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??上半年的土拍市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后熱”的態(tài)勢(shì)，尤其是5月底至6月核心城市土拍明顯升溫。

??進(jìn)入7月，22城共推出98宗涉宅用地，總出讓底價(jià)692億元，市場(chǎng)供應(yīng)充足，城市、地塊結(jié)構(gòu)性分化顯著。

??北京和上海集中放量，其中7月28日上海楊浦內(nèi)環(huán)濱江地塊距離黃浦江僅300米左右，起拍底價(jià)達(dá)118.68億元，或成7月土拍市場(chǎng)熱點(diǎn)。7月30日北京單日推3幅地塊，總起拍底價(jià)達(dá)65億元，7月累計(jì)起拍底價(jià)109.4億元。

??成都、西安、廣州等城市供地規(guī)模適中。

??從目前推出的這些地塊來(lái)看，預(yù)計(jì)7月土拍熱度將在6月高位基礎(chǔ)上適度回落，投資預(yù)期仍將穩(wěn)步改善。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年6月30日，22城7月共預(yù)計(jì)推出98宗涉宅用地，總出讓底價(jià)692億元。

??城市之間梯隊(duì)差距明顯，其中上海單批次3宗宅地總價(jià)斷層領(lǐng)先。上海第六批住宅用地供應(yīng)公告顯示，共掛出徐匯、楊浦、奉賢三宗宅地，總出讓底價(jià)178.72億元。

??其中，楊浦區(qū)宅地出讓底價(jià)最高，起拍底價(jià)達(dá)118.68億元，包括三幅子地塊，其中03A1-05住宅地塊容積率2.39，03A2-02住宅地塊容積率2.3，03A2-01商業(yè)地塊容積率1.1。

??整體計(jì)容總建面約15.6萬(wàn)平方米，其中住宅建面14.5萬(wàn)平方米，平均出讓樓板價(jià)約8萬(wàn)元/平方米。出讓要求酒店、菜場(chǎng)、配套商業(yè)全部自持。

??地塊處于楊浦內(nèi)環(huán)濱江核心區(qū)位，距離黃浦江僅300米左右，周邊聚集多家頭部企業(yè)總部。周邊新房高端項(xiàng)目均價(jià)約16至18萬(wàn)元/平方米。

??徐匯地塊同樣是組合地塊，緊鄰桂林公園，地塊內(nèi)有2處歷史建筑，其中之一便是原冠生園食品總廠(chǎng)，這里曾生產(chǎn)出著名的?大白兔奶糖。徐匯區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)陸愛(ài)妃在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：歷經(jīng)多輪規(guī)劃打磨，項(xiàng)目在歷史文脈傳承與城市功能升級(jí)之間找到了平衡，最終形成“住宅+酒店”的多元布局，為內(nèi)中環(huán)成熟片區(qū)注入全新活力。值得關(guān)注的是，該板塊自鑫耀中城、保利天悅之后，近年來(lái)再無(wú)新建住宅用地供應(yīng)，此次組合地塊的推出，正是徐匯區(qū)優(yōu)化城市空間、補(bǔ)位成熟片區(qū)功能的關(guān)鍵一步。

??至于奉賢新城地塊則為容積率僅1.05的低密地塊。

??上海之后，北京、杭州、南京、福州月度出讓總額超30億元，為供地第二梯隊(duì)。

??其中北京7月22日、28日、30日三日共有5幅地塊推出，其中30日共推出3幅，其余兩日各一幅。7月30日三幅地塊起拍底價(jià)共65億元。而從5幅地塊累計(jì)來(lái)看，起拍底價(jià)109.4億元。

??這5幅地塊分別位于大興、朝陽(yáng)、順義、門(mén)頭溝、昌平，其中朝陽(yáng)酒仙橋地塊為舊城改建地塊，起始樓面價(jià)達(dá)6.4萬(wàn)元/平米，熱度相對(duì)較高。

??成都、西安、廣州等城市供地規(guī)模適中，為第三梯隊(duì)，其余城市推地體量則都相對(duì)偏小。

??（點(diǎn)擊放大）

??剛剛過(guò)去的2026年上半年土拍市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后熱”的態(tài)勢(shì)，尤其是5月底至6月核心城市土拍明顯升溫。

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，上半年尚無(wú)城市土地成交金額超過(guò)1000億元，熱度相對(duì)較高的北京、上海、杭州土地成交金額分別為511、470和387億元，TOP3城市總成交金額1367億元，占全國(guó)土地總成交金額的21%，較上年同期下降14個(gè)百分點(diǎn)。核心城市優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)較2025年同期有所減少，這也是二季度以來(lái)土拍市場(chǎng)熱度回升的客觀(guān)原因之一。

??從市場(chǎng)熱度來(lái)看，2026年至今成交總價(jià)超10億元的含宅用地共計(jì)88宗，其中溢價(jià)成交42宗，溢價(jià)成交占比達(dá)48%，這些高總價(jià)、高溢價(jià)地塊大多是集中在二季度，成交數(shù)量為37宗。典型如6月份以來(lái)的深圳土拍，粵海、前海、寶安中心三宗宅地溢價(jià)率分別為151%、114%和99%，成交樓板價(jià)都達(dá)到了8萬(wàn)元/平方米以上，這些兼具高端產(chǎn)業(yè)、成熟配套、優(yōu)秀生態(tài)環(huán)境地地塊，依舊會(huì)迎來(lái)頭部企業(yè)的高熱競(jìng)爭(zhēng)。

??在多個(gè)熱點(diǎn)地塊推動(dòng)下，2026年上半年一線(xiàn)城市平均溢價(jià)率達(dá)16.3%，同比上升5.5個(gè)百分點(diǎn)，是各能級(jí)中唯一同比上升的。

??此外，值得注意的是，三四線(xiàn)城市方面，部分發(fā)展前景明確的優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高市場(chǎng)熱度，典型如金華、義烏、溫州、珠海等城市。這類(lèi)地塊的熱度支撐邏輯分化清晰：部分地塊依托產(chǎn)城融合規(guī)劃落地，具備明確的長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期；部分為回購(gòu)安置類(lèi)地塊，收益邊界清晰，可有效鎖定項(xiàng)目利潤(rùn)空間；另有部分契合地方產(chǎn)業(yè)特性與居住需求的差異化產(chǎn)品地塊，同樣實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)出讓。

??其中最具代表性的是義烏垂直樓產(chǎn)品，“下商上住”的物業(yè)形態(tài)與義烏商貿(mào)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式、本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)的生產(chǎn)居住需求高度契合。以義烏江東街道一宗限高27米的涉宅地塊為例，該地塊適配垂直樓產(chǎn)品打造，競(jìng)拍環(huán)節(jié)吸引了義烏同輝置業(yè)、義烏忠拓置業(yè)等4家本土房企參與，歷經(jīng)63輪激烈競(jìng)價(jià)后，最終由義烏同輝置業(yè)成功摘得，地塊溢價(jià)率高達(dá)75%，成交樓板價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米。

??整體來(lái)看，受6月深圳前海、粵海、寶安中心等核心板塊多宗高價(jià)值宅地集中出讓帶動(dòng)，市場(chǎng)溢價(jià)率沖高至年內(nèi)峰值，7月土拍市場(chǎng)熱度受供地節(jié)奏常態(tài)化、地塊結(jié)構(gòu)分散化影響，全國(guó)平均溢價(jià)率大概率從當(dāng)前高點(diǎn)有所回落，但整體仍有望保持高于一季度的運(yùn)行水平。

??與此同時(shí)，年中釋放的修復(fù)居民與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的政策導(dǎo)向明確，伴隨新房市場(chǎng)邊際向好、房?jī)r(jià)預(yù)期逐步企穩(wěn)，房企投資信心將持續(xù)修復(fù)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度仍有支撐，土地市場(chǎng)整體投資氛圍將持續(xù)向好。