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??1、宏觀環(huán)境

??關(guān)鍵詞：因城施策 貨幣寬松  邊際放松 穩(wěn)市場(chǎng)

??2026年上半年全國房地產(chǎn)政策延續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭、精準(zhǔn)施策主基調(diào)，貨幣寬松環(huán)境持續(xù)，購房成本處于歷史低位。中央層面不再出臺(tái)大規(guī)模刺激政策，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)、城中村改造和以舊換新等結(jié)構(gòu)性政策，政策工具箱更注重長效機(jī)制構(gòu)建。

??1.1 全國政策環(huán)境

??中央調(diào)控定調(diào)：政策階段性轉(zhuǎn)向明確。2026年4月28日中央政治局會(huì)議明確提出要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。三處核心措辭的邊際調(diào)整清晰傳遞出政策導(dǎo)向的階段性變化：

??貨幣金融環(huán)境：適度寬松總基調(diào)。一方面以總量流動(dòng)性合理充裕作為基礎(chǔ)支撐；另一方面持續(xù)優(yōu)化信貸定價(jià)機(jī)制，著力修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，各類結(jié)構(gòu)性貨幣工具與頂層宏觀調(diào)控導(dǎo)向深度協(xié)同，從資金端為地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解、市場(chǎng)企穩(wěn)提供保障。

??城市更新與人口政策：制度框架系統(tǒng)搭建。5 月《城市更新 “十五五” 規(guī)劃》正式印發(fā)，搭建起系統(tǒng)化實(shí)施體系，形成 “頂層規(guī)劃錨定發(fā)展目標(biāo)、財(cái)政資金強(qiáng)化落地保障、復(fù)制典型經(jīng)驗(yàn)破解實(shí)施堵點(diǎn)、長效配套機(jī)制規(guī)范運(yùn)營管理” 的完整政策閉環(huán)，為存量城市提質(zhì)更新劃定路線圖。

??1.2 本市樓市政策

??上半年全國宏觀政策呈現(xiàn)階段性轉(zhuǎn)向、多維協(xié)同特征：風(fēng)險(xiǎn)化解轉(zhuǎn)入常態(tài)化精準(zhǔn)治理、穩(wěn)市場(chǎng)底線權(quán)重提升、城市更新進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地推進(jìn)階段。福州則從公積金新政+高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則+抬板社區(qū)新規(guī)三箭齊發(fā)，從需求端寬提取、促流通到供給端好房子引導(dǎo)，政策效應(yīng)已在成交由負(fù)轉(zhuǎn)正的曲線中加速顯現(xiàn)。

??現(xiàn)行政策情況。福州五區(qū)商貸首付及貸款政策、公積金政策現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)如下：

??2026年上半年商貸政策現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞資料整理

??2026年上半年公積金政策現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞資料整理

??上半年新政落地：

??2、土地市場(chǎng)

??關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì) 核心區(qū)高熱  國央企主導(dǎo) 冷熱分化

??2.1 五區(qū)涉宅土地市場(chǎng)整體概況

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??2026年上半年，福州土地市場(chǎng)延續(xù)縮量提質(zhì)格局，供應(yīng)與成交總量收縮但樓面價(jià)提升，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地稀缺性重構(gòu)板塊估值。涉宅用地2026年樓面價(jià)達(dá)15995元/㎡，明顯高于2025年，流拍率較近年明顯收窄至6%，市場(chǎng)情緒企穩(wěn)修復(fù)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??解讀：據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年供應(yīng)總建面81.46萬㎡、成交總建面55萬㎡均處歷史低位，而樓面價(jià)15995元/㎡創(chuàng)近年新高，充分體現(xiàn)縮量提質(zhì)邏輯。

??2.2 涉宅用地分區(qū)域表現(xiàn)

??晉安區(qū)：以中心板塊塔頭/琯尾街片區(qū)為供地主力，樓面價(jià)約2.1萬/㎡（左海、建總、新榕），多為底價(jià)成交。

??臺(tái)江區(qū)金融街板塊：全場(chǎng)核心焦點(diǎn)，高溢價(jià)、多輪競(jìng)價(jià)，建發(fā)、綠城三宗地溢價(jià)率9.55%—17.49%。

??倉山區(qū)：以底價(jià)成交為主，2026-18號(hào)義序（左海集團(tuán)，11960元/㎡）。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??解讀：臺(tái)江金融街三宗地溢價(jià)率11.46%—17.49%，是全場(chǎng)唯一高熱板塊；晉安中心與倉山義序地塊均為底價(jià)成交，反映核心區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺地塊與本地國企兜底地塊的顯著分化。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況

??本地國企與外來品牌房企形成雙軌并行格局。本地國企（左海、新榕）在中心及外圍地塊以底價(jià)托底，外來品牌房企（建發(fā)、綠城）在臺(tái)江金融街激烈競(jìng)價(jià)補(bǔ)倉。房企拿地信心有邊際修復(fù)跡象，但集中于核心稀缺板塊，全域性回暖尚未到來。

??2026年上半年房企拿地統(tǒng)計(jì)

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??3、商品住宅市場(chǎng)

??關(guān)鍵詞：成交筑底回升 由負(fù)轉(zhuǎn)正  改善主導(dǎo) 庫存分化

??3.1 供求表現(xiàn)

??近5年半年度供求價(jià)走勢(shì)：2023—2026年五區(qū)商品住宅半年度成交呈現(xiàn)清晰的W型波動(dòng)特征。成交面積由2023H1的78.66萬㎡，震蕩回落后于2024p沖高至69.33萬㎡，2025年回落進(jìn)入筑底區(qū)間，2026H1回升至51.4萬㎡。

??2026年上半年五區(qū)商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)逐月走高、穩(wěn)步爬坡態(tài)勢(shì)，成交數(shù)據(jù)由負(fù)轉(zhuǎn)正、達(dá)近一年高峰。近三個(gè)月成交量已超越近一年平均水平，市場(chǎng)靠自身慣性溫和復(fù)蘇。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??3.2 上半年成交結(jié)構(gòu)分析

??分面積段成交呈現(xiàn)剛需走量、改善拉價(jià)的清晰分層。100-120㎡以1081套居首，100-140㎡首改剛改面積段占絕對(duì)主導(dǎo)；140㎡以上改善及高改面積段合計(jì)979套，成交占比逐漸拉升，改善主導(dǎo)趨勢(shì)明確。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??分總價(jià)段呈高端豪宅逆勢(shì)堅(jiān)挺、中端改善為主力、低價(jià)洼地跑量的結(jié)構(gòu)性分化。150-200萬以776套居首，150-300萬總價(jià)段占絕對(duì)主導(dǎo)；500萬以上改善及高改總價(jià)段合計(jì)704套，占比增加明顯。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??3.3 上半年商品住宅分板塊分析

??中心城區(qū)以11.26萬㎡、729套的成交面積/套數(shù)絕對(duì)領(lǐng)先，成交均價(jià)37594元/㎡；北區(qū)、金山、福興、奧體、義序等板塊均價(jià)在19000—26000元/㎡區(qū)間，為走量支撐；馬尾、東三環(huán)等外圍板塊處于市場(chǎng)尾部。板塊格局呈現(xiàn)中心城區(qū)高價(jià)核心引領(lǐng)、北區(qū)/金山/奧體外圍走量支撐、馬尾等外圍尾部承壓的多層級(jí)分化。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??3.4 存量與去化

??近一年月度存量、去化周期走勢(shì)：存量面積由2025年7月約237.6萬㎡震蕩上行至2026年5月約278.76萬㎡高位；去化周期在2026年5月隨成交回暖回落至約28.1月，去化壓力邊際緩解。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??板塊存量分析：西區(qū)板塊去化周期僅6.7月、去化最快；金融街板塊幾近售罄（可售面積僅194㎡）；中心城區(qū)可售絕對(duì)量最大（約42萬㎡）、去化周期22.4月尚屬健康；三江口高達(dá)121.7月、桂湖帝封江等暴雷項(xiàng)目停滯區(qū)，為庫存承壓重災(zāi)區(qū)；板塊存量呈核心區(qū)快去化、外圍板塊高庫存滯銷的兩極分化。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??3.5 開盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??2026年上半年福州五區(qū)共有12個(gè)開盤項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)約1,553套，當(dāng)天認(rèn)購約338套，整體開盤去化率約21.8%，推盤節(jié)奏與整體去化偏低，多數(shù)新盤因競(jìng)品扎堆、價(jià)格無優(yōu)勢(shì)、蓄客不足，去化普遍低于15%。

??熱銷項(xiàng)目集中于核心區(qū)品牌國企產(chǎn)品：國貿(mào)天琴華樾（鼓樓中心，開盤當(dāng)天去化率64.97%）、福厝紫陽縵宸（晉安中心，去化率39.18%），熱銷項(xiàng)目共性明顯——核心區(qū)位、品牌國企背書、產(chǎn)品力突出、價(jià)格適配，在這一輪結(jié)構(gòu)性行情中顯著受益。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞線下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

??解讀：上半年開盤去化整體偏低，1—4月去化率均在13%以內(nèi)；5月去化率驟升至65%，系明星紅盤國貿(mào)天琴華樾單盤拉動(dòng)，印證核心區(qū)品牌紅盤對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)支撐。

??3.6 項(xiàng)目銷售排行

??國貿(mào)天琴華樾以9.47億居首，鼓樓西區(qū)兩大項(xiàng)目緊隨其后，TOP10中核心區(qū)高價(jià)項(xiàng)目、金山/奧體改善項(xiàng)目、晉安北區(qū)/福興剛需項(xiàng)目并存。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??綜合TOP10項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)，熱銷項(xiàng)目呈現(xiàn)以下特性：

??1）區(qū)域分布——晉安區(qū)上榜4個(gè)項(xiàng)目最多，鼓樓、倉山、臺(tái)江各2個(gè)，馬尾區(qū)無項(xiàng)目上榜，核心區(qū)與熱點(diǎn)板塊聚集特征明顯；

??2）板塊分布——中心城區(qū)上榜4個(gè)（國貿(mào)天琴華樾、建發(fā)灝云、綠城芝蘭月華、建總烏山梧桐序）、西區(qū)2個(gè)（保利屏西天悅、華潤中寰悅府）、金山/奧體/北區(qū)/福興各1個(gè)，中心城區(qū)與西區(qū)高價(jià)核心板塊引領(lǐng)；

??3）開發(fā)商特性——品牌房企與本地國企主導(dǎo)：國貿(mào)地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國等品牌房企與福州建總、榕發(fā)地產(chǎn)、地鐵置業(yè)等本地國企同臺(tái)競(jìng)逐，TOP10開發(fā)商全部為品牌央國企或地方國企；

??4）價(jià)格特性——高價(jià)改善盤與走量改善盤兩類并存；

??5）套均總價(jià)與去化特性——高價(jià)盤套均價(jià)500—800萬元、以中心城區(qū)改善客群為主，走量盤套均價(jià)220—375萬元、以外圍首改客群為主。

??綜合來看，熱銷項(xiàng)目的共性可概括為：核心區(qū)位/熱點(diǎn)板塊 + 品牌央國企背書 + 改善產(chǎn)品力 + 交付確定性，這四大要素是本輪結(jié)構(gòu)性行情中項(xiàng)目脫穎而出的關(guān)鍵。

??4、城市房企銷售排行榜

??關(guān)鍵詞：雙軌競(jìng)逐 行業(yè)集中度提升

??4.1 五區(qū)+閩侯商品房銷售榜（全口徑）

??2026年上半年福州房企銷售榜呈現(xiàn)本地國企與品牌房企雙軌競(jìng)逐、行業(yè)集中度提升格局：本地國企依托規(guī)?；桓丁⒍帱c(diǎn)布局與核心區(qū)土儲(chǔ)穩(wěn)居頭部；品牌房企憑借核心區(qū)紅盤與成熟高改產(chǎn)品線構(gòu)筑壁壘。金額榜與面積榜頭部高度重合，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步向具備核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)與成熟產(chǎn)品能力的企業(yè)集中。

??建總地產(chǎn)以全口徑金額20.37億元領(lǐng)跑，榕發(fā)、國貿(mào)緊隨其后，本地國企與品牌房企同臺(tái)競(jìng)逐。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??建總地產(chǎn)以9.13萬㎡穩(wěn)居面積榜首位，前2名均為本地國企，規(guī)模效應(yīng)突出。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)

??金額榜與面積榜存在明顯錯(cuò)位——建發(fā)、華潤成交單價(jià)高，以中心城區(qū)高價(jià)改善盤為主；陽光城、首開、萬科進(jìn)入面積榜TOP10卻未進(jìn)金額榜前列，以外圍走量、低單價(jià)項(xiàng)目為主。整體呈現(xiàn)本地國企規(guī)模領(lǐng)跑、品牌房企高單價(jià)補(bǔ)位的結(jié)構(gòu)特征。

??4.2 頭部房企表現(xiàn)點(diǎn)評(píng)

??5、 樓市預(yù)判

??關(guān)鍵詞：政策托底 成交企穩(wěn)  分化延續(xù) 核心突圍

??展望2026年下半年，福州五區(qū)樓市判斷主線可凝練為政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、核心突圍：政策端貨幣寬松與因城施策協(xié)同托底；成交端在自身慣性驅(qū)動(dòng)下延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)分化延續(xù)，核心板塊與改善好房子項(xiàng)目去化領(lǐng)跑、外圍區(qū)域仍需消化庫存。具備核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)+成熟產(chǎn)品線+交付確定性三者兼?zhèn)淠芰Φ钠髽I(yè)將在以穩(wěn)為主的市場(chǎng)周期中占據(jù)主動(dòng)、實(shí)現(xiàn)核心突圍。全年大概率呈現(xiàn)量能弱修復(fù)、價(jià)格結(jié)構(gòu)性維穩(wěn)、去化承壓中分化的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??5.1 政策走勢(shì)預(yù)判

??下半年中央層面將延續(xù)穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型主線：城市高質(zhì)量發(fā)展政策體系進(jìn)入全面落地期，貨幣政策維持流動(dòng)性合理寬松，地方因城施策精準(zhǔn)加力。福州預(yù)計(jì)將延續(xù)公積金優(yōu)化與好房子設(shè)計(jì)導(dǎo)則的落地，需求端政策持續(xù)挖潛、供給端與品質(zhì)端政策同步深化。

??5.2 土地市場(chǎng)預(yù)判

??土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)本地國企與閩系房企仍是市場(chǎng)主導(dǎo)，縮量提質(zhì)、核心高熱邏輯延續(xù)。

??5.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判

??下半年福州樓市將延續(xù)核心熱、外圍冷的分化格局：核心板塊及改善型好房子項(xiàng)目去化領(lǐng)跑。改善面積段上移趨勢(shì)延續(xù)——120-140㎡首改面積段成交占比由去年同期18.8%攀升至23%（漲幅4.2個(gè)百分點(diǎn)），160-180㎡高改面積段占比同比上漲約2.8個(gè)百分點(diǎn)。房企競(jìng)爭(zhēng)邏輯已轉(zhuǎn)向核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)+成熟產(chǎn)品線+交付確定性。