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??一、宏觀環(huán)境

??核心關鍵詞：因城施策、貨幣寬松、邊際放松、精準提振

??1.1 全國政策環(huán)境： 精準有效、精供優(yōu)供、縮量提質(zhì)

??（1）中央調(diào)控定調(diào)。 2026年更加積極的財政政策+適度寬松貨幣政策，新增“精準有效”，強調(diào)“四穩(wěn)” ！

??2025年12月中央政治局會議定調(diào)2026年實施更加積極的財政政策和適度寬松貨幣政策。從2026年上半年整體來看，中央兩次定調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，穩(wěn)樓市決心堅定，提振消費為政策“主核”。3月5日，中央強調(diào)強調(diào)著力穩(wěn)房地產(chǎn)，控增量、去庫存、優(yōu)供給、探索多渠道盤活，深化住房公積金，有序推動“好房子”建設，發(fā)揮保交樓白名單機制。4月28日政治局會議新增精準有效表述，強調(diào)四穩(wěn)。2026年4月28日中央政治局會議明確提出努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新，對宏觀政策定調(diào)新增精準有效表述，繼續(xù)強調(diào)四穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期）。城市更新升級為穩(wěn)樓市重要力量，通過盤活存量資產(chǎn)、緩釋庫存壓力，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??（2）貨幣金融環(huán)境。 據(jù)中國銀行公布，2026年上半年5年期以上LPR連續(xù)維持3.5%（2025年5月由3.6%下調(diào)至3.5%后持續(xù)企穩(wěn)），1年期LPR為3.0%；深圳首套商貸利率降至歷史低位（約3.05%）。廣義貨幣M2增速保持合理區(qū)間，流動性供給充裕，有效降低購房門檻。機構預計2026年降準降息仍有空間，專家普遍預計上下半年各有一次降息（約20-30BP）。

??（3）行業(yè)共性政策。 多城限購從“城”至“區(qū)”持續(xù)優(yōu)化放開、購房需求加碼支持、預售資金優(yōu)化、城市更新升級。整體 需求端多城限購放開、供給端預售資金監(jiān)管優(yōu)化與存量商品房收儲、城市更新升級、保障房建設、人才落戶多措并舉。1-3月，上海等密集出優(yōu)化政策；4-5月深圳、廣州、天津、武漢、蘇州密集出臺新政，二季度各地政策優(yōu)化密集性顯著增加，充分體現(xiàn)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場導向。多地的政策核心體現(xiàn)，緊扣中央“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”定調(diào)，以放松限購、優(yōu)化公積金、推動“以舊換新”為核心，旨在激活改善需求并去庫存。

??全國政策半年總結：精準有效、激活需求、優(yōu)化供給、多渠道盤活

??2026年上半年全國樓市政策整體維持“寬松趨勢、“激活需求、優(yōu)化供給”為主調(diào)，在傳統(tǒng)的”因城施策“，限購松綁，到購房成本降低，公積金提額，城市更新釋放土地活力，存量盤活等多維度，圍繞城市建設、城市青年住房、城市產(chǎn)業(yè)、人才、新市民等多個維度展開。其中，促進”好房子建設，促進青年住房供給，促進存量優(yōu)化盤活，房地產(chǎn)去庫存、商辦激活等成為今年的重點；同時監(jiān)測到，2026年上半年全國有超260省市（縣）出臺政策超560條，其中二季度落地超360條，尤其4.28中央政治局會議定調(diào)后地方政策出臺明顯提速，公積金為上半年各地政策優(yōu)化的主要方向，共落地超300條，可見政策活躍度。

??1.2 深圳樓市政策：精準施策 ·核心區(qū)限購擴圍松綁 · 住房公積金放松 · 精供優(yōu)供

??（1）現(xiàn)行政策情況。 限購區(qū)域已縮小至福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)，其他區(qū)域基本放開；二手房交易增值稅由5%降至3%、賣一買一個稅退稅延續(xù)，實質(zhì)激活存量房流轉意愿。

??（2）上半年新政落地情況。 2026年4月29日，深圳市住房和建設局印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》（深建字〔2026〕86號，4月30日施行）：

??需求端：限購優(yōu)化——符合購房條件的深戶及連續(xù)繳納社保/個稅滿1年的非深戶家庭，可在福田、南山、寶安新安街道范圍內(nèi)增購1套商品住房；持居住證非深戶家庭可在上述區(qū)域購買1套。公積金提額——個人貸款額度由60萬提至70萬，家庭由110萬提至130萬；首套上浮比例由40%升至60%，多孩家庭上浮70%、初婚初育50%、保障房40%，最高可疊加，家庭最高可貸約351萬元。

??供給端與保障：《深圳市2026年住房發(fā)展年度計劃》提出建設籌集保障性住房3萬套、供應4萬套；推進城中村改造、老舊小區(qū)整治、好房子試點；引導存量商辦改保障性租賃住房。

??土地端： 從尋求增量供宅地，到“縮量提質(zhì)”供地模式調(diào)整優(yōu)化

??（3）深圳上半年政策效果初判：核心區(qū)化、精供優(yōu)供、縮量提質(zhì)

??整個2026年上半年深圳住房新政精準靶向核心區(qū)改善，新政精準靶向核心區(qū)改善與職住平衡需求，避免全面放松引發(fā)波動。整體政策力度和精準度超出市場預期。結合4月市場點狀小陽春，尤其5月初訪客端的熱烈踴躍與開盤熱銷性，展現(xiàn)出新政的良好效應，6月成交持續(xù)企穩(wěn)回升——二手房5月成交6850套（同比+28.69%）、新房5月成交6100套（同比+60.48%）予以印證。

??二、土地市場：縮量提質(zhì)、核心區(qū)高熱、協(xié)議為主、溢價攀升

??2.1 全市土地市場整體概況（口徑：招拍掛涉宅用地，含純住宅/商住/綜合）

??2026年上半年深圳招拍掛涉宅用地合計供應7幅、總建面83.52萬㎡（同比+34.49%、環(huán)比+142.0%）；成交6幅、總建面76.94萬㎡（同比+221.66%、環(huán)比+44.15%）；出讓金290.99億元（同比+364.02%、環(huán)比+27.52%），樓面價37821元/㎡（同比+44.26%、環(huán)比-11.54%）；平均溢價率60.56%，較2025H1的35.74%、2025p的32.03%顯著攀升。

??上圖顯示，2026H1深圳土地供求同步放量，成交總建面創(chuàng)近三期新高；樓面價雖環(huán)比回落，但同比大幅走高?？s量周期后核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊集中入市，做到“優(yōu)供盡供”，是量價齊升的主因。

??平均溢價率由2025p的32.03%躍升至60.56%，熱度顯著回暖，反映房企對粵?？萍紙@、前海桂灣、寶安中心區(qū)等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊爭奪激烈。

??2.2 分區(qū)域土地市場表現(xiàn)

??招拍掛高價地集中于寶安中心區(qū)、南山粵海/前海、龍崗大運。典型地塊：

??分析來看，招拍掛之外，大量涉宅用地通過協(xié)議出讓入市，如龍華觀瀾君子布城市更新項目（一、二期）、黎光片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌留用地、光明玉塘安置房等，體現(xiàn)存量盤活+協(xié)議供地特征。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況：保利霸榜，外地央企奪地期望增強

??保利系（保利產(chǎn)業(yè)投資、保利房地產(chǎn)）為深圳上半年招拍掛拿地金額領頭，國央企與本地平臺公司（深圳地鐵、灣區(qū)城市建設、各街道股份合作公司）主導市場。

??2.4 土地市場核心特征總結：呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、核心區(qū)高溢價、國央企主導、協(xié)議供地占比高特征

??2026年上半年深圳土地（宅地）市場呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、核心區(qū)高溢價、國央企主導、協(xié)議供地占比高特征。寶安中心區(qū)、南山樓面價超8.7-10.8萬元，溢價率整體抬升。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊爭奪激烈，外地企業(yè)諸如廈門建發(fā)、廣州越秀等均加入奪地陣列，也預計今年成交的這些宅地未來將轉化為高端住宅供應，進一步強化南山、寶安中心區(qū)在改善及豪宅市場的競爭地位；而外圍及協(xié)議供地則以保障房、安置房為主，對商品住宅供應格局影響有限。

??三、新建住宅市場：成交筑底回升、豪宅剛需雙主導、結構分化、庫存承壓

??3.1 供求表現(xiàn)（口徑：商品住宅）

??整體供求量價分析

??2026年上半年深圳新建商品住宅供應146.04萬平方，同比下降6.01%；住宅成交224.87萬平方，同比下降5.6%；整體呈現(xiàn)“供應縮量、成交企穩(wěn)筑底、均價回升，庫存有壓力”趨勢，但供求比為0.64，同比有所回升。

??整個來看，2026上半年深圳新房住宅供應146.04萬㎡/13674套，成交224.88萬㎡/22537套，成交金額1484.91億元，成交均價66032元/㎡。同比2025H1（成交238.41萬㎡/24879套/均價59844元），成交面積小幅回落，成交均價同比+10.3%；環(huán)比2025p（成交178.94萬㎡/18569套/均價63720元），成交面積+25.7%、套數(shù)+21.4%、均價+3.6%，市場呈筑底回升。

??月度供求分析

??2026年上半年深圳新房住宅月度供求“凸”型結構，4月為供應高峰，5月為成交高峰，6月為成交價高峰期；受429新政影響，整體半年呈現(xiàn)“波浪、脈沖式”特征。

??月度節(jié)奏鮮明：1月開門紅、2月春節(jié)回落、3-4月回升、5月放量（成交59.37萬㎡/6100套，同比+64.4%）、6月均價沖高至72494元/㎡（豪宅項目集中網(wǎng)簽）。

??供求均價分析

??根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，近5年上半年深圳新房成交均價“先高后落再升”的過程。成交均價自2025H1低點回升，量能保持高位平臺。

??預售與現(xiàn)售分類供求分析

??2026年以來，深圳新房住宅1-4月現(xiàn)售需求與成交比較大，5月以后開始降溫，預售基本占據(jù)市場需求的主流。

??3.2 成交分析

??（1）近5年來半年成交對比

??成交套數(shù)方面，2026年上半年深圳新房住宅成交22537套，同比下降9.41%，環(huán)比上漲21.36%，說明整體新房住宅成交比去年下半年改善，但同比還有落差；

??套均總價方面，2026年上半年深圳新房住宅平均成交套均總價為658.87萬，同比上漲15.02%，環(huán)比上漲8.27%，呈現(xiàn)價格走高趨勢。

??近15年來深圳新房住宅成交均價走勢分析

??2026年上半年，深圳新房住宅成交均價達到6.6萬/平，僅次于2022年和2023年的均價水平。整體今年的成交均價在上升。

??3.3 成交結構分析

??（1）總體分析：成交結構向高貨值產(chǎn)品傾斜

??2026年上半年深圳改善型住房已是成交主流，成交結構向高貨值產(chǎn)品傾斜，均價受結構性因素持續(xù)推升。

??產(chǎn)品結構上，豪宅（深圳灣澐璽172483元/㎡、中信城開信悅灣233873元/㎡）與剛需（鴻榮源珈譽51042元/㎡、光明/寶安外圍3-5萬元）雙主導。6月套均價765萬元創(chuàng)高，反映高端產(chǎn)品集中成交，改善需求主導趨勢明顯。核心區(qū)豪宅總價數(shù)千萬，外圍剛需總價300-600萬為主流。據(jù)克而瑞觀點，2026年深圳改善型住房已成主流。

??（2）面積段結構：140平方以上面積成交比重在快速上升

??22026年上半年深圳新房住宅90平方以上成交面積比重在快速提升，其中90-140平方比重為41.9%；

??140平方以上面積成交比重達到9.02%；90平方以下成交比重為49%。

??通過近1年半的觀察數(shù)據(jù)，2026年的140平方以上成交面積在提升，90平方以上成交也在提升。

??（3）總價段結構分析：1000萬以上成交新房住宅比例出現(xiàn)較大提升

??2026年上半年整體1000萬以上成交新房住宅比例出現(xiàn)較大提升，其中1500萬以上的成交量占比超過7%，同比提升4%。

??但剛需的500萬以下成交占比也高達59%，仍占大部分。

??（4）房型結構分析：4房及以上戶型成交快速占領市場

??2026年上半年4房及以上戶型成交占比快速上升，占比達到32.9%，遠大于2房及以下的19.11%，3房戶型成交占比也在下降，比重為47.9%，同比2025年上半年54.77%，降幅超過7個點。

??大戶型的成交快速上升，正反映2026年以來深圳新房住宅成交類型結構的變化，大戶型正在主導市場。

??3.4 存量與去化（口徑：商品住宅可售）

??（1）全市新房商品住宅庫存與去化分析

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，截止至2026年上半年末深圳新房住宅庫存待售（含預售+現(xiàn)售）合計8.95萬套，整體低于去年下半年，但同比2025年上半年末8.05萬套高出11.1%。

??整體截止至2026年上半年新房全部住宅去化周期按6個月平均去化周期為21.8個月，去化壓力仍偏高。主要是來自現(xiàn)售住宅的庫存去化壓力。

??（2）各區(qū)商品住宅可售面積分析

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，龍崗和龍華為供應可售面積的“主力區(qū)”，均在100萬平方以上的可售面積規(guī)模。

??分析來看，龍崗、龍華可售體量居前，為供應主力區(qū)。

??（3）各區(qū)去化周期（近6月）分析

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，去化周期方面，大鵬（77.3月）、坪山（60.8月）、羅湖（53.7月）去化壓力顯著；南山（13.5月）、光明（15.1月）、龍華（17.2個月）相對健康。結合上半年成交涉宅土地76.94萬㎡，未來1-2年新增供應壓力仍值得關注。

??3.5 開盤市場監(jiān)測：整體上半年開盤去化率有所上升

??2026年深圳上半年開盤項目36個（含多次推盤），總共半年預售備案樓盤達到55個。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤去化亮眼：龍湖·觀萃苑（光明馬田）多次100%售罄、深圳灣澐璽認購率90.91%、觀潮府（寶安中心區(qū)）100%、中信城開信悅灣100%；去化分化明顯——聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居認購率僅15.06%、深鐵瓏境42.5%。整體2026年半年以來，開盤去化率較同期有所回升，整體全市開盤去化率大約為40%水平。

??分析來看，2026年上半年深圳核心區(qū)（南山粵海/蛇口、寶安中心區(qū)、光明馬田、龍華梅林關、鹽田優(yōu)質(zhì)盤）開盤去化率高；龍華大浪、光明外圍部分項目去化承壓，5-6月為推盤與去化高峰。

??3.6 項目銷售排行TOP10分析：豪宅剛需雙主導格局得到驗證

??銷售金額方面，深圳灣澐璽以142.97億元領跑金額榜，中信城開信悅灣、觀潮府緊隨，均為南山/寶安中心區(qū)高端盤，印證核心區(qū)豪宅對銷售金額的核心支撐。

??銷售面積方面，面積榜由鴻榮源珈譽（102071㎡）、深圳灣澐璽（8.28萬㎡）領銜 ，以 外圍剛需以量取勝及豪宅熱銷的鮮明對照，共同驗證豪宅剛需雙主導。

??3.7 新房上半年整體市場小結：呈筑底回升、結構分化顯著特征

??分析來看，2026年上半年深圳新房住宅市場呈筑底回升、結構分化特征：核心區(qū)改善及豪宅拉動均價與金額，外圍剛需支撐成交量。南山、光明、寶安中心區(qū)具關注價值；坪山、大鵬、羅湖需警惕銷售壓力與滯銷風險。

??四、二手房市場：量穩(wěn)價微調(diào)、稅費激活、流轉回升

??4.1 成交概況（口徑：商品房官網(wǎng)總量）

??二手房成交量價整體分析

??2026年上半年深圳二手房總成交37378套，同比+6.7%，環(huán)比+11.5%； 成交面積 352.98萬㎡，同比+3.85%，成交均價53000-54600元/㎡之間，半年二手房住宅成交均價為5.44萬/平，同比2025年上半年5.7萬/平有所下降，整體呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”趨勢。

??（2）成交月度走勢

??月度看，1月開門紅6880套、2月春節(jié)回落3083套、3-6月企穩(wěn)于6000-7000套區(qū)間。

??2026年深圳二手房普通住宅成交均價維持53000-54600元/㎡區(qū)間，較2025H1約5.7萬元/㎡水平小幅回落，呈量穩(wěn)價微調(diào)。二手房增值稅降至3%有效激活流轉。

??（3）半年度對比與增長動力分析

??數(shù)據(jù)來看，2026上半年深圳二手房成交量37378套，為近三個半年度高點 ，可見稅費優(yōu)化與政策松綁的疊加提振效應顯著。

??4.2 掛牌量分析概況

??2026年上半年末，深圳二手房掛牌量為10.44萬套，整體2026年以來，深圳二手房掛牌量出現(xiàn)新的高峰，5月達到10.46萬套，顯示出429新政對二手房業(yè)主掛牌的刺激效應，掛牌踴躍，但到了6月掛牌量有所降溫。

??總體來看，2026年上半年深圳二手房掛牌量比較活躍。其中二手房住宅掛牌量占比大約80%比重，2026年上半年末大約為8.4萬套。

??4.3 成交均價分析

??2026年上半年以來，深圳二手房住宅成交均價有微升趨勢，掛牌價也有“翹尾”效應，但整體均價比較平穩(wěn)。

??城市房企銷售排行榜：央國企與本地龍頭雙主導

??2026年上半年，金額榜由中海地產(chǎn)（133.10億）、華潤置地（118.61億）、招商蛇口（115.66億）三大央國企領銜，憑借核心區(qū)高貨值項目支撐；本地龍頭鴻榮源（107.80億）、宏發(fā)集團、京基集團緊隨。

??從面積榜看，鴻榮源以285562㎡登頂，宏發(fā)集團（219132㎡）、京基集團（138889㎡）居前，本地房企憑外圍高性價比項目走量。整體呈現(xiàn)央國企主導金額、本地龍頭主導面積的雙主導格局：央國企深耕核心區(qū)改善與豪宅，本地房企下沉外圍剛需，業(yè)績結構與產(chǎn)品定位高度匹配。

??六、樓市預判

??核心關鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、風險仍存

??綜合判斷，在2026年深圳舉辦APEC大機遇及深圳“人工智能、具身機器人、無人車、生物醫(yī)藥、新金融”等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展大環(huán)境下，預計2026年下半年深圳樓市在政策托底下將維持溫和修復、結構分化主基調(diào)。

??核心區(qū)住房（資產(chǎn)）具備較強配置價值，而外圍高庫存板塊的去化風險仍需審慎評估。

??置業(yè)者宜采取核心區(qū)聚焦、外圍審慎的差異化配置策略，把握結構性機會。總的來看，下半年的市場，深圳住房市場仍需政策刺激為主。總體市場在溫和筑底，外圍去化壓力仍大。

??6.1 政策走勢預判

??下半年貨幣寬松延續(xù)，降準降息仍有空間，LPR或再度下調(diào)以定向降低購房成本；深圳限購或持續(xù)從南山、福田等核心板塊進一步深化松綁；需求端購房支持預計會增強；公積金、稅費政策仍有優(yōu)化空間；城市更新持續(xù)加碼，成為穩(wěn)樓市重要抓手。

??6.2 土地市場預判

??核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍將維持高溢價，國央企與本地平臺主導延續(xù)；協(xié)議供地、城市更新留用地占比高的格局不變；下半年供應或溫和放量，寶安中心區(qū)、南山仍是風向標區(qū)域。

??6.3 住宅市場預判

??新房成交企穩(wěn)，豪宅與核心區(qū)改善主導，均價受結構影響維持高位；二手房量穩(wěn)、以價換量延續(xù)；庫存分化加劇，大鵬、坪山、羅湖去化壓力較大，需警惕外圍滯銷；南山、光明、寶安中心區(qū)具關注價值。