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??7月29日，廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局公開掛牌出讓一宗住宅用地的使用權(quán)，要求競得者承諾在其中一個(gè)地塊執(zhí)行現(xiàn)房銷售，而地方政府則給予土地出讓金分期繳納的支持。

??南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這是廣州首個(gè)將“現(xiàn)房銷售承諾制”納入出讓條件的住宅項(xiàng)目，有效解決了“能否按時(shí)交房”的信任問題，下一步，該區(qū)將有序擴(kuò)大現(xiàn)房銷售承諾制試點(diǎn)范圍，在更多優(yōu)質(zhì)地塊推廣這一模式，加快形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

??在中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)看來，該地塊要求開發(fā)商必須“先蓋樓、再賣房”，有利于提高購房者的購房安全感及體驗(yàn)感，無需再為交付降標(biāo)、貨不對板或項(xiàng)目爛尾擔(dān)憂，也標(biāo)志著廣州“十五五”住房規(guī)劃與“南十條”政策正式進(jìn)入落地階段，現(xiàn)房銷售后續(xù)有望向廣州全市推廣。

??土地出讓金可分期支付

??土地掛牌公告顯示，此次南沙區(qū)推出的是編號為2026NJY-3的二類居住用地，位于珠江街道五涌南側(cè)，分為DZ0206115、DZ0206129、DZ0206121三個(gè)小地塊，土地面積約13.8萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積約23.9萬平方米，掛牌起始價(jià)19.07億元，計(jì)劃于8月28日競價(jià)出讓。

??公告提到，根據(jù)《廣州市南沙區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步推動(dòng)南沙區(qū)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施意見的通知》（簡稱“南十條”），該項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售承諾制及延長土地出讓金分期繳納期限。競得人承諾在DZ0206115號地塊或DZ0206129號地塊執(zhí)行現(xiàn)房銷售的，成交價(jià)款可分期支付，在簽訂出讓合同之日起30天內(nèi)支付成交價(jià)款的比例不低于50%，在簽訂出讓合同之日起2年內(nèi)支付全部成交價(jià)款?，F(xiàn)房銷售地塊內(nèi)的所有樓棟取得《廣州市商品房現(xiàn)售備案證明》前，不得申請辦理其余地塊的《廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證》。

??南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人士表示，現(xiàn)房銷售的核心是改變了交付約束的介入時(shí)序。以往“保交付”主要依靠預(yù)售資金監(jiān)管和竣工驗(yàn)收把關(guān)，現(xiàn)房銷售承諾制則將交付約束前置到拿地環(huán)節(jié)，將按時(shí)交房從被動(dòng)兜底變?yōu)橹鲃?dòng)承諾。對企業(yè)而言，分期繳納出讓金緩解了前期資金壓力，現(xiàn)房銷售的要求則倒逼其將競爭力回歸產(chǎn)品本身；對購房者而言，“所見即所得”從營銷概念變?yōu)橹贫缺Ｕ?。政府、企業(yè)、購房者三方在這個(gè)制度框架內(nèi)找到了利益平衡點(diǎn)。

??廣州現(xiàn)房庫存已近六成

??“南十條”是今年6月份公布的，其中明確提到要積極推行現(xiàn)房銷售，對新出讓地塊受讓人承諾現(xiàn)房銷售的，允許成交后延長土地出讓金分期繳納期限，原則上自簽訂出讓合同之日起不超過2年。還透露將研究逐步取消預(yù)售制，構(gòu)建實(shí)景購房、買房即交房的現(xiàn)房銷售市場，從源頭防范樓盤交付隱患、穩(wěn)定市場預(yù)期。

??7月21日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《廣州市住房發(fā)展“十五五” 規(guī)劃（征求意見稿）》亦對現(xiàn)房銷售有不少著墨，包括“積極穩(wěn)妥謀劃現(xiàn)售制試點(diǎn)項(xiàng)目，適時(shí)選取合適地塊開展試點(diǎn)?！睆?qiáng)化金融服務(wù)支持，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提高現(xiàn)房銷售項(xiàng)目開發(fā)貸款額度，給予利率優(yōu)惠，對現(xiàn)房銷售地塊給予分期繳納地價(jià)和公共資源配套支持等。

??根據(jù)公開信息，廣東對現(xiàn)房銷售的探索最早可追溯至2018年，當(dāng)時(shí)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳擬定了一份“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，其中提到商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。也就是在這一年，中山市推出了10多宗現(xiàn)房銷售地塊，但最終多宗流拍或中止出讓。

??在業(yè)內(nèi)看來，此次廣州開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的市場時(shí)機(jī)已成熟。普睿數(shù)智廣佛區(qū)域的統(tǒng)計(jì)顯示，現(xiàn)房已成為廣州樓市的供應(yīng)主力，截至今年4月份，廣州新建商品住宅庫存約1487萬平方米，整體去化周期25.2個(gè)月，其中現(xiàn)房庫存占了57%。郊區(qū)板塊的現(xiàn)房占比較大，如增城區(qū)、番禺區(qū)分別達(dá)75%、69%，花都、從化、南沙三區(qū)也在60%之上。此時(shí)探索現(xiàn)房銷售不會(huì)造成市場短期供應(yīng)不足的矛盾。

??消費(fèi)者對于現(xiàn)房銷售持歡迎的態(tài)度，有購房者表示房屋本來就應(yīng)該現(xiàn)房銷售，從源頭杜絕貨不對板，建議每個(gè)地塊都推行現(xiàn)房銷售。

??房企們關(guān)心的則是新銷售模式對經(jīng)營能力的挑戰(zhàn)。某品牌房企內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然現(xiàn)房銷售具備一定的市場基礎(chǔ)，但也加大了項(xiàng)目的不確定性和企業(yè)資金管理壓力。根據(jù)國聯(lián)民生證券的測算，現(xiàn)房銷售預(yù)計(jì)將拉長房企項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期(延后2年)，導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)模式難以延續(xù)，也將增加開發(fā)商資金成本，在一定程度上影響項(xiàng)目凈利率。

??陳雪強(qiáng)認(rèn)同現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金鏈和項(xiàng)目管理能力提出更高要求的看法，他表示，這次南沙允許現(xiàn)房銷售地塊的土地出讓金地在2年內(nèi)分期支付，便是為了緩解企業(yè)短期資金壓力，降低現(xiàn)房銷售模式的準(zhǔn)入門檻。