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??2026年上半年，隨著中央調(diào)控定調(diào)從止跌回穩(wěn)轉(zhuǎn)向著力穩(wěn)定，疊加上海滬七條新政的落地，上海樓市迎來(lái)一輪值得關(guān)注的修復(fù)行情。這輪回暖，究竟是政策刺激下的短期脈沖，還是市場(chǎng)真正企穩(wěn)的信號(hào)？綜觀上半年數(shù)據(jù)，上海樓市呈現(xiàn)出二手房引領(lǐng)修復(fù)、新房結(jié)構(gòu)分化、土地精準(zhǔn)供給、政策精準(zhǔn)松綁的整體特征：

??二手房累計(jì)成交超14.7萬(wàn)套創(chuàng)近五年同期新高，置換鏈條持續(xù)修復(fù)；新房市場(chǎng)前低后高、月末翹尾，中高端改善占比提升；土地市場(chǎng)縮量提質(zhì)、前穩(wěn)后熱，核心區(qū)高溢價(jià)與遠(yuǎn)郊底價(jià)的K型分化格局固化。

??1.宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：調(diào)控著力穩(wěn)定、貨幣靈活寬松、LPR連續(xù)維持、政策精準(zhǔn)松綁

??1.1 全國(guó)政策環(huán)境: 定調(diào)轉(zhuǎn)向著力穩(wěn)定，貨幣寬松持續(xù)在途

??中央調(diào)控定調(diào)進(jìn)一步向穩(wěn)增長(zhǎng)傾斜，標(biāo)志著樓市L型筑底進(jìn)入下半場(chǎng)。2026年3月十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述從上年的止跌回穩(wěn)調(diào)整為著力穩(wěn)定，用詞的微調(diào)反映出宏觀層面對(duì)樓市單邊下行時(shí)代已經(jīng)結(jié)束的基本判斷。報(bào)告同時(shí)提出探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房重點(diǎn)用于保障性住房，去庫(kù)存成為工作重心。

??貨幣金融環(huán)境延續(xù)寬松導(dǎo)向，為樓市修復(fù)提供底層支撐。2026年1月6日，中國(guó)人民銀行工作會(huì)議召開(kāi)，核心定調(diào)之一為促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本低位運(yùn)行，并明確靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具，為全年寬松方向提供權(quán)威政策背書(shū)。

??行業(yè)共性政策聚焦去庫(kù)存、優(yōu)供給、好房子三條主線。一是收購(gòu)存量房用于保障房，二是城市更新與城中村改造，三是安全舒適綠色智慧的好房子建設(shè)。政府工作報(bào)告特別提出有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的'好房子'建設(shè)，這一導(dǎo)向決定了未來(lái)產(chǎn)品的溢價(jià)權(quán)，符合綠建標(biāo)準(zhǔn)的新一代新質(zhì)住宅正對(duì)次新房形成產(chǎn)品代差上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??1.2 上海樓市政策: 現(xiàn)行差別化體系疊加滬七條精準(zhǔn)松綁

??2026年上半年上海樓市政策以滬七條為核心標(biāo)志，其被視為一場(chǎng)精準(zhǔn)的需求側(cè)改革。2026年2月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自2月26日起施行，從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三大維度推出優(yōu)化措施。

??從政策力度看，本次調(diào)整體現(xiàn)出梯度松綁、分區(qū)施策的設(shè)計(jì)邏輯，直接擴(kuò)大了外環(huán)內(nèi)購(gòu)房群體規(guī)模。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，僅外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限從3年縮短至1年一項(xiàng)，就可增加購(gòu)房潛力人群至少9萬(wàn)人；此外，2026年2月初，上海已在靜安區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生積極影響

??政策效果初判：新政選在春節(jié)后、小陽(yáng)春前精準(zhǔn)落地，信號(hào)意義極強(qiáng)，旨在鞏固年初以來(lái)的邊際回暖趨勢(shì)。據(jù)知識(shí)庫(kù)分析，滬七條并非簡(jiǎn)單托市，而是通過(guò)資格+資金+成本的組合發(fā)力，打通賣(mài)舊買(mǎi)新堵點(diǎn)，恢復(fù)市場(chǎng)自我循環(huán)功能。

??2.土地市場(chǎng)：

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、核心區(qū)高熱、國(guó)央企主導(dǎo)、冷熱分化

??2.1 全市土地市場(chǎng)整體概況: 縮量提質(zhì)，出讓金位列國(guó)內(nèi)第一

??2026年上半年上海土地市場(chǎng)呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、前穩(wěn)后熱特征，成交金額同比雖有回落，但宅地出讓金規(guī)模位列第一。

??2026年1-6月上海涉宅用地（招拍掛）供應(yīng)20幅，供應(yīng)建面116.7萬(wàn)方；累計(jì)成交22幅，成交總建約123.6萬(wàn)㎡，成交總金額約521.4億元，平均樓板價(jià)42184元/㎡，平均溢價(jià)率13%；去年同期成交20幅，成交總建約188萬(wàn)㎡ ;2024年同期（成交17幅、416億元、溢價(jià)率7%）對(duì)比可見(jiàn)，成交金額、幅數(shù)較2025年同期回落，但顯著高于2024年同期，整體溢價(jià)率處于近三年中等水平。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??根據(jù)2026年集中供地批次來(lái)看，各批次出讓金規(guī)模逐步放量，整體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升、熱度遞增的趨勢(shì)，第四、五批市場(chǎng)熱度明顯高于前三批。第四、五批次成交金額破百億。

??2.2 分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn): 核心區(qū)小而美高溢價(jià)，遠(yuǎn)郊底價(jià)K型分化

??分區(qū)域看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)鮮明的K型分化：核心區(qū)稀缺宅地高溢價(jià)，遠(yuǎn)郊地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交。虹口樓板價(jià)高達(dá)101702元/㎡、溢價(jià)率27%，靜安樓板價(jià)81665元/㎡、溢價(jià)率30%居各區(qū)溢價(jià)率之首；而普陀、金山等區(qū)則以底價(jià)成交、溢價(jià)率為0%。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??從典型地塊案例看，這一分化格局更為直觀。徐匯長(zhǎng)橋街道地塊經(jīng)82輪競(jìng)價(jià)、以25%溢價(jià)率成交，樓面價(jià)87150元/㎡，凸顯核心稀缺資源的重估邏輯；靜安大寧地塊經(jīng)168輪競(jìng)價(jià)，由建發(fā)以72.89億元、29.63%溢價(jià)率、樓面價(jià)81665元/㎡拿下；與此同時(shí)，虹口四川北路兩幅地塊樓板價(jià)均破9萬(wàn)元/㎡。反觀青浦、普陀、金山等外圍或有硬傷地塊，則多以底價(jià)成交，體現(xiàn)房企明顯的板塊篩選偏好以及理性的拿地態(tài)度。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況：央國(guó)企主導(dǎo)，頭部房企窗口期補(bǔ)倉(cāng)

??從企業(yè)拿地格局看，國(guó)央企延續(xù)主導(dǎo)地位，民企逐步回歸但仍相對(duì)謹(jǐn)慎。從上半年企業(yè)拿地金額數(shù)據(jù)來(lái)看，保利發(fā)展以4幅、成交總價(jià)85.9億元居首，建發(fā)房產(chǎn)1幅、72.9億元，位列第二；綠城中國(guó)3幅、56.6億列第三。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)，招拍掛宅地口徑

??2.4 土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)

??綜合來(lái)看，上半年上海宅地成交呈現(xiàn)四大核心特征。

??其一，縮量提質(zhì)：供地規(guī)模同比收縮，但供地質(zhì)量提升，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊集中入市。其二，前穩(wěn)后熱：前三批次溢價(jià)率低位，四、五批次溢價(jià)率顯著攀升，市場(chǎng)熱度逐批次走高。

??其三，核心高熱、遠(yuǎn)郊底價(jià)的K型分化：中心城區(qū)稀缺宅地高溢價(jià)成交，遠(yuǎn)郊地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交。

??其四，房企追求確定性：本輪房企高價(jià)拿地并非上一輪周期的簡(jiǎn)單重演，而是在行業(yè)調(diào)整期對(duì)確定性、入場(chǎng)資格、生存權(quán)的爭(zhēng)奪，核心城市核心地段因具備穩(wěn)定的去化預(yù)期被視為資金避險(xiǎn)的確定性資產(chǎn)。

??3.新建住宅市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：供應(yīng)縮量、成交筑底、價(jià)格分化、庫(kù)存承壓

??3.1 供求表現(xiàn)：供求雙降、成交筑底、均價(jià)回落

??2026年上半年上海商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求雙降、成交筑底、均價(jià)回落的整體態(tài)勢(shì)。上半年（住宅+別墅口徑）供應(yīng)15936套、211.15萬(wàn)㎡；成交18603套、231.71萬(wàn)㎡，成交金額約1705.71億元，成交均價(jià)73614元/㎡，供求比0.91。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??從近4年同期對(duì)比看， 2026年上半年成交套數(shù)與成交面積均創(chuàng)近4年同期新低，成交均價(jià)亦較2025年、2024年同期回落，反映市場(chǎng)仍處筑底階段。上海新房成交量自2023H1的高點(diǎn)（518.12萬(wàn)㎡、46039套）以來(lái)整體呈震蕩下行態(tài)勢(shì)。

??從月度走勢(shì)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出小陽(yáng)春放量與年中回升的節(jié)奏。3月成交42.76萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅回升206.42%，成為上半年首個(gè)放量高點(diǎn)；4-6月成交連續(xù)回升，6月成交4432套、55.98萬(wàn)㎡，成交面積同比轉(zhuǎn)正為+0.54%，成交套數(shù)同比-2.79%。

??分區(qū)域看，新房成交呈現(xiàn)外環(huán)外走量、核心區(qū)支撐價(jià)格的分化格局。浦東以成交3843套、51.85萬(wàn)㎡、均價(jià)86455元/㎡成為絕對(duì)成交主力區(qū)；寶山成交2486套、嘉定成交2108套、青浦成交1721套、奉賢成交1636套，外環(huán)外板塊承擔(dān)了主要的走量功能；從均價(jià)看，核心區(qū)顯著領(lǐng)先：黃浦均價(jià)171421元/㎡、徐匯157303元/㎡、虹口153642元/㎡、楊浦122260元/㎡，高價(jià)支撐了全市成交金額。

??3.2 成交結(jié)構(gòu)分析：向90-110㎡、500-700萬(wàn)、三房遷移，改善占比提升

??從成交結(jié)構(gòu)看，改善型面積段與總價(jià)段構(gòu)成市場(chǎng)主力，高端豪宅展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

??在面積段維度，90-110㎡成交7839套為絕對(duì)主力，110-130㎡成交4093套，130-150㎡成交2358套，150-200㎡成交1701套，200㎡以上成交1063套。這一結(jié)構(gòu)反映剛需與首改在90-110㎡集中，而改善及以上面積段合計(jì)占比可觀。

??在總價(jià)段維度，300-500萬(wàn)成交5161套為最大單元，500-700萬(wàn)成交4330套，700-900萬(wàn)成交2246套，1000-1500萬(wàn)成交2182套，1500-2000萬(wàn)成交1202套，3000萬(wàn)元以上成交734套。值得注意的是，3000萬(wàn)元以上高端物業(yè)成交734套、成交金額約332.56億元，顯示豪宅市場(chǎng)韌性突出。

??3.3 存量與去化

??從庫(kù)存端看，2026年上半年上海新房庫(kù)存高位平穩(wěn)，但去化周期持續(xù)走闊，庫(kù)存承壓。2026年6月，庫(kù)存面積 753萬(wàn)萬(wàn)㎡，環(huán)比下降1.9%；整體庫(kù)存壓力小幅下降。但是去化周期為19.2個(gè)月，盡管成交端有所修復(fù)，但去化壓力尚未實(shí)質(zhì)緩解，近3個(gè)月去化周期依舊保持在19個(gè)月左右，庫(kù)存消化仍需時(shí)間。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??3.4 開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：核心改善紅盤(pán)售罄，外圍滯銷(xiāo)，兩極分化

??從開(kāi)盤(pán)去化看，上半年上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的兩極分化：上半年開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)呈現(xiàn)高供應(yīng)、低去化的總體格局。83個(gè)項(xiàng)目累計(jì)162次推盤(pán)，供應(yīng)近1.5萬(wàn)套，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天(平均)去化不足四分之一，反映出市場(chǎng)整體承壓、購(gòu)房意愿趨于理性的基本面。

??上海上半年住宅開(kāi)盤(pán)情況概覽

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??去化率呈現(xiàn)清晰的由內(nèi)向外遞減梯度：中外環(huán)（42.0%）> 內(nèi)中環(huán)（38.3%）> 內(nèi)環(huán)內(nèi)（30.6%）> 外郊環(huán) （18.0%）> 郊環(huán)外（11.6%）。

??上海上半年分環(huán)線開(kāi)盤(pán)去化情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??值得注意的是，中外環(huán)去化率反超內(nèi)環(huán)內(nèi)，主要原因在于：中外環(huán)是3.5代新規(guī)產(chǎn)品集中入市的區(qū)域，高得房率、高附贈(zèng)空間的產(chǎn)品代差優(yōu)勢(shì)顯著；同時(shí)中外環(huán)總價(jià)門(mén)檻相對(duì)內(nèi)環(huán)內(nèi)更低，適配更廣泛的主力改善客群。內(nèi)環(huán)內(nèi)雖地段稀缺，但高總價(jià)限制了客群基數(shù)，且部分項(xiàng)目產(chǎn)品力不足（如蘇河融景為老盤(pán)租轉(zhuǎn)售、新弘·北京道 總價(jià)4,250萬(wàn)-1億），拖累整體表現(xiàn)。 郊環(huán)外去化率僅11.6%，21次推盤(pán)2,688套僅去化311套，其中崇明兩盤(pán)（372套）零去化、金山多盤(pán)持續(xù)低迷，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目面臨客源導(dǎo)入困難、配套兌現(xiàn)慢等結(jié)構(gòu)性瓶頸。

??開(kāi)盤(pán)去化的兩極分化，本質(zhì)上是核心資產(chǎn)重估邏輯在銷(xiāo)售端的映射：具備稀缺資源、成熟配套或產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)日光或高認(rèn)購(gòu)，而同板塊產(chǎn)品力平庸或遠(yuǎn)郊項(xiàng)目則遭遇冷遇，去化承壓。這與土地市場(chǎng)的K型分化形成了一致的傳導(dǎo)鏈條。

??3.5 項(xiàng)目銷(xiāo)售排行：中高端改善項(xiàng)目領(lǐng)跑，頭部項(xiàng)目集中度較高

??從項(xiàng)目維度看，核心區(qū)改善及高端項(xiàng)目領(lǐng)跑市場(chǎng)。商品住宅成交金額TOP10項(xiàng)目由浦東華潤(rùn)澐啟濱江以約114.2億元領(lǐng)跑，領(lǐng)先于其他項(xiàng)目；其后依次為徐匯安瀾上海約57.7億元、浦東陸家嘴太古源·源邸約54.0億元。

??榜單項(xiàng)目主要集中于浦東、徐匯、虹口、楊浦等核心區(qū)，改善與高端產(chǎn)品成交金額領(lǐng)先，其中安瀾上海、陸家嘴太古源·源邸成交均價(jià)均超17萬(wàn)元/㎡，綠城·潮鳴外灘、華潤(rùn)外灘瑞府等亦位居高價(jià)梯隊(duì)，印證核心資產(chǎn)重估邏輯在高端市場(chǎng)的持續(xù)演繹；同時(shí)嘉定華發(fā)華潤(rùn)時(shí)代之城以約5.31萬(wàn)㎡、464套的規(guī)模躋身TOP10，反映郊區(qū)規(guī)模型項(xiàng)目在總量上仍具一定支撐。

??上海上半年商品住宅成交金額TOP10項(xiàng)目榜

??數(shù)據(jù)來(lái)源：cric 數(shù)據(jù)庫(kù)

??4.二手房市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：淡季不淡、量?jī)r(jià)齊穩(wěn)、置換鏈條修復(fù)、五年同期新高

??2026年上半年上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)量增、價(jià)穩(wěn)、供給收縮特征，整體處于筑底修復(fù)階段。上半年上海二手房累計(jì)成交147,287套，月均約24,547套，不僅高于2025年全年月均水平（21,174套），更創(chuàng)下近五年上半年階段性新高。

??從成交節(jié)奏看：1月延續(xù)上年末高位；2月受春節(jié)影響季節(jié)性回落至11,315套；3月迅速反彈至31,215套——這是近五年單月成交首次站上3萬(wàn)套活躍線；4至6月穩(wěn)定在2.5萬(wàn)～2.8萬(wàn)套區(qū)間，其中6月成交25,158套，同比去年6月上漲21.1%，且連續(xù)7個(gè)月（剔除春節(jié)二月）穩(wěn)居2.2萬(wàn)套之上；

??綜合來(lái)看：2026年的二手房市場(chǎng)熱度并非季節(jié)性波動(dòng)，而是整體中樞的上移。其次，縱向歷史對(duì)比來(lái)看，這是近五年以來(lái)上海二手房市場(chǎng)在上半年取得的最高階段性成交紀(jì)錄。在過(guò)去五年中，受限于宏觀調(diào)控、疫情后續(xù)影響及經(jīng)濟(jì)預(yù)期波動(dòng)，上半年成交往往受到抑制，而2026年上半年能夠突破這一長(zhǎng)期壓制，說(shuō)明市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力已經(jīng)恢復(fù)。上海二手房市場(chǎng)已進(jìn)入量穩(wěn)價(jià)筑的筑底修復(fù)周期，改善置換鏈條逐步激活，供給收縮與需求韌性的共振將支撐價(jià)格企穩(wěn)預(yù)期的持續(xù)鞏固。

??5.樓市預(yù)判

??核心關(guān)鍵詞：政策漸進(jìn)寬松、土地縮量提質(zhì)、住宅溫和修復(fù)、結(jié)構(gòu)分化延續(xù)

??5.1 政策走勢(shì)預(yù)判：漸進(jìn)式精細(xì)化寬松延續(xù)

??上半年滬七條落地后市場(chǎng)信心明顯提振，貨幣端LPR已連續(xù)12個(gè)月維持3.0%-3.5%的低位。預(yù)計(jì)下半年上海政策將延續(xù)漸進(jìn)式、精細(xì)化寬松導(dǎo)向，限購(gòu)仍有優(yōu)化空間（外環(huán)內(nèi)進(jìn)一步松綁、居住證門(mén)檻調(diào)整值得關(guān)注）；據(jù)央行工作會(huì)議定調(diào)，貨幣端仍存降準(zhǔn)降息空間；去庫(kù)存（收購(gòu)存量房用于保障房）、城市更新、好房子建設(shè)將持續(xù)推進(jìn)。據(jù)克而瑞上海觀點(diǎn)，未來(lái)政策或進(jìn)一步放寬購(gòu)房限制、擴(kuò)大房產(chǎn)稅減免、增加保障性租賃住房供給，推動(dòng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)著力穩(wěn)定。

??5.2 土地市場(chǎng)預(yù)判：減量提質(zhì)延續(xù)，核心高熱遠(yuǎn)郊底價(jià)

??預(yù)計(jì)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊將繼續(xù)維持高熱，國(guó)央企主導(dǎo)格局延續(xù)，聯(lián)合拿地模式有望進(jìn)一步普及；民企或繼續(xù)收縮戰(zhàn)線、聚焦城市深耕或轉(zhuǎn)向代建、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等輕資產(chǎn)模式；供地端提質(zhì)減量策略延續(xù)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊與遠(yuǎn)郊地塊之間的K型分化將成為常態(tài)。

??5.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判：二手量?jī)r(jià)齊穩(wěn)，新房結(jié)構(gòu)分化固化

??新房成交或維持筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)構(gòu)性分化延續(xù)——核心區(qū)改善及高端產(chǎn)品保持韌性，外圍遠(yuǎn)郊去化承壓，庫(kù)存去化壓力仍存。二手房量?jī)r(jià)修復(fù)領(lǐng)先，剛需先行，仍是政策底向市場(chǎng)底傳導(dǎo)的先行載體。

??對(duì)房企決策者而言，投資端宜聚焦核心城區(qū)、稀缺資源、具備好房子打造條件的確定性地塊，堅(jiān)持利潤(rùn)前置與品質(zhì)導(dǎo)向；對(duì)投資機(jī)構(gòu)與購(gòu)房者而言，須理性看待結(jié)構(gòu)性行情，警惕核心熱、外圍冷格局下的板塊與項(xiàng)目分化風(fēng)險(xiǎn)。