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??篇首摘要

??2026 年上半年，北京房地產(chǎn)市場在 因城施策、適度寬松、穩(wěn)樓市、存量提質(zhì) 的政策基調(diào)下延續(xù)邊際寬松。土地市場 縮量提質(zhì) 特征突出，經(jīng)營性用地供應(yīng) 33 幅、建面 234.7 萬㎡，成交 31 幅、成交建面 215.2 萬平方米，成交總價 502.68億元，同比大幅下滑，整體樓板價 23357 元 /㎡，平均溢價率僅 2.48%，底價成交為主、區(qū)域冷熱分化明顯；涉宅地塊僅成交 20 宗，核心豐臺地塊溢價領(lǐng)跑，遠(yuǎn)郊大多底價成交。

??新房市場供應(yīng)收縮、成交筑底回升：2026 上半年商品住宅供應(yīng) 13624 套、158.15 萬㎡，成交 19061 套、235.04 萬平方米，成交均價 57442 元 / 平方米，供求比 0.67。3-6 月成交面積連續(xù)同比轉(zhuǎn)正，成交結(jié)構(gòu)以 90-130㎡改善戶型為主，500-700 萬總價段成交占比最高，200㎡以上、千萬級高端豪宅成交保持活躍。新房截至 6 月末狹義庫存 89687 套、1171.63 萬㎡，12 個月移動平均去化周期 31.1 個月，石景山、西城去化壓力較小，平谷、密云等遠(yuǎn)郊去化周期高、庫存承壓顯著。

??二手房市場呈現(xiàn) 量增價跌、以價換量 格局，上半年累計成交 93713 套、842.48 萬平方米，二手房整體成交均價 26742 元 /㎡，各月均價同比持續(xù)下跌，但 6 月均價環(huán)比止跌回升，價格企穩(wěn)信號顯現(xiàn)。

??整體市場呈現(xiàn)政策持續(xù)托底、供求逐步修復(fù)、板塊與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性分化、核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)領(lǐng)跑、遠(yuǎn)郊庫存風(fēng)險仍存的格局。

??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：因城施策、適度寬松、穩(wěn)樓市、存量提質(zhì)

??（一）全國政策環(huán)境

??2026年上半年，中央層面對房地產(chǎn)的調(diào)控定調(diào)延續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭、精準(zhǔn)施策。2026年3月5日政府工作報告提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。4月28日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進(jìn)城市更新加大高品質(zhì)住房供給、優(yōu)化存量商品房收購政策、持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。2026年2月27日中央政治局會議進(jìn)一步確立更加積極的財政政策+適度寬松的貨幣政策組合，并強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化改革舉措與宏觀政策協(xié)同。

??貨幣金融環(huán)境方面，上半年1年期LPR維持3.0%、5年期以上LPR維持3.5%的歷史低位，已連續(xù)多月保持不變。2025年5月7日曾降準(zhǔn)0.5個百分點、下調(diào)政策利率、帶動5年期以上LPR下調(diào)至3.5%，同步下調(diào)公積金貸款利率、保障房再貸款利率。2026年1月1日起，存量公積金貸款利率統(tǒng)一下調(diào)25BP、部分存量商貸利率下調(diào)10BP。

??行業(yè)共性政策上，需求端換購?fù)藗€稅政策延長至2027年末、商業(yè)用房最低首付比例降至30%；供給端嚴(yán)控增量、去庫存、優(yōu)供給；保障房與城市更新方面，財政部、住建部聯(lián)合發(fā)文明確中央財政支持城市更新，東部、中部、西部地區(qū)每個城市補(bǔ)助總額分別不超過8億元、10億元、12億元，發(fā)改委明確劃撥970億元中央預(yù)算內(nèi)投資，專項用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、危舊房改造。此外，好房子標(biāo)準(zhǔn)體系、現(xiàn)房銷售試點、房企融資白名單擴(kuò)圍等制度有望在部分城市先行探索。

??（二）本市樓市政策

??1.現(xiàn)行政策情況

??北京仍保留五環(huán)內(nèi)限購（分戶籍/非戶籍）、限貸、預(yù)售資金監(jiān)管等基本框架，但邊際持續(xù)放松。政策主線自2025年8月起，經(jīng)刺激松綁精準(zhǔn)優(yōu)化，逐步轉(zhuǎn)向2026年5月的穩(wěn)態(tài)轉(zhuǎn)型，目標(biāo)為實現(xiàn)市場健康、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展。

??2.上半年新政落地

• 
  

• ??需求端：京建發(fā)565號優(yōu)化限購年限，非京籍社保個稅五環(huán)內(nèi)調(diào)整為2年、五環(huán)外1年，二孩及以上多子女家庭五環(huán)內(nèi)可多購一套；公積金支持力度加大，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款，并研究帶押過戶政策；商貸利率不再區(qū)分首套二套。

• ??供給端：招拍掛項目立項方式由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案；供地強(qiáng)調(diào)控增量、去庫存；優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則、適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

• ??保障與紓困：加大保障性住房建設(shè)和供給，健全城市更新工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，建立核心區(qū)平房成片區(qū)、整院落退租機(jī)制，支持老舊小區(qū)、老舊廠房更新改造。

??3.政策效果初判

??結(jié)合下文新房成交數(shù)據(jù)，邊際寬松政策對改善需求釋放和核心區(qū)高端項目熱銷起到顯著拉動作用，新房成交量在二季度連續(xù)實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，市場信心逐步修復(fù)。

??本章小結(jié)：

??中央層面延續(xù)適度寬松定調(diào)，貨幣金融環(huán)境維持低位、城市更新與存量提質(zhì)成為主線；北京在保留限購基本框架下持續(xù)邊際松綁，需求端優(yōu)化年限、支持公積金，供給端控增量、去庫存，政策效果在二季度成交端逐步顯現(xiàn)。

??二、土地市場

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、量價齊跌、底價主導(dǎo)、國央企與本土國企主導(dǎo)、冷熱分化

??（一）全市土地市場整體概況

??1. 供求量價總體表現(xiàn)

??2026年上半年，北京招拍掛經(jīng)營性用地（純住宅、商住、商辦、綜合口徑）共供應(yīng)33幅，供應(yīng)總建面234.73萬㎡；成交31幅，成交總建面215.22萬㎡，土地出讓金總額502.68億元，整體樓面均價23357元/㎡，平均溢價率2.48%（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）。

??與2025年上半年相比，成交總價、樓板價及溢價率均出現(xiàn)較大幅度回落，縮量提質(zhì)特征突出。具體量價對照如下：

??從上表可見，盡管供應(yīng)與成交幅數(shù)同比小幅增加，但成交總價同比大幅下降52.79%，樓板價同比下降41.15%，溢價率同比走低4.27個百分點。環(huán)比方面，成交總價基本持平，樓板價與溢價率繼續(xù)回落。平均溢價率2.48%處于歷史低位，反映出企業(yè)投資更趨審慎、市場理性回歸的整體態(tài)勢。

??2. 分口徑成交結(jié)構(gòu)

??從物業(yè)類型看，純住宅仍是市場主力，商辦規(guī)模穩(wěn)定，商住有零星成交。分口徑成交情況如下：

??純住宅口徑成交總價占全市六成，樓板價29778元/㎡、溢價率4.0%，均高于其他口徑，是市場熱度的主要承載；商辦口徑成交幅數(shù)與純住宅相當(dāng)，但樓板價僅17028元/㎡、溢價率0.29%，整體以底價成交為主；商住僅順義區(qū)1幅成交，底價成交。

??3. 月度成交走勢

??從月度節(jié)奏看，上半年成交呈波動分布、無持續(xù)升溫。1月無成交，2月起逐步放量，4月與6月為成交高峰，成交總價分別達(dá)149.70億元和140.50億元。值得關(guān)注的是，5月成交僅3幅，但因優(yōu)質(zhì)核心地塊入市，樓板價沖高至45081元/㎡、溢價率達(dá)10.48%，為上半年單月最高。

??從上圖可見，月度成交總價與溢價率均無持續(xù)上行趨勢，5月溢價率與樓板價的短期沖高源于優(yōu)質(zhì)核心地塊的集中入市，而非市場整體升溫，進(jìn)一步印證了市場分化格局（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）。

??（二）分區(qū)域土地市場表現(xiàn)

??1. 分區(qū)域純住宅成交對比

??從純住宅口徑看，上半年成交高度集中于核心區(qū)與近郊區(qū)，各區(qū)樓板價與溢價率分化顯著。按樓板價排序，各區(qū)成交情況如下：

??注：海淀區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)上半年純住宅無成交。

??上圖清晰呈現(xiàn)出核心區(qū)與外圍區(qū)的分化格局：豐臺區(qū)樓板價57492元/㎡居首，且溢價率7.64%全市最高，由麗澤、蓮花橋等核心板塊地塊拉動；朝陽區(qū)（41058元/㎡）、石景山區(qū)（32979元/㎡）居于前列。而昌平、順義、通州等外圍區(qū)多為底價成交，溢價率為0%，樓板價集中于1.4萬至2萬元/㎡區(qū)間；海淀、房山、門頭溝純住宅無成交，供地明顯向核心區(qū)集中。

??此外，其他口徑方面，順義區(qū)商住成交1幅，成交總價28.10億元、樓板價21855元/㎡、溢價率0%；朝陽區(qū)商辦成交1幅，成交總價29.93億元、樓板價24942元/㎡；海淀區(qū)商辦成交2幅，成交總價48.50億元、樓板價29905元/㎡、溢價率1.04%。

??2. 核心板塊典型地塊成交特征

??從上半年典型成交地塊看，高價地與高溢價地均集中于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改造、危改地塊，外圍地塊則普遍底價成交。典型地塊情況如下：

??從地塊表現(xiàn)看，高價地集中于豐臺麗澤、蓮花橋、方莊等核心板塊，均為核心區(qū)改造、危改地塊；高溢價地塊同樣集中于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊，其中通州梨園九棵樹南地塊由招商蛇口以10.22億元、20.95%溢價率競得，為上半年溢價率最高地塊，豐臺方莊（16.4%）、豐科路（15.65%）、蓮花橋（15.4%）緊隨其后，充分體現(xiàn)核心區(qū)高熱特征。值得注意的是，招商蛇口于6月23日通過該地塊入市，是其2026年上半年在京首次落子，也從側(cè)面反映出通州梨園板塊對央企的吸引力提升。相比之下，外圍地塊普遍底價成交，冷熱分化格局鮮明（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）。

??（三）典型企業(yè)拿地情況

??從企業(yè)拿地表現(xiàn)看，上半年拿地主力高度集中于央企與北京地方國資平臺，市場呈現(xiàn)明顯的國央企主導(dǎo)特征。按純住宅、商住、綜合口徑成交總價排序，企業(yè)拿地TOP10情況如下：

??注：TOP10合計成交14幅，合計成交總價約282.075億元。

??從上圖及榜單可見，企業(yè)拿地TOP10幾乎全部為國央企。其中，華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂、中國中鐵為央企；城建集團(tuán)、首開股份、中建智地、北投置業(yè)、北京建工等為北京地方國資平臺或地方國企，民營房企基本缺席。從拿地結(jié)構(gòu)看，華潤置地以57.71億元底價競得豐臺區(qū)萬泉寺村棚改地塊（樓板價58500元/㎡），成為上半年拿地金額榜首，也是全市成交總價最高的單宗地塊；保利發(fā)展以57638元/㎡的樓板價、15%的溢價率競得豐臺蓮花橋太平橋地塊，位居第二；而地方城投與國資平臺則主要承擔(dān)外圍區(qū)供地的托底職能，多以底價成交、溢價率為0%。

??此外，央企招商蛇口于6月23日以10.22億元競得通州區(qū)梨園板塊九棵樹南地塊，樓板價30269元/㎡、溢價率20.95%，雖成交總價未進(jìn)入TOP10，但作為上半年在京的首次落子，且以較高溢價拿下核心板塊地塊，進(jìn)一步印證了央企對核心優(yōu)質(zhì)地塊的積極布局態(tài)度。

??（四）土地市場核心特征總結(jié)

??綜合來看，2026年上半年北京土地市場呈現(xiàn)四大核心特征：

??第一，縮量提質(zhì)。商品住宅用地連續(xù)第四年縮減，2026年彈性指標(biāo)200-240公頃較2025年下降約21%（引自2026年繼續(xù)控增量資料），新增供地規(guī)模已顯著低于市場實際需求。

??第二，核心區(qū)高熱、外圍底價成交的冷熱分化。豐臺、海淀等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企競奪產(chǎn)生溢價，而通州、大興、昌平等外圍區(qū)域多以底價成交。

??第三，國央企主導(dǎo)、民企基本缺席。市場延續(xù)央企+地方國企/平臺主導(dǎo)格局，民企占比基本為零。

??第四，供地空間格局重塑。2026年北京供地空間布局中，中心城區(qū)（含核心區(qū)）占比進(jìn)一步壓縮至20%（較2025年的25%下降），平原新城（含城市副中心）占60%穩(wěn)居主力，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占20%，并堅持軌道優(yōu)先、低密改善的供地邏輯。

??本章小結(jié)：

??2026年上半年北京土地市場整體呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、冷熱分化格局。經(jīng)營性用地成交總價較去年同期近乎腰斬，樓板價與溢價率雙雙回落，但豐臺、海淀等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，溢價率明顯高于外圍區(qū)域。國央企主導(dǎo)格局穩(wěn)固，民營房企幾乎缺席；供地空間向平原新城傾斜，軌道優(yōu)先、低密改善的供地邏輯持續(xù)強(qiáng)化。整體來看，土地市場在理性運(yùn)行中孕育結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，核心優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企爭奪焦點。

??三、新建住宅市場

??核心關(guān)鍵詞：供應(yīng)縮量、成交筑底回升、結(jié)構(gòu)改善化、豪宅高端放量、庫存去化改善

??（一）供求表現(xiàn)

??1.整體供求量價

??2026年上半年，北京新房市場（商品住宅口徑）累計供應(yīng)13624套/158.15萬㎡、成交19061套/235.04萬㎡，成交均價57442元/㎡，供求比0.67。

??從走勢看，供應(yīng)端持續(xù)縮量，成交端自3月起呈現(xiàn)逐月攀升態(tài)勢，3-6月成交面積同比連續(xù)正增長，展現(xiàn)出明顯的企穩(wěn)回暖特征。成交均價維持在5.7萬元/㎡左右的水平，以價換量特征突出。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??結(jié)合近5年同期數(shù)據(jù)看，2026年上半年成交面積235.04萬㎡，同比小幅回升，而供應(yīng)持續(xù)縮量，反映出典型的筑底特征。3月的小陽春行情尤為突出，此后4-6月成交延續(xù)高位運(yùn)行，市場活躍度穩(wěn)步提升。

??2.分區(qū)域供求表現(xiàn)

??從各月分區(qū)域成交看，價格高地與成交主力區(qū)域呈現(xiàn)明顯分層。以2026年6月為例：西城區(qū)成交均價高達(dá)168682元/㎡，穩(wěn)居全市首位；海淀區(qū)約104876元/㎡、東城區(qū)約100070元/㎡、朝陽區(qū)約75659元/㎡、豐臺區(qū)約67329元/㎡，構(gòu)成價格第一梯隊；通州、大興、昌平、順義則以量取勝，成為成交主力區(qū)域；遠(yuǎn)郊的平谷（19920元/㎡）、密云（17087元/㎡）、延慶（25629元/㎡）、懷柔（23760元/㎡）為價格洼地。

??價格分層體現(xiàn)了北京市場明顯的圈層結(jié)構(gòu)，核心城區(qū)高端產(chǎn)品價格堅挺，而近郊、遠(yuǎn)郊則以性價比支撐規(guī)模，價格分化是當(dāng)前市場的核心特征之一。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??（二）成交結(jié)構(gòu)分析

??1.面積段結(jié)構(gòu)

??90-130㎡區(qū)間（含90-110㎡、110-130㎡兩段）合計成交9309套，為絕對成交主力，反映改善型需求主導(dǎo)市場。同時，150㎡以上及200㎡以上高端產(chǎn)品合計成交3084套，占比可觀，體現(xiàn)北京高端改善市場的韌性。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??2.總價段結(jié)構(gòu)

??500-700萬元（5139套）與300-500萬元（5064套）為絕對主流區(qū)間，合計占比過半。同時，1000萬元以上豪宅產(chǎn)品合計成交超3000套，成交較為活躍，充分體現(xiàn)北京高端改善市場的強(qiáng)勁韌性。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??3.房型結(jié)構(gòu)

??三房（8701套）、四房（6693套）為絕對主力，合計占比超80%，充分反映當(dāng)前北京市場由改善型需求主導(dǎo)的基本格局。

??（三）存量與去化

??1.狹義庫存

??截至2026年6月末，北京新房庫存89687套/1171.63萬㎡，庫存套數(shù)同比下降6.59%、環(huán)比下降2.82%，庫存面積同比下降5.32%，去化周期（12個月移動平均口徑）約31.1個月。庫存整體處于去化通道，但絕對去化周期仍處高位，庫存承壓特征依然存在。

??2.板塊/分區(qū)域庫存

??去化壓力分級明顯：石景山（13.0個月）、西城（17.8個月）、通州（19.5個月）去化較快，屬低壓力區(qū)；平谷（95.3個月）、密云（79.2個月）、門頭溝（68.5個月）、懷柔（65.6個月）等遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力顯著偏大，屬高壓力區(qū)。遠(yuǎn)郊高庫存板塊的去化仍是市場結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的主要來源。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??3.待開發(fā)存量

??2026年北京商品住宅用地彈性供應(yīng)200-240公頃，新增供地規(guī)模已顯著低于市場實際需求（引自2026年繼續(xù)控增量資料）。這意味著未來1-2年新增供應(yīng)壓力總體可控，供地縮量將有效緩解庫存進(jìn)一步累積的壓力，從供給端為市場供求關(guān)系優(yōu)化改善提供支撐。

??（四）開盤市場監(jiān)測

??2026年上半年，北京共記錄41個開盤項目/去化記錄，整體推盤去化呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)分化。

??從去化表現(xiàn)看，高去化項目集中體現(xiàn)出產(chǎn)品力強(qiáng)、區(qū)位與配套優(yōu)、定價合理的共性特征：方程國賢府（認(rèn)購率73.53%）、龍樾海序（70.37%）、首鋼璟瑞長安（68.6%）、青雲(yún)國樾（60.75%）、嘉棠雅序（52.29%）等項目多位于核心/近郊優(yōu)質(zhì)板塊。

??3月底至4月的小陽春期間，國賢府PARK、方程國賢府、首鋼璟瑞長安等優(yōu)質(zhì)項目熱銷，憑借產(chǎn)品力和區(qū)位優(yōu)勢成為支撐成交高位的核心動力，有效帶動了整體市場回暖。

??3—6月為推盤密集期，季末沖刺等營銷節(jié)點帶動去化。分板塊看，熱銷項目多具備區(qū)位優(yōu)、臨地鐵、產(chǎn)品力強(qiáng)、價格適中、板塊認(rèn)可度高等共性（如未來科學(xué)城、東小口、京西商務(wù)區(qū)）；滯銷項目則多因板塊庫存高、競爭激烈、總價偏高或區(qū)位偏遠(yuǎn)（如通州張家灣北、大興河西、昌平回龍觀部分項目）。

??（五）項目銷售排行

??1.商品住宅銷售金額TOP10

??上半年商品住宅銷售金額TOP10項目如下表：

??上圖顯示，銷售金額TOP10項目多分布于中央別墅區(qū)、西城、運(yùn)河商務(wù)區(qū)、海淀核心板塊，改善與高端項目主導(dǎo)榜單。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??2.商品住宅銷售面積TOP10

??從銷售面積看，華潤北京潤園、龍樾海序、中建·運(yùn)河玖院居前三，近郊改善型大盤憑借規(guī)模優(yōu)勢占據(jù)面積榜前列，與金額榜共同印證了改善需求主導(dǎo)、量價兼具的市場特征。

??本章小結(jié)

??2026年上半年北京新建住宅市場呈現(xiàn)供應(yīng)縮量、成交回暖、結(jié)構(gòu)分化、庫存承壓的綜合態(tài)勢。成交面積235.04萬㎡，4-6月同比連續(xù)正增長，市場活躍度穩(wěn)步提升；成交結(jié)構(gòu)以90-130㎡改善型產(chǎn)品為主力，500-700萬元總價段最為集中，高端豪宅韌性突出。庫存去化周期約31.1個月，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力顯著偏大。開盤市場分化明顯，核心近郊優(yōu)質(zhì)項目去化率普遍超60%，而遠(yuǎn)郊高庫存板塊去化率低至個位數(shù)。銷售金額榜由華潤北京潤園領(lǐng)跑，國央企項目占據(jù)主導(dǎo)地位。

??四、二手房市場

??核心關(guān)鍵詞：量增價跌、成交活躍

??（一）成交面積/套數(shù)變化

??2026年上半年，北京二手房市場（普通住宅+別墅口徑）累計成交93713套/842.48萬㎡，市場活躍度較去年同期明顯提升。

??3月成交19904套為年內(nèi)高點，是小陽春行情的直接體現(xiàn)；2月受春節(jié)假期影響為低谷（8139套）。除2月外，1月、4-6月成交套數(shù)同比均實現(xiàn)正增長，市場活躍度穩(wěn)步提升，二手房展現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)蘇動能。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??（二）成交均價走勢

??上半年二手房成交均價約26742元/㎡，各月成交均價同比仍處于8%-15%區(qū)間的回落態(tài)勢，呈量增價跌、以價換量特征。值得關(guān)注的是，6月成交均價27034元/㎡，環(huán)比實現(xiàn)連續(xù)兩月回升，顯現(xiàn)出價格逐步企穩(wěn)的積極跡象。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

??本章小結(jié)：

??2026年上半年北京二手房市場展現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)蘇動能，累計成交93713套/842.48萬㎡，除2月受春節(jié)影響外，各月成交套數(shù)同比均實現(xiàn)正增長，3月小陽春成交量達(dá)年內(nèi)峰值。價格端整體仍處同比回落通道，但6月成交均價環(huán)比連續(xù)回升，價格企穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)。量增價穩(wěn)、逐步筑底是當(dāng)前二手房市場的核心特征，市場信心正在持續(xù)修復(fù)中。

??五、樓市預(yù)判

??核心關(guān)鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、優(yōu)質(zhì)領(lǐng)跑

??（一）政策走勢預(yù)判

??結(jié)合上半年政策脈絡(luò)，預(yù)判下半年中央將延續(xù)穩(wěn)樓市基調(diào)，貨幣政策維持適度寬松，仍有一定的降準(zhǔn)降息空間。公積金政策將持續(xù)優(yōu)化，額度提升、場景拓展、機(jī)制靈活的方向不改。北京層面將繼續(xù)圍繞穩(wěn)市場、優(yōu)租賃、建好房展開工作，增加一張床、一間房、一套房產(chǎn)品供應(yīng)，大力推動城市更新。政策托底將為市場持續(xù)修復(fù)創(chuàng)造有利的宏觀環(huán)境。

??（二）土地市場預(yù)判

??結(jié)合北京土地市場理性運(yùn)行、格局分化態(tài)勢，預(yù)判下半年北京供地將延續(xù)縮量提質(zhì)、少量多次、軌道優(yōu)先、低密改善的策略。據(jù)好房點評網(wǎng)顯示，下半年北京儲備了朝陽南磨房、酒仙橋、北菜園，海淀東升、西北旺、四季青，以及東城西革新里等優(yōu)質(zhì)地塊，有望暖場激活房企拿地?zé)崆椤Ｕw上核心區(qū)競爭升溫、遠(yuǎn)郊底價成交的分化格局將延續(xù)，國央企主導(dǎo)格局短期內(nèi)難以改變，民企回歸一級土地市場仍需等待銷售端實質(zhì)性企穩(wěn)信號。

??（三）住宅市場預(yù)判

??結(jié)合供求、結(jié)構(gòu)、庫存等數(shù)據(jù)，預(yù)判下半年新房市場在政策托底與優(yōu)質(zhì)好房子供應(yīng)帶動下，有望延續(xù)企穩(wěn)回暖態(tài)勢，以價換量與結(jié)構(gòu)分化仍將延續(xù)。核心區(qū)、近郊優(yōu)質(zhì)項目將持續(xù)支撐成交，而遠(yuǎn)郊高庫存板塊（平谷、密云、門頭溝、懷柔等）去化壓力仍存。二手房市場量增價穩(wěn)、逐步筑底，價格企穩(wěn)跡象有望進(jìn)一步鞏固。

??綜合來看，2026年下半年北京房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、分化延續(xù)、風(fēng)險仍存的格局。在中央與地方政策的持續(xù)護(hù)航下，市場信心正逐步修復(fù)，但區(qū)域間、項目間的分化仍將是貫穿全年的主線。對于房企而言，聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊、深耕好房子產(chǎn)品力、穩(wěn)健運(yùn)營，將是穿越周期、把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的關(guān)鍵。

??本章小結(jié)：

??展望2026年下半年，北京房地產(chǎn)市場整體將延續(xù)止跌回穩(wěn)、分化延續(xù)、風(fēng)險仍存的格局。政策面將持續(xù)托底，貨幣寬松空間仍存；土地市場核心區(qū)競爭有望升溫，優(yōu)質(zhì)地塊儲備充足；新房與二手房市場在政策護(hù)航與產(chǎn)品力驅(qū)動下有望延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，但遠(yuǎn)郊高庫存板塊去化壓力短期內(nèi)難以根本緩解。區(qū)域分化、項目分化將是貫穿下半年的主線，聚焦核心區(qū)、深耕產(chǎn)品力、穩(wěn)健運(yùn)營是房企把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的關(guān)鍵。