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??上海二手房好消息不斷。

??3月二手住宅成交28492套，創(chuàng)近四年月度新高；4月成交25982套，同樣創(chuàng)下了近四年同期新高。

??總價300萬以下“老破小”成交均價已連續(xù)3-6 個月止跌甚至小幅回升。二手住宅價格指數(shù)環(huán)比連漲三個月。

??一個更為關鍵信號是，在2026年2月上海啟動收購二手房用于保租房以來，上海二手房“置換鏈”已開始啟動。

??在這一背景下，上海二手房收儲規(guī)模擴大，同時收儲范圍進一步擴圍至全部中心城區(qū)。

??自今年2月2日，上海浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動收購存量二手房用于保租房試點以來，收購規(guī)模明顯提速。截至5月21日，已收購了523套二手房。

??今年4月，我們曾關注到，浦東新區(qū)完成了2套二手房收購，不到一個月，浦東新區(qū)已完成了64套二手房收購，另有200余組意向客戶深度對接。

??除了收購套數(shù)明顯增加以外，二季度以來，上海收購二手房試點已全面擴圍，黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區(qū)也已加入，中心城區(qū)二手房收儲進入“全域推進”新階段。

??這是一個非常重要的信號。一方面經(jīng)過浦東、徐匯、靜安三區(qū)試點，當前收購二手房流程、房源篩選標準與運作模式已走向可復制的階段。另一方面，隨著試點全面擴圍，二手房收購規(guī)模也將不斷擴大，政策效果將得到進一步夯實，從而推動二手房價企穩(wěn)、一手房市場活躍度提升。

??從當前二手房收購情況來看，收基準門檻以“70㎡以下小戶型、總價≤400萬”房源為主，這部分房源恰恰是上海二手房成交的主導力量，2025年總價400萬元以下面積在70㎡以下的小戶型成交占比占了全市二手房成交的近四成，若聚焦總價段400萬元以下二手房成交占比更是達到76%。

??過去，這部分二手房東往往是“先賣再買”的改善置換人群，因二手房成交周期較長，市場置換鏈出現(xiàn)斷層。不過，隨著政策效果顯現(xiàn)，“置換鏈”斷層的現(xiàn)象有所修復。

??在“官方收購”的加持下，上?？們r400萬元以下二手房源率先迎來成交放量。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月，總價400萬元以下二手住房共成交了69168套，同比增18%，成交占比達到81%，較2025年該總價段成交占比增加了5個百分點。

??房地產(chǎn)市場置換鏈打通迎來關鍵變化。

??進一步從二手房月度成交結構來看，總價200萬元以下及200-300萬元區(qū)間的成交占比在3月成交回升，4月小幅回落。反觀總價400萬以上各總價段成交占比全線上升。置換需求開始向中高端市場傳導。

??政策發(fā)布以來，二手房價格逐漸企穩(wěn)，2月以來上海二手房價格指數(shù)由負轉(zhuǎn)正后，3月和4月環(huán)比分別上漲0.4%和0.7%，實現(xiàn)三連漲。

??此外，“老破小”價格出現(xiàn)止跌，總價300萬以下老破小連續(xù)3-6個月止跌甚至小幅回升，70㎡以下房源較2025年11月低點時微漲2.4%。

??整體來看，當前上海整體置換鏈正在逐步修復和傳導的過程中，隨著二手房價進一步企穩(wěn)，未來也將推動一手房市場止跌回穩(wěn)。

??上海二手房收儲范圍全面覆蓋至中心城區(qū)，市場托底作用進一步凸顯。2026年前四月，上海二手房成交占全市一二手房總成交比重已達 89%，其走勢直接影響樓市整體行情，穩(wěn)住二手市場便也就夯實了樓市基本盤。

??此外，浦東、靜安等區(qū)域收購二手房源，普遍與置換新房聯(lián)動，二手房流通效率提升后，改善型購房需求將持續(xù)釋放，進而有效帶動新房市場去化成交。不過，置換鏈向新房市場的傳導效果尚需進一步驗證。

??值得注意的是，上海試點之后，廣州也于近期加入了收購二手房的行列，這意味著官方托底、打通置換鏈的思路已從上海擴展至廣州，后續(xù)不排除更多核心城市跟進。