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??2026年6月，長三角核心五城樓市呈現(xiàn)“土地核心地塊熱度再升級、新房環(huán)比回暖同比小幅走弱、二手持續(xù)高位運(yùn)行但季節(jié)性環(huán)比回落”的運(yùn)行格局。端午小長假疊加半年業(yè)績沖刺帶動新房成交環(huán)比修復(fù)，但去年同期高基數(shù)拖累同比小幅下滑；土地市場滬杭優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓，溢價(jià)率再創(chuàng)新高，南京土地供應(yīng)放量但以底價(jià)成交為主，合肥土地成交規(guī)模維持低位；存量房持續(xù)為市場交易絕對主力，價(jià)格底部持續(xù)修復(fù)。

??【內(nèi)容速覽】

??土地市場：6月核心五城涉宅用地供求延續(xù)“核心競、外圍底”的二元分化格局。成交端結(jié)構(gòu)性回升明顯，杭州以98.16萬平方米的成交建面領(lǐng)跑五城，環(huán)比大幅增長178.8%；南京成交建面86.35萬平方米，環(huán)比增長263.9%，同比增長542.7%。溢價(jià)率極端分化，杭州以41.12%高居五城首位，核心板塊持續(xù)高熱，上海以20.63%次之，蘇州、合肥則底價(jià)成交為主。房企拿地聚焦核心城市核心板塊"安全資產(chǎn)"的投資策略未變。

??新建商品住宅市場：核心五城商品住宅成交端在半年沖量節(jié)點(diǎn)帶動下量能溫和回升，杭州成交面積61.11萬平方米居首、上海55.98萬平方米次之。南京同比增長31.4%，修復(fù)態(tài)勢顯著；上海成交面積同比微增0.5%，趨勢企穩(wěn)。價(jià)格端分化顯著，上海以73210元/平方米斷層領(lǐng)先，杭州受結(jié)構(gòu)性因素影響同比大幅上漲22.0%。庫存及去化周期呈梯度分化，合肥（10.7個月）、杭州（10.4個月）處健康區(qū)間，南京（23.7個月）、蘇州（30.7個月）去化壓力依然突出。

??存量商品住宅市場：上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅合計(jì)成交面積約420.42萬平方米，呈現(xiàn)“成交同比放量、環(huán)比季節(jié)性回落、價(jià)格底部企穩(wěn)”的特征，四城成交面積同比均保持正增長或基本持平。四城二手住宅成交面積占住房交易總量約70%，仍占絕對主體，二手主導(dǎo)格局持續(xù)固化，存量市場的風(fēng)向標(biāo)價(jià)值持續(xù)凸顯。

??一、土地市場

??1、供求表現(xiàn)：供應(yīng)收緊、成交環(huán)比翻倍，成交樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性下行

??2026年6月，長三角（40城）涉宅用地市場呈現(xiàn)“供應(yīng)收縮、成交放量、溢價(jià)回升”的運(yùn)行特征。全月涉宅用地供應(yīng)總建面461.70萬平方米，環(huán)比下降17.9%，同比下降43.6%，供地節(jié)奏延續(xù)低量運(yùn)行態(tài)勢，地方政府在土地財(cái)政壓力與市場去化壓力之間維持審慎供地策略。

??成交端邊際改善，全月涉宅用地成交總建面605.53萬平方米，環(huán)比增長112.8%，同比增長32.9%，成交規(guī)模創(chuàng)2026年內(nèi)峰值。成交量的顯著放量主要受益于上海、杭州、南京等核心城市集中供地窗口疊加效應(yīng)，以及5月低基數(shù)的環(huán)比效應(yīng)共同推動。從成交結(jié)構(gòu)看，上海、杭州兩城合計(jì)成交建面126.69萬平方米，占五城成交總量的52.9%，核心城市土地資源虹吸效應(yīng)持續(xù)放大。

??成交樓板價(jià)方面，6月長三角涉宅用地成交均價(jià)10208元/平方米，環(huán)比下降25.1%，同比下降21.5%。價(jià)格回調(diào)主要受供地結(jié)構(gòu)影響。

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??2、市場熱度：溢價(jià)率達(dá)近一年峰值，土地?zé)岫雀叨燃?/p>

受杭州等高溢價(jià)地塊拉動，6月長三角（40城）涉宅用地平均溢價(jià)率17.65%，環(huán)比上升1.5pcts，同比上升6.4pcts，連續(xù)兩個月突破16%，為近一年高位區(qū)間。從整體成交結(jié)構(gòu)來看，超九成地塊依舊為底價(jià)成交，熱度集中于核心城市主城優(yōu)質(zhì)地塊，市場熱度呈現(xiàn)極端分化態(tài)勢。

??3、核心城市表現(xiàn)：滬杭高熱領(lǐng)跑，寧蘇合底價(jià)成交主導(dǎo)

??核心五城涉宅用地供應(yīng)建面182.83萬平方米，環(huán)比下降16.8%，同比下降54.4%；成交建面239.26萬平方米，環(huán)比增長134.4%，同比增長2.5%，核心增量來自南京大批量遠(yuǎn)郊地塊集中成交。五城綜合成交樓板價(jià)17341元/平方米，環(huán)比大幅回落35.7%，系南京低地價(jià)遠(yuǎn)郊地塊集中成交拉低均值；平均溢價(jià)率25.91%，滬杭核心地塊高溢價(jià)推高整體熱度中樞。

??上海：6月涉宅用地成交建面28.53萬平方米，環(huán)比增長47.7%，同比下降51.1%，成交規(guī)模因供地節(jié)奏放緩而收縮。成交樓板價(jià)44071元/平方米絕對領(lǐng)先，平均溢價(jià)率20.63%，環(huán)比下降12.9pcts，核心地塊競爭仍保持活躍。

??杭州：涉宅用地供應(yīng)建面65.93萬平方米，環(huán)比下降9.9%；成交建面98.16萬平方米，環(huán)比大幅增長178.8%，同比增長79.4%，成交規(guī)模居五城首位；成交樓板價(jià)22182元/平方米，平均溢價(jià)率41.12%，環(huán)比抬升8.9pcts，為五城最高，主城核心板塊土拍熱度持續(xù)上行。

??南京：涉宅用地供應(yīng)建面95.36萬平方米，環(huán)比增長10.4%，規(guī)模居五城首位；成交建面86.35萬平方米，環(huán)比大幅增長263.9%，同比增長542.7%；成交樓板價(jià)5178元/平方米，環(huán)比下降64.8%；平均溢價(jià)率0.95%，主要系非核心區(qū)域地塊大量底價(jià)成交所致，市場情緒審慎。

??蘇州：涉宅用地供應(yīng)建面1.71萬平方米，供應(yīng)規(guī)模處低位。成交建面16.07萬平方米，環(huán)比下降14.9%，同比增長13.3%；成交樓板價(jià)11380元/平方米，平均溢價(jià)率為0.00%。

??合肥：涉宅用地成交建面10.15萬平方米，成交樓板價(jià)8309元/平方米；平均溢價(jià)率0.01%，底價(jià)成交主導(dǎo)，土地市場維持低位運(yùn)行，房企拿地意愿偏弱。

??就高總價(jià)地塊成交情況來看，TOP10地塊分屬兩個城市，杭州包攬7席，上海占3席，南京、蘇州、合肥均無項(xiàng)目入圍，市場集中度進(jìn)一步提高。

??溢價(jià)率方面，杭州九堡單元地塊以61.51%的溢價(jià)率成交、永久河單元地塊以79.03%的溢價(jià)率成交，刷新板塊溢價(jià)紀(jì)錄；上海靜安區(qū)、嘉定區(qū)地塊溢價(jià)率分別為29.63%和19.08%。整體來看，溢價(jià)率分化加劇，杭州核心板塊因產(chǎn)業(yè)集聚、改善需求韌性疊加供應(yīng)稀缺，成為房企爭搶焦點(diǎn)。

??房企層面，央國企為拿地主力，廈門建發(fā)、招商蛇口、綠城、保利包攬絕大多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊。其中綠城中國本月拿地在總價(jià)TOP10中占據(jù)3席，其中2宗位于杭州（九堡、良渚東），彰顯其深耕杭州市場的戰(zhàn)略定力；建發(fā)股份在上海靜安與杭州未來科技城雙城發(fā)力，保利發(fā)展、招商蛇口分別落子杭州西站新城及杭州永久河板塊，頭部房企聚焦核心城市核心板塊“安全資產(chǎn)”的投資邏輯進(jìn)一步強(qiáng)化。

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??二、新建商品住宅市場

??1、供求表現(xiàn)：供應(yīng)小幅收縮，成交環(huán)比回升

??1)長三角商品住宅整體運(yùn)行特征

6月長三角（40城）商品住宅市場整體延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢，全月新增供應(yīng)219.71萬平方米，環(huán)比增長2.3%，同比下降42.2%；成交363.51萬平方米，環(huán)比增長3.7%，同比下降11.1%，成交端受“半年沖量”節(jié)點(diǎn)帶動環(huán)比有所回升；成交均價(jià)32514元/平方米，環(huán)比增長3.0%，同比增長5.4%，高端改善項(xiàng)目集中網(wǎng)簽對均價(jià)形成結(jié)構(gòu)性支撐。

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??2)核心五城表現(xiàn)

??6月核心五城新建商品住宅市場延續(xù)供應(yīng)收縮與成交修復(fù)并行的運(yùn)行特征。供應(yīng)端整體收緊與個別城市環(huán)比放量并存，成交端上海、杭州、蘇州環(huán)比顯著回升，價(jià)格端因結(jié)構(gòu)性入市差異分化加劇。

??供應(yīng)端：五城商品住宅整體供應(yīng)面積144.12萬平方米，環(huán)比下降0.8%，同比下降22.0%。其中杭州、上海供應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先，分別為48.55、41.64萬平方米；合肥前期集中推盤后供應(yīng)大幅回調(diào)，環(huán)比下降29.8%、同比下降58.4%；蘇州供應(yīng)階段性回補(bǔ)，環(huán)比增長89.8%，但同比仍下行25.9%。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積194.48萬平方米，環(huán)比增長6.0%，同比下降3.5%。杭州成交面積61.11萬平方米居五城首位、上海55.98萬平方米次之。上海（+15.0%）、杭州（+18.6%）、蘇州（+20.7%）環(huán)比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，房企年中沖量效果顯著；南京成交面積與上月基本持平；合肥前期需求集中釋放后，成交環(huán)比回落50.2%，市場逐步回歸常態(tài)。

價(jià)格端：五城商品住宅整體成交均價(jià)44370元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲2.5%。上海成交均價(jià)73210元/平方米斷層領(lǐng)先，杭州40410元/平方米次之。價(jià)格走勢分化顯著：南京（+4.8%）、蘇州（+4.9%）均價(jià)環(huán)比小幅上行，系改善型項(xiàng)目成交占比階段性提升所致；杭州均價(jià)環(huán)比下降9.6%，系上月高端項(xiàng)目集中入市，本月剛需盤走量，均價(jià)階段性回調(diào)，但同比漲幅依舊領(lǐng)先。

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??2、庫存及去化周期：梯度分化格局延續(xù)，寧蘇去化壓力突出

??截至2026年6月末，核心五城庫存與去化周期呈現(xiàn)明顯的“梯度分化”格局：

??第一梯隊(duì)（健康區(qū)間）：杭州、合肥庫存壓力較小，去化周期分別為10.4個月、10.7個月，供需匹配度相對均衡。值得一提的是，合肥庫存面積環(huán)比大幅下降11.4%，系本月供應(yīng)大幅收縮及前期庫存去化順利共同作用的結(jié)果。

??第二梯隊(duì)（壓力凸顯）：上海庫存面積754.70萬平方米（五城最高），得益于穩(wěn)健的成交流速，去化周期19.2個月，較上月（19.5個月）小幅改善。

第三梯隊(duì)（高庫存風(fēng)險(xiǎn)）：南京庫存面積602.03萬平方米，去化周期23.7個月，較5月小幅回落但仍處于高位；蘇州庫存面積639.71萬平方米，去化周期30.7個月（較上月上升1.3個月），遠(yuǎn)郊存量積壓問題凸顯，去庫存周期拉長。

??3、項(xiàng)目表現(xiàn)：上海高端領(lǐng)跑金額榜，杭州剛改與改善并進(jìn)主導(dǎo)走量

??成交面積TOP10項(xiàng)目中，上海、杭州各占4席，南京占據(jù)2席。其中上海奉發(fā)·云邸以5.52萬平方米的成交面積位居榜首，但成交均價(jià)僅28092元/平方米，剛需走量特征顯著；而排名第4的華潤澐啟濱江成交面積2.49萬平方米，成交均價(jià)高達(dá)137482元/平方米，成交金額達(dá)34.27億元，為TOP10中金額最高，印證上海高端改善購買力韌性充足。

??成交金額TOP10項(xiàng)目中，上海占據(jù)8席，杭州占據(jù)2席，合肥、南京、蘇州均無項(xiàng)目入圍。上海華潤澐啟濱江領(lǐng)跑金額榜；杭州奧映世紀(jì)軒以約28.45億元、85092元/平方米的成交均價(jià)表現(xiàn)亮眼，上海、杭州在高端市場保持絕對領(lǐng)先。開發(fā)商層面，華潤置地、中海地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、中國金茂等國央企主導(dǎo)頭部，行業(yè)集中度持續(xù)抬升。

??三、存量商品住宅市場

??1、運(yùn)行特征：環(huán)比季節(jié)性回落，同比韌性修復(fù)

??受5月高基數(shù)及6月新房成交分流影響，6月長三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場合計(jì)成交面積420.42萬平方米，環(huán)比下降8.2%，同比增長15.5%，同比增幅收窄5.4pcts。成交均價(jià)環(huán)比下降1.0%，同比下降10.37%，同比降幅擴(kuò)大0.5pcts，價(jià)格底部盤整態(tài)勢延續(xù)。

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??2、核心城市表現(xiàn)：城市分化加劇，蘇州同比增幅領(lǐng)跑

??上海：6月二手住宅成交面積189.68萬平方米，環(huán)比下降8.8%，同比增長19.3%，規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先四城；成交套數(shù)22421套，已連續(xù)4個月站穩(wěn)2萬套以上；成交均價(jià)36185元/平方米，同比下降10.7%，但環(huán)比微幅增長0.6%，價(jià)格底部企穩(wěn)。

??杭州：6月二手住宅成交面積75.34萬平方米，環(huán)比下降14.1%，同比基本持平；成交套數(shù)7559套，環(huán)比下降14.0%，同比增長1.1%；成交均價(jià)26693元/平方米，環(huán)比微降0.5%，同比下降9.5%，價(jià)格端底部盤整、成交規(guī)模受新房高供應(yīng)分流而結(jié)構(gòu)性回落。

??南京：6月二手住宅成交面積74.05萬平方米，環(huán)比下降9.7%，同比增長8.1%，環(huán)比跌幅收窄7.3pcts；成交套數(shù)7743套，環(huán)比下降11.0%，同比增長3.4%，增幅擴(kuò)大3.3pcts，置換需求溫和修復(fù)。成交均價(jià)20007元/平方米，環(huán)比微降0.2%，同比下降7.7%，價(jià)格持續(xù)低位運(yùn)行。

蘇州：6月二手住宅成交面積81.35萬平方米，環(huán)比增長1.2%，同比增長32.9%，為四城中唯一成交面積環(huán)比正增長的城市；成交均價(jià)21860元/平方米，環(huán)比下降6.4%、同比下降14.8%，“以價(jià)換量”特征明顯。

??3、市場交易結(jié)構(gòu)：二手主導(dǎo)格局持續(xù)固化，置換鏈條支撐行業(yè)底盤

??6月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約603.51萬平方米，環(huán)比下降2.5%，同比增長9.9%，同比增幅收窄3.7pcts。其中二手住宅成交占總交易比重約70%，較5月有所回落，主要源于房企半年沖量帶動新房成交階段性提升。

逐城來看，上海二手成交面積占比77%居首，存量交易主導(dǎo)屬性最強(qiáng)；南京、蘇州二手成交面積占比分別為68%、73%，杭州因新房供應(yīng)規(guī)模較大、二手成交面積占比55%，相對偏低但仍占主導(dǎo)。結(jié)構(gòu)性來看，"賣舊買新"鏈條修復(fù)推動二手成交維持高位，存量市場的基本盤夯實(shí)。

??四、后市展望

??7月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，新房供應(yīng)、成交大概率同步走弱；土地市場僅滬杭核心優(yōu)質(zhì)地塊具備熱度，底價(jià)成交仍為市場主流；二手房依托置換需求韌性保持高位，但環(huán)比或延續(xù)小幅回落。

??土地市場：預(yù)計(jì)7月長三角涉宅用地供應(yīng)節(jié)奏繼續(xù)維持低位，熱點(diǎn)城市（上海、杭州等）核心地塊仍是房企爭搶焦點(diǎn)，溢價(jià)率或維持高位；杭州6月多宗地塊高溢價(jià)成交（最高溢價(jià)率79.03%），反映出核心板塊土地稀缺性溢價(jià)持續(xù)強(qiáng)化；南京、合肥短期內(nèi)仍以底價(jià)成交為主，土地市場分化格局短期難改。

??新建商品住宅市場：進(jìn)入7月傳統(tǒng)淡季，五城新房新增供應(yīng)環(huán)比大概率收縮，整體推貨節(jié)奏放緩；成交規(guī)模環(huán)比大概率下行，同比延續(xù)小幅承壓；杭州、合肥憑借較低的去化周期與穩(wěn)健的需求基本面，市場韌性較強(qiáng)；南京雖成交同比改善，但庫存去化周期仍達(dá)23.7個月，去化壓力短期難解；蘇州庫存去化周期升至30.7個月（五城最高），“以價(jià)換量”仍將是去庫存的主要路徑。

??存量商品住宅市場：二手住宅依托置換剛性需求，成交規(guī)模維持高位，但7月淡季環(huán)比或?qū)⑿》禄?；價(jià)格端底部企穩(wěn)態(tài)勢不變，上海、杭州核心次新房價(jià)格具備支撐，南京、蘇州外圍房源仍存在議價(jià)空間。“二手強(qiáng)、新房弱”的整體格局不會發(fā)生改變，置換鏈條對新房改善市場形成持續(xù)支撐，二手房流動性將持續(xù)成為觀察市場情緒的核心先行指標(biāo)。