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??【內(nèi)容速覽】

??土地市場(chǎng)：供需雙縮，城際分化加劇，核心地塊溢價(jià)韌性尚存。5月京津兩城涉宅用地供應(yīng)總建面約17.99萬(wàn)平方米，成交總建面約36.76萬(wàn)平方米。其中北京成交總建面23.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41.5%，成交樓板價(jià)34963元/平方米，平均溢價(jià)率9.31%，核心地塊競(jìng)拍熱度修復(fù)；天津成交總建面13.19萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)193.3%，成交樓板價(jià)8544元/平方米，平均溢價(jià)率6.22%，仍處低位修復(fù)階段。區(qū)域?qū)用娉峭锻械兹允侵髁?，品牌房企拿地聚焦高能?jí)核心資產(chǎn)。

??新建商品住宅市場(chǎng)：供給收縮、成交同比修復(fù)，價(jià)格京穩(wěn)津升。5月兩城新房新增供應(yīng)65.88萬(wàn)平方米，環(huán)比同比雙降，供給側(cè)“控增量、去庫(kù)存”導(dǎo)向明確；成交總面積114.48萬(wàn)平方米，同比延續(xù)正增長(zhǎng)，環(huán)比受淡季臨近小幅回落。其中北京成交面積47.54萬(wàn)平方米，成交均價(jià)56685元/平方米，價(jià)格波動(dòng)以結(jié)構(gòu)性因素為主，整體高位平穩(wěn)。天津成交面積66.94萬(wàn)平方米，成交均價(jià)19709元/平方米，價(jià)格連續(xù)多月回升，筑底企穩(wěn)信號(hào)明確。庫(kù)存方面，兩市去化周期邊際回落，但仍處20個(gè)月以上高位，去化壓力尚未根本緩解。

??存量商品住宅市場(chǎng)：成交季節(jié)性回落，同比韌性凸顯。5月兩城二手住宅合計(jì)成交280.28萬(wàn)平方米，環(huán)比降12.2%，同比增11.9%，4月學(xué)區(qū)季需求集中釋放后出現(xiàn)季節(jié)性回調(diào)，但同比韌性充足。其中北京成交145.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.3%，成交均價(jià)26636元/平方米，環(huán)比微漲0.7%，止跌企穩(wěn)信號(hào)初步顯現(xiàn)；天津成交135.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.1%，成交均價(jià)8411元/平方米，環(huán)比下降4.9%，以價(jià)換量格局未根本扭轉(zhuǎn)，但下行斜率收窄。

??土地市場(chǎng)

??整體供求：區(qū)域規(guī)模承壓，核心城市表現(xiàn)背離

??2026年5月，京津冀區(qū)域（18城）涉宅用地整體供應(yīng)總建筑面積約286.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%；成交總建筑面積約208.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比下降20.6%，成交樓板價(jià)7943元/平方米，環(huán)比下降3.1%，同比增長(zhǎng)55.4%，價(jià)格同比抬升主要源于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊占比提升帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)，反映出市場(chǎng)資金持續(xù)向高能級(jí)區(qū)域集聚的趨勢(shì)，區(qū)域土地市場(chǎng)“總量承壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的特征進(jìn)一步凸顯。

??從近一年周期看，區(qū)域土地市場(chǎng)整體處于低位運(yùn)行區(qū)間，供地端主動(dòng)縮量以匹配市場(chǎng)消化能力。

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圖1 京津冀區(qū)域近一年涉宅用地整體供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測(cè)城市：北京、天津、保定、滄州、承德、邯鄲、廊坊、邢臺(tái)等18城。

??市場(chǎng)熱度：溢價(jià)率邊際修復(fù)，城投托底仍是基本盤

??5月京津冀區(qū)域（18城）涉宅用地平均溢價(jià)率為7.73%，回升至去年同期水平，但底價(jià)成交地塊占比仍高達(dá)73%，區(qū)域整體熱度仍處低位，底價(jià)成交仍是絕對(duì)主流。

??圖2 京津冀區(qū)域近一年涉宅用地成交溢價(jià)率

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測(cè)城市：北京、天津、保定、滄州、承德、邯鄲、廊坊、邢臺(tái)等18城。

??從拿地主體結(jié)構(gòu)看，超五成地塊由地方城投、建投平臺(tái)及其關(guān)聯(lián)子公司競(jìng)得，尤其石家莊、邢臺(tái)、保定等城市，城投托底特征更為顯著。這一格局表明，當(dāng)前土地市場(chǎng)的穩(wěn)定高度依賴地方平臺(tái)公司的信用支撐，市場(chǎng)化房企拿地意愿仍偏謹(jǐn)慎，資金安全與項(xiàng)目確定性優(yōu)先級(jí)顯著高于規(guī)模擴(kuò)張，拿地行為高度集中于高能級(jí)城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)分層進(jìn)一步加劇。

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圖3 2026年5月京津冀涉宅用地成交不同類型企業(yè)拿地占比情況（按拿地?cái)?shù)量計(jì)）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測(cè)城市：北京、天津、保定、滄州、承德、邯鄲、廊坊、邢臺(tái)等18城。

??核心城市表現(xiàn)：京津分化加劇，拿地集中度向核心板塊收斂

??供求格局：北京同比彈性凸顯，天津供應(yīng)節(jié)奏傳導(dǎo)帶動(dòng)成交放量

??5月京津兩城涉宅用地供給端持續(xù)縮量，總供應(yīng)建面17.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降55.7%，同比下降90.1%；總成交建面36.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比增長(zhǎng)19.9%。城際表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化：

??北京：當(dāng)月涉宅用地成交4宗，總建面23.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41.5%，同比大幅增長(zhǎng)195.8%，低基數(shù)下同比彈性凸顯。成交規(guī)模占兩城總量的64.1%，規(guī)模集中度突出。

??天津：當(dāng)月涉宅用地成交3宗，總建面13.19萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)193.3%，同比下降41.9%。成交量環(huán)比顯著放大，主要源于4月集中掛牌的北辰、靜海、南開三宗地塊于5月相繼到期摘牌，屬供應(yīng)節(jié)奏傳導(dǎo)下的集中成交釋放。

??表1 2026年5月京津兩城涉宅用地供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??價(jià)格和熱度表現(xiàn)：結(jié)構(gòu)性因素主導(dǎo)價(jià)格波動(dòng)，核心板塊溢價(jià)韌性尚存

??兩城成交樓板價(jià)均呈現(xiàn)“環(huán)比修復(fù)、同比承壓”的共同特征，但價(jià)格波動(dòng)均以結(jié)構(gòu)性因素為主導(dǎo)，并非板塊地價(jià)的趨勢(shì)性異動(dòng)。

??北京：5月涉宅用地成交樓板價(jià)34963元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比下降43.2%；平均溢價(jià)率9.31%，環(huán)比顯著回升，印證核心優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度持續(xù)修復(fù)，房企拿地呈現(xiàn)“外圍底價(jià)成交、核心板塊競(jìng)價(jià)”的內(nèi)部分化格局。

??天津：5月涉宅用地成交樓板價(jià)8544元/平方米，環(huán)比大幅上漲182.5%，同比下降27.3%，價(jià)格環(huán)比抬升同樣源于成交地塊區(qū)位與指標(biāo)優(yōu)化；平均溢價(jià)率6.22%，絕對(duì)水平仍處低位，房企拿地態(tài)度整體審慎，僅核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊存在小幅溢價(jià)，非核心區(qū)域仍以底價(jià)成交、平臺(tái)托底為主。

??表2 2026年5月京津兩城涉宅用地供應(yīng)成交明細(xì)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??新建商品住宅市場(chǎng)

??供求格局：供給端持續(xù)縮量出清，成交同比修復(fù)、環(huán)比季節(jié)性回落

??5月京津兩城新建商品住宅新增供應(yīng)65.88萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比雙雙收縮，供給端“控增量、去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)化；成交面積114.48萬(wàn)平方米，在政策累積效應(yīng)支撐下保持相對(duì)高位，同比維度延續(xù)改善態(tài)勢(shì)；環(huán)比則受市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季、前期需求集中釋放后動(dòng)能邊際衰減影響小幅回落。

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圖4 京津兩城近一年商品住宅整體供求情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??分城市來(lái)看，兩市修復(fù)動(dòng)能與驅(qū)動(dòng)邏輯存在顯著差異：

??北京：5月新增供應(yīng)30萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.7%，同比下降55.1%，供給端約束持續(xù)強(qiáng)化；成交面積47.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.2%，同比增長(zhǎng)23.9%，同比連續(xù)兩月正增長(zhǎng)，反映市場(chǎng)修復(fù)的內(nèi)生動(dòng)力相對(duì)較強(qiáng)。

??天津：5月新增供應(yīng)35.88萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.0%，同比下降52.6%，供給端環(huán)比收縮幅度大于北京；成交面積66.94萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.8%，同比增長(zhǎng)6.3%。天津市場(chǎng)修復(fù)的政策驅(qū)動(dòng)特征更為明顯，“津11條”新政紅利與五一節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷共同托底市場(chǎng)，疊加供給端收縮配合，市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。

??表3 2026年5月京津兩城商品住宅供求情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??價(jià)格走勢(shì)：城際價(jià)格梯度持續(xù)走闊，京穩(wěn)津升分化固化

??5月兩城新房?jī)r(jià)格走勢(shì)延續(xù)分化格局，北京高位波動(dòng)、天津筑底回升，價(jià)格梯度持續(xù)走闊。

??北京：成交均價(jià)56685元/平方米，環(huán)比下降3.8%，同比下降2.1%。價(jià)格波動(dòng)主要受成交結(jié)構(gòu)中剛需、剛改項(xiàng)目占比提升影響，核心板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍具韌性，整體維持高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??天津：成交均價(jià)19709元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲9.7%，自2025年11月觸底后連續(xù)多月回升，價(jià)格筑底企穩(wěn)的信號(hào)進(jìn)一步明確。修復(fù)動(dòng)力主要來(lái)自兩方面：一是改善型產(chǎn)品成交占比提升拉動(dòng)結(jié)構(gòu)性均價(jià)上行；二是政策托底下市場(chǎng)信心邊際修復(fù)，核心板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)空間收窄。

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圖5 近一年京津兩城商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??成交結(jié)構(gòu)：成交面積段高度集中，北京高端市場(chǎng)活躍度顯著強(qiáng)于天津

??北京：從2026年5月商品住宅各面積段成交套數(shù)占比情來(lái)看，70-130㎡產(chǎn)品為市場(chǎng)絕對(duì)主力，成交占比約71.55%，且各面積段分布較為均衡。其次為130-150㎡產(chǎn)品，占比約11.39%。其中，130㎡以上產(chǎn)品合計(jì)成交占比達(dá)24.8%，反映出北京市場(chǎng)的高端改善需求更旺盛、居民購(gòu)買力層級(jí)更高，高端市場(chǎng)活躍度顯著強(qiáng)于天津。

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圖6 近一年北京商品住宅各面積段成交套數(shù)占比情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??天津：90-130㎡產(chǎn)品為市場(chǎng)絕對(duì)主力，成交占比近60%，其次為70-90㎡、130-150㎡產(chǎn)品。從成交結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，110-130㎡產(chǎn)品占比從去年的23.71%攀升至本月的28.72%，反映了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求升級(jí)趨勢(shì)，與此對(duì)應(yīng)的是70-90㎡產(chǎn)品成交的萎縮，近一年占比下降近7個(gè)百分點(diǎn)。隨著首改、剛改需求的持續(xù)釋放，110-130㎡產(chǎn)品將成為未來(lái)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)賽道。

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圖7 近一年天津商品住宅各面積段成交套數(shù)占比情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??庫(kù)存去化：庫(kù)存同比下降，去化周期高位回落但壓力仍存

??截至5月末，兩市商品住宅庫(kù)存規(guī)模同比均有下降，去化周期出現(xiàn)邊際回落，但絕對(duì)水平仍處歷史偏高位，去化壓力尚未得到根本緩解，且呈現(xiàn)“總量壓力趨緩、結(jié)構(gòu)性壓力凸顯”的特征。

??北京：商品住宅庫(kù)存面積1203.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.99%，同比下降3.05%；按近12個(gè)月月均成交測(cè)算，去化周期32.3個(gè)月，較4月末回落1.0個(gè)月，但仍處于30個(gè)月以上的偏高水平，反映在供應(yīng)端“控增量”背景下，庫(kù)存去化壓力雖邊際緩解但依然存在。

??天津：商品住宅庫(kù)存面積1142.93萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.66%，同比下降8.44%；去化周期20.9個(gè)月，較4月末回落0.7個(gè)月，但仍處于20個(gè)月以上的偏高水平。

??從庫(kù)存絕對(duì)量看，兩城庫(kù)存面積體量接近，但北京去化周期顯著高于天津，主要在于北京月均成交面積相對(duì)庫(kù)存總量偏低；天津去化周期相對(duì)較短，但庫(kù)存套數(shù)仍超10萬(wàn)套，以絕對(duì)規(guī)模計(jì)量的去化壓力依然不容忽視。

??表4 2026年5月京津兩城商品住宅庫(kù)存及去化周期

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數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??圖8 2026年5月京津商品住宅供求去化交叉分析（與長(zhǎng)三角核心5城對(duì)比）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??項(xiàng)目表現(xiàn)：成交向頭部集中，改善產(chǎn)品與央國(guó)企主導(dǎo)市場(chǎng)

??5月兩市成交TOP10項(xiàng)目呈現(xiàn)顯著的能級(jí)差異，進(jìn)一步印證了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的底層邏輯，成交集中度向核心板塊、改善產(chǎn)品、品牌央國(guó)企持續(xù)提升，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

??北京：核心資產(chǎn)價(jià)值錨定，改善主導(dǎo)成交，央國(guó)企主導(dǎo)格局固化

??從北京成交面積TOP10看，昌平區(qū)東小口板塊的龍樾海序項(xiàng)目以5.3萬(wàn)平方米成交面積、28.9億元成交金額包攬面積、金額雙榜首。該項(xiàng)目緊鄰海淀北清路科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶，精準(zhǔn)承接中關(guān)村、永豐、生命科學(xué)園等板塊的科創(chuàng)人群外溢需求，產(chǎn)品定位覆蓋剛改至改善全周期客群；疊加當(dāng)前北京供給端持續(xù)收縮、優(yōu)質(zhì)剛需剛改供給稀缺的市場(chǎng)背景，項(xiàng)目大體量集中網(wǎng)簽直接拉動(dòng)其登頂雙榜。其他入榜項(xiàng)目主要分布于昌平、亦莊、豐臺(tái)等產(chǎn)業(yè)輻射與城市更新重點(diǎn)板塊，依托通勤便利性、產(chǎn)業(yè)人口支撐與相對(duì)友好的總價(jià)梯度，持續(xù)承接核心區(qū)外溢的剛需、剛改需求，是北京新房成交規(guī)模的基本盤。

??開發(fā)主體上，面積榜TOP10幾乎全部由城建、中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)等頭部央國(guó)企包攬，央國(guó)企主導(dǎo)格局進(jìn)一步固化。

??表5 2026年5月北京商品住宅項(xiàng)目成交面積TOP10

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數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從北京成交金額TOP10看，西城、海淀、朝陽(yáng)等市內(nèi)核心區(qū)的高端改善項(xiàng)目憑借地段稀缺性與產(chǎn)品溢價(jià)能力占據(jù)榜單主導(dǎo)，是拉動(dòng)全市成交金額的核心動(dòng)力，也充分印證了北京核心房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值韌性。其中西城區(qū)中海京華玖序以17.6萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)刷新當(dāng)月單價(jià)紀(jì)錄，項(xiàng)目依托核心城區(qū)稀缺的學(xué)區(qū)資源、成熟配套與高端產(chǎn)品定位，精準(zhǔn)鎖定頂層改善與資產(chǎn)配置型客群，成為核心區(qū)稀缺資產(chǎn)價(jià)值的典型錨點(diǎn)。

??表6 2026年5月北京商品住宅項(xiàng)目成交金額TOP10

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數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??天津：環(huán)城走量、市區(qū)走價(jià)，本土平臺(tái)與品牌房企形成供給分層

??從天津成交面積TOP10來(lái)看，紅橋區(qū)西青道板塊的首創(chuàng)禧瑞府項(xiàng)目以1.9萬(wàn)平方米成交面積、4.8億元成交金額包攬面積、金額雙榜首。該項(xiàng)目地處內(nèi)環(huán)線旁，配套成熟度高，覆蓋剛改至改善型全產(chǎn)品線，疊加“津11條”購(gòu)房補(bǔ)貼、信貸寬松等政策紅利，精準(zhǔn)承接了市區(qū)外溢與本地改善的疊加需求，成為當(dāng)月成交標(biāo)桿項(xiàng)目。其他上榜項(xiàng)目多被西青、北辰、津南等環(huán)城核心板塊項(xiàng)目占據(jù)，精武鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)等傳統(tǒng)成交主力板塊依托通勤優(yōu)勢(shì)、成熟居住氛圍與親民總價(jià)段，持續(xù)承接市區(qū)剛需外溢與本地城鎮(zhèn)化需求，是天津新房成交規(guī)模的核心支撐。

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開發(fā)主體上，本土城投平臺(tái)（泰達(dá)、天保、天津城投、津鐵等）旗下項(xiàng)目在面積榜中占比突出，依托本地資源稟賦與高性價(jià)比定價(jià)，在剛需、剛改市場(chǎng)具備較強(qiáng)的客戶吸附力；金茂、金地、綠城、龍湖等品牌房企則憑借標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系與品質(zhì)口碑，在改善型走量項(xiàng)目中占據(jù)差異化份額。

??表7 2026年5月天津商品住宅項(xiàng)目成交面積TOP10

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從天津成交金額TOP10看，和平、南開、河西等市內(nèi)六區(qū)核心板塊的改善項(xiàng)目憑借高單價(jià)支撐，占據(jù)天津金額榜主要席位，充分體現(xiàn)核心地段資產(chǎn)的價(jià)值韌性，也是拉動(dòng)全市成交均價(jià)連續(xù)回升的核心動(dòng)力。品牌房企的高端改善產(chǎn)品線表現(xiàn)更為亮眼，科技住宅、低密洋房、精裝改善等產(chǎn)品形態(tài)憑借產(chǎn)品力溢價(jià)，精準(zhǔn)鎖定高凈值改善客群，單價(jià)與單盤金額表現(xiàn)均顯著高于市場(chǎng)均值。

??表8 2026年5月天津商品住宅項(xiàng)目成交金額TOP10

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數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??存量商品住宅市場(chǎng)

??運(yùn)行特征：成交季節(jié)性回落，同比韌性凸顯

??5月，京津兩城二手住宅合計(jì)成交面積280.28萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.2%，同比增長(zhǎng)11.9%。成交環(huán)比回落主要受4月學(xué)區(qū)需求集中釋放后的季節(jié)性回調(diào)影響，同比維持正增長(zhǎng)則印證政策托底下市場(chǎng)需求韌性尚存，二手市場(chǎng)已成為住房消費(fèi)的核心承載主體。

??圖9 京津兩城近一年二手住宅成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??分城市看，兩市成交韌性與波動(dòng)特征存在明顯差異：

??北京：5月二手住宅成交面積145.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，環(huán)比回落9.3%；成交套數(shù)16010套，同比增長(zhǎng)12.0%，環(huán)比下降10.7%。成交規(guī)模仍處歷史相對(duì)高位，需求支撐更為穩(wěn)固，市場(chǎng)抗周期能力更強(qiáng)。

??天津：5月二手住宅成交面積135.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.7%，環(huán)比回落15.1%；成交套數(shù)14340套，同比增長(zhǎng)9.5%，環(huán)比下降19.9%。成交回調(diào)幅度大于北京，學(xué)區(qū)需求退坡的影響更為明顯，成交波動(dòng)的季節(jié)性特征突出，剛需主導(dǎo)的需求結(jié)構(gòu)導(dǎo)致市場(chǎng)穩(wěn)定性弱于北京。

??表9 2026年5月京津兩城二手住宅成交表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??價(jià)格走勢(shì)：北京邊際企穩(wěn)，天津仍處調(diào)整通道，價(jià)格分化延續(xù)

??5月兩城二手住宅整體成交均價(jià)17847元/平方米，環(huán)比微漲1%，同比下降12.8%，價(jià)格同比壓力仍存，但環(huán)比出現(xiàn)邊際修復(fù)信號(hào)，城際價(jià)格分化進(jìn)一步固化。

??北京：成交均價(jià)26636元/平方米，同比下降10.2%，環(huán)比微升0.7%，價(jià)格止跌企穩(wěn)的信號(hào)初步顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)前期價(jià)格的持續(xù)調(diào)整，業(yè)主降價(jià)預(yù)期有所收斂，核心板塊房源議價(jià)空間收窄，市場(chǎng)逐步從快速下跌期過(guò)渡到磨底企穩(wěn)階段，價(jià)格底部逐步探明。

??天津：成交均價(jià)8411元/平方米，環(huán)比下降4.9%，同比下降16.9%，“以價(jià)換量”的市場(chǎng)格局尚未根本扭轉(zhuǎn)，價(jià)格調(diào)整幅度大于北京，但下行斜率有所放緩。

??圖10 近一年京津兩城二手住宅成交均價(jià)走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??市場(chǎng)格局：存量主導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固，交易結(jié)構(gòu)持續(xù)向二手傾斜

??5月京津兩城二手住宅成交面積占住房交易總量（新建+二手）的比重達(dá)71%，雖較4月高位小幅回落，但仍維持七成以上的絕對(duì)占比，存量房作為市場(chǎng)交易主體的格局進(jìn)一步固化。

??從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，兩城均已進(jìn)入存量房時(shí)代，二手市場(chǎng)的景氣度對(duì)整體住房市場(chǎng)的導(dǎo)向作用持續(xù)增強(qiáng)，其價(jià)格走勢(shì)也將成為新房定價(jià)的核心參考錨點(diǎn)。

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圖11 京津兩城近5年二手住宅成交面積占住房成交總量（新建+二手）的比重變化

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??表10 2026年5月京津兩城商品住宅、二手住宅成交對(duì)比分析

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??后市展望

??整體來(lái)看，5月市場(chǎng)表現(xiàn)符合政策托底下的季節(jié)性運(yùn)行規(guī)律，市場(chǎng)修復(fù)方向明確，但全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固，需求端內(nèi)生動(dòng)力仍待進(jìn)一步培育，結(jié)構(gòu)性分化仍將是下一階段市場(chǎng)運(yùn)行的核心邏輯。

??土地市場(chǎng)：低位修復(fù)節(jié)奏不變，核心聚焦格局難改。京津土地市場(chǎng)仍處于低位恢復(fù)階段，短期內(nèi)難以出現(xiàn)全面回暖，“城投托底、房企聚焦核心”的格局難以根本扭轉(zhuǎn)。北京后續(xù)豐臺(tái)、通州等熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)將成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，房企拿地將繼續(xù)聚焦核心板塊與優(yōu)質(zhì)指標(biāo)地塊，非核心區(qū)域底價(jià)成交、平臺(tái)兜底的格局仍將延續(xù)，核心地塊的溢價(jià)韌性有望持續(xù)。天津?qū)⒀永m(xù)“低密、優(yōu)質(zhì)”的供地導(dǎo)向，主動(dòng)匹配市場(chǎng)改善型需求趨勢(shì)，但市場(chǎng)整體熱度回升空間有限，城投托底仍是主流。土地市場(chǎng)的分化將進(jìn)一步傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，加劇后續(xù)新房供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性差異。

??新建商品住宅市場(chǎng)：淡季下成交邊際收斂，結(jié)構(gòu)分化加劇。6-7月市場(chǎng)將進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，兩城新房成交規(guī)模預(yù)計(jì)邊際放緩，但結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的主線不會(huì)改變。北京將延續(xù)供給端主動(dòng)約束的基調(diào)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目的成交集中度將進(jìn)一步提升，海淀、昌平、豐臺(tái)等熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目仍將保持較高去化效率，整體價(jià)格維持高位平穩(wěn)運(yùn)行。天津在“津11條”政策持續(xù)發(fā)酵下，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的確定性較強(qiáng)，價(jià)格筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。項(xiàng)目間去化分化將進(jìn)一步拉大，產(chǎn)品力與地段價(jià)值將成為決定項(xiàng)目表現(xiàn)的核心變量，非核心區(qū)域庫(kù)存去化壓力仍將持續(xù)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目將面臨更大的去化困境。

??存量商品住宅市場(chǎng)：北京量穩(wěn)價(jià)筑，天津調(diào)整放緩。北京二手房市場(chǎng)“量高位、價(jià)企穩(wěn)”的韌性有望延續(xù)，在穩(wěn)樓市政策持續(xù)托底的背景下，住房剛性需求和改善性需求長(zhǎng)期存在，二手房成交規(guī)模有望維持在相對(duì)高位，價(jià)格將繼續(xù)在底部區(qū)間震蕩整理，逐步企穩(wěn)。天津二手房“剛需主導(dǎo)、以價(jià)換量”的格局短期難以根本扭轉(zhuǎn)，隨著學(xué)區(qū)需求等季節(jié)性因素消退，成交將逐步回落至常態(tài)化平穩(wěn)區(qū)間，但經(jīng)過(guò)前期持續(xù)價(jià)格調(diào)整，業(yè)主降價(jià)預(yù)期已有所收斂，價(jià)格下行節(jié)奏有望進(jìn)一步放緩，市場(chǎng)將從快速調(diào)整期過(guò)渡到磨底企穩(wěn)階段。