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??一、宏觀環(huán)境

??1.1引言

??2026年是“十五五”開局之年，房地產(chǎn)政策的核心基調(diào)明確錨定于“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。作為新五年規(guī)劃的起步之年，房地產(chǎn)政策取向、力度與執(zhí)行方式均呈現(xiàn)出與以往不同的系統(tǒng)性、連貫性特征，市場預(yù)期修復(fù)成為貫穿全年的政策主線。

??在2026年1月1日《求是》雜志2026年第一期發(fā)表的特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》中，一系列標志性表態(tài)引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。文章直面問題，坦承房地產(chǎn)出現(xiàn)“局部供過于求”，銷售和價格出現(xiàn)較大幅度回落，并對實體經(jīng)濟和金融體系產(chǎn)生了較大影響。文章特別指出，房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，強調(diào)其關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣、社會關(guān)注度高，因此加強預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性。文章重申房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位舉足輕重。

??更為關(guān)鍵的是，文章在政策取向上明確反對“擠牙膏式”調(diào)控，提出政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動等具有鮮明導(dǎo)向性的表述，體現(xiàn)出穩(wěn)地產(chǎn)的緊迫性與政策決心。這被業(yè)界普遍解讀為2026年新一輪政策發(fā)力的號角。

??《求是》文章開宗明義地指出了房地產(chǎn)市場三個不可逆轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)成了理解2026年行業(yè)走向的基礎(chǔ)框架:

??住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”；

??企業(yè)模式從“負債擴張”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健經(jīng)營”；

??城市發(fā)展從“大規(guī)模新建”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。

??文章同時肯定房地產(chǎn)增長潛力依然巨大：2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率67%，戶籍城鎮(zhèn)化率仍不足50%，城鎮(zhèn)化縱深空間仍在；城鎮(zhèn)人均住房使用面積約35平方米，較日德法等發(fā)達國家仍有明顯差距。基于此，2026年上半年，中央搭建城市高質(zhì)量發(fā)展框架，寬松基調(diào)持續(xù)延續(xù)，政策工具組合從“出臺”向“見效”逐步轉(zhuǎn)化。本報告將系統(tǒng)梳理2026年上半年全國宏觀市場政策及佛山本市微觀市場政策，并結(jié)合各方研究觀點作出下半年預(yù)判。

??1.2全國宏觀市場政策

??2026年上半年，全國房地產(chǎn)政策延續(xù)中央定調(diào)、地方落地的協(xié)同發(fā)力格局，整體保持寬松導(dǎo)向。中央層面通過頂層設(shè)計與金融財稅協(xié)調(diào)加碼筑牢市場穩(wěn)定基礎(chǔ)，地方則緊扣“因城施策”分層精準調(diào)控。以下就2026年上半年全國重點房地產(chǎn)政策時間脈絡(luò)作可視化呈現(xiàn)。

??2026年1-6月全國重點房地產(chǎn)政策時間軸

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??2026年上半年中央重點政策發(fā)布呈“年初密集、后期溫和”的脈沖式特征，1月為政策峰值窗口，關(guān)鍵節(jié)點包括1月1日《求是》文章、1月15日商辦首付降至30%、3月兩會《政府工作報告》、3月16日自然資源部38號文及6月城市更新規(guī)劃等，為地方因城施策提供原則遵循。

??（1）宏觀定調(diào)：穩(wěn)市場、推動城市高質(zhì)量發(fā)展

??2026年第一季度，中央堅持著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展總基調(diào)，持續(xù)強化頂層設(shè)計。

??2026年《政府工作報告》明確全年主線：3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，《政府工作報告》明確全年房地產(chǎn)工作主線為著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。值得關(guān)注的是，時隔十年政府工作報告再提房地產(chǎn)去庫存，并首次提出探索多渠道盤活存量商品房，供給端政策成為穩(wěn)樓市的重要著力點。報告還提出深化住房公積金制度改革、優(yōu)化保障性住房供給、加快危舊房改造、有序推動好房子建設(shè)、進一步發(fā)揮保交房白名單制度作用、加強初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求等。

??中央政治局會議定調(diào)：2月27日，中共中央政治局會議提出要繼續(xù)實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供宏觀政策支撐。

??“十五五”規(guī)劃綱要：3月5日，“十五五”規(guī)劃綱要將房地產(chǎn)納入提振消費/民生保障篇章，提出多管齊下穩(wěn)定預(yù)期；未來五年房地產(chǎn)政策將以保障民生為重心，在推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方面更加注重提升居住品質(zhì)。

??2026年《政府工作報告》將房地產(chǎn)相關(guān)工作放入“加強重點領(lǐng)域風險防范化解和安全能力建設(shè)”的大框架下，與地方政府債務(wù)風險防范化解、金融領(lǐng)域風險防范并列，凸顯穩(wěn)樓市不只是穩(wěn)經(jīng)濟，更是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)大局。

??（2）貨幣金融政策

??金融政策是2026年上半年最先發(fā)力、力度最集中的領(lǐng)域，寬松基調(diào)貫穿始終。

??結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具降息：1月15日，人民銀行從8方面完善結(jié)構(gòu)性貨幣政策；央行自2026年1月19日起，下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點。

??商辦首付比例下調(diào)至30%：2026年1月17日，中國人民銀行與國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，此前該比例普遍執(zhí)行50%甚至更高。以總價200萬元商鋪為例，首付可減少40萬元，有助于吸引中小投資者和初創(chuàng)企業(yè)入場，推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。上海也于3月16日跟進，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例調(diào)降至30%，為十余年來首次調(diào)整。

??LPR維持歷史低位：1年期LPR為3%，5年期以上LPR連續(xù)數(shù)月維持在3.5%的歷史低位。二季度大概率維持流動性充裕，5年期以上LPR仍有下行空間，首套房貸利率有望向2.9%以下靠攏。

??房企融資“白名單”展期：1月9日，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目貸款，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行展期5年。

??“三道紅線”高頻監(jiān)管退出：1月28日，多家房企證實已不被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”指標，實施近五年的“三道紅線”政策逐步退出行業(yè)主流舞臺。

??2026年央行正式定調(diào)重點工作為靈活高效運用降準降息等多種貨幣政策工具，貨幣金融政策的持續(xù)寬松為居民購房、房企融資提供了低成本資金環(huán)境。

??（3）財稅政策

??財稅政策以“延續(xù)+減免”為核心，持續(xù)降低住房交易成本。

??個人銷售住房增值稅調(diào)整：自2026年1月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅（此前為5%）；滿2年的住房對外銷售，免征增值稅，且所有城市納入滿2年住房銷售免征增值稅范圍。這被視為增值稅政策歷史最為寬松的階段，直接減輕短期售房者負擔，激活樓市流通效率。

??換購住房個稅退稅延續(xù)：1月14日，三部門發(fā)布公告，延續(xù)實施居民換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠政策至2027年底。一年之內(nèi)賣出房子再買房，對其出售房子時繳納的個稅給予退稅優(yōu)惠。

??公共租賃住房稅收優(yōu)惠延續(xù)：1月16日，財政部、稅務(wù)總局延續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。

??（4）存量盤活與土地制度

??存量盤活成為2026年供給側(cè)改革的核心導(dǎo)向。

??自然資源部38號文：3月16日，自然資源部發(fā)布38號文，要求各?。▍^(qū)、市）建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積；新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

??專項債支持收購存量商品房：3月17日，財政部發(fā)布報告，明確落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策。

??嚴守土地制度紅線：2月3日、2月4日，中共中央、中央農(nóng)辦明確嚴禁農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于建設(shè)商品住房。

??靈活過渡期政策：1月20日，自然資源部、住建部發(fā)布通知，鼓勵利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)，將原5年不改變用地主體和規(guī)劃條件的固定過渡期政策，調(diào)整為以5年為原則的靈活過渡期政策。

??（5）城市更新與好房子建設(shè)

??城市更新與“好房子”建設(shè)成為2026年上半年推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的兩大核心抓手。

??城市更新推進：1月16日，住建部部長倪虹強調(diào)高質(zhì)量推進城市更新；4月3日，住建部、自然資源部印發(fā)城市更新建設(shè)的可復(fù)制經(jīng)驗做法清單；4月16日，財政部、住建部開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動。

“好房子”建設(shè)：3月25日，住建部就“好房子”建設(shè)指導(dǎo)意見征求意見；報告期內(nèi)持續(xù)推進房屋全生命周期安全管理制度、現(xiàn)房銷售試點。

“人工智能+”融合：6月18日，八部門加快“人工智能+消費”發(fā)展，將智能家居服務(wù)納入“好房子”建設(shè)指南。

消費提振定調(diào)：6月18日，《求是》再次刊文，提出以更大力度提振消費，強調(diào)加快修復(fù)居民資產(chǎn)負債表、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，指出房產(chǎn)是居民核心家庭資產(chǎn)，需合理引導(dǎo)房價預(yù)期。

??1.3佛山市場政策

??作為地方樣本，佛山2026年上半年政策放寬走在全國前列，形成了以公積金優(yōu)化、“以舊換新”為核心的政策組合拳，構(gòu)建起覆蓋交易全流程的制度閉環(huán)。

??（1）佛山“12條”樓市新政

??2025 年 11 月佛山出臺樓市 12 條新政，作為 2026 年全年樓市寬松政策的基礎(chǔ)文件，從土地供給、房企開發(fā)、交易信貸、存量盤活多維度雙向托底市場。供給端通過存量土地收儲盤活、嚴控商辦用地出讓、放寬項目最長 1 年緩建期限、下調(diào)開竣工違約金標準減輕房企資金壓力，同時允許商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型保障房、優(yōu)化配套不計容規(guī)劃規(guī)則；需求端全面放寬公積金使用門檻，異地、二套購房者均可辦理商轉(zhuǎn)公，外籍人員、配售型保障房納入公積金貸款范圍，簡化境外人員購房、契稅套數(shù)認定流程，配套金融白名單房企信貸傾斜，同步推行分棟驗收、帶押過戶等便民交易舉措，整體政策優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)、降低房企開發(fā)成本、放寬居民置業(yè)信貸門檻，為 2026 年一季度穩(wěn)經(jīng)濟 16 條、住房以舊換新、公積金提額等后續(xù)政策奠定制度基礎(chǔ)。重點內(nèi)容包括：

??加大存量土地“收調(diào)供”力度：鼓勵通過依法協(xié)商收回（收購）、協(xié)議置換等措施或使用專項債券回收閑置存量土地，回收后可優(yōu)化調(diào)整規(guī)劃用途后重新供應(yīng)；

??嚴控商服用地供應(yīng)：對商辦用房庫存去化周期超過18個月的，除重點項目外，嚴控新的商服用地、商住混合用地出讓；

??提高純住宅用地供應(yīng)比例：原則上新出讓居住用地中商業(yè)辦公計容建筑面積占比不超過10%；

??優(yōu)化容積率計算支持好小區(qū)建設(shè)：居住小區(qū)配套的變配電房、水泵房、生活垃圾分類設(shè)施等不納入容積率計算；

??推行分期規(guī)劃核實驗收和分棟首次登記；

??支持好物業(yè)服務(wù)好房子：允許物業(yè)服務(wù)按質(zhì)價相符原則優(yōu)化收費標準；

??加大公積金支持：購買配售型保障性住房可申請公積金貸款，首付比例不低于15%；外籍人員可申請公積金貸款；異地繳存職工可商轉(zhuǎn)公；購買第二套住房的繳存職工可申請商轉(zhuǎn)公貸款；

便利境外個人購房：境外個人憑自用自住書面承諾即可購房；

優(yōu)化契稅繳納住房套數(shù)認定標準。

??（2）佛山一季度“16條”政策組合拳

??2026 年 1 月佛山出臺《佛山市關(guān)于 2026 年一季度經(jīng)濟社會發(fā)展開好局的若干措施》，共計 16 條全域穩(wěn)增長舉措，其中針對房地產(chǎn)市場活力提振出臺專項配套安排，政策有效期至 2026 年 3 月末，作為一季度樓市核心前置政策，提前鋪墊全年住房以舊換新、公積金優(yōu)化、拓客引流等系列配套制度。

??在住房消費激活層面，文件明確啟動全市住房 “以舊換新、賣小買大” 試點工作，針對居民置換資金壓力大、交易流程繁瑣痛點搭建房企、中介聯(lián)動置換渠道，為 4 月全市全面落地標準化以舊換新政策打下基礎(chǔ)；同步拓寬公積金貸款覆蓋人群與業(yè)務(wù)范圍，放開外籍購房人群公積金貸款申請資格，取消異地繳存職工、二套房繳存職工辦理商轉(zhuǎn)公的限制，直接降低置換家庭信貸成本。同時組織房企赴港澳、外地城市開展房產(chǎn)推介活動，挖掘跨區(qū)域購房需求，擴大新房客源基數(shù)。

??在行業(yè)配套支撐層面，16 條政策同步配套金融、土地協(xié)同保障，引導(dǎo)銀行加大居民住房按揭、房企合理開發(fā)信貸投放；疊加同期一季度落地的房企項目工期順延紓困過渡政策、規(guī)劃指標優(yōu)化前期籌備工作，從需求端、供給端雙向減輕置業(yè)與開發(fā)兩端壓力，整體政策以短期一季度刺激為抓手，打通一二手房流通堵點，穩(wěn)定一季度市場成交預(yù)期，后續(xù)二季度在此基礎(chǔ)上升級出臺完整以舊換新細則、公積金提額、品質(zhì)住宅建設(shè)指引等長效政策。

??（3）公積金政策深度優(yōu)化（貸款額度大幅提升）

??2026 年 6 月佛山公積金實施深度優(yōu)化新政，大幅上調(diào)首二套家庭貸款基礎(chǔ)額度，增設(shè)四項可疊加 20% 額度上浮利好并覆蓋商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，同步擴容商轉(zhuǎn)公年度投放規(guī)模、放寬申請門檻、壓縮審批周期，以低利率、高額度組合政策重點支持以舊換新、多孩家庭、綠色品質(zhì)住宅置業(yè)，有力拉動改善置換需求釋放。

貸款額度大幅提升：3月25日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布征求意見稿，將首套住房公積金最高貸款額度由100萬元調(diào)整至120萬元；二套由80萬元調(diào)整至100萬元。

上浮機制：四種情況可上浮20%（二星級以上綠色建筑住房、裝配式建筑住房、二孩以上家庭、以舊換新政策范圍內(nèi)購房），符合多項條件的可疊加計算，最高上浮80%。據(jù)此計算，公積金最高可貸款額度為120萬元×（1+80%）=216萬元。

正式施行：4月30日，佛山發(fā)布政策解讀，明確自2026年6月1日起施行，并適用商轉(zhuǎn)公貸款。

商轉(zhuǎn)公放寬：取消異地繳存限制，允許二套商轉(zhuǎn)公。自2025年起已全面取消異地繳存職工購房、還貸提取的戶籍地與繳存地限制；2026年2月起進一步允許異地繳存職工直接辦理商轉(zhuǎn)公。

??佛山公積金貸款額度調(diào)整對比

??數(shù)據(jù)來源：佛山市住房公積金管理中心

??佛山公積金首套額度由100萬元提至120萬元、二套由80萬元提至100萬元，疊加四項上浮政策后最高可貸216萬元。額度大幅提升顯著降低購房門檻，對改善型及多孩家庭構(gòu)成實質(zhì)性利好。從橫向?qū)Ρ葋砜?，佛山公積金216萬元封頂額度在全國重點城市中處于領(lǐng)先地位。

??（4）“以舊換新”政策全面落地

??佛山“以舊換新”不是照搬外地補貼刺激，而是本地化創(chuàng)新，通過政府主動回購部分優(yōu)質(zhì)房源用作人才房、保障房，打通“舊房收購-資金支持-新房銷售-政策補貼”全鏈條閉環(huán)，實現(xiàn)市場、業(yè)主與房企三方共贏，精準直擊一二手割裂、置換不暢的核心堵點。

??政策發(fā)布：2026年4月20日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布《關(guān)于推進商品住房以舊換新工作的實施方案》，首批覆蓋22個新建商品房項目，全市五區(qū)同步進場。

??三大核心機制：

??0天兜底保障機制——購房者與開發(fā)商簽訂協(xié)議后，若名下舊房在90日內(nèi)未能成功出售，開發(fā)商須無條件全額退還新房定金，由市級政府統(tǒng)籌組織；

??直接收購路徑——符合條件的舊房可由開發(fā)商或指定平臺評估后直接收購，收購款用于支付新房款項；

??舊房再利用機制——被收購舊房可納入政府保障性租賃住房或人才公寓體系。

??三種參與方式：委托銷售、收購轉(zhuǎn)售、收購盤活；核心規(guī)則為“誰收房、買誰房”。

??配套福利：90天解約保護期、個稅退稅、中介費減免、專屬折扣等，實打?qū)嵔档蛽Q房成本與風險。

??佛山 “以舊換新” 政策落地后成效直觀，一方面精準解決改善群體 “舊房難變現(xiàn)、置換資金斷檔、交易風險高” 痛點，依托 90 天無理由退定金、帶押過戶、賣一買一退個稅、公積金額度上浮 20% 多重紅利，大幅降低換房成本與交易顧慮，政策推出后全市累計超 3400 組市民咨詢置換業(yè)務(wù)，五區(qū)均快速落地置換成交案例佛山市人民政府。另一方面有效盤活存量二手房流通，上半年二手房網(wǎng)簽量環(huán)比明顯上漲，改善型四房、高品質(zhì)住宅成交占比持續(xù)提升，帶動新房去化提速，房企回款效率改善。

??同時政策實現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動一二手住房形成梯次消費良性循環(huán)，釋放積壓多年的改善置業(yè)需求，穩(wěn)定市場交易預(yù)期；6 月政策擴圍放寬舊房收購房齡、擴大合作房企與置換小區(qū)覆蓋范圍，進一步放大托底效果，但外圍遠郊老舊房源流通速度仍弱于核心城區(qū)，區(qū)域分化現(xiàn)象依舊存在。

??（5）佛山 “好房子” 政策出臺與上半年落地實踐

??2026 年 2 月 26 日佛山出臺《佛山市關(guān)于推進 “好房子” 建設(shè)的實施指引》，圍繞好規(guī)劃、好設(shè)計、好建造、好服務(wù)四大維度建立全新住宅建設(shè)標準。規(guī)劃層面放寬陽臺計容規(guī)則，套內(nèi)陽臺折半計容上限提升至 20%，取消陽臺進深、面積限制，飄窗、地下車庫配套不計容，同時抬高架空層、車庫凈高標準；產(chǎn)品設(shè)計上要求配備中央空調(diào)、新風系統(tǒng)的住宅層高不低于 3.1 米，統(tǒng)一升級社區(qū)安防、人車分流、消防配套標準；建造端強制綠色建材使用率不低于 20%，車位 100% 預(yù)留充電樁，標配智能門禁、報警等智慧設(shè)施；配套層面要求小區(qū)完善養(yǎng)老、托幼公共配套，推行標準化物業(yè)服務(wù)。政策同步設(shè)置金融激勵，購買符合標準的綠色、高品質(zhì)住宅可享受公積金貸款額度上浮 20%，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)向品質(zhì)化開發(fā)，適配改善型住房消費需求。

??3 月 26 日禪城三龍灣金茂曉棠簽約掛牌全市首個政企共建 “好房子” 示范項目，拉開各區(qū)落地標桿項目的序幕；同期禪城區(qū)出臺區(qū)級細化管控文件，增設(shè)施工周期、防水工藝等硬性建造底線，組織多場行業(yè)研討會統(tǒng)一房企執(zhí)行標準；

??5 月 11 日市住建局啟動全市第一批 “好房子” 典型案例征集，要求各區(qū) 6 月 10 日前完成項目初審報送，通過標桿篩選引導(dǎo)行業(yè)對標新標準開發(fā)；

??6 月 1 日落地的公積金新政明確，購買符合 “好房子” 標準的綠色、裝配式住宅可疊加額度上浮優(yōu)惠；

??6 月 18 日行業(yè)聯(lián)合舉辦 “好房子” 品鑒會，政企、房企、建筑專家集中交流落地實踐，頭部房企集中推出適配新規(guī)的改善型產(chǎn)品，上半年系列政策與落地活動共同推動市場改善型房源供給占比持續(xù)提升。

??（6）佛山政策成效

??在系列政策組合拳作用下，佛山市場呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，截至2025年12月末，佛山全市商品住宅可售套數(shù)下降至66495套，去庫存取得成效。2025年10月，佛山一手房成交3336套，環(huán)比上漲31.81%，銀十超過金九；二手成交4120套，再次超一手房市場。進入2026年3月，佛山樓市迎來名副其實的金三小陽春，全市一手住宅成交量環(huán)比增長186%，二手掛牌量增長190.2%，成交戶型中120平以下占比超過55%，反映大部分家庭正處于居住條件升級的換擋期。佛山3月市場修復(fù)態(tài)勢明確，去化節(jié)奏良性，但同比仍有下滑，整體仍處于筑底修復(fù)階段。

??上半年佛山供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，信貸、置換、稅費、品質(zhì)激勵多重紅利落地見效，以舊換新、公積金優(yōu)化等核心政策有效疏通存量流通堵點，帶動一二手住房成交同步回暖，全市庫存規(guī)模與去化周期明顯改善；同時通過 “好房子” 指引、房企紓困政策推動行業(yè)提質(zhì)轉(zhuǎn)型，市場信心持續(xù)修復(fù)，但板塊冷熱分化問題尚未完全消解。

??1.4佛山政策總結(jié)

??縱觀2026年上半年，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出鮮明的系統(tǒng)性、連貫性特征，可提煉為以下核心要點:

??中央搭建城市高質(zhì)量發(fā)展框架：寬松基調(diào)延續(xù)，政策工具組合從“出臺”向“見效”轉(zhuǎn)化，貨幣金融、財稅、存量盤活、城市更新多維度協(xié)同發(fā)力；

??政策主線清晰：穩(wěn)市場、去庫存、優(yōu)供給、防風險貫穿始終；

??兩大核心抓手：城市更新+“好房子”建設(shè)，推動城市發(fā)展由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)；

??地方因城施策深化：公積金優(yōu)化成為地方寬松的常態(tài)化核心抓手，據(jù)克而瑞監(jiān)測，6月地方穩(wěn)樓市政策發(fā)布52條，其中公積金優(yōu)化類文件數(shù)量領(lǐng)先；

??佛山地方樣本領(lǐng)先：公積金216萬元領(lǐng)跑全國、“以舊換新”本地化創(chuàng)新、行政服務(wù)數(shù)字化升級，政策放寬走在全國前列。

??二、土地市場

??2.1土地市場整體概況

??（1）近三年半年度經(jīng)營性用地供求總覽

??2026年上半年佛山經(jīng)營性用地供應(yīng)26幅，供應(yīng)總建面140.76萬㎡；成交16幅、成交總建面83.57萬㎡、成交總價30.39億元，整體樓面價3636元/㎡。對比2025年上半年的供應(yīng)31幅（供應(yīng)總建面203.57萬㎡）、成交24幅（成交總建面123.23萬㎡），上半年經(jīng)營性用地成交量為近三年低位，反映房企拿地情緒謹慎，供求量價均較去年同期明顯收縮。

??（2）涉宅用地量價表現(xiàn)

??2026年1-6月佛山涉宅用地成交7宗，成交總價26.6億元，整體樓面均價4696元/㎡，同比減少39.1%；2026年房企投資意愿減弱，成交總價與成交宗數(shù)較去年同期均明顯回落（2025年同期成交9宗，成交總價約43.3億元）。

??從月度節(jié)奏看，1-5月涉宅用地持續(xù)低位徘徊，單月成交僅1-2幅；6月供應(yīng)放量至5幅、供應(yīng)總建面38.71萬㎡， 環(huán)比大增，顯示下半年供地窗口開啟信號。這一節(jié)奏與克而瑞對節(jié)后核心城市土地供應(yīng)窗口期已然開啟的判斷相印證。

??（3）涉宅用地土地市場熱度

??2026年上半年涉宅用地無流拍/撤牌記錄，涉宅用地7宗為底價成交，整體溢價率0%，底價成交占比100%。

??佛山涉宅用地平均溢價率自2023年高點回落后波動下行，2026年上半年再度歸零，與2024年同期持平，處于近5年低位，反映近期房企拿地情緒謹慎、市場以底價托底成交為主。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：純住宅+商住+綜合，招拍掛

??2.2區(qū)域土地市場表現(xiàn)

??（1）涉宅用地各區(qū)域成交規(guī)模與樓面地價橫向?qū)Ρ?/h3>

??從區(qū)域口徑看，順德是本輪絕對主力。順德區(qū)成交5宗、成交總價19.79億元、成交總建面40.94萬㎡，三項指標均領(lǐng)跑，金額占全市約74%、建面占約72%；南海區(qū)以單宗大體量地塊貢獻6.4億元、14.35萬㎡，位居金額第二；三水區(qū)成交1宗、0.41億元、1.37萬㎡，規(guī)模最?。欢U城區(qū)報告期內(nèi)供應(yīng)3宗（供應(yīng)總建16.81萬㎡）卻只供不成，無一宗落地。

??從樓面地價梯隊看，順德（4835元/㎡）、南海（4460元/㎡）、三水（3000元/㎡），揭示順德憑借廣佛同城核心板塊拉高了全市地價中樞，而三水遠郊地價明顯偏低，這一格局與順德扛大旗的供地節(jié)奏相互印證。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：純住宅+商住+綜合，招拍掛

??（2）涉宅用地各板塊熱度差異

??佛山宅市土拍整體偏冷，熱度信號明確：7宗成交地塊溢價率均為0%，全部底價摘牌，無一宗出現(xiàn)實質(zhì)性競買輪次。據(jù)CRIC2025監(jiān)測，5月佛山土地市場即呈總量清淡、全部底價成交、結(jié)構(gòu)集中三大特征，反映企業(yè)拿地預(yù)期理性、市場情緒偏謹慎。

??樂從板塊（7000元/㎡）、陳村板塊（6500元/㎡）居前，二者均屬順德承接廣州外溢的核心板塊，地價相對堅挺；均安板塊兩宗樓板價僅2100元/㎡與2193元/㎡，處于全市低位，反映外圍板塊地價支撐較弱（判斷）。千燈湖板塊作為南海傳統(tǒng)高地價區(qū)域，本次成交樓板價4460元/㎡由文旅平臺底價競得，凸顯市場情緒審慎

??更具代表性的是順德均安板塊地塊：該地塊最早于2025年12月首次掛牌，因報名熱度不足無房企報價而流拍，二次掛牌主動降價11091萬元后，最終由順控城投底價競得。這一流拍—降價—國資托底路徑，是遠郊板塊土拍冷淡的直接注腳。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：純住宅+商住+綜合，招拍掛

??2.3參拍房企與國央企主導(dǎo)專項分析

??2026年上半年佛山土地市場已進入地方國資托底+民企邊緣化的深度調(diào)整期，僅容桂（麗鴻房產(chǎn)）、千燈湖（星馳文旅，含民企新濠）兩宗有市場化主體參與，其余均由地方國資平臺摘得。拿地金額TOP5全部為國資/城投背景——順葆置業(yè)（8.48億）、順德控股（7.13億）、廣東星馳文旅（6.4億，含南海國資）、德?lián)粗脴I(yè)（2.11億）、麗鴻房產(chǎn)（1.10億，唯一民企）。

??其中，順控城投旗下順葆、皓德、德?lián)慈夜痉謩e摘得陳村、樂從、均安3宗商住地，成交總價合計超17.7億元、占地合計超17.8萬㎡，是上半年佛山拿地數(shù)量最多的開發(fā)主體。其拿地邏輯（判斷）可歸納為三條：一是深耕屬地、補充土儲，持續(xù)加碼順德儲備，尤其在陳村同步運營萊茵科技園村改項目，推進產(chǎn)城融合；二是托底本地土地市場，如均安地塊經(jīng)流拍降價后由其兜底摘得，體現(xiàn)城市運營主體的穩(wěn)市職能；三是參與存量盤活，據(jù)報道，佛山4月啟動首批商品住房以舊換新，順控城投作為首批參與房企負責提供新房房源，實現(xiàn)土拓與存量運營聯(lián)動。整體看，其資金實力與屬地資源支撐其在市場偏冷期逆勢加倉，是本輪當之無愧的最大贏家。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：純住宅+商住+綜合，招拍掛

??2.4土地市場核心特征總結(jié)

??市場核心特征：

縮量提質(zhì)延續(xù)：經(jīng)營性用地成交總建面較去年同期明顯收縮，6月供應(yīng)放量釋放下半年供地窗口信號。

零溢價成為常態(tài)：全市溢價率0.0%，底價成交占比接近100%，企業(yè)拿地預(yù)期理性。

核心區(qū)高價地集中：樂從7000元/㎡、陳村6500元/㎡、千燈湖4460元/㎡領(lǐng)跑，資金向確定性區(qū)域聚集。

??地方國資托底：順控城投獨攬3宗、TOP5四家為國資背景，民企邊緣化。

??三、新建住宅市場

??3.1商品住宅市場概述

??3.2商品住宅供求表現(xiàn)

??（1）月度供求節(jié)奏：先抑后揚，供應(yīng)過剩貫穿全程

??2026年1-6月，佛山商品住宅市場月度數(shù)據(jù)呈現(xiàn)典型的低開-脈沖-回落節(jié)奏。1月受春節(jié)前效應(yīng)影響，市場進入淡季，供應(yīng)面積僅12.82萬㎡，成交面積28.52萬㎡；進入3月，開發(fā)商推盤意愿顯著回升，供應(yīng)面積跳升至38.13萬㎡，環(huán)比大增141%，帶動成交面積達到36.62萬㎡；此后4-5月成交延續(xù)放量態(tài)勢，5月成交面積40.92萬㎡，為上半年月度峰值；6月供求雙雙小幅收尾，成交面積回落至37.96萬㎡。

??從供求關(guān)系看，全周期匯總供求比為0.79，僅3月（1.04）和4月（0.97）短暫接近平衡。這意味著即便在成交放量的春季旺季，市場整體仍處于庫存承壓狀態(tài)，去化速度尚不足以完全消化新增供應(yīng)。

??價格方面，成交均價呈現(xiàn)逐月走強態(tài)勢：1-2月承壓于15253-15982元/㎡區(qū)間，4月起突破17000元/㎡關(guān)口，6月進一步升至17793元/㎡。更值得關(guān)注的是，各月同比均錄得正值，4-6月同比增幅穩(wěn)定在4%-10%區(qū)間，價格企穩(wěn)信號明確。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：商品住宅

??（2）近5年同期對比：量價雙底確認，2026年觸底修復(fù)

??從數(shù)據(jù)看，成交量商品住宅市場從2022-2023年上半年成交量的383萬㎡級高位跌至2025年上半年的196.38萬㎡，為五年最低點；成交均價則較2023年峰值18664元/㎡回落近13%。進入2026年，供應(yīng)面積小幅回升至154.24萬㎡（較2025年+11.7%），成交面積194.75萬㎡與2025年基本持平，而均價回升至16782元/㎡，階段性底部特征得到確認。

??需要特別指出的是，2026年成交套數(shù)15265套仍低于2025年的16141套。這一面積持平、套數(shù)下降的組合，說明當前復(fù)蘇更多體現(xiàn)在單套面積擴大而非購買人群擴量，市場處于溫和修復(fù)階段，而非全面反彈。這也從側(cè)面印證了改善型需求主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性特征。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：商品住宅

??3.3商品住宅區(qū)域供求表現(xiàn)

??順德以78.96萬㎡成交面積穩(wěn)居全市第一，體量約占全市的40%，是當之無愧的成交主軸。但其成交均價僅15388元/㎡，為核心三區(qū)中最低，反映其以量取勝、性價比驅(qū)動的市場定位。南海成交均價高達22573元/㎡，為全市最高，成交量亦居次席，改善型定位突出，是高端需求的主要承接地。禪城成交均價19305元/㎡位列第三，城央價值穩(wěn)固，成交結(jié)構(gòu)相對均衡。

??相比之下，三水（9045元/㎡）和高明（7184元/㎡）成交量小、均價低，處于市場邊緣位置。其中高明供求比僅0.63，為五區(qū)最低，去化壓力相對較大，庫存消化難度值得警惕。整體而言，全市呈現(xiàn)順德主導(dǎo)、南海升溫、禪城穩(wěn)固、高明三水邊緣化的區(qū)域格局。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：商品住宅

??3.4成交結(jié)構(gòu)分析

??（1）面積段結(jié)構(gòu)：改善化主線深化，剛需戶型持續(xù)萎縮

??五年同期成交套數(shù)的面積段分布變化，清晰反映了市場的結(jié)構(gòu)遷移軌跡。90㎡以下剛需段成交套數(shù)從2022年的7630套、2023年上半年的7547套，逐年縮減至2026年上半年的2398套，絕對量大幅萎縮。90-120㎡剛改段在2022-2023年上半年曾是成交主力（均超16000套），到2026年降至5852套，份額中樞明顯下移。

??相比之下，120-144㎡主力改善段五年保持相對穩(wěn)定（2022年上半年6712套→2026年上半年4683套），下滑幅度小于剛需段，成為當前成交的重要支撐。而144-200㎡與200㎡以上的大改善及豪宅段表現(xiàn)尤為亮眼：2026年上半年144-200㎡成交1356套、供求比1.05；200㎡以上成交976套、供求比1.13，是五個面積段中供求比最高的兩檔，去化效率反而優(yōu)于中小戶型。200㎡以上段成交均價從2022年上半年的23946元/㎡升至2026年上半年的26654元/㎡，高端段價格承壓程度相對最小。

??總體來看，剛需份額從2022年同期的絕對主力（90㎡以下+90-120㎡合計超26000套）壓縮至2026年上半年的約8250套，改善型成交占比持續(xù)走高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級趨勢不可逆。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：商品住宅

??（2）總價段結(jié)構(gòu)：300萬以上抗跌，主流購房區(qū)間上移

??從總價段維度看，各年份成交套數(shù)最多的區(qū)間發(fā)生了顯著位移：2022年上半年為100-150萬元（8326套）、2023年上半年為100-150萬元（9684套），而2024-2026年上半年則連續(xù)三年落在100萬以下段（分別為4957套、4228套、3931套）。這一變化表面看似主流區(qū)間下移，實則反映了剛改群體購買力的收縮。

??具體而言，100萬以下段從2023年上半年的5458套持續(xù)降至2026年上半年的3931套，成交量收縮但仍是套數(shù)最多區(qū)間，說明剛需低總價客群仍然存在，但體量明顯萎縮。100-150萬元段從高峰9684套（2023年上半年）跌至3053套（2026年上半年），降幅最為劇烈，對應(yīng)剛改群體購買力減弱或產(chǎn)品供給減少的雙重作用。

??真正體現(xiàn)韌性的是300萬以上段：2026年上半年出現(xiàn)明顯回升，是各價格段中唯一止跌回升的區(qū)間，有力印證了高端改善需求率先修復(fù)的判斷。與此同時，200-300萬元段成交均價從2022年上半年的22320元/㎡降至2026年上半年的18788元/㎡，降幅約16%，反映中高端產(chǎn)品價格仍有明顯調(diào)整。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：商品住宅

??（3）房型結(jié)構(gòu)：四房主導(dǎo)格局穩(wěn)固，三房份額承壓

??房型偏好的演變同樣印證了改善化主線。四房始終是成交最大房型：2022年上半年三房與四房成交套數(shù)相近（19097 vs 13207，三房占優(yōu)），到2024年上半年四房與三房已十分接近（9059 vs 9012），2025-2026年上半年四房反超三房并持續(xù)擴大差距——2026年上半年四房成交8848套，三房5269套，四房已成為絕對主力。

??五房（含大平層/別墅）體量較小但均價高（2026年上半年均價466萬元/套），2022年上半年高峰468套后波動下行，至2026年上半年回升至541套。三房成交均價從2022年的158萬元/套降至2026年的108萬元/套，降幅顯著，反映三房產(chǎn)品向低總價剛改定位下沉；而四房套均價從230萬升至250萬（小幅上漲），印證四房產(chǎn)品定位已向中高端改善集中。此外，聯(lián)排、疊加等別墅類產(chǎn)品成交體量小但相對穩(wěn)定，2026年聯(lián)排207套，成交均價574萬元/套，供求比1.08，去化健康。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：商品住宅

??3.5開盤市場監(jiān)測

??（1）整體開盤情況

??2026年上半年佛山樓市累計開盤45個項目、推盤70次，供應(yīng)6355套，去化1637套，整體去化率25.8%。上半年供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的階段性起伏，月底去化率整體維持在20%—30%區(qū)間，市場處于低位運行狀態(tài)，供求消化能力有限。

??（2）月度開盤走勢

??月度方面，供應(yīng)套數(shù)呈雙峰格局，春節(jié)前后市場冷淡，推盤量極低，市場整體觀望情緒濃厚，3月迎來第一波高峰，推盤量驟升至1726套，推盤次數(shù)18次，為上半年最高，去化率同步攀升至30.2%，保利嶺南瑧悅首開熱銷是重要拉動力，4月市場熱度有所消退，5月供應(yīng)量大幅超過市場吸納能力，去化壓力顯著。6月市場有所修復(fù)，多個首開項目表現(xiàn)亮眼。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??（3）營銷節(jié)點效果評估

??效果最佳節(jié)點：

??3月20日保利嶺南瑧悅首開。首開141套去化119套，隨后3月24日加推72套，連續(xù)兩次均為高去化，成為上半年最成功的營銷案例。

??五一黃金周效果低于預(yù)期。 五一期間12個項目同時推售，供應(yīng)量高達1009套，但整體去化率僅20.6%，競爭激烈導(dǎo)致分流嚴重，大量項目去化不足10%，反映出集中推盤在有限吸納能力下難以兌現(xiàn)理想效果。

??6月底沖量效果顯著。 6月下旬多個首開項目集中入市，美的云悅江山三期、保利湖光玖棠、保利星曜表現(xiàn)突出，帶動6月整體去化率回升至29%，展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)項目在沖量節(jié)點的強勁吸納力。

??（4）各板塊開盤去化率對比

??板塊分化的核心在于配套、交通、產(chǎn)業(yè)與市場認可度的差異。優(yōu)質(zhì)板塊中，佛山西站（90.0%）依托高鐵交通樞紐的稀缺屬性，獅山西區(qū)（61.3%）受益于產(chǎn)業(yè)與交通雙重支撐，北滘（46.3%）憑借美的總部經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)學區(qū)與成熟產(chǎn)業(yè)配套，去化率遠超市場均值。相比之下，勒流（9.0%）、城南（10.8%）、西樵（12.1%）等弱勢板塊，或缺乏核心配套支撐，或交通便利性不足，板塊認可度有限，去化持續(xù)低迷。從區(qū)域?qū)用婵?，南海區(qū)（31.6%）憑借多個優(yōu)質(zhì)板塊表現(xiàn)最佳，三水區(qū)（19.9%）則因市場基礎(chǔ)薄弱表現(xiàn)最弱。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??（5）熱銷項目共性分析

??1. 板塊價值支撐強。 熱銷項目高度集中于北滘和獅山西區(qū)兩大板塊，北滘憑借美的總部經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)學區(qū)和產(chǎn)業(yè)配套，獅山西區(qū)依托佛山西站交通樞紐，均具備稀缺的板塊價值支撐。

??2. 產(chǎn)品定位精準。 主力面積集中在建面119-143㎡四房段，契合改善型需求主流；大平層/豪宅產(chǎn)品（順北綠城大美和院建面220-395㎡）因稀缺性實現(xiàn)高去化；毛坯產(chǎn)品（越秀閱湖臺、順北綠城大美和院）在高端市場具備差異化競爭力。

??3. 品牌效應(yīng)顯著。 熱銷項目中保利系（保利嶺南瑧悅、保利星曜、保利湖光里、保利湖光玖棠）占據(jù)4席，品牌信任度和產(chǎn)品力是重要支撐。

??4. 價格區(qū)間合理。 熱銷項目價格多集中在150-250萬元/套區(qū)間，與佛山改善型購房者的支付能力高度匹配；極端高價或極端低價均難以獲得高去化。

??5. 推盤節(jié)奏精準。 保利嶺南瑧悅采用首開+快速加推策略，首開后4天即加推，趁熱打鐵，累計去化率達六成以上，是上半年最成功的推盤節(jié)奏案例

??（6）滯銷項目共性分析

??1. 板塊價值偏弱。 滯銷項目多位于大良、勒流、城南、奇槎、倫教、西樵等板塊，這些區(qū)域或缺乏核心配套支撐，或交通便利性不足，板塊認可度有限，難以支撐較高售價。

??2. 價格定位失當。 高價滯銷型如宏宇瓏熙在千燈湖板塊定價過高，超出市場承受力；東建明德城毛坯產(chǎn)品定價320萬，去化率低于15%。低價仍滯銷型如東潤澐錦、中建壹品鄂旅投東湖學府價格已屬低位，但板塊吸引力不足，仍難以去化，說明價格并非唯一決定因素。

??3. 產(chǎn)品競爭力不足。 部分項目戶型面積偏大，總價門檻高，在當前市場環(huán)境下去化困難；部分項目戶型配比不合理，主力面積與板塊購買力不匹配。

??4. 推盤時機不佳。 順控珺璟于6月13日首開，一次性推出280套，體量過大，去化率一般；東潤澐錦兩次推盤均選擇非節(jié)假日節(jié)點，營銷力度不足。

??5. 競爭分流嚴重。 五一期間多盤同時推售，競爭激烈，城發(fā)燈湖悅園、東建明德城等項目在高競爭環(huán)境下被嚴重分流，去化率不足兩成。

??四、二手房市場

??佛山二手房市場2026年上半年整體保持較強活躍度，2月春節(jié)效應(yīng)顯著，是上半年最低點，符合春節(jié)假期交易停滯的季節(jié)性規(guī)律；3月市場活躍度迅速恢復(fù)至正常水平。5月為2026年上半年最高點，市場熱度持續(xù)攀升；6月小幅回調(diào)但仍處高位：6月成交面積65.00萬㎡、套數(shù)5,299套，較5月略有收縮，但整體維持在較高水平，市場韌性較強。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞（CRIC2025），截至2026年6月30日，數(shù)據(jù)口徑：二手住宅

??五、樓市預(yù)判

??5.1政策走勢預(yù)判

??2026年下半年房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松定力，聚焦細則落地、協(xié)同提效、風險托底。中央政策核心將聚焦預(yù)期管理，繼續(xù)推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項制度框架逐步落地。具體方向包括:5年期以上LPR仍有下行空間；房企融資“白名單”適度擴容；城市更新進入資金落地階段--發(fā)改委已明確劃撥970億元中央預(yù)算內(nèi)投資，專項用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、危舊房改造，預(yù)計惠及800萬戶居民；現(xiàn)房銷售試點配套細則加快出臺，公積金全國統(tǒng)籌制度持續(xù)完善，跨省通辦、代際互助等政策推廣。地方層面將圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三大目標，加大存量商品房和閑置土地收儲力度。

??佛山下半年隨著“以舊換新”擴容、公積金216萬元政策效應(yīng)于6月1日正式施行后進一步釋放、“好房子”建設(shè)持續(xù)推進，佛山市場筑底修復(fù)態(tài)勢有望延續(xù)。市場結(jié)構(gòu)性分化仍將持續(xù)，改善型置換需求預(yù)計成為核心支撐，但購房信心的完全恢復(fù)仍需時間與政策效應(yīng)的持續(xù)傳導(dǎo)。

??5.2土地市場預(yù)判

??上半年佛山土地市場末掛出多宗涉宅用地（禪城南莊、禪城祖廟、南海獅山西區(qū)、禪城城南、三水云東海等）尚未上市/待出讓，出讓底價合計較高。展望下半年，隨著禪城、南海、三水多宗地塊潛在入市，供應(yīng)節(jié)奏與去化能力將成為關(guān)鍵變量

??5.3住宅市場預(yù)判

??預(yù)計下半年市場將延續(xù)分化格局，優(yōu)質(zhì)板塊和品牌項目仍將保持相對強勢，弱勢板塊去化壓力持續(xù)。建議從業(yè)者重點關(guān)注以下方向：一是北滘板塊持續(xù)放量，供應(yīng)壓力或有所增加，需警惕同板塊內(nèi)部競爭加??；二是禪城祖廟板塊競爭激烈，去化率難以提升，項目需在產(chǎn)品與定價上尋求差異化；三是三水區(qū)供應(yīng)量少但去化率偏低，市場基礎(chǔ)薄弱，入市需審慎評估節(jié)奏與定位?？傮w而言，聚焦優(yōu)質(zhì)板塊、匹配改善需求、把握推盤節(jié)奏，仍是穿越當前市場周期的關(guān)鍵路徑。