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??上海二手房好消息不斷。

??3月二手住宅成交28492套，創(chuàng)近四年月度新高；4月成交25982套，同樣創(chuàng)下了近四年同期新高。

??總價(jià)300萬以下“老破小”成交均價(jià)已連續(xù)3-6 個(gè)月止跌甚至小幅回升。二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比連漲三個(gè)月。

??一個(gè)更為關(guān)鍵信號(hào)是，在2026年2月上海啟動(dòng)收購二手房用于保租房以來，上海二手房“置換鏈”已開始啟動(dòng)。

??在這一背景下，上海二手房收儲(chǔ)規(guī)模擴(kuò)大，同時(shí)收儲(chǔ)范圍進(jìn)一步擴(kuò)圍至全部中心城區(qū)。

??自今年2月2日，上海浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動(dòng)收購存量二手房用于保租房試點(diǎn)以來，收購規(guī)模明顯提速。截至5月21日，已收購了523套二手房。

??今年4月，我們?cè)P(guān)注到，浦東新區(qū)完成了2套二手房收購，不到一個(gè)月，浦東新區(qū)已完成了64套二手房收購，另有200余組意向客戶深度對(duì)接。

??除了收購套數(shù)明顯增加以外，二季度以來，上海收購二手房試點(diǎn)已全面擴(kuò)圍，黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦五區(qū)也已加入，中心城區(qū)二手房收儲(chǔ)進(jìn)入“全域推進(jìn)”新階段。

??這是一個(gè)非常重要的信號(hào)。一方面經(jīng)過浦東、徐匯、靜安三區(qū)試點(diǎn)，當(dāng)前收購二手房流程、房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式已走向可復(fù)制的階段。另一方面，隨著試點(diǎn)全面擴(kuò)圍，二手房收購規(guī)模也將不斷擴(kuò)大，政策效果將得到進(jìn)一步夯實(shí)，從而推動(dòng)二手房?jī)r(jià)企穩(wěn)、一手房市場(chǎng)活躍度提升。

??從當(dāng)前二手房收購情況來看，收基準(zhǔn)門檻以“70㎡以下小戶型、總價(jià)≤400萬”房源為主，這部分房源恰恰是上海二手房成交的主導(dǎo)力量，2025年總價(jià)400萬元以下面積在70㎡以下的小戶型成交占比占了全市二手房成交的近四成，若聚焦總價(jià)段400萬元以下二手房成交占比更是達(dá)到76%。

??過去，這部分二手房東往往是“先賣再買”的改善置換人群，因二手房成交周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)置換鏈出現(xiàn)斷層。不過，隨著政策效果顯現(xiàn)，“置換鏈”斷層的現(xiàn)象有所修復(fù)。

??在“官方收購”的加持下，上?？們r(jià)400萬元以下二手房源率先迎來成交放量。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月，總價(jià)400萬元以下二手住房共成交了69168套，同比增18%，成交占比達(dá)到81%，較2025年該總價(jià)段成交占比增加了5個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)置換鏈打通迎來關(guān)鍵變化。

??進(jìn)一步從二手房月度成交結(jié)構(gòu)來看，總價(jià)200萬元以下及200-300萬元區(qū)間的成交占比在3月成交回升，4月小幅回落。反觀總價(jià)400萬以上各總價(jià)段成交占比全線上升。置換需求開始向中高端市場(chǎng)傳導(dǎo)。

??政策發(fā)布以來，二手房?jī)r(jià)格逐漸企穩(wěn)，2月以來上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正后，3月和4月環(huán)比分別上漲0.4%和0.7%，實(shí)現(xiàn)三連漲。

??此外，“老破小”價(jià)格出現(xiàn)止跌，總價(jià)300萬以下老破小連續(xù)3-6個(gè)月止跌甚至小幅回升，70㎡以下房源較2025年11月低點(diǎn)時(shí)微漲2.4%。

??整體來看，當(dāng)前上海整體置換鏈正在逐步修復(fù)和傳導(dǎo)的過程中，隨著二手房?jī)r(jià)進(jìn)一步企穩(wěn)，未來也將推動(dòng)一手房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??上海二手房收儲(chǔ)范圍全面覆蓋至中心城區(qū)，市場(chǎng)托底作用進(jìn)一步凸顯。2026年前四月，上海二手房成交占全市一二手房總成交比重已達(dá) 89%，其走勢(shì)直接影響樓市整體行情，穩(wěn)住二手市場(chǎng)便也就夯實(shí)了樓市基本盤。

??此外，浦東、靜安等區(qū)域收購二手房源，普遍與置換新房聯(lián)動(dòng)，二手房流通效率提升后，改善型購房需求將持續(xù)釋放，進(jìn)而有效帶動(dòng)新房市場(chǎng)去化成交。不過，置換鏈向新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)效果尚需進(jìn)一步驗(yàn)證。

??值得注意的是，上海試點(diǎn)之后，廣州也于近期加入了收購二手房的行列，這意味著官方托底、打通置換鏈的思路已從上海擴(kuò)展至廣州，后續(xù)不排除更多核心城市跟進(jìn)。