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??土地市場：五城涉宅用地成交總建筑面積102.09萬平方米，較4月環(huán)比下降50.8%。溢價率兩極分化加劇，上海以33.51%、杭州以32.27%繼續(xù)領(lǐng)跑高溢價區(qū)間；蘇州核心地塊競爭回暖，本月溢價率為11.1%；南京（3.04%）、合肥（0.01%）維持低位，底價成交仍是非核心區(qū)域主流，“核心競、外圍底”二元分化格局延續(xù)。

??新建商品住宅市場：核心五城商品住宅成交面積183.75萬平方米，杭州（51.58萬平方米）居首、上海（48.70萬平方米）次之。蘇州、合肥、南京成交面積同比正增長，上海環(huán)比修復明顯；各城市價格走勢分化顯著，僅杭州實現(xiàn)環(huán)比正增長。庫存層面，杭州、合肥去化周期處10-12個月合理區(qū)間，上海居中，南京、蘇州去化周期分別達24.6個月、29.4個月，較上月有小幅下降，但去化壓力依然突出。

??存量商品住宅市場：上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅成交面積合計458.14萬平方米，成交套數(shù)約48865套，呈現(xiàn)“成交同比放量、環(huán)比季節(jié)性回落、價格底部企穩(wěn)”的特征。四城成交面積同比全部正增長，環(huán)比因高基數(shù)及假期擾動普遍回落，上海、杭州、蘇州成交均價環(huán)比回升，價格底部企穩(wěn)信號進一步確立。四城二手住宅成交面積占住房交易總量約74%，仍占絕對主體，存量市場的風向標價值持續(xù)凸顯。

??土地市場

??供求表現(xiàn)：供應(yīng)放量、成交回落，樓板價結(jié)構(gòu)性抬升

??5月長三角涉宅用地供應(yīng)總建筑面積562.51萬平方米，環(huán)比增長40.2%，同比增長59.8%；成交總建筑面積283.53萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降38.9%。整體成交總量較4月仍處調(diào)整通道，供應(yīng)端雖階段性放量，但熱點城市仍主導優(yōu)質(zhì)宅地出讓節(jié)奏，長期仍延續(xù)“控增量、優(yōu)供給”主線，房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產(chǎn)”策略未變。

??5月長三角涉宅用地成交樓板價13671元/平方米，環(huán)比增長43.8%，創(chuàng)近12個月新高，主要受上海、杭州高價核心地塊成交拉動。

??圖1 長三角區(qū)域近一年涉宅用地整體供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

??市場熱度：平均溢價率創(chuàng)近12個月新高，底價成交仍為主流

??受杭州、上海等高溢價地塊拉動，5月長三角區(qū)域整體涉宅用地平均溢價率達16.12%，為近12個月峰值。但從整體市場結(jié)構(gòu)看，70%的地塊仍為底價成交，非核心區(qū)域地塊流拍風險依然存在，市場熱度呈現(xiàn)極端分化態(tài)勢。

??圖2 長三角區(qū)域近一年涉宅用地成交溢價率

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

??核心城市表現(xiàn)：滬杭熱度領(lǐng)跑，寧合蘇分化加劇

??5月，核心五城涉宅用地整體供應(yīng)建面219.85萬平方米，環(huán)比增長43.9%，同比增長41%；成交建面102.09萬平方米，環(huán)比下降50.8%，同比下降37.4%，整體呈現(xiàn)“供應(yīng)放量、成交回落、熱度分化”的運行特征。

??上海：涉宅用地供應(yīng)建面28.53萬平方米，環(huán)比增長47.7%，同比下降51.1%；成交建面19.32萬平方米，環(huán)比增長28.5%，同比下降15.2%；成交樓板價57179元/平方米，環(huán)比增長19.3%，平均溢價率33.51%，核心地塊競爭熱度高企。

??杭州：涉宅用地供應(yīng)建面73.18萬平方米，環(huán)比增長21.6%，同比增長33.7%；成交建面35.22萬平方米，環(huán)比下降39.4%，同比下降55.6%；成交樓板價23349元/平方米，平均溢價率32.27%，延續(xù)高熱度，核心板塊持續(xù)受追捧。

??南京：供應(yīng)規(guī)模居五城首位。涉宅用地供應(yīng)建面86.35萬平方米，環(huán)比增長125%，同比增長542.7%；成交建面23.73萬平方米，環(huán)比下降74.7%，同比下降46.5%。樓板價14722元/平方米，環(huán)比增長109.2%，平均溢價率3.04%，主要系非核心區(qū)域地塊大量底價成交所致，市場整體情緒偏審慎；但本月成交的玄武孝陵衛(wèi)地塊溢價率高達50.24%，創(chuàng)下近五年南京主城涉宅用地溢價率峰值，印證了主城核心宅地的稀缺價值。

??蘇州：涉宅用地供應(yīng)建面29.54萬平方米，成交建面18.87萬平方米，成交樓板價21153元/平方米，平均溢價率11.1%，核心地塊競爭回暖，板塊分化顯著。

??合肥：供應(yīng)成交規(guī)模較小，底價成交主導，房企拿地意愿偏弱，土地市場維持低位運行。

??表1 2026年5月長三角核心五城涉宅用地供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從各城市涉宅用地成交總價來看，本月成交的徐匯濱江、楊浦濱江地塊均吸引了30家以上房企參與競拍，最終以觸頂搖號成交，顯示出上海核心資產(chǎn)的稀缺性和不可替代性；杭州未來科技城、錢江新城二期等板塊地塊成為房企爭奪焦點，核心板塊土地價值持續(xù)得到市場認可。

??表2 2026年5月長三角核心五城土地成交總價TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??新建商品住宅市場

??供求表現(xiàn)：供應(yīng)回補、成交修復，價格結(jié)構(gòu)性回升

??長三角商品住宅整體運行特征

??5月長三角區(qū)域商品住宅市場整體延續(xù)修復態(tài)勢，全月新增供應(yīng)209.93萬平方米，環(huán)比下降23.3%，同比下降25.5%；成交343.79萬平方米，環(huán)比下降6.9%，同比下降12.8%。核心五城成交規(guī)模占長三角總量的53%左右，仍是區(qū)域市場絕對主力。

??5月長三角商品住宅成交均價31849元/平方米，環(huán)比增長7.2%，同比下降1.5%。價格回升主要受上海、杭州等高端項目集中成交拉動，并非整體市場價格普漲，結(jié)構(gòu)性特征顯著。

??圖3 長三角區(qū)域近一年商品住宅整體供求情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，部分城市納入酒店式公寓。

??監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

??核心五城表現(xiàn)

??5月核心五城新建商品住宅市場延續(xù)季節(jié)性回落與結(jié)構(gòu)性分化并行的運行特征。供應(yīng)端整體回落與個別城市同比高基數(shù)效應(yīng)并存，成交端杭州、南京延續(xù)韌性，價格端因結(jié)構(gòu)性入市差異分化加劇。

??供應(yīng)端：五城商品住宅整體供應(yīng)面積145.27萬平方米，環(huán)比下降22.7%，同比下降5.6%。其中杭州、上海供應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先，分別為44.49、48.47萬平方米；合肥、蘇州供應(yīng)環(huán)比大幅收縮（合肥-64.9%、蘇州-58.32%），系4月集中入市后的回落；上海供應(yīng)環(huán)比增長34.28%，與其他城市形成反差，體現(xiàn)了上海市場的獨特韌性。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積183.75萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降1.0%。杭州成交面積51.58萬平方米居五城首位、上海48.70萬平方米次之。合肥、南京、蘇州同比呈現(xiàn)正增長，其中南京同比增長29.1%，增幅顯著；上海、杭州同比為負，主要受去年同期高基數(shù)影響。

??價格端：五城商品住宅整體成交均價43379元/平方米，環(huán)比上漲9.1%，同比下降10.8%。上海成交均價73377元/平方米斷層領(lǐng)先，杭州44819元/平方米次之。價格走勢分化顯著，杭州成交均價環(huán)比增長24.8%、同比增長31.6%，系奧映世紀軒、中?！とf潮玖序等核心高端項目集中成交帶動；上海成交均價環(huán)比下降4.8%、同比下降20.0%，主要因成交結(jié)構(gòu)向中外環(huán)傾斜；南京成交均價環(huán)比下降0.4%、同比下降2.3%，繼續(xù)小幅探底。

??表3 2026年5月長三角核心五城商品住宅供求情況

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

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圖4 近一年長三角核心五城商品住宅成交均價走勢

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??庫存及去化周期：梯度分化格局固化，高庫存風險凸顯

??截至2026年5月末，核心五城庫存與去化周期呈現(xiàn)明顯的“梯度分化”格局：

??第一梯隊（健康區(qū)間）：杭州、合肥庫存壓力較小，去化周期分別為10.6個月、11.7個月，仍處于12個月以內(nèi)的健康區(qū)間。

??第二梯隊（壓力凸顯）：上海庫存面積767.34萬平方米（五城最高），但得益于較好的成交流速，去化周期19.5個月，處于中等偏高水平，核心區(qū)域項目仍將保持較好的去化表現(xiàn)。

??第三梯隊（高庫存風險）：南京、蘇州雖成交同比改善，但庫存絕對量仍高，去化周期分別達24.6個月、29.4個月，市場仍面臨較大的去化壓力，價格上漲動力不足。

??圖5 2026年5月長三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??表4 2026年5月長三角核心五城商品住宅庫存及去化周期

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??項目表現(xiàn)：上海高端領(lǐng)跑金額榜，杭州剛改與改善并進主導走量

??成交面積TOP10項目中，上海占據(jù)4席，杭州占據(jù)4席，南京占據(jù)2席。華潤澐啟濱江以2.17萬平方米的成交面積創(chuàng)造了29.60億元的成交金額，位居榜首。成交均價呈現(xiàn)顯著分化，最高的華潤澐啟濱江達136289元/平方米，最低的錦繡金陵為25699元/平方米，價差超過11萬元/平方米，體現(xiàn)了不同城市及區(qū)域的市場定位差異。

??表5 2026年5月長三角核心五城商品住宅項目成交面積TOP10

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

??成交金額TOP10項目中，上海占據(jù)7席，杭州占據(jù)3席，顯示出上海和杭州在高端住宅市場的絕對領(lǐng)先優(yōu)勢。棲湖云莊、陸家嘴太古源·源邸、綠城·潮鳴外灘等高端豪宅與別墅項目持續(xù)占據(jù)頭部位置，反映改善+頂豪需求韌性延續(xù)；開發(fā)商層面，華潤置地、中海地產(chǎn)、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展等國央企主導TOP10，開發(fā)商集中度持續(xù)抬升的格局進一步固化。

??表6 2026年5月長三角核心五城商品住宅項目成交金額TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

??存量商品住宅市場

??運行特征：環(huán)比季節(jié)性回落，價格底部企穩(wěn)

??受4月高基數(shù)及五一假期擾動影響，5月長三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場合計成交面積458.14萬平方米，環(huán)比下降7.9%，但仍處于近一年高位區(qū)間。成交均價環(huán)比回升，價格底部企穩(wěn)信號進一步確立。

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圖6 長三角四城近一年二手住宅整體成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

??核心城市表現(xiàn)：城市分化加劇，上海市場成熟度最高

??5月長三角核心四城二手住宅市場表現(xiàn)與城市基本面及政策利好程度高度相關(guān)，城市間分化特征進一步強化：

??上海：5月二手住宅成交面積208.05萬平方米，環(huán)比下降4.2%，同比增長27.8%；成交套數(shù)24885套，成交規(guī)模較4月有小幅回落，但仍處于相對較高區(qū)間；成交均價35972元/平方米，同比下降12.0%，但環(huán)比增長2.0%，價格底部企穩(wěn)信號確立。

??南京：5月二手住宅成交面積81.99萬平方米，環(huán)比下降17.0%，同比增長2.4%；成交套數(shù)8697套，環(huán)比下降16.2%，同比增長0.1%；成交均價20049元/平方米，環(huán)比下降1.7%，同比下降11.1%，價格端繼續(xù)小幅探底，延續(xù)“以價換量”格局。

??杭州：5月二手住宅成交面積87.7萬平方米，環(huán)比下降7.3%，同比增長14.6%；成交套數(shù)8793套，環(huán)比下降7.1%，同比增長13.5%；成交均價26818元/平方米，環(huán)比增長2.8%，同比下降10.0%，價格端底部企穩(wěn)、成交規(guī)模保持穩(wěn)健。

??蘇州：5月二手住宅成交面積80.4萬平方米，環(huán)比下降7.1%，同比增長34.8%，成交階段性回落；成交均價23344元/平方米，環(huán)比增長7.1%，同比下降8.0%，環(huán)比增幅在四城中最大，價格修復信號顯著。

??表7 2026年5月長三角四城二手住宅成交表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??市場格局演變：二手主導格局持續(xù)固化

??5月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約618.89萬平方米，其中二手住宅成交面積占比約74%，占絕對主體。從近3年走勢看，二手住宅成交占比持續(xù)攀升，其主導地位持續(xù)固化。

??圖7 長三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走勢分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

??逐城來看，上海二手成交面積占比達81%居首，南京、蘇州二手成交面積占比分別為70%、76%，杭州因新房供應(yīng)規(guī)模較大、二手成交面積占比63%，相對偏低但仍占主導。結(jié)構(gòu)性來看，“賣舊買新”鏈條修復推動二手成交持續(xù)放量，存量市場的活躍度直接影響新房改善型項目的承接能力，二手成交價格走勢對市場情緒的風向標價值日益凸顯。

??表8 2026年5月長三角四城新建商品住宅、二手住宅成交對比分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??后市展望

??預計6月長三角核心五城商品住宅市場延續(xù)“土地縮量、新房弱修復、二手筑底”的運行格局，季節(jié)性擾動疊加供應(yīng)節(jié)奏分化，整體修復幅度有限，城市間結(jié)構(gòu)性分化或進一步加劇。

??土地市場：預計6月長三角涉宅用地供應(yīng)端延續(xù)低位，熱點城市（上海、杭州）核心地塊仍是房企爭搶焦點，溢價率或維持高位；南京、合肥短期內(nèi)仍以底價成交為主基調(diào)，溢價率難有實質(zhì)性抬升。房企聚焦核心城市核心板塊“安全資產(chǎn)”的投資邏輯將進一步強化，土地市場的結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⒊掷m(xù)固化，全國性頭部房企與地方城投仍是托底主力。

??新建商品住宅市場：進入二季度后半段，6月成交或延續(xù)同比修復態(tài)勢，但環(huán)比承壓。杭州、合肥憑借較低的去化周期與穩(wěn)健的需求基本面，市場韌性較強；南京、蘇州雖成交同比改善，但庫存絕對量仍高、去化壓力短期難解。新規(guī)“好房子”標準下的產(chǎn)品力代際差將主導未來去化分化，板塊分化加劇。

??存量商品住宅市場：二手住宅市場韌性有望延續(xù)，同比有望維持正增長區(qū)間，價格底部企穩(wěn)趨勢進一步鞏固，“以價換量”格局短期難破?！岸謴?、新房弱”的市場格局或?qū)⑦M一步固化，“賣舊買新”鏈條對新房改善市場形成持續(xù)支撐，新房市場在產(chǎn)品力、價格策略上面臨更大競爭壓力。