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??不動產(chǎn)大宗交易市場上，險資身影愈發(fā)密集。

??就在近日，天津家鼎股權(quán)投資基金合作企業(yè)在天津濱海新區(qū)完成注冊，總規(guī)模61億元，主要出資方是友邦人壽、大家人壽、中宏人壽，以及脫胎于凱雷亞洲地產(chǎn)團隊的啟城投資關(guān)聯(lián)平臺?；鸩俦P團隊同樣由啟城投資的專業(yè)人員組成，該團隊曾操刀北京鼎好大廈、上海張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等存量資產(chǎn)盤活，也是業(yè)界經(jīng)典案例。

??記者獲悉，3家保險機構(gòu)選擇聯(lián)手具有外資背景的專業(yè)資管團隊聯(lián)合布局，有著深層考量。組團操作能夠有效分散單一項目投資風(fēng)險，撬動更多社會資金參與，滿足大體量不動產(chǎn)項目的資金需求。更為關(guān)鍵的是，這只61億元規(guī)?；鹜顿Y標(biāo)的大概率鎖定具備穩(wěn)定租金收益的持有型不動產(chǎn)項目，此類資產(chǎn)可對接Pre-REITs及REITs資產(chǎn)證券化路徑，也是當(dāng)前險資股權(quán)類另類投資的主流配置方向。

??這并非個例。2026年以來，泰康人壽、長城人壽、友邦保險等頭部保險機構(gòu)接連出手，百億元級基金密集落地，購物中心、高標(biāo)物流、保租房等優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)被險資納入投資版圖。

??另外，打法也出現(xiàn)一些新變化，險資不再獨自拿樓收租，轉(zhuǎn)而抱團成立不動產(chǎn)私募基金，試圖以一種更專業(yè)、更結(jié)構(gòu)化的方式，重倉中國核心存量資產(chǎn)。

??險資出錢，凱雷系操刀

??天津家鼎股權(quán)投資基金的整體投資結(jié)構(gòu)清晰明確：險資出錢，專業(yè)團隊操刀。

??從實際出資結(jié)構(gòu)看，無錫城安鼎瑞（啟城投資關(guān)聯(lián)平臺）出資30.49億元，占比接近50%；友邦人壽出資12.5億元，占比20.49%；大家人壽出資9.99億元，占比16.38%；中宏人壽出資8億元，占比13.11%。三大險資合計出資30.49億元，總占比接近5成。資金端形成險資與產(chǎn)業(yè)運營方近乎1:1的對等出資格局，實現(xiàn)利益深度綁定與風(fēng)險共同分?jǐn)偂?/p>

??基金管理層面采用雙GP運營模式。無錫啟城遠(yuǎn)見（啟城投資旗下主體）擔(dān)任核心操盤方，負(fù)責(zé)項目篩選、資產(chǎn)并購、業(yè)態(tài)改造與運營提效；天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新（大家人壽旗下平臺）主要承擔(dān)資金統(tǒng)籌監(jiān)管、投資合規(guī)風(fēng)控與險資協(xié)同。兩大管理主體共同掌舵基金的投資決策與日常運營。

??啟城投資是誰？

??啟城投資作為老牌不動產(chǎn)私募投資機構(gòu)，與全球知名資產(chǎn)巨頭凱雷集團淵源深厚。2019年，啟城投資正式從凱雷集團分拆獨立運營，完整承接凱雷原亞洲房地產(chǎn)板塊的核心管理團隊與項目資源。這支團隊在中國存量不動產(chǎn)市場深耕超過20年。啟城投資創(chuàng)始人及實控人陳寒，曾擔(dān)任凱雷集團合伙人，目前還是無錫啟城遠(yuǎn)見的董事長兼法定代表人。

??獨立運營之后，啟城投資動作頻頻。2019年，其聯(lián)合歐洲頭部私募基金，斥資13.4億美元完成對北京中關(guān)村鼎好大廈的股權(quán)收購，該筆交易成為當(dāng)年北京商辦地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模最大的外資收購案之一。收購后，啟城團隊對大廈進行了大規(guī)模改造，調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，引入科技企業(yè)總部，租金水平和出租率均有明顯提升。

??2023年，啟城投資與周大福企業(yè)聯(lián)合成立觀博啟城投資平臺，切入產(chǎn)業(yè)園與長租公寓賽道，完成上海張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的收購布局。在物流與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，啟城系關(guān)聯(lián)平臺熠躍中國，目前持有并管理約170萬平方米高標(biāo)倉儲、冷鏈及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)。

??三大險資什么來頭？

??友邦人壽、大家人壽、中宏人壽均是國內(nèi)不動產(chǎn)投資的長期參與者。2025年，3家險資曾聯(lián)合多家投資機構(gòu)，落地規(guī)模45億元的“天津家寓”長租公寓專項基金，投向上海、北京等一線城市的保障性租賃住房項目，所投項目出租率長期維持在90%以上。此次再度聯(lián)手加碼61億元不動產(chǎn)投資基金，是三方在此前合作基礎(chǔ)上的持續(xù)深度布局。

??目前，這只61億元基金成立時間尚短，具體底層資產(chǎn)項目尚未對外披露。但從操盤方啟城投資的業(yè)務(wù)底色和3家險資的過往配置偏好來看，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期投資方向?qū)⒕劢褂谖锪鞯禺a(chǎn)及成熟產(chǎn)業(yè)園、長租公寓及保障性租賃住房、一線城市核心商辦綜合體等能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類別。

??賺取長期穩(wěn)健收益

??自去年以來，險資就密集以LP身份入局私募股權(quán)基金市場，通過布局持有型不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類等現(xiàn)金流穩(wěn)健資產(chǎn)，博取跨周期的長期穩(wěn)健收益。2025年，中郵保險聯(lián)合產(chǎn)業(yè)資本組建投資基金，斥資108億元收購上海博華廣場，創(chuàng)當(dāng)年國內(nèi)單筆商辦大宗交易新高。

??進入2026年，險資布局不動產(chǎn)的動作進一步加快。

??今年2月，泰康人壽、長城人壽、友邦人壽、中宏人壽等7家險資機構(gòu)，聯(lián)合高和資本成立規(guī)模為86億元的不動產(chǎn)基金——天津蘭沁基金，完成對北京、無錫、武漢3座薈聚購物中心的收購。這3座購物中心均由英格卡集團（原宜家購物中心）開發(fā)運營，長期保持較高的客流與出租率。

??該基金采用的正是“險資出錢、專業(yè)機構(gòu)管項目”模式：高和資本擔(dān)任GP，負(fù)責(zé)投資運營管理；多家頭部險資作為核心LP，承擔(dān)主要出資任務(wù)。

??“保險資金負(fù)債久期長，與優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性高度匹配。在利率下行周期，增加另類不動產(chǎn)配置，有利于提升組合收益穩(wěn)定性，借助頭部項目與成熟運營模式控制風(fēng)險，通過交易結(jié)構(gòu)設(shè)計提升安全邊際與收益效率?！遍L城人壽方面人士表示。

??今年3月，國壽資本斥資6.29億元，拿下上海楊浦區(qū)兩個保障性租賃住房項目控股權(quán)。兩個項目均位于楊浦核心區(qū)域，周邊高校與科技園區(qū)集中，租賃需求旺盛。

??據(jù)執(zhí)中ZERONE數(shù)據(jù)顯示，2025年，保險業(yè)機構(gòu)作為機構(gòu)LP向私募股權(quán)基金的出資筆數(shù)從2024年55筆增長至2025年114筆，同比增幅達107.27%；認(rèn)繳出資金額從2024年723億元攀升至2025年1145億元，同比增長58.41%。

??行業(yè)布局熱潮背后，是當(dāng)前市場普遍存在的“資產(chǎn)荒”環(huán)境。截至5月20日收盤，1年期國債收益率1.17%，10年期國債收益率1.74%，不足2%的收益水平顯著低于險資的負(fù)債成本。傳統(tǒng)固收類金融資產(chǎn)已難以滿足險資常態(tài)化的投資收益需求，險資急需開拓新的收益來源。

??經(jīng)歷近3年行業(yè)深度調(diào)整，不少房企因流動性壓力被迫出售核心資產(chǎn)。北京、上海一線核心區(qū)寫字樓市場價格較2021年有較大幅度回落，部分資產(chǎn)已進入長線資金認(rèn)為具備配置價值的區(qū)間。

??手握長期低成本資金的險資，成為主要接盤方。如2023年12月，新華保險聯(lián)合中金資本設(shè)立坤華（天津）股權(quán)投資基金，規(guī)模達100億元；2024～2025年，該基金收購了北京、南京、成都、銀川等14座萬達廣場的控股權(quán)。

??中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會原執(zhí)行副會長曹德云表示，中國保險資金投資不動產(chǎn)未來仍有較大的增長空間。從監(jiān)管角度看，中國保險機構(gòu)不動產(chǎn)投資比例上限為30%。

??而根據(jù)2025年度財報披露，頭部險企不動產(chǎn)配置比例普遍在1.3%～3.1%區(qū)間，整體偏低。如中國平安，截至今年一季度末，不動產(chǎn)投資余額在總投資中占比3.1%。

??需要指出的是，險資不動產(chǎn)投資布局具備較強選擇性，而非全面掃貨。以北京、上海為例，2026年一季度成交的大宗物業(yè)中，位于核心商圈的占比超過7成，平均出租率在85%以上；而大量非核心地段的商業(yè)、寫字樓，仍然有價無市。

??不動產(chǎn)長線投資同樣暗藏風(fēng)險，流動性偏弱、實際運營不達預(yù)期、不動產(chǎn)估值進一步下行等挑戰(zhàn)依然存在。資本的流向已經(jīng)改變，真正的考驗才剛開始。