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??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：夯實(shí)住房、因城施策、貨幣寬松、邊際放松、長效治理

??1.1 全國政策環(huán)境：

??（1）中央調(diào)控定調(diào)。 2026年全國兩會政府工作報告明確著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，核心執(zhí)行因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，標(biāo)志行業(yè)進(jìn)入系統(tǒng)化、長效化治理周期。4月28日中央政治局會議進(jìn)一步定調(diào)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新，將城市更新上升為穩(wěn)市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環(huán)。整體2026年房地產(chǎn)政策已完成從應(yīng)急托底到長效治理的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，行業(yè)政策底部正式確認(rèn)。此外，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障首次寫入政府工作報告，中央首次將初婚初育群體納入住房保障重點(diǎn)范圍。

??（2）貨幣金融環(huán)境。 6月22日央行公布新一期LPR，1年期3.0%、5年期以上3.5%，均維持歷史低位，LPR已連續(xù)13個月維持不變，上一次下調(diào)為2025年5月。2026年1月19日央行下調(diào)再貸款再貼現(xiàn)利率0.25個百分點(diǎn)，市場對2026下半年降息仍有較大預(yù)期。公積金貸款利率處歷史低位，貨幣政策保持適度寬松，為市場修復(fù)提供環(huán)境支撐。

??（3）行業(yè)共性政策。 需求端持續(xù)松綁：比如一線城市的持續(xù)松綁，二線城市的控增量，優(yōu)化購房補(bǔ)貼等。深圳4月29日優(yōu)化限購，定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域；廣州4月30日公積金大幅提額并推出賣舊買新專項補(bǔ)貼等。城市更新方面，財政部、住建部聯(lián)合發(fā)文明確中央財政支持城市更新行動，東、中、西部每城補(bǔ)助上限分別為8億、10億、12億元。

??1.2 東莞樓市政策：有效托底、需求端持續(xù)支撐

??（1）現(xiàn)行政策情況。 東莞已全面取消限購、限售，限價放開——開發(fā)企業(yè)首次申報新建商品住房銷售價格后，可根據(jù)市場供需自主調(diào)整申報價格。

??（2）上半年新政落地。 需求端：2026年2月東莞繼續(xù)實(shí)施購房補(bǔ)貼政策，對2026年1月1日至3月31日期間購買新建商品住房、完成網(wǎng)簽備案并足額繳納契稅的購房人，給予合同總價2%、最高3萬元補(bǔ)貼，延續(xù)2025年9月六部門新政；首套房認(rèn)定優(yōu)化，擬購房屋所在鎮(zhèn)街名下無房即按首套認(rèn)定；公積金首套、二套最高貸款額度統(tǒng)一提高至150萬元，支持提取公積金支付首付款。供給端：細(xì)化房地聯(lián)動土地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，去化周期超36個月的原則上暫停新增商住用地出讓，支持存量商辦用房功能轉(zhuǎn)換。保障與紓困：《東莞市配售型保障性住房管理辦法》于2026年5月1日施行；2026年計劃籌集建設(shè)保障性住房3500套、改造不少于100個老舊小區(qū)、探索房票制度、推進(jìn)95條城中村拆治興并舉、開工塘廈舊圩等36個整治提升類城中村項目。

??（3）政策效果初判。 政策組合拳對市場預(yù)期形成有效托底，上半年新房成交同比小幅回升、二手房成交套數(shù)同比顯著增長，購房補(bǔ)貼與公積金提額對剛需及改善需求釋放形成實(shí)質(zhì)拉動，市場情緒逐步修復(fù)。

??二、土地市場：土地成交緩升、涉宅地少、縮量提質(zhì)、低溢價

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、國資主導(dǎo)、低溢價、涉宅稀缺

??2.1 全市土地市場整體概況

??2026H1東莞涉宅土地（純住宅/商住/商辦/綜合，招拍掛）供應(yīng)8幅、供應(yīng)總建69.7萬㎡（同比+156.23%、環(huán)比+105.35%）；成交6幅、成交總建54.14萬㎡（同比+276.25%、環(huán)比+17.34%），成交總價29.74億元（同比+88.73%、環(huán)比-28.87%），樓板價5493元/㎡（同比-49.84%、環(huán)比-39.38%），溢價率3.01%（同比-46.54%、環(huán)比-72.98%）。供應(yīng)量同比放量、成交金額環(huán)比回落，樓板價大幅下探，主因涉宅優(yōu)質(zhì)地塊減少、以低價工業(yè)/商辦地及本地國資托底為主，溢價率維持低位反映房企投資謹(jǐn)慎。

??上圖顯示，涉宅供求較2025H1明顯放量，但樓板價從2025H1的10951元/㎡回落至5493元/㎡，反映成交結(jié)構(gòu)中低價工商用地占比抬升，涉宅優(yōu)質(zhì)地塊稀缺。

??成交總價同比回升但溢價率降至3.01%的近年低位，表明市場以底價成交為主，房企拿地趨于理性謹(jǐn)慎。

??2.2 典型企業(yè)與地塊：華潤、保利表現(xiàn)活躍

??上半年涉宅地塊以央企與本地國資主導(dǎo)。華潤置地競得交椅灣2026WR001商住地，成交13.10億元、樓板價14888元/㎡、底價成交，為上半年單幅總價最高涉宅地；保利發(fā)展競得厚街鎮(zhèn)2026WR002商住地，成交6.95億元、樓板價8002元/㎡、溢價14.31%，為上半年為數(shù)不多的溢價成交涉宅地；廣東名冠競得東城街道2026WG001商辦地，成交7.30億元。其余成交多為工業(yè)用地，受讓方包括生益科技、引望智能、新能德等制造業(yè)企業(yè)及鎮(zhèn)屬國企。整體呈現(xiàn)涉宅土地稀缺、央企+本地國資主導(dǎo)、制造業(yè)用地占多數(shù)的特征。

??2.3 土地市場核心特征總結(jié)：土地機(jī)制偏向“縮量提質(zhì)”

??上半年東莞土地市場核心特征可概括為：縮量提質(zhì)、涉宅地稀缺、低溢價底價成交為主、央國企與城投主導(dǎo)、房地聯(lián)動機(jī)制收緊供地。房地聯(lián)動去化超36個月暫停供地機(jī)制將持續(xù)壓制涉宅供應(yīng)節(jié)奏，未來優(yōu)質(zhì)涉宅地塊或集中于松山湖、濱海灣、城區(qū)核心板塊，供應(yīng)稀缺性有望支撐核心板塊資產(chǎn)價值。

??三、新建住宅市場：成交溫和上升、均價持續(xù)調(diào)整

??核心關(guān)鍵詞：成交筑底企穩(wěn)、均價承壓下行、庫存高企、結(jié)構(gòu)分化

??3.1 供求表現(xiàn)：“以價換量”特征顯著，半年供求相對均衡

??（1）整體供求量價。 2026H1東莞商品住宅供應(yīng)72.19萬㎡、成交76.39萬㎡（2025H1為73.18萬㎡，同比小幅回升）、成交均價28731元/㎡（2025H1為32328元/㎡，同比-11.1%；2024H1為34178元/㎡），成交金額219.47億元、成交7091套。成交面積同比小幅回升、較2025p（85.14萬㎡）環(huán)比下降，均價同比大幅下行，以價換量特征明顯。

??成交面積在2025H1觸底后企穩(wěn)小幅回升，但成交均價連續(xù)下探，三年間累計降幅顯著，量價背離印證以價換量策略主導(dǎo)市場。

??月度節(jié)奏呈2月春節(jié)低谷、3月沖高放量、季末回升特征，3月成交21.29萬㎡為峰值但均價隨外圍走量拉低，6月量價齊升顯示改善需求回補(bǔ)。

??（2）分區(qū)域/板塊供求。 松山湖、東南臨深兩大片區(qū)合計貢獻(xiàn)近半成交量。根據(jù)克而瑞上半年監(jiān)測，松山湖片區(qū)成交21.18萬㎡領(lǐng)跑全市，均價25354元/㎡，受松山湖潤府、中海松湖云錦等項目帶動；城區(qū)片區(qū)均價最高達(dá)40624元/㎡；東南臨深片區(qū)成交15.43萬㎡活躍；濱海灣新區(qū)依托華潤濱海潤府、海灣花園等高端項目支撐；水鄉(xiāng)新城片區(qū)去化壓力較大。

??松山湖、東南臨深兩大片區(qū)合計貢獻(xiàn)近半成交量，產(chǎn)業(yè)人口與剛需支撐顯著，為全市成交主引擎。

??城區(qū)片區(qū)、濱海灣新區(qū)均價領(lǐng)跑，凸顯核心區(qū)高端產(chǎn)品的價格支撐力；水鄉(xiāng)新城均價最低（17430元/㎡），反映外圍板塊以價換量突出。

??3.3 成交結(jié)構(gòu)分析：兩端活躍趨勢，80-100㎡成交為市場主流，剛改與豪宅也在上升

??（1）面積段結(jié)構(gòu)。 80-100㎡成交2182套占比最高，60-80㎡1381套、100-120㎡1300套、120-140㎡981套，90-120㎡改善剛需為主流；140㎡以上剛改及豪宅合計約千套，結(jié)構(gòu)呈兩端活躍。

??80-100㎡為絕對主力，改善型100-140㎡合計占比近1/3，市場需求向舒適型改善遷移。

??（2）總價段結(jié)構(gòu)。 400萬元以上成交1431套占比最高，300-350萬789套、350-400萬574套、280-300萬485套，主流總價區(qū)間上移、高總價改善占比大。

??400萬元以上高總價段成交1431套居首，改善及豪宅需求韌性凸顯，市場呈現(xiàn)高端與剛需兩端支撐格局。

??（3）房型結(jié)構(gòu)。 三房3554套占比約50%為絕對主流，四房1871套約26%，二房923套、一房242套，改善戶型主導(dǎo)。

??三房、四房合計占比逾七成，改善型戶型主導(dǎo)市場，與總價段上移趨勢相互印證。

??3.4 存量與去化：庫存高企，挑戰(zhàn)壓力大

??2026H1末（6月）東莞商品住宅庫存54235套、557.73萬㎡，庫存套數(shù)同比+27.8%，去化周期約41.4個月（12個月移動平均口徑），遠(yuǎn)高于12-18個月健康線。分區(qū)域看，松山湖庫存12996套、東南臨深11258套、水鄉(xiāng)新城9158套（去化周期最長約72.1個月）、城區(qū)8984套、濱海7427套。

??庫存面積高位波動、去化周期維持40個月以上，去庫存仍是市場核心矛盾，呼應(yīng)房地聯(lián)動去化超36個月暫停供地的政策邏輯（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，含普通住宅/別墅/酒店式公寓）。

??水鄉(xiāng)新城去化周期高達(dá)72.1個月，去化壓力最突出；松山湖、城區(qū)去化周期相對健康，庫存去化能力較強(qiáng)（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，近12個月平均口徑）。

??3.6 項目銷售排行：東實(shí)集團(tuán)霸榜

??上半年銷售金額TOP10項目中，本地國資東實(shí)集團(tuán)旗下項目及華潤、中海、保利等央企項目主導(dǎo)，松山湖及濱海灣高端項目熱銷顯著。

??TOP10項目呈現(xiàn)國資（東實(shí)集團(tuán)）與央企（華潤、中海、保利）雙主導(dǎo)格局，松山湖及濱海灣高端改善項目支撐價格與去化。

??四、二手房市場：成交增長顯著，市場活躍度提升

??核心關(guān)鍵詞：量升價穩(wěn)、活躍度提升、以價換量

??2026H1東莞二手房成交22558套、221.40萬㎡（商品房口徑），對比2024H1的13516套、138.98萬㎡，兩年間成交套數(shù)增長明顯，市場活躍度顯著提升。各月成交套數(shù)同比多為正增長，1月同比+47.29%、5月+25.02%、6月+18.48%。

??4.1 掛牌量走勢：掛牌量升溫波動

??東莞二手房掛牌量維持高位，業(yè)主置換意愿較強(qiáng)，充足的掛牌房源為以價換量提供空間，也在一定程度上分流部分新房需求。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2026年上半年東莞二手房掛牌量呈現(xiàn)升溫波動。截止至2026年上半年末二手房掛牌量為7.68萬套，保持高位。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??4.2 成交套數(shù)/面積變化：4-6月市場連續(xù)站穩(wěn)，升溫趨勢顯著

??二手房月度成交在2月春節(jié)低谷后持續(xù)回升，4-6月連續(xù)站穩(wěn)4200套以上，同比正增長態(tài)勢明確，活躍度顯著優(yōu)于新房（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，商品房口徑）。

??4.3 成交均價走勢：價格有望“企穩(wěn)回升”

??2026年上半年東莞整體二手房成交均價為1.31萬/平方，同比上升16.27%，整體價格有望“企穩(wěn)回升”趨勢。

??總體上，東莞二手房延續(xù)以價換量，價格總體企穩(wěn)，二手房價格也有微升趨勢。參考2024H1成交均價20189元/㎡的水平，在掛牌高位與買方議價能力增強(qiáng)背景下，二手價格仍在溫和穩(wěn)定中，量增價穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??五、城市房企銷售排行榜

??5.1 企業(yè)權(quán)益金額榜：東實(shí)、華潤、光大前列，呈現(xiàn)本地國資+頭部央企雙主導(dǎo)格局

??2026H1東莞房企權(quán)益金額榜呈現(xiàn)本地國資+頭部央企雙主導(dǎo)格局，市場集中度在提升。東實(shí)集團(tuán)以25.21億元權(quán)益金額穩(wěn)居榜首，依托濱海片區(qū)、東南臨深多項目走量；華潤置地19.26億元居次，主打濱海灣高端；光大地產(chǎn)17.99億元，深耕東城改善市場。

??本地國資龍頭東實(shí)集團(tuán)憑借充足貨量與走量策略領(lǐng)跑，央企華潤、保利、中海憑借高端產(chǎn)品溢價能力占據(jù)金額前列，市場集中度提升、格局穩(wěn)固。

??六、樓市預(yù)判：分化延續(xù)、產(chǎn)城融合購房趨勢將強(qiáng)勢

??核心關(guān)鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、去庫存為要

??6.1 政策走勢預(yù)判

??政策將延續(xù)寬松托底基調(diào)，2026下半年LPR及各類利率仍有下調(diào)空間。房地聯(lián)動機(jī)制將持續(xù)收緊涉宅供地，去庫存、保障房收儲與城市更新成為主要抓手，政策以穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險為核心，不搞強(qiáng)刺激。

??6.2 土地市場預(yù)判

??涉宅供地預(yù)計維持縮量，優(yōu)質(zhì)地塊集中于松山湖、濱海灣、城區(qū)核心板塊，央國企+城投主導(dǎo)格局延續(xù)，溢價率維持低位，底價成交仍為主流。制造業(yè)用地占比料將保持高位，反映東莞產(chǎn)城融合用地導(dǎo)向。

??6.3 住宅市場預(yù)判與置業(yè)建議

??展望2026年下半年，東莞新房成交預(yù)計低位企穩(wěn)，均價仍承壓，庫存去化仍是核心矛盾，水鄉(xiāng)新城、東部產(chǎn)業(yè)園等外圍板塊銷售壓力持續(xù)。改善及高端產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性機(jī)會延續(xù)，二手房量升價穩(wěn)態(tài)勢有望保持。

??面向置業(yè)者的區(qū)域布局建議：

優(yōu)先關(guān)注抗跌性核心板塊：松山湖（產(chǎn)業(yè)人口支撐、去化相對健康）、城區(qū)片區(qū)（均價最高、價格韌性強(qiáng)）、濱海灣新區(qū)（華潤等央企高端項目支撐），核心地段稀缺涉宅資源具備中長期配置價值。

審慎評估外圍高庫存板塊：水鄉(xiāng)新城（去化周期72個月）、東部產(chǎn)業(yè)園（去化周期45個月）庫存去化壓力大，需警惕銷售去化風(fēng)險，避免盲目布局。

產(chǎn)品策略上聚焦改善與高端：三房、四房及400萬元以上高總價段需求韌性突出，改善型產(chǎn)品去化確定性更高。

風(fēng)險管控：密切跟蹤庫存去化周期變化與政策落地節(jié)奏，關(guān)注房地聯(lián)動供地調(diào)節(jié)對區(qū)域供求格局的動態(tài)影響。

??綜合研判，2026年下半年東莞住房市場在政策托底下已進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段，結(jié)構(gòu)分化仍將是主線，產(chǎn)融增強(qiáng)、大灣區(qū)購房圈還將持續(xù)演繹，機(jī)構(gòu)應(yīng)把握核心板塊結(jié)構(gòu)性機(jī)會，規(guī)避外圍高庫存風(fēng)險，以穩(wěn)健策略應(yīng)對市場修復(fù)的漸進(jìn)節(jié)奏。