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??摘要

??2026年作為十五五規(guī)劃開局之年，在中央著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的總基調(diào)下，廈門房地產(chǎn)市場于上半年順利完成結(jié)構(gòu)性修復(fù)，正穩(wěn)步從政策托底向自發(fā)復(fù)蘇過渡。從核心數(shù)據(jù)看，據(jù)克而瑞CRIC統(tǒng)計，2026年上半年廈門商品住宅累計成交6653套、成交面積78.23萬平方米（建筑面積，下同）、成交均價36040元/平方米、成交金額約281.96億元；二手房市場活躍度顯著回升，據(jù)克而瑞CRIC官網(wǎng)總量數(shù)據(jù)，1至6月累計成交18110套、成交面積175.74萬平方米（含商品房），成交量遠(yuǎn)超新房。

??綜觀上半年，廈門樓市呈現(xiàn)四大特征：其一，市場從政策托底向自發(fā)復(fù)蘇過渡，量價企穩(wěn)回暖態(tài)勢明確；其二，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)加劇，島內(nèi)思明、湖里核心區(qū)高端產(chǎn)品主導(dǎo)成交金額，島外集美、海滄、同安、翔安以剛需走量支撐成交規(guī)模；其三，量價背離現(xiàn)象明顯，均價受島內(nèi)豪宅集中備案影響呈結(jié)構(gòu)性波動；其四，本土國企主導(dǎo)市場格局穩(wěn)固，建發(fā)、國貿(mào)、象嶼、聯(lián)發(fā)、安居等以島內(nèi)高端改善+島外剛需首置雙輪驅(qū)動穩(wěn)健經(jīng)營。土地市場延續(xù)精準(zhǔn)供地、量縮質(zhì)優(yōu)邏輯，本土國企與央企成為拿地主力。展望下半年，隨著政策紅利持續(xù)釋放，核心城市有望進一步止跌回穩(wěn)。

??（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC）

??一、宏觀背景

??1.1 國家政策環(huán)境：穩(wěn)市場基調(diào)延續(xù)，政策精準(zhǔn)發(fā)力

??2026年作為十五五規(guī)劃開局之年，也是穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年。中央堅持著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的總基調(diào)，持續(xù)強化頂層設(shè)計，釋放穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型的政策信號。

??3月5日十四屆全國人大四次會議開幕，政府工作報告以185字清晰定調(diào)2026年房地產(chǎn)工作重點：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房；深化住房公積金制度改革；優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造；有序推動安全、舒適、綠色、智慧的好房子建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動；進一步發(fā)揮保交房白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險；深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。值得注意的是，時隔十年政府工作報告再提去庫存，并首提探索多渠道盤活存量商品房，供給端政策成為穩(wěn)樓市的重要著力點。

??年初，第一期《求是》雜志特約評論員文章重磅定調(diào)，明確提出政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，并首次從官方層面背書房地產(chǎn)的顯著金融資產(chǎn)屬性，指出房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣、社會關(guān)注度高，加強預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性。文章強調(diào)2026年取消相關(guān)限制性措施一次就要到位，不要拉拉扯扯的，釋放出強烈的積極信號。

??在金融財稅層面，政策持續(xù)寬松：自2026年1月1日起，不滿2年住房銷售增值稅征收率從5.3%降至3%，滿2年免征；換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至2027年底；1月19日起，商業(yè)用房（含商住兩用房）購房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于30%；五年期以上LPR維持3.5%歷史低位。這些措施從降成本、提便利、穩(wěn)預(yù)期多維度發(fā)力，為樓市企穩(wěn)回暖筑牢政策根基。

??1.2 廈門地方政策：門檻全面下調(diào)，公積金精準(zhǔn)加碼

??廈門緊跟一二線城市節(jié)奏，充分吃透政策紅利。已落地的動作包括：首付統(tǒng)一降至15%、商貸利率創(chuàng)歷史新低、公積金多子女家庭最高可貸121萬元、賣舊買新個稅減免延至2027年，并全面取消限購限售，購房門檻拉至最低。

??在此基礎(chǔ)上，5月19日廈門市住房公積金中心進一步發(fā)布6條住房公積金措施，自2026年5月25日施行。核心內(nèi)容包括：多子女家庭在本市購買第二套自住住房申請公積金貸款、符合條件的按首套個人住房公積金貸款利率執(zhí)行；繳存人在福建省內(nèi)出售自有住房12個月內(nèi)在廈門市購買第二套自住住房申請公積金貸款、符合條件的按首套房利率執(zhí)行（即賣舊換新貸款按首套利率執(zhí)行）等。上述措施完美契合全國改善為王的政策導(dǎo)向，加上島內(nèi)供地稀缺、閩南資本加持，廈門天然成為改善型需求的聚集地。

??結(jié)合克而瑞福建區(qū)域研究，一季度廈門樓市即以政策密集落地、土拍理性收官、供求基本平衡、國企主導(dǎo)市場為核心特征，降門檻、減負(fù)擔(dān)、促流通、激需求的政策組合拳精準(zhǔn)落地，3月小陽春如約兌現(xiàn)，市場順利完成結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

??1.3 宏觀經(jīng)濟背景：穩(wěn)增長基調(diào)明確，貨幣財政積極寬松

??宏觀層面，2026年中國將年度實際經(jīng)濟增長率目標(biāo)設(shè)定為4.5%至5%，在實際工作中努力爭取更好結(jié)果。財政政策明顯積極有為，赤字率擬按4%左右安排，赤字規(guī)模5.89萬億元、比上年增加2300億元；一般公共預(yù)算支出規(guī)模將首次達(dá)到30萬億元；擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億元。貨幣政策繼續(xù)實施適度寬松基調(diào)，靈活運用降準(zhǔn)降息等工具，保持流動性充裕。據(jù)行業(yè)機構(gòu)研究，2026年中國經(jīng)濟預(yù)計保持5%左右中速增長，央行維持寬松貨幣政策，房貸利率普遍下調(diào)至歷史低位，疊加公積金貸款額度提升，為剛需購房者提供一定支持；但居民可支配收入增速與消費意愿仍對購買力形成一定制約。

??二、新房市場

??2.1 月度節(jié)奏：淡季筑底，小陽春回暖，二季度企穩(wěn)

??據(jù)克而瑞CRIC數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：商品住宅），2026年上半年廈門商品住宅市場呈現(xiàn)前低后升、逐步企穩(wěn)的運行節(jié)奏。1至2月受傳統(tǒng)淡季及春節(jié)假期影響，成交承壓，成交套數(shù)分別為452套、420套；3月政策效應(yīng)釋放，迎來小陽春，成交躍升至1254套，環(huán)比大幅上升198.57%；二季度持續(xù)回暖，4月、5月、6月成交套數(shù)分別為1458套、1602套、1467套，成交規(guī)模穩(wěn)步回升。

??上圖清晰顯示成交套數(shù)呈現(xiàn)淡季筑底、小陽春回暖、二季度企穩(wěn)的走勢；成交均價則呈現(xiàn)明顯的量價背離特征。數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC。

??值得關(guān)注的是量價背離現(xiàn)象。1月成交均價沖高至38871元/平方米，環(huán)比上漲32.24%，主要受島內(nèi)高端改善項目集中備案影響（如天樾云頌、保利安控御宸天悅等高單價項目拉升整體均價），并非樓市整體價格普漲；2至3月島外剛需產(chǎn)品成交占比提升，均價回落至32445元/平方米、32504元/平方米的合理水平；6月均價再度升至41034元/平方米，同樣受島內(nèi)高端項目備案節(jié)奏影響。整體來看，均價的波動源于結(jié)構(gòu)變化，市場已告別單邊下行，進入以板塊、產(chǎn)品、品質(zhì)為核心的結(jié)構(gòu)性修復(fù)周期。

??2.2 區(qū)域格局：島內(nèi)高價、島外走量的雙線特征

??據(jù)克而瑞CRIC各區(qū)月度供求數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：商品住宅），上半年各區(qū)商品住宅成交套數(shù)分化明顯。

??上圖顯示，島外集美區(qū)以1614套居首，翔安區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、湖里區(qū)緊隨其后，思明區(qū)因供應(yīng)稀缺僅359套。數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC。

??從價格維度看，島內(nèi)思明、湖里均價高企：思明區(qū)上半年月度成交均價維持在62443元/平方米至78982元/平方米區(qū)間，湖里區(qū)維持在56594元/平方米至66540元/平方米區(qū)間；島外集美、海滄、同安、翔安以剛需走量為主，均價主要落在2.5萬至3萬元/平方米區(qū)間，其中同安區(qū)最低（1.5萬至1.86萬元/平方米區(qū)間）。這一格局充分體現(xiàn)廈門島內(nèi)提升、島外發(fā)展的城市戰(zhàn)略，島內(nèi)高端項目拉抬整體均價，島外剛需項目維系成交量穩(wěn)定性。

??2.3 熱銷項目：島內(nèi)豪宅高單價，島外項目高走量

??據(jù)克而瑞CRIC成交金額項目排行（物業(yè)類型：普通住宅、別墅），上半年成交金額TOP10項目如下：

??（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC）

??從榜單結(jié)構(gòu)看，島內(nèi)豪宅高單價、島外項目高走量的特征鮮明。島內(nèi)項目如保利安控御宸天悅（均價78278元/平方米）、建發(fā)港務(wù)宸啟瑞湖2期（71031元/平方米）、天樾云頌（75947元/平方米）依靠高單價沖高成交金額，成交套數(shù)普遍在70至126套之間；島外項目如聯(lián)發(fā)嘉悅里（成交510套）、海滄中心TOD璞盛（409套）、中交文瀾天玥（320套）、象嶼蘭亭雅頌（283套）則依靠剛需走量登榜。TOP10項目開發(fā)商中，建發(fā)房產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團、安居控股、廈門軌道集團等本土國企占據(jù)主導(dǎo)，凸顯國企主導(dǎo)的市場格局。

??三、二手房市場

??3.1 活躍度顯著回升，成交量遠(yuǎn)超新房

??據(jù)克而瑞CRIC官網(wǎng)總量數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：商品房），2026年上半年廈門二手房市場活躍度顯著回升。1至6月成交套數(shù)分別為3110套、1729套、3094套、3870套、3052套、3255套，成交面積分別為42.43萬、16.35萬、25.5萬、33.81萬、26.13萬、31.52萬平方米。除2月受春節(jié)假期影響回落外，其余月份均維持在3000套以上高位。

??上圖顯示二手房成交套數(shù)多月保持高位，5月同比增長29.49%、6月同比增長19.19%，同比正增長態(tài)勢明顯。數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC。

??3.2 以價換量，止跌回穩(wěn)，承接剛需置換

??從量能對比看，上半年二手房成交套數(shù)遠(yuǎn)超新房，二手房已成為市場成交主力。據(jù)克而瑞CRIC，二手房市場以價換量及止跌回穩(wěn)態(tài)勢明確。開年寬松政策托底疊加二手房價格優(yōu)勢凸顯，有效承接了剛需置業(yè)訴求，前期積壓的置換需求階段性釋放。據(jù)行業(yè)分析，3月二手成交2233套、環(huán)比大漲84.2%，4月二手房住宅成交攀升至2883套，成交量刷新近16個月峰值，充分印證市場信心持續(xù)修復(fù)、置業(yè)預(yù)期全面企穩(wěn)。二手房剛需化、新房改善化的市場分流特征在廈門日益清晰，剛需、剛改主要進入二手房市場，改善、終改主要進入新房市場。

??四、土地市場

??4.1 整體：精準(zhǔn)供地、量縮質(zhì)優(yōu)

??據(jù)克而瑞CRIC月度土地數(shù)據(jù)（含工業(yè)地，招拍掛土地），2026年上半年廈門土地市場供應(yīng)46幅、成交43幅，成交總價約121.26億元，成交總建481.76萬平方米，樓板價2517元/平方米，整體溢價率0.25%。土地市場供地邏輯已從規(guī)模放量轉(zhuǎn)向擇量提質(zhì)，2026年住宅用地計劃供應(yīng)41公頃，較往年大幅收縮，出讓地塊均位于配套成熟、庫存較低板塊，實現(xiàn)土地供應(yīng)與市場需求的精準(zhǔn)對接。

??4.2 企業(yè)拿地：本土國企與央企為主力

??據(jù)克而瑞CRIC成交總價企業(yè)拿地排行（土地用途：純住宅、商住、綜合；招拍掛土地），涉宅用地企業(yè)拿地格局如下：

??（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC；涉宅口徑合計13幅、成交總價156.06億元）

??從榜單看，國貿(mào)地產(chǎn)、廈門軌道集團、建發(fā)房產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團、安居控股等本土國企占據(jù)涉宅拿地絕對主力地位，央企中海地產(chǎn)亦有斬獲。本土國企與央企成為穩(wěn)定土地市場的中流砥柱。

??五、供應(yīng)與庫存

??5.1 供求關(guān)系改善，供不應(yīng)求

??據(jù)克而瑞CRIC供求數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：商品住宅），2026年上半年廈門商品住宅供應(yīng)5220套、供應(yīng)面積63.52萬平方米，供求比0.81，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，市場需求端具備較強韌性。從月度節(jié)奏看，供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性波動，其中1月供應(yīng)1168套、4月供應(yīng)放量至1799套，而2月、6月受淡季及節(jié)奏影響供應(yīng)量偏低。

??5.2 庫存高位微降，去化周期收窄

??據(jù)克而瑞CRIC庫存數(shù)據(jù)（物業(yè)類型：普通住宅、別墅），上半年商品住宅庫存面積高位微降，去化周期穩(wěn)步收窄。

??上圖顯示，庫存面積從1月的269.73萬平方米微降至5月的260.56萬平方米，去化周期（12個月口徑）從1月的25.8個月收窄至5月的23.7個月

??庫存高位微降、去化周期收窄，疊加供求比0.81的供不應(yīng)求格局，表明廈門商品住宅市場供求關(guān)系正持續(xù)改善，為市場企穩(wěn)回暖提供了堅實基礎(chǔ)。

??六、市場特征與趨勢分析

??6.1 改善型需求：核心區(qū)高端產(chǎn)品成交主導(dǎo)

??上半年，改善型需求的釋放潛力突出體現(xiàn)在核心城區(qū)高端產(chǎn)品成交態(tài)勢上。據(jù)克而瑞CRIC研究，島內(nèi)思明、湖里作為島內(nèi)雙核，貢獻了超半數(shù)的成交金額。高凈值人群對稀缺核心資產(chǎn)的購買力依然強勁，核心區(qū)域和高品質(zhì)項目率先受益，形成結(jié)構(gòu)性分化的積極信號。

??6.2 豪宅市場：供需失衡下的結(jié)構(gòu)性機遇

??據(jù)克而瑞CRIC研究，2026年廈門島內(nèi)豪宅市場呈現(xiàn)供需失衡、結(jié)構(gòu)性分化的主基調(diào)。島內(nèi)住宅用地長期處于緊平衡狀態(tài)，將軍祠、五緣灣等核心板塊宅地賣一塊、少一塊，成為廈門樓市最穩(wěn)健的價值錨點。產(chǎn)品端，開發(fā)商聚焦好房子戰(zhàn)略，產(chǎn)品力持續(xù)升級：以天樾云頌為例，作為思明將軍祠島芯文脈頂豪，匠筑島內(nèi)稀缺198至575平方米空中露臺四代宅，單價區(qū)間達(dá)6.8萬至13.6萬元/平方米，頂躍單價刷新福建近年新房天花板。從客群看，購買主力已從傳統(tǒng)改善型客戶轉(zhuǎn)向資產(chǎn)配置型高凈值人群，一次性付款比例高、對學(xué)區(qū)依賴度降低、更看重資產(chǎn)的抗周期屬性。預(yù)計全年豪宅市場將延續(xù)有價無量的穩(wěn)健格局，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目仍將保持明顯溢價。

??6.3 剛需市場：島外四區(qū)走量支撐成交規(guī)模

??島外集美、海滄、同安、翔安以剛需走量支撐成交規(guī)模。從成交套數(shù)看，集美區(qū)、翔安區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)上半年成交套數(shù)均在1100套以上，是全市成交規(guī)模的主要貢獻力量。剛需項目如聯(lián)發(fā)嘉悅里、海滄中心TOD璞盛、中交文瀾天玥等通過合理的價格與成熟的配套，有效承接了新市民、年輕人及首置剛需群體的置業(yè)需求。

??6.4 結(jié)構(gòu)性分化與國企主導(dǎo)

??據(jù)克而瑞CRIC研究，一季度廈門房企銷售格局呈現(xiàn)國企絕對主導(dǎo)特征，建發(fā)房產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、安居控股、聯(lián)發(fā)集團等本土國企牢牢占據(jù)市場核心位置。本土頭部國企均踐行島內(nèi)高端改善+島外剛需首置的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，在市場調(diào)整期展現(xiàn)出強勁的抗風(fēng)險能力。以建發(fā)房產(chǎn)為例，其核心競爭力在于全板塊布局+全產(chǎn)品線覆蓋+集群作戰(zhàn)，布局覆蓋島外集美、海滄等剛需核心區(qū)與島內(nèi)五緣灣、湖邊水庫等高端改善板塊，產(chǎn)品線兼顧剛需首置、剛改、高端改善全客群。差異化布局深度契合廈門島內(nèi)提升、島外發(fā)展的城市戰(zhàn)略，既通過島內(nèi)高端項目拉抬整體均價，又借力島外剛需項目維系成交量穩(wěn)定性。

??七、下半年展望與建議

??7.1 市場展望

??展望2026年下半年，廈門樓市有望延續(xù)企穩(wěn)回暖態(tài)勢。政策端將持續(xù)精準(zhǔn)施策，前期紅利持續(xù)釋放；土地市場延續(xù)精準(zhǔn)供地、量縮質(zhì)優(yōu)邏輯，國企央企仍為拿地主力；產(chǎn)品競爭回歸產(chǎn)品力核心，戶型優(yōu)化、品質(zhì)精細(xì)化成為房企重點發(fā)力方向。據(jù)綠城中國管理層判斷，如果穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力、供求關(guān)系進一步平衡，預(yù)計2026年下半年核心城市有望止跌回穩(wěn)，去庫存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)。廈門作為東南沿海核心強二線城市，充分接住了全國救市政策紅利，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將持續(xù)領(lǐng)跑，結(jié)構(gòu)性分化仍將是市場的永恒主題。綜合來看，廈門核心城市有望進一步止跌回穩(wěn)，但市場并非全面普漲，而是以結(jié)構(gòu)性機會為主導(dǎo)。

??7.2 分類建議

??面向房地產(chǎn)從業(yè)者：應(yīng)聚焦好房子建設(shè)與產(chǎn)品力打造，緊抓核心板塊布局機遇。市場已進入以板塊、產(chǎn)品、品質(zhì)為核心的結(jié)構(gòu)性修復(fù)周期，唯有在戶型優(yōu)化、品質(zhì)精細(xì)化上持續(xù)發(fā)力，方能在深度分化的市場中贏得競爭優(yōu)勢。島內(nèi)高端改善與島外剛需首置的雙輪驅(qū)動模式，值得深耕區(qū)域的房企借鑒。

??面向投資者：應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)核心區(qū)、守住品質(zhì)、穿越周期。廈門土地資源有限，核心資產(chǎn)是硬通貨，島內(nèi)思明、湖里核心區(qū)憑借學(xué)區(qū)、地鐵、稀缺配套，流動性與保值性持續(xù)增強；而部分遠(yuǎn)郊配套薄弱、庫存積壓板塊，價值修復(fù)難度較大。剛需購房者可把握公積金、低首付政策窗口，優(yōu)先選擇配套成熟板塊；改善家庭可重點關(guān)注賣舊買新政策紅利，置換核心區(qū)品質(zhì)房。

??面向政策研究人員：應(yīng)重點關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展新模式與長效機制建設(shè)。去庫存、盤活存量商品房、優(yōu)化保障性住房供給、深化住房公積金改革等方向，將是未來政策發(fā)力的重點領(lǐng)域。同時應(yīng)密切跟蹤人、房、地、錢要素聯(lián)動機制的落地進展，以及好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的全面推廣，為推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供決策參考。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC及公開資料；本報告僅供參考，不構(gòu)成投資建議。