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??2026年3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2026年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，以及70個(gè)大中城市商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)。綜合各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的調(diào)整趨緩、積極信號(hào)持續(xù)積聚的特征。其中，庫(kù)存指標(biāo)迎來(lái)關(guān)鍵性拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)跌幅連續(xù)收窄，一線城市率先止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)供求關(guān)系正逐步走向再平衡。以下結(jié)合具體數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析。

??一、開(kāi)發(fā)投資：跌幅收窄，“縮量提質(zhì)”特征顯現(xiàn)

??2026年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-11.1%。盡管仍處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但相較2025年全年水平，該指標(biāo)已呈現(xiàn)明顯的收窄態(tài)勢(shì)。這一變化反映出市場(chǎng)在供給端的調(diào)整正在逐步趨于穩(wěn)定。

??從土地市場(chǎng)看，重點(diǎn)城市供地策略已發(fā)生轉(zhuǎn)變。各城市普遍采取“縮量提質(zhì)”的供地思路，土地供應(yīng)總量雖有所控制，但優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升。這一策略有助于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)投資向高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜，也為后續(xù)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的企穩(wěn)修復(fù)提供了基礎(chǔ)支撐。

??二、新開(kāi)工與竣工：淡季因素疊加供給調(diào)整，指標(biāo)符合預(yù)期

??1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增速為-23.1%，竣工面積同比增速為-27.9%。兩個(gè)指標(biāo)均處于調(diào)整過(guò)程中，但需要結(jié)合季節(jié)性因素和前期供給端變化綜合看待。1-2月一般為開(kāi)工和竣工的傳統(tǒng)淡季，疊加過(guò)去兩年土地購(gòu)置面積下降的滯后影響，當(dāng)前數(shù)據(jù)表現(xiàn)基本符合預(yù)期。

??值得關(guān)注的是，近期重點(diǎn)城市新房帶看量和簽約量有所活躍，這一變化有望逐步傳導(dǎo)至供給端，增強(qiáng)房企后續(xù)開(kāi)工意愿。同時(shí)，各地圍繞“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的推進(jìn)，將促使新開(kāi)工項(xiàng)目更好地匹配當(dāng)前剛需和改善型需求的結(jié)構(gòu)特征。竣工方面，融資協(xié)調(diào)機(jī)制和白名單制度的持續(xù)推進(jìn)，將繼續(xù)為保交房工作提供資金保障。

??三、商品房銷售：基本面改善，同比數(shù)據(jù)受基期影響

??1-2月，全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-13.5%。從同比數(shù)據(jù)看，跌幅較2025年底有所擴(kuò)大，但這主要受基期因素影響——2025年一季度在政策利好推動(dòng)下，新房交易基數(shù)較高。從實(shí)際市場(chǎng)反饋看，當(dāng)前銷售端已出現(xiàn)積極變化。

??具體來(lái)看，部分重點(diǎn)城市新房項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)積極性提升，個(gè)別區(qū)域甚至出現(xiàn)價(jià)格微漲現(xiàn)象。這一方面反映出購(gòu)房者預(yù)期正在改善，另一方面也與各地持續(xù)優(yōu)化的購(gòu)房支持政策有關(guān)。預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)初婚初育家庭等特定群體的購(gòu)房支持力度將進(jìn)一步加大，租購(gòu)并舉的商業(yè)模式也將持續(xù)優(yōu)化，這些都將為新房市場(chǎng)提供增量需求支撐。

??四、庫(kù)存指標(biāo)：拐點(diǎn)顯現(xiàn)，供求壓力明顯緩解

??2月末，全國(guó)商品房待售面積同比增速為0.1%。這是自2021年7月以來(lái)的最小增速，具有重要的信號(hào)意義。該指標(biāo)的變化與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的走勢(shì)節(jié)奏基本一致——后者自2021年9月進(jìn)入持續(xù)下跌通道后，當(dāng)前同樣呈現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。

??待售面積增速的收窄，本質(zhì)上反映了庫(kù)存壓力的緩解。通俗而言，市面上可售房源相對(duì)減少，供求關(guān)系正逐步走向均衡。這是自2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來(lái)，供給端出現(xiàn)的又一個(gè)關(guān)鍵性積極信號(hào)。結(jié)合二手房掛牌量減少等情況，可以判斷市場(chǎng)供給端的調(diào)整已較為充分。

??五、到位資金：跌幅有所擴(kuò)大，但改善預(yù)期增強(qiáng)

??1-2月，全國(guó)房企到位資金額同比增速為-16.5%，跌幅較前期有所擴(kuò)大。但需要看到，隨著房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)，抵押品價(jià)值趨于穩(wěn)定，這將為房企融資創(chuàng)造更好條件。同時(shí)，存量市場(chǎng)的創(chuàng)新融資渠道，如REITs與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合等，也為房企資金面改善提供了多元化路徑。預(yù)計(jì)后續(xù)資金端指標(biāo)將逐步改善。

??六、價(jià)格端：一線城市率先止跌，上漲城市數(shù)量增加

??1.新房?jī)r(jià)格：70城連續(xù)4個(gè)月跌幅收窄，一線城市由跌轉(zhuǎn)漲

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2月全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-3.5%。環(huán)比指標(biāo)連續(xù)4個(gè)月收窄，顯示出價(jià)格端持續(xù)改善的趨勢(shì)。分城市層級(jí)看，2月一二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.0%（0.03%）、-0.2%和-0.4%。其中一線城市環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲（1月為-0.3%），結(jié)束了此前連續(xù)9個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，信號(hào)意義顯著。

??從上漲城市數(shù)量看，2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)10個(gè)，較1月的5個(gè)明顯增加。長(zhǎng)春、南京、宜昌等城市漲幅居前，北京、上海、杭州等核心城市也保持較好態(tài)勢(shì)。

??2.二手房?jī)r(jià)格：連續(xù)兩月跌幅收窄，京滬率先上漲

??2月全國(guó)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-6.3%。環(huán)比指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月收窄，表明二手房?jī)r(jià)格調(diào)整已較為充分。分城市層級(jí)看，一二三線城市環(huán)比跌幅分別為-0.1%、-0.4%和-0.5%，均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，其中一線城市收窄最為明顯。

??從上漲城市看，2月北京和上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，成為70城中僅有的兩個(gè)上漲城市。這兩個(gè)城市此前經(jīng)歷了深度價(jià)格調(diào)整，部分房源價(jià)格較高點(diǎn)回落40%以上，疊加限購(gòu)門檻下降、首付比例下調(diào)、學(xué)區(qū)房需求釋放等因素，交易活躍度提升，帶動(dòng)價(jià)格率先企穩(wěn)回升。

??七、市場(chǎng)趨勢(shì)研判：積極信號(hào)增多，小陽(yáng)春可期

??綜合來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調(diào)整接近尾聲、積極信號(hào)持續(xù)累積的關(guān)鍵階段。

??第一，庫(kù)存指標(biāo)迎來(lái)拐點(diǎn)。待售面積同比增速降至近五年最低水平，標(biāo)志著2021年以來(lái)持續(xù)累積的庫(kù)存壓力已明顯緩解，供求關(guān)系正逐步走向再平衡。

??第二，價(jià)格端企穩(wěn)信號(hào)增強(qiáng)。新房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月跌幅收窄，一線城市率先由跌轉(zhuǎn)漲；二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩月跌幅收窄，京滬等超大城市率先上漲。價(jià)格層面的積極變化，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)購(gòu)房者入市意愿。

??第三，政策效應(yīng)持續(xù)釋放。從購(gòu)房支持政策到融資協(xié)調(diào)機(jī)制，從城中村改造到租購(gòu)并舉，各項(xiàng)政策正在形成合力。近期重點(diǎn)城市看房量增加、交易活躍度提升，均表明市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。

??展望后續(xù)，隨著供給端調(diào)整趨于充分、庫(kù)存壓力緩解，若潛在購(gòu)房需求能夠持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求再平衡進(jìn)程將有望加速，進(jìn)而帶動(dòng)交易量穩(wěn)步回升和價(jià)格企穩(wěn)。對(duì)于房企而言，應(yīng)抓住當(dāng)前窗口期，結(jié)合“好房子”建設(shè)要求，優(yōu)化產(chǎn)品供給；對(duì)于購(gòu)房者而言，市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)、政策環(huán)境友好，購(gòu)房窗口期正在形成。預(yù)計(jì)在多重積極因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)小陽(yáng)春行情可期，全年有望呈現(xiàn)逐步企穩(wěn)向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。