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??2026年3月16日，國家統(tǒng)計局公布了2026年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，以及70個大中城市商品住宅和二手住宅價格指數(shù)。綜合各項指標表現(xiàn)，當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的調(diào)整趨緩、積極信號持續(xù)積聚的特征。其中，庫存指標迎來關鍵性拐點，房價跌幅連續(xù)收窄，一線城市率先止跌回穩(wěn)，市場供求關系正逐步走向再平衡。以下結合具體數(shù)據(jù)進行詳細分析。

??一、開發(fā)投資：跌幅收窄，“縮量提質(zhì)”特征顯現(xiàn)

??2026年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-11.1%。盡管仍處于負增長區(qū)間，但相較2025年全年水平，該指標已呈現(xiàn)明顯的收窄態(tài)勢。這一變化反映出市場在供給端的調(diào)整正在逐步趨于穩(wěn)定。

??從土地市場看，重點城市供地策略已發(fā)生轉變。各城市普遍采取“縮量提質(zhì)”的供地思路，土地供應總量雖有所控制，但優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升。這一策略有助于引導開發(fā)投資向高品質(zhì)項目傾斜，也為后續(xù)開發(fā)投資指標的企穩(wěn)修復提供了基礎支撐。

??二、新開工與竣工：淡季因素疊加供給調(diào)整，指標符合預期

??1-2月，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-23.1%，竣工面積同比增速為-27.9%。兩個指標均處于調(diào)整過程中，但需要結合季節(jié)性因素和前期供給端變化綜合看待。1-2月一般為開工和竣工的傳統(tǒng)淡季，疊加過去兩年土地購置面積下降的滯后影響，當前數(shù)據(jù)表現(xiàn)基本符合預期。

??值得關注的是，近期重點城市新房帶看量和簽約量有所活躍，這一變化有望逐步傳導至供給端，增強房企后續(xù)開工意愿。同時，各地圍繞“好房子”建設標準的推進，將促使新開工項目更好地匹配當前剛需和改善型需求的結構特征。竣工方面，融資協(xié)調(diào)機制和白名單制度的持續(xù)推進，將繼續(xù)為保交房工作提供資金保障。

??三、商品房銷售：基本面改善，同比數(shù)據(jù)受基期影響

??1-2月，全國商品房銷售面積同比增速為-13.5%。從同比數(shù)據(jù)看，跌幅較2025年底有所擴大，但這主要受基期因素影響——2025年一季度在政策利好推動下，新房交易基數(shù)較高。從實際市場反饋看，當前銷售端已出現(xiàn)積極變化。

??具體來看，部分重點城市新房項目認購積極性提升，個別區(qū)域甚至出現(xiàn)價格微漲現(xiàn)象。這一方面反映出購房者預期正在改善，另一方面也與各地持續(xù)優(yōu)化的購房支持政策有關。預計后續(xù)針對初婚初育家庭等特定群體的購房支持力度將進一步加大，租購并舉的商業(yè)模式也將持續(xù)優(yōu)化，這些都將為新房市場提供增量需求支撐。

??四、庫存指標：拐點顯現(xiàn)，供求壓力明顯緩解

??2月末，全國商品房待售面積同比增速為0.1%。這是自2021年7月以來的最小增速，具有重要的信號意義。該指標的變化與二手房價格指數(shù)的走勢節(jié)奏基本一致——后者自2021年9月進入持續(xù)下跌通道后，當前同樣呈現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢。

??待售面積增速的收窄，本質(zhì)上反映了庫存壓力的緩解。通俗而言，市面上可售房源相對減少，供求關系正逐步走向均衡。這是自2023年房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化以來，供給端出現(xiàn)的又一個關鍵性積極信號。結合二手房掛牌量減少等情況，可以判斷市場供給端的調(diào)整已較為充分。

??五、到位資金：跌幅有所擴大，但改善預期增強

??1-2月，全國房企到位資金額同比增速為-16.5%，跌幅較前期有所擴大。但需要看到，隨著房價逐步趨穩(wěn)，抵押品價值趨于穩(wěn)定，這將為房企融資創(chuàng)造更好條件。同時，存量市場的創(chuàng)新融資渠道，如REITs與商業(yè)地產(chǎn)的結合等，也為房企資金面改善提供了多元化路徑。預計后續(xù)資金端指標將逐步改善。

??六、價格端：一線城市率先止跌，上漲城市數(shù)量增加

??1.新房價格：70城連續(xù)4個月跌幅收窄，一線城市由跌轉漲

??根據(jù)簡單算術平均計算，2月全國70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-3.5%。環(huán)比指標連續(xù)4個月收窄，顯示出價格端持續(xù)改善的趨勢。分城市層級看，2月一二三線城市新房價格環(huán)比漲幅分別為0.0%（0.03%）、-0.2%和-0.4%。其中一線城市環(huán)比由跌轉漲（1月為-0.3%），結束了此前連續(xù)9個月的下跌態(tài)勢，信號意義顯著。

??從上漲城市數(shù)量看，2月新房價格環(huán)比上漲的城市達10個，較1月的5個明顯增加。長春、南京、宜昌等城市漲幅居前，北京、上海、杭州等核心城市也保持較好態(tài)勢。

??2.二手房價格：連續(xù)兩月跌幅收窄，京滬率先上漲

??2月全國70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-6.3%。環(huán)比指標連續(xù)兩個月收窄，表明二手房價格調(diào)整已較為充分。分城市層級看，一二三線城市環(huán)比跌幅分別為-0.1%、-0.4%和-0.5%，均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，其中一線城市收窄最為明顯。

??從上漲城市看，2月北京和上海二手房價格環(huán)比上漲，成為70城中僅有的兩個上漲城市。這兩個城市此前經(jīng)歷了深度價格調(diào)整，部分房源價格較高點回落40%以上，疊加限購門檻下降、首付比例下調(diào)、學區(qū)房需求釋放等因素，交易活躍度提升，帶動價格率先企穩(wěn)回升。

??七、市場趨勢研判：積極信號增多，小陽春可期

??綜合來看，當前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整接近尾聲、積極信號持續(xù)累積的關鍵階段。

??第一，庫存指標迎來拐點。待售面積同比增速降至近五年最低水平，標志著2021年以來持續(xù)累積的庫存壓力已明顯緩解，供求關系正逐步走向再平衡。

??第二，價格端企穩(wěn)信號增強。新房價格連續(xù)4個月跌幅收窄，一線城市率先由跌轉漲；二手房價格連續(xù)兩月跌幅收窄，京滬等超大城市率先上漲。價格層面的積極變化，有助于穩(wěn)定市場預期，增強購房者入市意愿。

??第三，政策效應持續(xù)釋放。從購房支持政策到融資協(xié)調(diào)機制，從城中村改造到租購并舉，各項政策正在形成合力。近期重點城市看房量增加、交易活躍度提升，均表明市場信心正在恢復。

??展望后續(xù)，隨著供給端調(diào)整趨于充分、庫存壓力緩解，若潛在購房需求能夠持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場供求再平衡進程將有望加速，進而帶動交易量穩(wěn)步回升和價格企穩(wěn)。對于房企而言，應抓住當前窗口期，結合“好房子”建設要求，優(yōu)化產(chǎn)品供給；對于購房者而言，市場預期趨穩(wěn)、政策環(huán)境友好，購房窗口期正在形成。預計在多重積極因素作用下，房地產(chǎn)市場小陽春行情可期，全年有望呈現(xiàn)逐步企穩(wěn)向好的發(fā)展態(tài)勢。