，并積極開啟市場化拓展與高端產(chǎn)品布局。

??1、政策端：存量盤活從試點(diǎn)升級為全國性戰(zhàn)略，擴(kuò)大覆蓋群體并優(yōu)化服務(wù)體系，租售同權(quán)進(jìn)一步深化

??探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房；深化住房公積金制度改革；加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障。

??上海公保并軌落地，北京、廣州強(qiáng)調(diào)存量改造轉(zhuǎn)化，深圳籌集供應(yīng)目標(biāo)穩(wěn)定；房源供給積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局。二線城市多城強(qiáng)調(diào)存量盤活，西安、成都出臺市場規(guī)范細(xì)則；放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和加大公積金支持力度。

??2、金融端：融資成本持續(xù)走低，擴(kuò)募成為公募REITs規(guī)模增長的主路徑，租賃產(chǎn)品類型更加多樣化

??2026年H1住房租賃市場融資多元發(fā)力，合計(jì)融資約94億元，以保租房為核心，信貸、REITs、ABS協(xié)同賦能。

??REITs方面，年內(nèi)1支首發(fā)獲批、3支啟動擴(kuò)募，資產(chǎn)-資本循環(huán)打通，保障房 REITs 通過“首發(fā)盤活存量、擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)” 的雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn) “資產(chǎn)盤活 — 擴(kuò)容增值 — 持續(xù)運(yùn)營” 的可持續(xù)發(fā)展模式。

??3、企業(yè)端：國企提速，成為行業(yè)增長核心動力；國企加速市場化拓展與高端產(chǎn)品布局；房企系輕資產(chǎn)模式加速布局二線城市

??房企系份額小幅縮減，但仍為市場主導(dǎo)，國企提速，占比同比提升8.7個百分點(diǎn)；頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務(wù)與異業(yè)合作。

??地方國企拓展高端領(lǐng)域，尋找第二增長線；存量改造類占比超53%，提升約19個百分點(diǎn)，將主導(dǎo)未來供給；房企系以輕資產(chǎn)模式加速布局二線城市，城市特征傾向產(chǎn)業(yè)聚集度高、文旅熱點(diǎn)等典型城市。

??（二）市場環(huán)境總結(jié)

??核心城市組合拳提升人才吸附力及留存率，穩(wěn)定城市住房租賃市場需求基本盤；城市保租房籌集目標(biāo)及土地供給收窄，未來供應(yīng)聚集存量改造；上半年年后租房潮+畢業(yè)季推動下，租金降幅有所收窄，出租率延續(xù)高位運(yùn)行走勢，市場維穩(wěn)發(fā)展。

??1、需求情況：常住人口增量擴(kuò)容，人才引進(jìn)與留存成效可觀，加速人才留駐向住房租賃轉(zhuǎn)化

??2025年核心15城新增常住人口規(guī)模約98萬人，呈現(xiàn)整體擴(kuò)容、局部調(diào)整的格局。四個一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動人口規(guī)模超400萬人，人口虹吸效應(yīng)顯現(xiàn)，正成為區(qū)域性的租賃需求新增長極。

??15城高校畢業(yè)生超360萬，二線城市西安、鄭州省會虹吸效應(yīng)強(qiáng)，高校畢業(yè)生及人才引進(jìn)規(guī)模處于城市高位水平。

??2、供應(yīng)情況：保租房籌集放緩，新建收縮，未來存量改造主導(dǎo)供給；個人房源可供租賃縮水4成

??涉租土地供給持續(xù)收窄，上半年僅7城涉及成交，未來多城新開項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)向存量改造主導(dǎo)。11城保租房市占超半數(shù)，核心一二線城市保租房籌集目標(biāo)縮量，未來轉(zhuǎn)向以需定購/定建。

??新開項(xiàng)目市占同比收窄但仍主導(dǎo)供給，改建占比同比上漲7%；頭部房企品牌重點(diǎn)聚焦滬深蓉京四城。存量住宅持續(xù)消化，疊加新房供應(yīng)收窄導(dǎo)致可供租賃規(guī)模收縮，上半年可供租賃規(guī)模同比跌四成。

??3、量價表現(xiàn)：年后租房潮及畢業(yè)季租賃需求釋放，上半年季度租金降幅再收窄，出租率持續(xù)高位運(yùn)行

??15城整體租金持續(xù)承壓，上半年年后租房潮+畢業(yè)季因素帶動租金同比降幅收窄，2026年Q2租金73.6元/㎡/月，同比降幅1.9%；其中北京/上海/深圳等核心一二線城市加大優(yōu)惠折扣提升客戶吸附力，租金結(jié)構(gòu)性回落。多城出租率91%以上水平，環(huán)比漲跌幅多在1%以內(nèi)可控區(qū)間，市場對產(chǎn)品認(rèn)可度持續(xù)高位。

??11城集中式公寓租金為個人房源1.7倍以上，產(chǎn)品溢價突出,二季度畢業(yè)季因素下，集中式公寓租金回調(diào)搶占市場份額，多城租金比值有所下調(diào)。

??本文為《2026上半年中國住房租賃行業(yè)市場發(fā)展報(bào)告》節(jié)選

??—THE END—