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??一、宏觀環(huán)境

??2026年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)"止跌回穩(wěn)"總基調(diào)下的深度調(diào)整格局。中央從"政策設(shè)計(jì)"轉(zhuǎn)向"政策執(zhí)行"，貨幣環(huán)境保持"適度寬松"但趨于結(jié)構(gòu)化、精準(zhǔn)化；地方層面則以因城施策為主線，密集在公積金提額、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、以舊換新等需求端持續(xù)發(fā)力。長(zhǎng)沙作為中部重點(diǎn)二線城市，在全面取消限購限售的基礎(chǔ)上，上半年進(jìn)一步升級(jí)了公積金、人才安居、以舊換新等一攬子支持政策，購房成本處于歷史低位窗口期。

??1.1全國(guó)政策環(huán)境

??(1)中央調(diào)控定調(diào)

??2026年以來，中央對(duì)房地產(chǎn)的定位持續(xù)錨定在"防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)"這一核心表述上。4月28日召開的中央政治局會(huì)議在部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，要"有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新"。與2025年"加力實(shí)施城市更新"相比，本次"扎實(shí)推進(jìn)"的表述折射出城市更新在戰(zhàn)略定位、推進(jìn)邏輯與實(shí)施路徑上的進(jìn)一步升級(jí)，凸顯其在防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)樓市、惠民生中的核心支撐作用。

??從政策邏輯看，本輪穩(wěn)樓市呈現(xiàn)出鮮明的"兩條腿走路"特征:一方面，穩(wěn)樓市側(cè)重"控增量、去庫存、優(yōu)供給"；另一方面，城市更新側(cè)重"提品質(zhì)、補(bǔ)功能、活存量"，通過城中村改造、老舊小區(qū)提質(zhì)、存量商品房收購轉(zhuǎn)化為保障房等方式，既消化存量庫存、減少無效供給，又補(bǔ)齊民生短板、提振居住信心，從供需兩端緩釋風(fēng)險(xiǎn)。

??2026年貨幣政策整體延續(xù)"適度寬松"取向，但節(jié)奏與工具選擇趨于審慎和結(jié)構(gòu)化。年初，中國(guó)人民銀行工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)"繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策"、"靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性充裕"。 

??進(jìn)入二季度，貨幣政策進(jìn)入觀察期。一季度全國(guó)GDP增速達(dá)5.0%，經(jīng)濟(jì)開局有力，穩(wěn)增長(zhǎng)的短期緊迫性有所下降，受銀行凈息差承壓及外部匯率波動(dòng)制約，5年期以上LPR維持3.5%、1年期LPR維持3.0%，已連續(xù)多月按兵不動(dòng)。4月底政治局會(huì)議通稿中"降準(zhǔn)降息"表述有所淡化，更多以"前瞻性、靈活性、針對(duì)性"和結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和流動(dòng)性。

??(3)行業(yè)共性政策

??上半年全國(guó)性政策方向可歸納為需求端松綁、供給端紓困、保障與更新三條主線。

??需求端松綁：多地進(jìn)一步放寬或取消限購限售，下調(diào)首付比例、優(yōu)化公積金政策，加大對(duì)初婚初育家庭、多子女家庭的住房保障與補(bǔ)貼力度，精準(zhǔn)激活剛性及改善性需求。廣州、深圳等核心城市于4月底發(fā)布樓市新政，進(jìn)一步放寬購房限制、提高公積金貸款額度。

??供給端紓困：持續(xù)壓降土地供應(yīng)規(guī)模、主動(dòng)回收房企閑置土地，推動(dòng)新房供給保持低位以加快去庫存；繼續(xù)加大"白名單"項(xiàng)目融資支持，緩解房企資金鏈壓力。

??保障與更新：積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作；將城市更新納入防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的核心板塊，推進(jìn)城中村和危舊房改造，全面推行房票安置。

??1.2本市樓市政策

??(1)長(zhǎng)沙上半年新政落地

??需求端：公積金三大新政、人才安居、以舊換新

??需求端政策的核心是2026年4月28日在長(zhǎng)株潭都市圈"好房子"交易推介會(huì)上發(fā)布的公積金三大新政，包括《關(guān)于調(diào)整住房公積金業(yè)務(wù)政策的通知》《關(guān)于優(yōu)化靈活就業(yè)人員住房公積金繳存使用政策的通知》《長(zhǎng)沙住房公積金支持青年人才來長(zhǎng)留長(zhǎng)安居若干措施（試行）》。前兩項(xiàng)自5月1日起施行，青年人才舉措自6月1日起試行。

??供給端與保障紓困：新湘十條、房票安置、"好房子"建設(shè)

??2026年5月13日，湖南省九部門聯(lián)合印發(fā)升級(jí)版樓市政策"新湘十條"，長(zhǎng)沙同步對(duì)接落地，核心是從"去庫存"轉(zhuǎn)向"保民生"

??(2)政策效果初判

??從市場(chǎng)反應(yīng)看，上半年密集出臺(tái)的政策組合形成了"政策紅利+金融創(chuàng)新"的雙輪驅(qū)動(dòng)。"新湘十條"落地滿月后，長(zhǎng)沙眾多房企主動(dòng)對(duì)接政策紅利，在存量盤活、以舊換新、產(chǎn)品升級(jí)、融資紓困等領(lǐng)域多點(diǎn)發(fā)力，推動(dòng)行業(yè)從"單純賣房"向"深耕民生、打磨品質(zhì)、升級(jí)服務(wù)"轉(zhuǎn)型。公積金提額、人才補(bǔ)貼切實(shí)降低了置業(yè)門檻，華潤(rùn)、保利、夢(mèng)想置業(yè)等房企順勢(shì)推出人才、多子女家庭專屬置業(yè)方案。

??但也應(yīng)看到，政策效應(yīng)存在邊際遞減與傳導(dǎo)時(shí)滯。上半年長(zhǎng)沙新房成交同比仍明顯下滑，表明在居民收入預(yù)期與市場(chǎng)信心尚未實(shí)質(zhì)性修復(fù)的背景下，政策更多起到"托底防下行"作用，市場(chǎng)全面回暖仍需觀察需求端信心的實(shí)質(zhì)性改善。

??二、土地市場(chǎng)

??2026年上半年，長(zhǎng)沙涉宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)鮮明的"提質(zhì)縮量、量縮價(jià)升"特征。全市供應(yīng)涉宅用地12幅、供應(yīng)總建面約94.38萬㎡，成交11幅、成交總建面約91.57萬㎡，供求規(guī)模較去年同期大幅收縮。土地出讓金約58.70億元，同比回落，但樓面均價(jià)升至6410元/㎡，同比大幅上漲約81%，創(chuàng)近年同期新高；平均溢價(jià)率11.12%，為近六年上半年最高。區(qū)域上呈"核心熱、外圍冷"分化格局。

??2.1全市土地市場(chǎng)整體概況

??(1)經(jīng)營(yíng)性用地供求總覽

??2026年1-6月，長(zhǎng)沙涉宅用地（純住宅、商住，招拍掛口徑）共供應(yīng)12幅、供應(yīng)總建面約94.38萬㎡；成交11幅、成交總建面約91.57萬㎡。對(duì)比2025年同期供應(yīng)31幅、供應(yīng)總建面約276.46萬㎡，成交30幅、成交總建面約282.04萬㎡，無論供應(yīng)幅數(shù)、成交幅數(shù)還是供求總建面均出現(xiàn)大幅收縮。成交幅數(shù)由30幅降至11幅，成交總建面由約282.04萬㎡降至約91.57萬㎡，降幅顯著。

??這一變化與全國(guó)供地端"提質(zhì)縮量"的調(diào)控主基調(diào)一致。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)《2026年500城供地計(jì)劃盤點(diǎn)》，全國(guó)宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下降21%，連續(xù)三年保持兩成左右的收縮力度；長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃部門亦確立了"嚴(yán)控總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)"的供地基調(diào)，將供應(yīng)重心精準(zhǔn)錨定核心片區(qū)，從源頭改善供求關(guān)系。

??(2)量?jī)r(jià)表現(xiàn)

??2026年1-6月，長(zhǎng)沙涉宅用地成交總價(jià)（土地出讓金）約58.70億元，較2025年同期約99.87億元有所回落；而整體樓面均價(jià)升至6410元/㎡，較2025年同期3541元/㎡同比大幅上漲約81%。

??出讓金總額下降而樓面均價(jià)大幅上漲，是本期最突出的結(jié)構(gòu)性特征。其內(nèi)在邏輯在于：供應(yīng)端總量收縮、成交幅數(shù)減少，導(dǎo)致出讓金總規(guī)模下降；而供地結(jié)構(gòu)向主城核心、優(yōu)質(zhì)低密地塊集中，單位樓面價(jià)水平被顯著抬高。這一"量縮價(jià)升"結(jié)構(gòu)，與全國(guó)核心城市土拍點(diǎn)狀高熱的行業(yè)背景高度吻合。

??2021-2026年歷年上半年長(zhǎng)沙涉宅用地成交樓面均價(jià)與成交總價(jià)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??(3)市場(chǎng)熱度

??2026年1-6月，長(zhǎng)沙涉宅用地平均溢價(jià)率達(dá)11.12%。對(duì)比近年同期--2021年7.24%、2022年2.27%、2023年5.05%、2024年0.47%、2025年7.10%，本期溢價(jià)率為近六年同期最高，市場(chǎng)熱度明顯回升。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??溢價(jià)率經(jīng)歷2024年的低谷后連續(xù)兩年回升，2026年上半年攀升至11.12%的六年高點(diǎn)，反映房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪趨于積極。

??需要指出的是，溢價(jià)率的整體抬升主要由少數(shù)核心地塊拉動(dòng)，"底價(jià)成交為主流、核心地塊高溢價(jià)"的分化特征十分明顯。

??在11宗成交地塊中，多數(shù)為底價(jià)或近底價(jià)成交，溢價(jià)率為0%的地塊約7宗，包括開福黃興北路片區(qū)S10地塊（金茂）、望城濱水新城南、寧鄉(xiāng)溈東方特、雨花高鐵新城、岳麓谷山兩宗、岳麓麓谷等；高溢價(jià)則高度集中于個(gè)別核心地塊--濱江新城北C5地塊溢價(jià)38.98%、梅溪湖032號(hào)地塊溢價(jià)45.98%、雨花王公塘地塊溢價(jià)12.97%。

??此外，芙蓉區(qū)尚東板塊地塊（建設(shè)用地約2.81萬㎡）本期掛牌供應(yīng)但未成交，可作為觀察外圍及條件受限地塊去化壓力的一個(gè)窗口。

??2.2分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??(1)各區(qū)域成交規(guī)模、可售體量、樓面地價(jià)橫向?qū)Ρ?/p>

??2026年1-6月，長(zhǎng)沙涉宅用地成交主要集中于岳麓、開福兩區(qū)，具體分區(qū)表現(xiàn)如下表。

??從上表可見，岳麓區(qū)為本期成交主力，成交5幅、成交總建面44.45萬㎡，幅數(shù)與建面雙雙位居全市第一，是全市供地與去化的核心承載區(qū)；開福區(qū)以10022元/㎡的萬元級(jí)樓板價(jià)領(lǐng)銜全市，凸顯主城核心地段的價(jià)值稀缺性。

??價(jià)格總體由中心城區(qū)向外圍梯度遞減--開福（10022元/㎡）、岳麓（6287元/㎡）居前，雨花（4401元/㎡）、望城（3400元/㎡）居中，寧鄉(xiāng)（1920元/㎡）最低，價(jià)格梯度層次清晰。樓板價(jià)呈現(xiàn)由主城核心向外圍區(qū)縣逐級(jí)遞減的梯度格局，中心城區(qū)與外圍區(qū)縣價(jià)格差距顯著。

??2026年上半年長(zhǎng)沙各區(qū)域涉宅用地成交樓板價(jià)對(duì)比

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??(2)各區(qū)域熱度差異

??從溢價(jià)率的空間分布看，岳麓區(qū)平均溢價(jià)率25.31%為全市最高，主要受濱江新城北C5、梅溪湖一期兩宗高溢價(jià)地塊拉動(dòng)；雨花區(qū)5.41%次之；開福區(qū)僅0.08%、望城與寧鄉(xiāng)均為0%，基本呈底價(jià)成交狀態(tài)。芙蓉區(qū)尚東地塊供而未成交，進(jìn)一步印證了外圍或條件受限地塊的去化壓力。

??岳麓區(qū)溢價(jià)率一枝獨(dú)秀，與其余區(qū)域拉開明顯差距，市場(chǎng)熱度在空間上呈現(xiàn)高度集中的特征。

??2026年上半年長(zhǎng)沙各區(qū)域涉宅用地平均溢價(jià)率對(duì)比

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??(3)核心板塊成交特征

??從板塊維度看，主城核心板塊成為本期供地與競(jìng)拍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

??由表可見，高價(jià)、高溢價(jià)地塊高度集中于主城核心板塊：開福中心板塊樓板價(jià)10022元/㎡、濱江新城北板塊10841元/㎡為全市地塊樓板價(jià)前列，梅溪湖一期板塊溢價(jià)率45.98%、濱江新城北板塊38.98%、雨花中心板塊12.97%均為全市高溢價(jià)代表。

??而谷山、高鐵新城、麓谷、濱水新城南、溈東方特等外圍或次核心板塊則以底價(jià)成交為主。這一分布清晰呈現(xiàn)"核心熱、外圍冷"的分化格局。

??2.3典型企業(yè)拿地情況

??從企業(yè)拿地金額排行看，2026年上半年長(zhǎng)沙涉宅用地拿地主體呈現(xiàn)央國(guó)企與本土優(yōu)質(zhì)民企并舉的特征。

??中國(guó)金茂以20.27億元位居拿地金額首位，摘得開福區(qū)黃興北路片區(qū)S10地塊，樓板價(jià)11010元/㎡為全市地塊樓板價(jià)最高，底價(jià)成交。S10地塊曾在2023年、2024年兩次出讓未成，此番再度掛牌時(shí)樓面價(jià)回歸至首次出讓水平并設(shè)置產(chǎn)業(yè)引入要求，更契合當(dāng)前政策導(dǎo)向，最終由金茂以底價(jià)拿下，體現(xiàn)了地方政府"愿意拿出核心地段土地、主動(dòng)降低起步樓面地價(jià)、主動(dòng)調(diào)低容積率"的供地新思路。

??嘉信地產(chǎn)以12.12億元位列第二，競(jìng)得濱江新城C5地塊，樓板價(jià)10841元/㎡、溢價(jià)率38.98%，歷經(jīng)40輪競(jìng)價(jià)，刷新濱江新城板塊住宅樓面價(jià)紀(jì)錄。該地塊由原超高層商務(wù)金融用地經(jīng)"商改住"優(yōu)化為純改善住宅用地，終結(jié)了濱江新城近三年住宅供應(yīng)"空窗期"。

??其余拿地企業(yè)中，山東麗景以7.13億元競(jìng)得梅溪湖航天地塊，長(zhǎng)沙潤(rùn)湘置業(yè)以5.01億元競(jìng)得谷山板塊地塊，希源房地產(chǎn)以3.74億元摘得望城濱水新城南地塊，金泓房地產(chǎn)以2.27億元競(jìng)得高鐵新城地塊，麓谷發(fā)展集團(tuán)以2.03億元拿下麓谷板塊地塊，湖南長(zhǎng)教投資以0.94億元競(jìng)得寧鄉(xiāng)地塊。

??從主體結(jié)構(gòu)看，央國(guó)企（中國(guó)金茂）與本土優(yōu)質(zhì)民企（嘉信地產(chǎn)及永州房企聯(lián)合體等）同臺(tái)競(jìng)逐，民企在核心地塊的活躍度明顯提升。省內(nèi)土地市場(chǎng)以長(zhǎng)沙為主要成交主力、民企活躍度明顯提升。長(zhǎng)沙通過創(chuàng)新招商服務(wù)模式、落實(shí)土地款分期付款政策，有效降低了中小民營(yíng)房企拿地門檻，推動(dòng)市場(chǎng)主體多元化格局持續(xù)鞏固。

??2.4土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)

??綜合上半年數(shù)據(jù)表現(xiàn)，長(zhǎng)沙涉宅用地市場(chǎng)可提煉以下五點(diǎn)核心特征:

??第一，總量收縮、提質(zhì)縮量。供求規(guī)模同比大幅下降，成交幅數(shù)由30幅降至11幅、成交總建面由約282.04萬㎡降至約91.57萬㎡，落實(shí)"以人定房""嚴(yán)控總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)"的供地導(dǎo)向。這與全國(guó)宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下降21%、38號(hào)文推動(dòng)供地質(zhì)效升級(jí)的大背景高度一致。

??第二，量縮價(jià)升、結(jié)構(gòu)性回暖。出讓金總額由約99.87億元降至約58.70億元，而樓面均價(jià)由3541元/㎡升至6410元/㎡、溢價(jià)率升至11.12%創(chuàng)近六年同期峰值，核心優(yōu)質(zhì)地塊點(diǎn)狀高熱，契合全國(guó)土拍K型分化、核心城市升溫的行業(yè)特征。

??第三，主城價(jià)值回歸。供地與高價(jià)高溢價(jià)地塊高度集中于內(nèi)五區(qū)核心板塊，開福中心、濱江新城北、梅溪湖一期成為價(jià)格與熱度雙高地帶，郊區(qū)內(nèi)卷結(jié)束、主城回歸王位的趨勢(shì)明顯。

??第四，品質(zhì)導(dǎo)向、低密改善。本期核心地塊普遍具備低容積率、"商改住"調(diào)規(guī)、強(qiáng)調(diào)"好房子"配套導(dǎo)向等特征--如濱江C5由商務(wù)金融用地調(diào)為純改善住宅、王公塘地塊由商改住并強(qiáng)調(diào)交房即交證。市場(chǎng)正從"高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)"轉(zhuǎn)向"品質(zhì)導(dǎo)向"。

??第五，主體多元、民企回歸。央國(guó)企與本土民企同臺(tái)競(jìng)逐，金茂領(lǐng)銜央國(guó)企陣營(yíng)，嘉信地產(chǎn)、永州房企聯(lián)合體等民企在核心地塊表現(xiàn)活躍，市場(chǎng)主體多元化格局持續(xù)鞏固。

??三、新建住宅市場(chǎng)

??核心指標(biāo)概覽（2026 年上半年）

??3.1供求表現(xiàn)

??（1）整體供求量?jī)r(jià)（內(nèi)五區(qū)）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??量能持續(xù)收斂，價(jià)格高位回落后趨穩(wěn)：內(nèi)五區(qū)上半年成交面積由 2021 年的 566.8萬㎡ 逐年回落至2026年的128.8萬㎡，五年間收縮近八成，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整后的低位運(yùn)行區(qū)間。供應(yīng)端收縮更為明顯，2026上半年供應(yīng)僅94.7萬㎡，同比再降約50%，顯示開發(fā)商推盤意愿謹(jǐn)慎、以去庫存為主。成交均價(jià)自2024 年14925元/㎡的高點(diǎn)回落，2026上半年為13635元/㎡，同比-3.4%，價(jià)格由普跌轉(zhuǎn)入窄幅波動(dòng)的筑底階段。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??季節(jié)性"翹尾—開年低谷"特征延續(xù)，2026上半年成交小幅回補(bǔ)：月度走勢(shì)呈典型的年末沖量、年初回落節(jié)奏。2026年1—2 月受春節(jié)及市場(chǎng)淡季影響，成交面積探至16.6、10.2萬㎡ 的近年低點(diǎn)；3月起逐月回補(bǔ)，6月成交回升至29.4 萬㎡、成交均價(jià)升至14217元/㎡，環(huán)比連續(xù)改善，市場(chǎng)呈現(xiàn)"淡季筑底、旺季回暖"的企穩(wěn)信號(hào)。上半年多數(shù)月份供求比低于1，處于供不應(yīng)求、存量消化狀態(tài)。

??（2）分區(qū)域供求表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??岳麓領(lǐng)跑成交，芙蓉價(jià)高量穩(wěn)，區(qū)域分化明顯：成交規(guī)模上，岳麓區(qū)以 41.25 萬㎡、2697套、約60.7億元金額居五區(qū)之首，是內(nèi)五區(qū)絕對(duì)的成交主力；天心區(qū)（34.99萬㎡）、雨花區(qū)（26.73萬㎡）緊隨其后。價(jià)格方面，岳麓（14715）、開福（14696）、芙蓉（14408）三區(qū)站上1.4萬元/㎡，天心區(qū)以11862元/㎡為五區(qū)最低、性價(jià)比突出。供求比看，除芙蓉區(qū)（1.33）供應(yīng)略大于成交外，其余四區(qū)均低于1，尤以雨花（0.56）、開福（0.62）去庫存力度最大。

??3.2成交結(jié)構(gòu)分析

??(1)面積段結(jié)構(gòu)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??130-150㎡成主力，改善型面積段唱主角：成交面積段高度集中于中大戶型：130-150㎡段以3702套、占比約42%穩(wěn)居第一，110-130㎡（2168套）與150-200㎡（1578套）分列二三位。90㎡以下剛需小戶型合計(jì)僅約700套、占比不足 8%，200㎡ 以上大平層/豪宅達(dá)645套。整體呈現(xiàn)"剛需退場(chǎng)、改善主導(dǎo)、豪宅補(bǔ)位"的結(jié)構(gòu)，購房需求全面向改善升級(jí)遷移。

??(2)總價(jià)段結(jié)構(gòu)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??主流購房總價(jià)落于150-200萬元區(qū)間：總價(jià)段成交以中端為核心：150-200 萬元（2802套）與 200-300 萬元（2241套）合計(jì)占比過半，構(gòu)成市場(chǎng)絕對(duì)主流；100-150萬元（2175套）承接首置及首改需求。100 萬元以下低總價(jià)成交677套，300萬元以上高端合計(jì)約910套（含500萬元以上203套），高端改善與豪宅需求保持一定韌性。城市主流購房總價(jià)區(qū)間已上移至 150-300萬元。

??(3)房型結(jié)構(gòu)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??四房絕對(duì)主導(dǎo)，三房補(bǔ)充，戶型偏好全面升級(jí)：房型結(jié)構(gòu)顯示改善需求的強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)：四房以6882套、占比約78%成為絕對(duì)主流戶型；三房（1332套）為次主力；五房及以上高端戶型合計(jì)約490套。二房及以下小戶型成交極少（26套），反映內(nèi)五區(qū)新房市場(chǎng)已由"夠住"向"住好"全面演進(jìn)，大面寬、多房間的改善型產(chǎn)品成為開發(fā)與購房的共同選擇。

??3.3存量與去化

??(1)狹義庫存（內(nèi)五區(qū)）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??連續(xù)三年"供不應(yīng)求"，隱性去庫存持續(xù)推進(jìn)：從年度供求比看，2022 年（1.18）市場(chǎng)供大于求、庫存累積壓力最重；此后隨供應(yīng)端主動(dòng)收縮，2023—2025 年供求比回落至 1.0—1.08 附近，2026 上半年進(jìn)一步降至 0.74，連續(xù)處于供不應(yīng)求區(qū)間。這意味著在新增供應(yīng)大幅收縮的背景下，市場(chǎng)以消化存量為主，狹義庫存壓力總體趨于緩解；但需警惕成交總量同步萎縮帶來的"被動(dòng)去化"特征——去化改善更多源于供應(yīng)收縮而非需求擴(kuò)張。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??2026上半年成交反超供應(yīng)，存量?jī)粝?021—2023 年上半年供應(yīng)與成交大體相當(dāng)或供應(yīng)略多；2024 年起供應(yīng)快速收縮。2026 上半年供應(yīng) 94.7 萬㎡、成交 128.8 萬㎡，成交較供應(yīng)多出約34 萬㎡，形成明顯的凈去化。結(jié)合供應(yīng)端連續(xù)放量收縮，預(yù)計(jì)未來 1—2 年內(nèi)五區(qū)可售存量將維持溫和下行，但區(qū)域間分化延續(xù)：雨花、開福、天心去化壓力小、周轉(zhuǎn)快，芙蓉區(qū)因供應(yīng)相對(duì)充裕需關(guān)注短期消化節(jié)奏。

??3.4開盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??(1)整體開盤情況

??長(zhǎng)沙上半年共監(jiān)測(cè)到8個(gè)項(xiàng)目開盤，推盤次數(shù)均為1次，合計(jì)供應(yīng)1484套，去化1107套，整體去化率約74.6%。

??市場(chǎng)分化明顯，去化率最高達(dá)100%，最低僅25.38%，項(xiàng)目間差距懸殊。

??2025-2026長(zhǎng)沙住宅項(xiàng)目開盤去化走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??(2)月度開盤走勢(shì)

??開盤整體呈現(xiàn)呈"前低后高"走勢(shì)。1月為傳統(tǒng)淡季，兩個(gè)項(xiàng)目去化率均不足36%，市場(chǎng)熱度低迷。

??3月起隨氣溫回暖，珠江璟上花城以高性價(jià)比切入望城區(qū)，去化率回升至84%。

??4—6月進(jìn)入集中推盤期，保利、夢(mèng)想、建投等品牌項(xiàng)目密集入市，去化率穩(wěn)定在90%以上，5月達(dá)到峰值96.1%。

??6月建投領(lǐng)樾府單盤推盤355套、去化337套，為上半年最大單次推盤量，顯示核心板塊改善需求仍有較強(qiáng)支撐。

??熱銷項(xiàng)目共性：①主力面積段集中在剛需及改善產(chǎn)品，總價(jià)門檻適中；②多位于省府、大王山、開福中心等核心或熱門板塊，配套預(yù)期明確；③保利、夢(mèng)想、建投等品牌開發(fā)商背書，客戶信任度高；④定價(jià)與板塊價(jià)值匹配，性價(jià)比突出。

??滯銷項(xiàng)目則存在如總價(jià)高、客群窄、非新規(guī)項(xiàng)目、板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、存量壓力大等多因素共性。

??（3）項(xiàng)目銷售排行

??2026年上半年，長(zhǎng)沙樓市在政策暖風(fēng)與市場(chǎng)信心的雙重驅(qū)動(dòng)下，整體表現(xiàn)穩(wěn)健向好。從半年度銷售榜單來看，內(nèi)五區(qū)商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出頭部項(xiàng)目集中度提升、改善需求持續(xù)釋放、品牌房企多點(diǎn)開花的鮮明特征。

??(1)商品住宅銷售金額TOP10

??長(zhǎng)沙瑞府以8.49億元登頂，憑借約185㎡的套均面積和約395萬元的套均價(jià)，實(shí)現(xiàn)了金額維度的"彎道超車"。

??這一數(shù)據(jù)充分印證了長(zhǎng)沙高端改善市場(chǎng)的強(qiáng)勁購買力——單價(jià)約21300元/㎡的水平在長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)屬于第一梯隊(duì)。

??嘉信洋湖錦璽（8.30億元）和嘉信央璽（8.20億元）分列二三位，與長(zhǎng)沙瑞府共同構(gòu)成金額榜"8億元俱樂部"。三盤合計(jì)成交金額達(dá)24.99億元，占前十總金額約36.7%。

??(2)商品住宅銷售面積TOP10

??在售面積TOP10中，嘉信地產(chǎn)以"洋湖錦璽""央璽"雙盤合計(jì)11.2萬㎡領(lǐng)跑，招商蛇口"招商序"以5.09萬㎡位列第三。

??岳麓區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)分別占據(jù)3席，開福區(qū)僅保利星宸天奕入圍。TOP10成交面積區(qū)間為3.12—5.82萬㎡，頭部項(xiàng)目差距不大，顯示市場(chǎng)多點(diǎn)開花、競(jìng)爭(zhēng)格局分散。華潤(rùn)置地、湖南建投等品牌房企多盤布局，區(qū)域深耕效應(yīng)明顯。

??四、二手房市場(chǎng)

??4.1掛牌量

??二手房掛牌量從2025年7月至2026年1月呈持續(xù)下降趨勢(shì)，從14509套降至10771套，反映業(yè)主觀望情緒加重。

??2026年2月受春節(jié)影響驟降至5636套，3月出現(xiàn)集中釋放達(dá)15671套峰值，此后回落至12500套左右，整體呈現(xiàn)"先降后升再穩(wěn)"的波動(dòng)格局。

??近一年長(zhǎng)沙二手房掛牌走勢(shì)（套數(shù)）

??數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙貝殼網(wǎng)

??4.2成交套數(shù)

??成交套數(shù)與掛牌量走勢(shì)基本同步，2025年下半年從2548套逐步回落至2100套左右。2026年2月春節(jié)低谷僅1100套，3月報(bào)復(fù)性反彈至3716套，4-5月維持2900套以上高位，6月回落至2443套。

??近一年長(zhǎng)沙二手房成交走勢(shì)（套數(shù)）

??數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙貝殼網(wǎng)

??4.3成交均價(jià)走勢(shì)

??成交均價(jià)方面，2025年7-9月在8400-8500元/㎡區(qū)間高位震蕩，10月起逐步下行。2026年4月跌破8000元大關(guān)至7900元/㎡，5-6月維持7900-8000元低位。

??近一年均價(jià)累計(jì)下跌約500元/㎡，跌幅約6%，市場(chǎng)呈現(xiàn)"量?jī)r(jià)齊跌"態(tài)勢(shì)，買方市場(chǎng)特征明顯。

??數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙貝殼網(wǎng)

??五、城市房企銷售排行榜（全口徑）

??招商蛇口以18.67億元居首，中建信和（16.81億元）、嘉信地產(chǎn)（16.76億元）緊隨其后，TOP3差距微小。

??華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)分列第四、第五，成交金額均超13億元。

??保利發(fā)展以9.90億元位列第六。TOP10房企合計(jì)成交114.46億元，占內(nèi)五區(qū)商品房市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

??綜合來看，招商蛇口領(lǐng)跑，頭部效應(yīng)顯著；中建信和、嘉信地產(chǎn)穩(wěn)居前三陣營(yíng)，市場(chǎng)集中度較高，TOP10房企把控核心資源。

??六、樓市預(yù)判

??6.1政策走勢(shì)預(yù)判

??總基調(diào)延續(xù)"穩(wěn)字當(dāng)頭"。在中央努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、扎實(shí)推進(jìn)城市更新的定調(diào)下，下半年長(zhǎng)沙政策將繼續(xù)以因城施策、精準(zhǔn)執(zhí)行為主，重點(diǎn)鞏固筑底回升態(tài)勢(shì)、防止市場(chǎng)下行反復(fù)。

??需求端仍有加力空間。公積金、人才安居、以舊換新等政策紅利將繼續(xù)釋放；不排除結(jié)合全國(guó)"定向降息"（引導(dǎo)5年期以上LPR下行）與財(cái)政貼息，進(jìn)一步降低居民購房成本。

??供給端與更新協(xié)同發(fā)力。"新湘十條"的房票安置、存量收儲(chǔ)、"好房子"建設(shè)將加速落地，城市更新與保障房收儲(chǔ)成為消化庫存、優(yōu)化供給的關(guān)鍵抓手。

??政策效應(yīng)需防邊際遞減。上半年密集政策已釋放較多紅利，下半年政策效果的持續(xù)性取決于居民收入與信心的實(shí)質(zhì)性修復(fù)。展望下半年，長(zhǎng)沙樓市有望在政策托底與需求緩慢修復(fù)的共同作用下維持筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但全面回暖仍需時(shí)間。

??6.2土地市場(chǎng)預(yù)判

??供應(yīng)端將延續(xù)"提質(zhì)縮量、聚焦核心"。據(jù)長(zhǎng)沙供地云發(fā)布的2026年優(yōu)質(zhì)地塊推介手冊(cè)，本次集中推出11宗優(yōu)質(zhì)地塊、總用地面積突破2000畝，覆蓋開福、芙蓉、天心、雨花、岳麓、望城等板塊，涵蓋曙光電子廠原址、奧體新城首開區(qū)、中聯(lián)重科麓谷園區(qū)等備受關(guān)注的地塊。結(jié)合S10等重磅地塊的落地經(jīng)驗(yàn)，判斷下半年供地仍將聚焦主城核心與強(qiáng)資源、強(qiáng)配套地塊，延續(xù)未來供地將以強(qiáng)資源型、強(qiáng)配套型地塊為主的方向。

??需求與熱度方面，結(jié)構(gòu)性回暖有望延續(xù)。核心地塊受追捧、非核心地塊回溫有限，底價(jià)成交仍是主流，土拍分化將進(jìn)一步加劇。印證2026年下半年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)將延續(xù)當(dāng)前結(jié)構(gòu)性回暖格局。

??政策端將持續(xù)協(xié)同發(fā)力。長(zhǎng)沙已建立跨部門政策會(huì)商體系，統(tǒng)籌土地出讓節(jié)奏、新房供應(yīng)計(jì)劃與保障性住房建設(shè)目標(biāo)協(xié)同推進(jìn)；同時(shí)通過土地收儲(chǔ)盤活存量，2026年開年即近30億元收儲(chǔ)開福長(zhǎng)燃地塊等5個(gè)存量項(xiàng)目，有效減輕開發(fā)壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制持續(xù)強(qiáng)化。

??6.3住宅市場(chǎng)預(yù)判

??成交量低位筑底：在低基數(shù)與政策托底下，下半年成交有望低位企穩(wěn)，但受需求端信心制約，全面回暖概率不高；季節(jié)性節(jié)點(diǎn)（金九銀十）或帶動(dòng)階段性放量。

??結(jié)構(gòu)改善化延續(xù)：四房及130㎡以上改善產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主體，"好房子"新規(guī)產(chǎn)品（高得房率、封陽臺(tái)、零公攤）成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)；剛需三房及中低總價(jià)段受購買力制約相對(duì)承壓。

??區(qū)域與庫存分化加劇：岳麓（洋湖垸、市政府）、雨花（高鐵新城）等熱點(diǎn)板塊相對(duì)穩(wěn)??；但是城市偏遠(yuǎn)區(qū)域去化壓力最重，需重點(diǎn)關(guān)注存量出清與供應(yīng)節(jié)奏管理。

??風(fēng)險(xiǎn)仍存：房企資金面壓力、部分區(qū)域高庫存、居民預(yù)期偏弱仍是主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，保交房、存量收儲(chǔ)、防范化解開發(fā)側(cè)風(fēng)險(xiǎn)仍需持續(xù)推進(jìn)。

??報(bào)告說明：1.本報(bào)告由克而瑞湖南區(qū)域·研究中心編制，數(shù)據(jù)來源為CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、克而瑞開盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、長(zhǎng)沙貝殼網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)周期截至2026年6月30日。2.土地市場(chǎng)、商品住宅市場(chǎng)、成交結(jié)構(gòu)、存量去化、項(xiàng)目銷售排行等數(shù)據(jù)來自CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。3.各分項(xiàng)數(shù)據(jù)因統(tǒng)計(jì)維度、時(shí)點(diǎn)差異，匯總口徑可能存在小幅出入，系統(tǒng)；開盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來自克而瑞專項(xiàng)監(jiān)測(cè)表格。4.本報(bào)告觀點(diǎn)為基于現(xiàn)有數(shù)據(jù)的專業(yè)研判，僅供參考，不構(gòu)成任何投資決策依據(jù)。具體以克而瑞系統(tǒng)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。