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??9月23日，由克而瑞主辦的“2025中東不動(dòng)產(chǎn)投資高峰論壇”在上海舉辦。

??本次高峰論壇以“全球視野·中東機(jī)遇”為主題，聚焦國際經(jīng)濟(jì)新形勢、阿聯(lián)酋住宅市場新趨勢、中阿房企實(shí)踐樣本、資本投資決策邏輯等議題，為中阿乃至中外產(chǎn)學(xué)研搭建起交流平臺(tái)，助力行業(yè)、企業(yè)深度轉(zhuǎn)型，為企業(yè)及個(gè)人提供海外置業(yè)、投資決策方向，受到行業(yè)及跨領(lǐng)域人士廣泛關(guān)注。克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱先生、克而瑞集團(tuán)CEO張燕女士攜手國內(nèi)外、來自產(chǎn)學(xué)研跨界專家、領(lǐng)袖、高管出席論壇并發(fā)布重要研究成果及主題演講。

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??年內(nèi)二次發(fā)布阿聯(lián)酋住宅市場研究成果，

??克而瑞研究視角延伸海外市場

??本次論壇上克而瑞重磅推出《2025上半年阿聯(lián)酋住宅市場趨勢報(bào)告》，這是繼今年5月首發(fā)《阿聯(lián)酋房地產(chǎn)市場白皮書》后，年內(nèi)第二次發(fā)布的關(guān)于阿聯(lián)酋地產(chǎn)市場的深度研究成果。“趨勢報(bào)告”聚焦阿聯(lián)酋住宅市場核心脈絡(luò)，以迪拜、阿布扎比兩大核心市場為分析重點(diǎn)，從經(jīng)貿(mào)表現(xiàn)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)交易特征、熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)值及企業(yè)競爭格局等維度展開深度解讀，為全球投資者、企業(yè)及行業(yè)研究者提供精準(zhǔn)且具實(shí)操性的市場參考。 

??由克而瑞合作伙伴海外房產(chǎn)領(lǐng)軍投資機(jī)構(gòu)Asia Bankers Club為本次研究提供技術(shù)支持，雙方已簽署海外地產(chǎn)合作協(xié)議，達(dá)成共同研究并開拓全球房地產(chǎn)市場的共識(shí)。 

??克而瑞作為不動(dòng)產(chǎn)垂直領(lǐng)域數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，深耕國內(nèi)房地產(chǎn)市場二十余年后，首次將專業(yè)研究視角延伸至海外市場，這是戰(zhàn)略性嘗試，更是對(duì)于全球焦點(diǎn)阿聯(lián)酋市場的關(guān)注。克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱先生表示未來克而瑞計(jì)劃陸續(xù)推出涵蓋全球熱門區(qū)域的白皮書或研究報(bào)告，構(gòu)建完整的海外地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，為中國企業(yè)和個(gè)人投資者提供全方位的決策支持。 

??雙方的合作將突破傳統(tǒng)海外置業(yè)咨詢的局限，打造涵蓋市場選擇、法律合規(guī)、稅務(wù)籌劃、融資安排、物業(yè)管理等全生命周期的服務(wù)體系，為中國資本全球化配置開辟更廣闊的發(fā)展空間。

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??產(chǎn)學(xué)研跨界深度交流，中阿標(biāo)桿房企實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)話，迎一帶一路下更多機(jī)遇

??本次活動(dòng)通過線下論壇、線上直播的方式進(jìn)行，以全球視野深度聚焦中東機(jī)遇，邀請(qǐng)到復(fù)旦大學(xué)教授、中東龍頭開發(fā)商ALDAR高管、上海建工集團(tuán)高管、全球資本戰(zhàn)略專家及法律專家等產(chǎn)學(xué)研各界的專業(yè)人士進(jìn)行主題分享及圓桌對(duì)話；基于對(duì)阿聯(lián)酋市場格局的深度研究，克而瑞在論壇最后向ALDAR授予榮譽(yù)認(rèn)證，致敬其持續(xù)領(lǐng)航中東不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。 

??ALDAR是阿聯(lián)酋領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商和管理公司，擁有多元化和可持續(xù)的運(yùn)營模式，經(jīng)營兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)：Aldar Development 和 Aldar Investment。Aldar Development是阿布扎比最令人向往的目的地（包括亞斯島、薩迪亞特島、阿爾拉哈和艾莉姆島）的主要開發(fā)商。此次論壇邀請(qǐng)到Aldar Development首席執(zhí)行官Jonathan Emery先生就借力國家戰(zhàn)略打造“阿聯(lián)酋名片”的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)作主題發(fā)言。與此相應(yīng)，上海建工集團(tuán)亦分享了其海外項(xiàng)目的本土化策略。 

??響應(yīng)2025年政府工作報(bào)告提出的“一帶一路”走深走實(shí)的號(hào)召，企業(yè)、個(gè)人都將獲得更多“走出去 引進(jìn)來”的機(jī)遇，此次高峰論壇作為紐帶和嘗試，為企業(yè)深度變革、聯(lián)手多領(lǐng)域賦能、開拓新市場提供了新的思路，為個(gè)人海外置業(yè)、投資等方面打開了新的探索方向。

??嘉賓分享精華摘要：

??主題演講

??錨定區(qū)域核心

??政策與人口驅(qū)動(dòng)的阿聯(lián)酋投資新機(jī)遇

丁祖昱  克而瑞集團(tuán)董事長

??一、海外房地產(chǎn)投資需錨定 “區(qū)域中心城市” 

??海外房地產(chǎn)投資應(yīng)聚焦區(qū)域中心城市，阿聯(lián)酋的迪拜與阿布扎比是中東地區(qū)的核心選擇。從全球投資規(guī)律來看，成熟市場的龍頭城市往往是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵落點(diǎn)，如美國紐約、英國倫敦、東南亞新加坡等。阿聯(lián)酋作為中東龍頭，其核心城市迪拜與阿布扎比具備區(qū)域金融中心、經(jīng)濟(jì)中心的屬性，而非僅局限于國家層面的中心定位。 

??二、阿聯(lián)酋優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長?人口活力充沛?政策紅利釋放 

阿聯(lián)酋宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)支撐。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024 年阿聯(lián)酋實(shí)際 GDP 同比增長 4%，總量達(dá) 1.78 萬億迪拉姆，且央行預(yù)測 2025 年、2026 年增速將升至 4.4%、5.4%，增長動(dòng)能強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，2024 年非石油業(yè)務(wù) GDP 占比達(dá) 75.5%，擺脫了對(duì)傳統(tǒng)油氣的單一依賴；房地產(chǎn)業(yè)在非石油經(jīng)濟(jì)中占比穩(wěn)定在 7.8% 左右，既不 “喧賓奪主”，又能持續(xù)貢獻(xiàn)增長，形成 “油氣托底、非油引領(lǐng)” 的健康格局。 

??人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)優(yōu)勢為房地產(chǎn)市場注入長期活力。截至 2024 年，阿聯(lián)酋總?cè)丝谕黄?1250 萬人，較 2023 年增長 23%，且外籍人口占比近九成。年齡結(jié)構(gòu)上，25-54 歲青壯年占比高達(dá) 68.62%，人口中位數(shù)年輕，疊加高凈值人群持續(xù)流入，不僅帶來剛性住房需求，更推動(dòng)租賃市場繁榮，構(gòu)成房地產(chǎn)市場長期增長的 “人口基石”。 

??寬松政策與低稅費(fèi)顯著提升投資吸引力，流動(dòng)性優(yōu)勢突出。對(duì)比全球典型城市，迪拜購房僅需 4% 注冊(cè)費(fèi)，無土地稅、房產(chǎn)稅等，持有成本極低；2025 年黃金簽證政策進(jìn)一步放寬，購房首付從 50% 降至 0%，期房憑合同（首付≥20%+ 土地注冊(cè)費(fèi)）即可申請(qǐng)，還支持多套房產(chǎn)價(jià)值合并計(jì)算、多人聯(lián)合投資。此外，無外匯管制的政策讓資金可自由跨境流轉(zhuǎn)，大幅提升投資便利性，對(duì)全球投資者極具吸引力。 

??三、后發(fā)優(yōu)勢與高增長并行：阿布扎比、迪拜房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)透視與投資潛力 

??阿布扎比房地產(chǎn)市場后發(fā)優(yōu)勢顯著，供求關(guān)系與區(qū)域規(guī)劃支撐潛力釋放。2024 年阿布扎比人口達(dá) 413.6 萬人，超越迪拜成為阿聯(lián)酋人口最多地區(qū)，且25-54歲青壯年人口占比66%，外籍人口占比近八成，需求端增長動(dòng)力充足。市場表現(xiàn)上，2025年上半年阿布扎比住宅成交金額 218.53 億迪拉姆，同比增長 30%，住宅均價(jià)達(dá)330萬迪拉姆/套，同比上漲17%。同時(shí)，亞斯島迪士尼度假區(qū)、薩迪亞特島文化地標(biāo)等規(guī)劃落地，推動(dòng)區(qū)域文旅價(jià)值提升，別墅、公寓租賃回報(bào)率在2025年上半年都同比分別上升8.5%和12.6%，投資價(jià)值逐步凸顯。

??而作為阿布扎比市場的核心主導(dǎo)者，Aldar 集團(tuán)憑借主權(quán)基金控股的背景，不僅手握政策資源優(yōu)勢，2025 年上半年集團(tuán)銷售額達(dá) 183 億迪拉姆，同比增長 31%，為阿布扎比房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)勁企業(yè)支撐。 

??迪拜作為全球高增長房地產(chǎn)市場，交易規(guī)模與租賃回報(bào)表現(xiàn)亮眼。2025 年上半年，迪拜房地產(chǎn)成交 98726 筆，同比增長 22%，總交易金額 3269 億迪拉姆，同比激增 40%，其中現(xiàn)房交易 2030 億迪拉姆、期房交易 1240 億迪拉姆，市場活躍度全球領(lǐng)先。租賃市場方面，2024 年迪拜高端房產(chǎn)租金回報(bào)率達(dá) 5.3%（數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯），位列全球第二，僅次于美國洛杉磯，其中朱美拉村圈公寓、阿爾巴沙別墅等產(chǎn)品回報(bào)率分別達(dá) 7.2%、6.8%，投資收益穩(wěn)定。 

??四、后發(fā)優(yōu)勢與高增長并行：阿布扎比、迪拜房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)透視與投資潛力 

??阿聯(lián)酋房地產(chǎn)投資需關(guān)注政策、經(jīng)濟(jì)、人口的持續(xù)性，同時(shí)警惕區(qū)域安全風(fēng)險(xiǎn)。 

??政策層面，《2031 國家投資戰(zhàn)略》持續(xù)優(yōu)化外資準(zhǔn)入環(huán)境，2025 年放寬后的黃金簽證政策將進(jìn)一步吸引全球高凈值人群，疊加無外匯管制、低稅費(fèi)的優(yōu)勢，投資吸引力將長期凸顯；經(jīng)濟(jì)層面，非石油經(jīng)濟(jì)占比已超七成，旅游業(yè) 2024 年國際游客消費(fèi)超 2170 億迪拉姆，產(chǎn)業(yè)多元化將持續(xù)帶動(dòng)商業(yè)、住宅需求；人口層面，預(yù)計(jì)未來五年外籍人口仍將保持年均 10% 以上增速，青壯年群體占比高的結(jié)構(gòu)的將支撐住房剛性需求與租賃市場繁榮。 

??不過風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視，區(qū)域安全穩(wěn)定是重要前提，需持續(xù)關(guān)注中東地區(qū)地緣政治動(dòng)態(tài)，以規(guī)避潛在投資風(fēng)險(xiǎn)。

??新國際形勢下中阿合作新方向

羅長遠(yuǎn)  復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)研究所所長

從學(xué)理角度，看中美經(jīng)貿(mào)關(guān)系、全球貿(mào)易投資趨勢及中阿合作新方向。 全球經(jīng)貿(mào)正經(jīng)歷顯著調(diào)整，為中阿合作提供了宏觀環(huán)境支撐。貿(mào)易領(lǐng)域呈現(xiàn)七大趨勢，如區(qū)域貿(mào)易重要性上升、公平貿(mào)易（強(qiáng)調(diào) ESG 與勞工保護(hù)）、綠色貿(mào)易、價(jià)值觀貿(mào)易受重視等，這與中阿在能源、環(huán)保等領(lǐng)域的合作需求高度契合；投資領(lǐng)域有六大調(diào)整方向，補(bǔ)鏈性投資增加、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資凸顯等趨勢，也為中阿產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈合作創(chuàng)造了空間。 

??中國與阿聯(lián)酋及阿拉伯國家合作具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)與獨(dú)特優(yōu)勢。中國擁有 “三新” 優(yōu)勢，“新三樣”（電動(dòng)汽車、光伏、鋰電池）契合阿拉伯國家能源轉(zhuǎn)型需求，“新質(zhì)生產(chǎn)力”（如杭州六小龍、上海階躍星辰等企業(yè)代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能實(shí)力）可助力雙方數(shù)字化合作，“新通道”（借由第三國搭建的貿(mào)易投資通路）則能突破部分國際流通壁壘，為中阿經(jīng)貿(mào)往來提供更多便利。 

??雙方合作已形成多元路徑與代表性案例，且未來潛力巨大。在自貿(mào)協(xié)定層面，中國與海合會(huì)（含阿聯(lián)酋）的自由貿(mào)易協(xié)定談判已持續(xù) 21 年，目前推進(jìn)至第 11 輪，海合會(huì)憑借雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力、高水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展及豐富能源儲(chǔ)備，對(duì)中國極具投資吸引力，其已與新加坡、日本、韓國等簽訂自貿(mào)協(xié)定的經(jīng)驗(yàn)，也為中阿自貿(mào)協(xié)定談判提供了參考。

??政企協(xié)同下的品牌共贏：

??ALDAR如何借力國家戰(zhàn)略打造“阿聯(lián)酋名片”

Jonathan Emery  Aldar Developm CEO

??ALDAR 借助阿聯(lián)酋國家戰(zhàn)略，通過參與城市地標(biāo)建設(shè)、承接多元產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目，成功推動(dòng)自身發(fā)展并助力阿布扎比成為全球投資與旅游目的地，成為政企協(xié)同打造 “阿聯(lián)酋名片” 的典型范例。 

??一、政企協(xié)同的核心基礎(chǔ)：國家戰(zhàn)略搭建發(fā)展框架 

??阿聯(lián)酋政府通過政策與經(jīng)濟(jì)布局，為 ALDAR 提供了發(fā)展沃土。

??政策賦能投資環(huán)境：推出黃金簽證、外資獨(dú)資企業(yè)許可等政策，搭配透明監(jiān)管框架，降低全球資本進(jìn)入門檻，直接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。 

??經(jīng)濟(jì)多元化驅(qū)動(dòng)：在穩(wěn)定油氣產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，重點(diǎn)發(fā)展金融、科技、物流、旅游等非石油行業(yè)。2024 年阿聯(lián)酋 GDP 增長率達(dá) 3.8%，預(yù)計(jì) 2025-2026 年持續(xù)攀升，為房地產(chǎn)行業(yè)注入長期活力。 

??城市定位升級(jí)：將阿布扎比打造為全球金融中心，依托阿布扎比國際金融中心（ADGM）吸引近 3000 家企業(yè)入駐，管理資產(chǎn) 12 個(gè)月內(nèi)增長 42%，催生大量商業(yè)與住宅需求。 

??二、ALDAR 的實(shí)踐路徑：錨定戰(zhàn)略打造標(biāo)桿項(xiàng)目 

??ALDAR 緊跟國家戰(zhàn)略，聚焦文化、娛樂、健康三大領(lǐng)域，以標(biāo)桿項(xiàng)目塑造阿布扎比城市名片。 

??文化上，以薩迪亞特島為核心，引入阿布扎比盧浮宮、在建古根海姆博物館，搭配 Saadiyat Grove 生活方式中心與文華東方住宅，構(gòu)建 “文化 + 居住 + 休閑” 綜合體，重塑城市文化形象。 

??娛樂方面，亞斯島依托法拉利主題公園等 IP，配套升級(jí) ALDAR 旗下酒店、購物中心，開發(fā) Waldorf Astoria Residences，年引數(shù)百萬游客，實(shí)現(xiàn) “旅游 + 居住” 賦能。 

??健康領(lǐng)域，法赫德島定位濱海健康目的地，融合紅樹林生態(tài)、豪華住宅與國際學(xué)校，開發(fā)價(jià)值超 100 億美元，探索 “健康 + 可持續(xù) + 家庭友好” 社區(qū)新模式。 

??三、共贏成果：ALDAR 成 “阿聯(lián)酋名片” 核心載體 

??政企協(xié)同下，ALDAR 不僅實(shí)現(xiàn)自身增長，更助力阿聯(lián)酋提升全球影響力。 

市場表現(xiàn)亮眼：2025 年上半年阿布扎比房地產(chǎn)交易額超 140 億美元，同比增長 39%；ALDAR 海外買家占比從 2021 年 21% 升至 2024 年 78%，其中中國客戶近三年購買量增長三倍，2024 年銷售額近 4.5 億美元，機(jī)構(gòu)投資者（如香港基匯資本）也紛紛入局。 

??城市功能升級(jí)：項(xiàng)目覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、物流等領(lǐng)域，配套世界一流醫(yī)療、教育設(shè)施，推動(dòng)阿布扎比人口突破 400 萬，機(jī)場上半年客運(yùn)量超 1500 萬，連續(xù) 17 個(gè)季度兩位數(shù)增長。 

??品牌影響力外擴(kuò)：ALDAR 業(yè)務(wù)拓展至迪拜、埃及、英國等地，與華爾道夫、穆巴達(dá)拉等知名品牌及機(jī)構(gòu)合作，將 “阿布扎比模式” 輸出，成為全球了解阿聯(lián)酋的重要窗口。

??中國經(jīng)驗(yàn)，海外實(shí)踐：海外項(xiàng)目的本土化策略

李嵐  上海建工集團(tuán)海外業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理

??一、中國經(jīng)驗(yàn)全球化實(shí)踐：三大路徑破局 

??上海建工53個(gè)在建項(xiàng)目遍布東南亞、非洲等26個(gè)“一帶一路”沿線國家，以三類實(shí)踐樹標(biāo)桿： 

??1、標(biāo)桿項(xiàng)目顯科技硬實(shí)力：建卡塔爾世界杯教育城體育場、烏茲別克斯坦塔什干新城銀行大樓等項(xiàng)目，展現(xiàn)技術(shù)與建造能力； 

??2、屬地化運(yùn)營扎根，打造長期根據(jù)地市場：比如深耕柬埔寨市場，參與巴薩河大橋、金邊三環(huán)等基建，成為當(dāng)?shù)亍奥窐颉苯ㄔO(shè)主力軍； 

??3、全產(chǎn)業(yè)鏈出海轉(zhuǎn)型：從工程承包升級(jí)為 “建筑全生命周期服務(wù)商”，旗下園林、鋼構(gòu)等子集團(tuán)協(xié)同出海。 

??二、出海挑戰(zhàn)應(yīng)對(duì)：聚焦創(chuàng)新與風(fēng)控 

當(dāng)前中國企業(yè) “走出去” 面臨三重考驗(yàn)：國際環(huán)境、沿線國家和地區(qū)政局動(dòng)蕩（如 2025 年美洲 21 國大選等），企業(yè)需及時(shí)采取差異化的經(jīng)營策略，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力；關(guān)稅戰(zhàn)、貿(mào)易保護(hù)主義與行業(yè)內(nèi)卷，企業(yè)提升風(fēng)險(xiǎn)管控、制度管理和經(jīng)驗(yàn)積累，應(yīng)對(duì)海外風(fēng)險(xiǎn)，且質(zhì)優(yōu)者優(yōu)先已逐漸在國際招標(biāo)中強(qiáng)勢；傳統(tǒng)模式受挑戰(zhàn)，亟需轉(zhuǎn)型某新局：融資端轉(zhuǎn)向國際承包、國際金融機(jī)構(gòu)融資；重點(diǎn)市場發(fā)力 “一帶一路”沿線及中東，中東是未來五年重點(diǎn)發(fā)展市場；出海模式創(chuàng)新探索。 

??三、投資中東堅(jiān)持“三大轉(zhuǎn)變” 

??布局中東需跳出 “復(fù)制粘貼” 思維，實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變： 

??1、從輸出產(chǎn)品到產(chǎn)業(yè)共建：突破能源合作局限，共建新能源、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)鏈，將中東納入全球產(chǎn)業(yè)布局；從“項(xiàng)目輸出者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L期合作者”。 

??2、從低價(jià)競爭到價(jià)值出海：對(duì)接中東4萬億美元主權(quán)資本，聚焦新能源、數(shù)字基建等高附加值項(xiàng)目，建立“懂中國產(chǎn)業(yè)、通中東規(guī)則”的雙向橋梁，以中國建設(shè)經(jīng)驗(yàn)匹配當(dāng)?shù)匦枨螅?nbsp;

??3、從文化輸出到文化融入：重視與政府、家族企業(yè)、主權(quán)基金建立信任，尊重本地文化習(xí)慣，同時(shí)貫穿 ESG 理念，推動(dòng)屬地化人才培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn) “先融入再發(fā)展”。 

??中東正迎來世博會(huì)、亞洲杯、沙特“2030 愿景”等建設(shè)熱潮，中國企業(yè)不僅要“走出去”，而且要“走進(jìn)去”，需以“伙伴思維”深化合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

??從“高收益”到“風(fēng)險(xiǎn)收益比”的資產(chǎn)定價(jià)選擇

賴衍銘  IFCX集團(tuán)與Asia Bankers club創(chuàng)始人及首席執(zhí)行官

??隨著全球經(jīng)濟(jì)的變緩，投資者對(duì)于高收益的追求變?yōu)榱藢?duì)于收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡的穩(wěn)健追求。在這個(gè)過程中，無論是開發(fā)商的產(chǎn)品定價(jià)策略、消費(fèi)者的心理定價(jià)、專業(yè)機(jī)構(gòu)的市場選擇，都會(huì)傾向于這種平衡。面對(duì)傳統(tǒng)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體市場的增長乏力，新興市場的發(fā)掘變得尤為重要。而環(huán)顧全球，兼具快速增長、資源稟賦與產(chǎn)業(yè)集聚的唯有中東，尤其是海合會(huì)國家。這其中，最受全球金融資本矚目的，無疑就是阿聯(lián)酋。

??阿聯(lián)酋得天獨(dú)厚的地理區(qū)位，豐富的油氣資源成為發(fā)展的基礎(chǔ)。而伴隨著金融業(yè)、旅游業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的多元發(fā)展，人口持續(xù)涌入支持下的阿聯(lián)酋，擁有著全球最火爆、增長最迅猛的房地產(chǎn)市場。且這樣的趨勢方興未艾。背后在于在經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)權(quán)、服務(wù)在內(nèi)的八大優(yōu)勢。且這些優(yōu)勢在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，無從被其他地區(qū)所替代。全球金融中心轉(zhuǎn)移至迪拜與阿布扎比，很難有下一個(gè)中心承接如此海量的不動(dòng)產(chǎn)投資與主權(quán)財(cái)富基金的轉(zhuǎn)移。因此，阿聯(lián)酋的房產(chǎn)投資，將在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，成為兼顧收益與風(fēng)險(xiǎn)的極佳選擇。因此，無論是開發(fā)商、投資者還是專業(yè)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該了解和把握阿聯(lián)酋房產(chǎn)投資的歷史機(jī)遇。

??圓桌對(duì)話

??主題：一帶一路引領(lǐng)下中外投資前景與潛力

??主持人：石楚陽 資深媒體人

??嘉賓： 

??Jonathan Emery  CEO, Aldar Development

??羅長遠(yuǎn)  復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)研究所所長

??李嵐 上海建工集團(tuán)海外業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理

??胡嘉晉  IFCX集團(tuán)與Asia Bankers club合伙人及首席運(yùn)營官

??候朝輝  錦天城律師事務(wù)所合伙人

??話題一、在當(dāng)下的時(shí)代背景和全球經(jīng)濟(jì)形勢下進(jìn)行對(duì)話，在中國持續(xù)強(qiáng)調(diào)深化“一帶一路”共同發(fā)展的前提下，在中東特別是阿聯(lián)酋成為全球投資高地的現(xiàn)如今，企業(yè)和個(gè)人投資者有哪些潛在機(jī)會(huì)？

??Q：在新國際形勢下，中阿合作邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段，如何看待當(dāng)前中阿雙方在政策層面的互動(dòng)與協(xié)作，以及這些政策對(duì)雙方企業(yè)合作的積極影響？

??羅長遠(yuǎn)：在中阿合作高質(zhì)量發(fā)展新階段，政策溝通是關(guān)鍵，企業(yè)出海需重點(diǎn)把握四大合作平臺(tái)以應(yīng)對(duì)新國際形勢。這四大平臺(tái)包括中阿雙邊政府層面合作交流、中國與海合會(huì)分會(huì)、中國與阿拉伯國家分會(huì)及新打造的中國 - 東盟 - 海合會(huì)分會(huì)。當(dāng)前合作已突破雙邊局限，“通道國家” 作用凸顯，將這些平臺(tái)整合優(yōu)化，能幫助產(chǎn)業(yè)、行業(yè)與企業(yè)更精準(zhǔn)把握投資方向與政策導(dǎo)向，增強(qiáng)投資信心，為中阿企業(yè)合作營造更清晰的政策環(huán)境，推動(dòng)雙方合作向更高質(zhì)量邁進(jìn)。

??Q：阿布扎比在城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃上成果顯著，如“2030計(jì)劃”等明確了未來發(fā)展目標(biāo)。在阿布扎比后續(xù)的城市建設(shè)進(jìn)程中，您認(rèn)為還存在哪些未被充分挖掘的發(fā)展機(jī)遇？

??Jonathan Emery：據(jù)我所知，在政策的積極引導(dǎo)下，我們有著大量的潛在機(jī)遇可以拓展，比如說住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)都擁有著巨大的開發(fā)與創(chuàng)新的空間。在這個(gè)過程中，Aldar也秉承著質(zhì)量與社區(qū)責(zé)任，不斷將阿布扎比建設(shè)成為美好的宜居家園，并在過程中探索面向未來的房地產(chǎn)開發(fā)與管理新模式。

??Q：“一帶一路”倡議極大地促進(jìn)了中外聯(lián)通。Aldar在吸引中國投資者和合作伙伴方面取得了巨大成功。您認(rèn)為除了地理位置和經(jīng)濟(jì)因素之外，哪些“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的價(jià)值主張，比如說租金回報(bào)率、資產(chǎn)增值率、客流數(shù)據(jù)的透明化展示，最能打動(dòng)中國客戶？

??Jonathan Emery：“一帶一路”極大地促進(jìn)了阿聯(lián)酋的發(fā)展，通過聯(lián)合開發(fā)與合資合作，可以極大地驅(qū)動(dòng)當(dāng)?shù)氐氖袌霭l(fā)展。而在這個(gè)過程中，吸引投資者的既有傳統(tǒng)的租金回報(bào)率與資產(chǎn)增值率，阿聯(lián)酋提供了高回報(bào)。更突出基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持下的發(fā)展前景，比如人口的增長、主權(quán)財(cái)富基金的增加等等，各個(gè)方面的綜合驅(qū)動(dòng)，可以幫助阿布扎比經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，為客戶提供投資的信心與保障。

??Q：在 “一帶一路” 倡議覆蓋的眾多國家和地區(qū)中，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇出海目的地時(shí)，會(huì)關(guān)注哪些地區(qū)？

??李嵐：在“一帶一路”152個(gè)沿線國家中，最看好東南亞國家及未來的中東市場。針對(duì)中國企業(yè)“出?！睉?yīng)考慮幾個(gè)層面：一是企業(yè)出海，需要對(duì)接國家戰(zhàn)略，雙邊國家間的政策、發(fā)展策略相契合，比如中國“一帶一路”倡議要與沙特“2030愿景”對(duì)接，保證未來良好的發(fā)展前景；

??二要關(guān)注進(jìn)入國家、地區(qū)的發(fā)展前景，比如是否會(huì)有很多文化民生等大型活動(dòng)，對(duì)于建筑企業(yè)來說這是保證未來有足夠的建設(shè)需求；

??三是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)合“走出去”將是理想的選擇，比如今天這樣的多方論壇，在一個(gè)平臺(tái)上有投資人、開發(fā)商、承包商、材料各方面供應(yīng)商，回顧企業(yè)走出去的經(jīng)驗(yàn)，合適的人、合適的時(shí)間、合適的地方能夠取得聯(lián)結(jié)、合作很重要。

??Q：阿聯(lián)酋在稅收政策上具有顯著優(yōu)勢，沒有所得稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅。這對(duì)全球企業(yè)和個(gè)人的財(cái)富管理策略產(chǎn)生了怎樣的影響？

??胡嘉晉：阿聯(lián)酋稅收優(yōu)勢對(duì)企業(yè)與個(gè)人吸引力顯著，其本地海外就業(yè)者占比高，低稅率是重要吸引因素。房地產(chǎn)領(lǐng)域中，個(gè)人與企業(yè)購置房產(chǎn)均享永久產(chǎn)權(quán)，且貨幣與美元掛鉤，為投資提供穩(wěn)定環(huán)境，進(jìn)一步增強(qiáng)吸引力。 

??眾多出海企業(yè)選擇阿聯(lián)酋，核心原因之一是政府支持。阿聯(lián)酋及阿布扎比設(shè)多個(gè) “自由區(qū)”，推出配套扶持政策，如企業(yè)在阿布扎比設(shè)分支機(jī)構(gòu)時(shí)，政府部門會(huì)提供入駐協(xié)助。 

??我們與阿聯(lián)酋多部門合作，為有意在阿布扎比開分公司的企業(yè)搭建溝通橋梁，助力其對(duì)接政府資源。同時(shí)，阿聯(lián)酋政府也投入大量資源，通過各類舉措?yún)f(xié)助外企入駐，為國際資本流入提供保障。

??話題二、海外投資、合作、拓展的機(jī)遇增加，在進(jìn)行進(jìn)一步的決策前了解一下風(fēng)險(xiǎn)管控十分必要。

??Q：跨境合作往往面臨信息不對(duì)稱、市場規(guī)則差異等挑戰(zhàn)。學(xué)術(shù)界、智庫機(jī)構(gòu)，應(yīng)如何與企業(yè)界共同努力，構(gòu)建更有效的數(shù)據(jù)互通、知識(shí)共享平臺(tái)來降低合作成本？

??羅長遠(yuǎn)：中阿在 “一帶一路” 框架下合作雖迎高質(zhì)量發(fā)展，但信息不對(duì)稱仍是突出挑戰(zhàn)，企業(yè)可從宏、中、微三層面獲取信息以應(yīng)對(duì)。宏觀層面可從中國商務(wù)部、發(fā)改委等部門提取政策核心信息；中觀層面可利用行業(yè)協(xié)會(huì)（如中國汽協(xié)）的海量數(shù)據(jù)，且行業(yè)間數(shù)據(jù)可實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)共享；微觀層面可依托高校承接委托研究項(xiàng)目，獲取特定國家與項(xiàng)目的咨詢服務(wù)。同時(shí)，產(chǎn)學(xué)研需深化合作，通過論壇、合作項(xiàng)目及交叉智庫研究，構(gòu)建數(shù)據(jù)互通與知識(shí)共享平臺(tái)，有效降低中阿跨境合作成本。

??Q：隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，據(jù)了解，Aldar在一些項(xiàng)目中已經(jīng)開始探索數(shù)字化應(yīng)用。在數(shù)據(jù)合作方面，您認(rèn)為阿聯(lián)酋與中國企業(yè)，比如克而瑞，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)共享、智慧城市數(shù)據(jù)整合等領(lǐng)域，存在哪些合作空間？

??Jonathan Emery：簡單來說，數(shù)據(jù)化是Aldar非常重要的組成部分，高科技和數(shù)字化是Aldar始終強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵詞，因此我們來到這里，與CRIC克而瑞、Asia Banker Club這樣的伙伴一起，進(jìn)行數(shù)據(jù)化升級(jí)的探索。由于中國是非常巨大的潛在市場，我們來到中國其中一個(gè)非常重要的原因，就是向CRIC克而瑞這樣的領(lǐng)軍企業(yè)交流與學(xué)習(xí)，探索數(shù)據(jù)上及其他方面合作空間和更多可能。

??Q：國內(nèi)房企在出海開展業(yè)務(wù)時(shí)，如何借助 “一帶一路” 倡議帶來的政策紅利和平臺(tái)資源，提升自身在國際市場的競爭力，規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？

??李嵐：1、“出海企業(yè)”要以高標(biāo)準(zhǔn)、可持續(xù)、惠民生為目標(biāo)，推動(dòng)共建“一帶一路”高質(zhì)量發(fā)展，圍繞“互聯(lián)互通”以基礎(chǔ)設(shè)施“硬聯(lián)通”為重要方向；以規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)“軟聯(lián)通”為重要支撐；以共建國家人民“心聯(lián)通”為重要基礎(chǔ)，與共建國家人民心聯(lián)通。

??2、除了國別選擇，“出海企業(yè)”還需要考慮經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：地緣政治、項(xiàng)目履約、債務(wù)、匯率等四大風(fēng)險(xiǎn)。

??（1）地緣政治風(fēng)險(xiǎn)

??俄烏戰(zhàn)爭、巴以沖突等地緣政治事件，使中東、中亞等地區(qū)證據(jù)不穩(wěn)定，增加了走出去企業(yè)海外項(xiàng)目履約難度。境外安全形勢惡化使海外人員安全面臨挑戰(zhàn)。

??（2）項(xiàng)目履約風(fēng)險(xiǎn)

??中東國家的文化習(xí)俗、用工要求以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與中國不同，對(duì)項(xiàng)目履約帶來不確定性。比如工人不能住在項(xiàng)目現(xiàn)場，因此在中東的項(xiàng)目一般都是用當(dāng)?shù)赜“凸と?，這就要學(xué)會(huì)管理當(dāng)?shù)氐膭诠?。安全的風(fēng)險(xiǎn)方面，宗旨是“危地不往、亂地不去”。

??做項(xiàng)目也應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展原則，比如我們有海外項(xiàng)目聘請(qǐng)英國或國際的項(xiàng)目經(jīng)理來實(shí)現(xiàn)更長久的管理和合作。

??Q：您平臺(tái)連接大量高凈值投資者和家族辦公室。在他們當(dāng)前全球資產(chǎn)配置中，“一帶一路”沿線市場的投資吸引力如何？他們最關(guān)心哪些因素？

??胡嘉晉：阿聯(lián)酋的 “安全” 特質(zhì)極具吸引力，阿布扎比、迪拜更是全球最安全城市之一，這對(duì)家族辦公室、私人投資機(jī)構(gòu)尤為關(guān)鍵。他們?cè)谶x擇時(shí)，首要關(guān)注當(dāng)?shù)胤杀Ｕ?，比如房地產(chǎn)領(lǐng)域是否有完善的產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制。同時(shí)，他們也重視市場數(shù)據(jù)，如阿布扎比剛發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)，既體現(xiàn)市場透明度，也反映各類交易活躍度，印證阿聯(lián)酋市場的高成長性，其住宅租金回報(bào)率可達(dá)兩位數(shù)，收益優(yōu)勢顯著。 

??此外，短租市場需求旺盛，當(dāng)前不少短租項(xiàng)目依托酒店或商住房運(yùn)營，側(cè)面說明該領(lǐng)域市場潛力。無論是出海企業(yè)還是投資者，核心關(guān)注點(diǎn)高度一致：除房地產(chǎn)法律保障外，資金流動(dòng)性也至關(guān)重要，資金進(jìn)出是否便利，是家族辦公室、大型投資機(jī)構(gòu)考量的重要因素。

??Q：在參與“一帶一路”項(xiàng)目時(shí)，您最建議企業(yè)采取哪些關(guān)鍵的法律策略來有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身權(quán)益？

??侯朝輝：從我們幫助的很多客戶做跨國別的投資、貿(mào)易、合作來看，最后都要落在合同上，合同里有哪些事項(xiàng)是商業(yè)條款之外尤其需要注意的？ 

??第一個(gè)是爭議解決機(jī)制的選擇，對(duì)于跨國別的合作，很大的不確定性或者風(fēng)險(xiǎn)源自兩國法律不一致，需在協(xié)議里明確一旦產(chǎn)生糾紛，是用哪個(gè)國家的法律、請(qǐng)哪個(gè)國家的“裁判”做裁決？ 一般在國際合作中優(yōu)先推薦國際仲裁，避免打官司，國際仲裁效率更高，比如像新加坡、香港、紐約的國際仲裁中心，都是比較有權(quán)威、有公信力的仲裁機(jī)關(guān)，可以在契約中約定，同時(shí)也可以約定適用什么規(guī)則、什么樣的語言來解決糾紛，這樣規(guī)避跨國別合作的不確定性。 

??第二個(gè)是合同的架構(gòu)設(shè)計(jì)，以此來規(guī)避境外的投資風(fēng)險(xiǎn)，比如主合同選擇比較權(quán)威的國家法律或者仲裁機(jī)構(gòu)，比如選英國倫敦作為仲裁地；在具體的項(xiàng)目子合同上，可以采用當(dāng)?shù)氐姆?，因?yàn)槁涞?、?shí)施時(shí)，更多受當(dāng)?shù)胤傻谋O(jiān)管、政策的約束，有機(jī)的組合搭配可以更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還保證項(xiàng)目落地，達(dá)到法律合規(guī)和商業(yè)拓展合作的平衡。

??榮譽(yù)認(rèn)證

??克而瑞集團(tuán)CEO 張燕女士為ALDAR授予“2025年度卓越國際影響力海外地產(chǎn)開發(fā)商”認(rèn)證，致敬其持續(xù)領(lǐng)航中東不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。