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??— 01—

??商品房銷售同比跌幅持續(xù)改善

??1—4月份，新建商品房銷售面積25258萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；其中住宅銷售面積下降12.2%。新建商品房銷售額23000億元，下降14.6%；其中住宅銷售額下降15.7%。

??1-4月，新建商品房銷售面積及金額累計(jì)同比跌幅較上月有不同程度改善，分別收窄0.2個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)整體呈現(xiàn)邊際修復(fù)態(tài)勢(shì)，但兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅依然維持兩位數(shù)。同時(shí)4月單月銷售面積跌幅再度擴(kuò)大，也反映出回暖持續(xù)性不足。核心城市優(yōu)質(zhì)房源成交占比提升帶動(dòng)下，成交均價(jià)有所修復(fù)，對(duì)銷售額形成支撐。

??4月底，中共中央政治局會(huì)議時(shí)隔一年再提房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，釋放明確、積極的政策信號(hào)。隨后，深圳、廣州優(yōu)化房地產(chǎn)政策，精準(zhǔn)放松限購(gòu)、加大公積金優(yōu)化力度、加強(qiáng)置換補(bǔ)貼，杭州、南京、成都等城市跟進(jìn)，下調(diào)首付、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推進(jìn)城中村改造等。形成“中央定調(diào)→一線示范→二線跟進(jìn)”的傳導(dǎo)格局，政策共性是不刺激、重改善、去庫(kù)存、強(qiáng)保障。年內(nèi)成交量降幅將繼續(xù)收窄，總量高增長(zhǎng)難現(xiàn)，但結(jié)構(gòu)性改善趨勢(shì)明確。

??4月新建商品房市場(chǎng)交易活躍度較上月明顯下滑，單月銷售面積5733萬(wàn)平方米，同比減少10.3%，跌幅較上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)；3月4月構(gòu)成的“金三銀四”成色明顯不足，單月同比跌幅較大，市場(chǎng)熱度局限在少數(shù)城市和剛需優(yōu)質(zhì)盤(pán)，難言整體回暖。4單月銷售金額同比減少8.0%，跌幅較上月縮小5.9個(gè)百分點(diǎn)，房企“以價(jià)換量”策略放緩，成交規(guī)模走弱，優(yōu)質(zhì)房源成交對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。

??各物業(yè)類型中，住宅銷售面積及金額較上期有所改善；辦公樓兩項(xiàng)指標(biāo)漲跌分化，銷售面積保持增長(zhǎng)，但漲幅明顯收窄；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??各區(qū)域銷售面積及金額持續(xù)表現(xiàn)為同比下降。與上期相比，銷售金額呈現(xiàn)較為積極的變化，各區(qū)域跌幅均有不同程度改善；銷售面積方面區(qū)域分化，西部和東北地區(qū)跌幅較上期收窄。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為43.8%、59.1%，分別較上期降低0.3個(gè)和提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??— 02—

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅再次下探

??1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23969億元，按可比口徑計(jì)算同比下降13.7%；其中住宅投資18464億元，下降13.1%。

??1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比再現(xiàn)下探態(tài)勢(shì)，跌幅較上期擴(kuò)大2.5百分點(diǎn)，下行壓力加大。當(dāng)前開(kāi)發(fā)投資持續(xù)低迷，主要是政策導(dǎo)向偏向存量?jī)?yōu)化、新房成交修復(fù)力度有限、市場(chǎng)預(yù)期偏弱、資金面承壓硬性約束等多重因素疊加所致。開(kāi)發(fā)投資短期難以重回正增長(zhǎng)，行業(yè)將長(zhǎng)期維持低投資、穩(wěn)存量、縮規(guī)模的發(fā)展格局，開(kāi)發(fā)企業(yè)以保交付、穩(wěn)現(xiàn)金流、盤(pán)活存量為核心。房地產(chǎn)投資低迷將持續(xù)拖累建材、裝修、工程機(jī)械等上下游產(chǎn)業(yè)鏈需求。

??月度數(shù)據(jù)方面，4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6249億元，同比減少20.2%，跌幅較上月擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅再次下探。

??各物業(yè)類型投資同比跌幅均較上期有所擴(kuò)大，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌幅仍高于住宅投資。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資的比重較上期再提高0.6個(gè)百分點(diǎn)至77.0%。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中東北地區(qū)跌幅最大，但較上期有所改善，跌幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，東、中、西部地區(qū)同比跌幅相對(duì)較小，但較上期均有所擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.7%，較上期降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??— 03—

??房屋新開(kāi)工持續(xù)處于深跌區(qū)間

??1—4月份，房屋新開(kāi)工面積13900萬(wàn)平方米，下降22.0%。其中，住宅新開(kāi)工面積10057萬(wàn)平方米，下降23.6%。房屋竣工面積11886萬(wàn)平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面積8473萬(wàn)平方米，下降25.8%。

??1—4月，新開(kāi)工累計(jì)同比跌幅較上期擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)處于深跌區(qū)間。單月開(kāi)工規(guī)模僅3527萬(wàn)平方米，再創(chuàng)單月新低，同比跌幅較上月擴(kuò)大10個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工持續(xù)深跌是政策控增量、資金承壓、庫(kù)存高企等多方面因素共同影響，并直接壓制竣工體量，年內(nèi)市場(chǎng)新增房源供給逐步收緊，行業(yè)已進(jìn)入低杠桿、重運(yùn)營(yíng)、存量盤(pán)活階段。

??— 04—

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金進(jìn)一步下滑

??1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金26697億元，同比下降18.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4199億元，下降25.9%；自籌資金9838億元，下降10.5%；定金及預(yù)收款7975億元，下降17.6%；個(gè)人按揭貸款3087億元，下降31.7%。

??1-4月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)13個(gè)月下行。具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款同比持續(xù)兩位數(shù)下滑，本期再擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比跌幅較上期擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別較上期收窄2.5個(gè)和2.9個(gè)百分點(diǎn)，但兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅依較大，個(gè)人按揭貸款跌幅仍在三成以上。占比方面，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的41.4%，較上期提升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金占全部資金的36.9%，較上期降低0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??總體來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金大幅下滑反應(yīng)出盈利端惡化、自有資金積累能力下降，同時(shí)融資端走弱，銷售回款邊際微改善但恢復(fù)遠(yuǎn)未到位，行業(yè)整體資金壓力依然較大。當(dāng)前，資金面支持政策主要圍繞保障性住房資金投放、城市更新財(cái)政補(bǔ)助、存量資產(chǎn) REITs 盤(pán)活等方面，政策側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)托底而非強(qiáng)刺激，需要更多針對(duì)性紓困非標(biāo)融資、修復(fù)房企盈利內(nèi)源造血的強(qiáng)力措施，扭轉(zhuǎn)企業(yè)資金持續(xù)走弱態(tài)勢(shì)。

??— 05—

??商品房庫(kù)存規(guī)模減少、結(jié)構(gòu)分化

??4月末，商品房待售面積77801萬(wàn)平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面積57903萬(wàn)平方米，下降2.6%。

??4月末商品房待售面積持續(xù)減少，同比連續(xù)兩月下降，跌幅較上期擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。在“控增量”政策支持下，庫(kù)存從持續(xù)累積轉(zhuǎn)向溫和去化。結(jié)構(gòu)上看，待售 3 年以下的庫(kù)存下降得更快，長(zhǎng)期積壓庫(kù)存仍在增加，多為偏遠(yuǎn)、戶型差、配套弱房源，是去庫(kù)存的難點(diǎn)。