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??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：政策一次性給足、穩(wěn)樓市入"十五五"綱要、貨幣適度寬松、渝22條新政落地

??1.1 全國(guó)政策環(huán)境

??中央調(diào)控定調(diào)

??2026年上半年，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控定調(diào)呈現(xiàn)前所未有的明確與果斷。開(kāi)年第一天，《求是》雜志發(fā)表特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，明確提出"政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)"，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策力度應(yīng)一次到位、符合預(yù)期，避免市場(chǎng)與政策陷入反復(fù)博弈。這一表態(tài)被業(yè)內(nèi)視為2026年新一輪穩(wěn)樓市的號(hào)角。

??3月5日，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議開(kāi)幕，政府工作報(bào)告用185個(gè)字清晰定調(diào)2026年房地產(chǎn)工作重點(diǎn):著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。"穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)"被放入"加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)"大框架下，意味著穩(wěn)樓市不只是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，更是穩(wěn)安全。

??"十五五"規(guī)劃綱要草案將房地產(chǎn)政策納入消費(fèi)章節(jié)，聚焦釋放剛性和改善性住房需求，既強(qiáng)化住房保障兜底，又賦予地方調(diào)控自主權(quán)，兼顧短期穩(wěn)市場(chǎng)與長(zhǎng)期建模式。

??貨幣金融環(huán)境

??央行行長(zhǎng)潘功勝在兩會(huì)經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上定調(diào)2026年貨幣政策:將持續(xù)實(shí)施適度寬松政策，靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種工具。3月LPR維持不變:1年期3%，5年期以上3.5%，5年期以上LPR連續(xù)數(shù)月維持在3.5%的歷史低位水平。高盛等機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)全年降息20-30基點(diǎn)、降準(zhǔn)50-100基點(diǎn)，二季度或加大寬松力度。

??此外，"白名單"項(xiàng)目貸款期限最長(zhǎng)可延至5年，有效緩解房企現(xiàn)金流壓力。再貸款、再貼現(xiàn)利率下調(diào)0.25%，定向支持科技企業(yè)與中小企業(yè)。

??1.2 本市樓市政策

??現(xiàn)行政策情況：

??重慶目前已全面取消限購(gòu)、限售政策，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不區(qū)分首套二套，最低首付比例統(tǒng)一為15%，已取消貸款利率政策下限。預(yù)售資金監(jiān)管持續(xù)規(guī)范推進(jìn)。

??本期新政落地：

??2026年2月9日，重慶市住建委聯(lián)合市規(guī)劃和自然資源局、市商務(wù)委員會(huì)、市稅務(wù)局、人行重慶市分行五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)揮政策集成效應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，推出22條系統(tǒng)性新政，以"全產(chǎn)業(yè)鏈支持好房子建設(shè)+全鏈條降低購(gòu)房成本"為核心邏輯，形成供給端與需求端政策閉環(huán):

??政策效果初判

??新政出臺(tái)后，疊加3-4月傳統(tǒng)"小陽(yáng)春"行情，重慶新房市場(chǎng)成交面積顯著回升:3月成交40.44萬(wàn)m2，4月達(dá)41.70萬(wàn)m2，均為半年內(nèi)峰值。多子女家庭補(bǔ)貼及首次購(gòu)房0.5%補(bǔ)貼有效降低剛需群體入市門(mén)檻，90㎡以上改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比達(dá)79.7%。

??二、土地市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、6月集中放量、核心區(qū)溢價(jià)分化、邦泰領(lǐng)跑拿地

??2.1 全市土地市場(chǎng)整體概況

??2026年上半年，重慶中心城區(qū)涉宅土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)"前五月沉寂、6月集中成交"的脈沖式特征。上半年共供應(yīng)11幅涉宅用地，成交11幅，成交總價(jià)52.16億元，樓面均價(jià)7,543元/㎡，整體溢價(jià)率7.3%。

??月度走勢(shì)小結(jié)：1月零供應(yīng)零成交，3月至5月每月成交不超過(guò)2幅，市場(chǎng)氛圍清淡。6月單月成交6幅、31.24億元，分別占上半年總量的54.5%和59.9%，成為土地出讓絕對(duì)高峰。這一集中放量使得上半年整體數(shù)據(jù)得以顯著拉升，但反映出去化壓力下政府供地節(jié)奏的審慎。

??2.2 分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??分區(qū)域小結(jié)：核心區(qū)高熱與外圍底價(jià)成交并存。江北區(qū)以20.52%溢價(jià)率居首，渝中區(qū)樓板價(jià)10,054元/㎡為全市最高，南岸區(qū)溢價(jià)率13.97%；沙坪壩、九龍坡、北碚三區(qū)均為底價(jià)成交。渝北區(qū)成交規(guī)模最大（13.47萬(wàn)m2），但溢價(jià)率僅1.74%，以底價(jià)或低溢價(jià)為主。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況

??企業(yè)拿地小結(jié)：邦泰集團(tuán)以18.12億元位居榜首，獲取3幅地塊，溢價(jià)率15%，拿地意愿強(qiáng)烈。Top 4企業(yè)合計(jì)成交總價(jià)35.64億元，占上半年土地出讓金總額的68.3%，拿地份額向少數(shù)企業(yè)集中趨勢(shì)明顯。

??2.4 土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)

??供地節(jié)奏審慎，6月集中成交：上半年僅供應(yīng)11幅涉宅用地，前五月幾乎零成交，6月集中出讓6幅，體現(xiàn)"控增量、優(yōu)供給"導(dǎo)向下政府主動(dòng)收縮供地節(jié)奏。

??核心區(qū)溢價(jià)分化：江北、南岸、渝中等核心區(qū)地塊溢價(jià)率超10%，外圍區(qū)域底價(jià)成交，冷熱分化格局延續(xù)。

??民企逆周期拿地：邦泰集團(tuán)等民企積極補(bǔ)倉(cāng)，與國(guó)央企形成競(jìng)爭(zhēng)，拿地集中度較高。

??樓面均價(jià)平穩(wěn)：整體樓板價(jià)7543元/㎡，與新房成交均價(jià)13641元/㎡形成合理價(jià)差，為后續(xù)開(kāi)發(fā)留有空間。

??三、新建住宅市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：供應(yīng)收縮、成交筑底、價(jià)格平穩(wěn)、剛改主導(dǎo)

??3.1 供求表現(xiàn)

??整體供求量?jī)r(jià)

??2026年上半年，重慶中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積111.93萬(wàn)m2，套數(shù)9434套，成交面積205.51萬(wàn)m2，套數(shù)17678套，成交均價(jià)13641元/㎡，套均價(jià)159萬(wàn)元/套，成交總價(jià)280.33億元。供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于去化，供應(yīng)端主動(dòng)收縮特征顯著。

??月度走勢(shì)小結(jié)：市場(chǎng)在3-4月迎來(lái)傳統(tǒng)"小陽(yáng)春"行情，3月和4月成交面積分別達(dá)40.44萬(wàn)m2和41.70萬(wàn)m2，為半年內(nèi)峰值。2月受春節(jié)假期影響降至低點(diǎn)（19.89萬(wàn)m2），6月供應(yīng)銳減至13.86萬(wàn)m2，成交環(huán)比回落至35.07萬(wàn)m2。成交均價(jià)在13,344-13,887元/㎡區(qū)間窄幅波動(dòng)，價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)。

??分區(qū)域小結(jié)：渝北區(qū)成交面積83萬(wàn)m2，占全市40%，是市場(chǎng)絕對(duì)主力；江北區(qū)成交均價(jià)22627元/㎡，屬城市價(jià)格高地；巴南區(qū)均價(jià)8922元/㎡為價(jià)格洼地，以剛需承接為主。核心區(qū)域虹吸效應(yīng)顯著，渝北、江北、南岸、渝中、沙坪壩五區(qū)合計(jì)占比達(dá)70%。

??3.2 成交結(jié)構(gòu)分析

??面積段小結(jié)：80-120㎡剛改產(chǎn)品合計(jì)成交10643套，占總成交套數(shù)約60%，是市場(chǎng)絕對(duì)主力。120-143㎡改善產(chǎn)品成交4870套（占28%），改善需求旺盛。143㎡以上大戶型成交2165套（占12%），均價(jià)達(dá)16151元/㎡，高端改善產(chǎn)品價(jià)格堅(jiān)挺。80㎡以下剛需產(chǎn)品占比僅6%。

??總價(jià)段小結(jié)：100萬(wàn)元以下及100-150萬(wàn)元是成交最集中的總價(jià)區(qū)間，兩者合計(jì)10737套，占總成交套數(shù)約61%，印證市場(chǎng)以剛需和剛改為絕對(duì)主力。200萬(wàn)元以上改善及高端產(chǎn)品合計(jì)4042套（占23%），均價(jià)普遍站上17,000元/㎡以上，其中300萬(wàn)元以上高端產(chǎn)品均價(jià)達(dá)23065元/㎡。

??3.3 項(xiàng)目銷(xiāo)售排行

??金額榜小結(jié)：海成云湖郡以13.59億元位居榜首，渝北區(qū)與江北區(qū)包攬全部TOP10八成席位（僅南岸、大渡口各1席）。觀宸以33,907元/㎡領(lǐng)跑價(jià)格段，建發(fā)望江云啟以30,445元/㎡緊隨其后，江北區(qū)核心板塊高端改善購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。龍湖觀萃以13,791元/㎡成為門(mén)檻最低項(xiàng)目，343套成交量體現(xiàn)"以價(jià)換量"策略。

??面積榜小結(jié)：海成云湖郡以83,689m2遙遙  領(lǐng)先，北辰悅來(lái)壹號(hào)以58,526m2位列第二，577套的成交量體現(xiàn)高性價(jià)比產(chǎn)品的走量能力。面積榜與金額榜對(duì)比可見(jiàn)，高端項(xiàng)目（觀宸、建發(fā)望江云啟）面積排名靠后但金額排名靠前，走量項(xiàng)目（龍湖觀萃）則相反。

??3.4新建住宅市場(chǎng)總結(jié)

??2026年上半年重慶中心城區(qū)新建住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下核心特征:

??第一，供應(yīng)主動(dòng)收縮，去庫(kù)存導(dǎo)向明確。上半年供應(yīng)面積111.93萬(wàn)m2，供應(yīng)端主動(dòng)收縮與"控增量、優(yōu)供給"政策導(dǎo)向高度一致。月均供應(yīng)約1572套，3-5月為推盤(pán)高峰，6月供應(yīng)銳減至1107套，房企推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩。

??第二，成交筑底企穩(wěn)，價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)。上半年成交205.51萬(wàn)m2、17678套，成交均價(jià)13641元/㎡，月度均價(jià)在13344-13887元/㎡區(qū)間窄幅波動(dòng)，未出現(xiàn)大幅漲跌。3-4月"小陽(yáng)春"行情成交面積突破40萬(wàn)m2，但5-6月逐步回落，市場(chǎng)尚不具備持續(xù)反彈動(dòng)能。

??第三，剛改產(chǎn)品主導(dǎo)，改善趨勢(shì)深化。80-120㎡產(chǎn)品合計(jì)占比60%，100-150萬(wàn)元總價(jià)段占比29%，市場(chǎng)由剛改及首改產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)。120-143㎡改善產(chǎn)品占比28%，較往年持續(xù)提升，改善需求釋放趨勢(shì)明確。

??第四，區(qū)域分化加劇，核心區(qū)虹吸效應(yīng)顯著。渝北區(qū)成交面積占全市40%，江北區(qū)均價(jià)22627元/㎡為價(jià)格高地，五區(qū)合計(jì)占比70%。巴南區(qū)（8922元/㎡）和大渡口區(qū)（10611元/㎡）處于價(jià)格洼地，去化壓力較大。

??四、城市房企銷(xiāo)售排行榜

??4.1 榜單數(shù)據(jù)

??4.2房企競(jìng)爭(zhēng)格局分析

??（一）龍湖與海成雙雄爭(zhēng)霸，競(jìng)爭(zhēng)策略分化

??龍湖集團(tuán)與海成集團(tuán)在各維度榜單中均占據(jù)頭部，但競(jìng)爭(zhēng)策略截然不同。全口徑金額榜上，海成集團(tuán)微弱領(lǐng)先龍湖集團(tuán)，二者差距較小。

??從項(xiàng)目布局看，海成集團(tuán)采取"高溢價(jià)+精耕核心區(qū)"策略，海成云湖郡和海成江帆郡均位于熱點(diǎn)板塊，定位中高端改善。龍湖集團(tuán)則采取"多價(jià)位段覆蓋"策略，既有高端改善盤(pán)龍湖御湖境，也有走量盤(pán)龍湖觀萃，展現(xiàn)了其在不同價(jià)位段市場(chǎng)的綜合布局能力。

??（二）高端陣營(yíng)：香港置地、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)

??香港置地、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)憑借較高的成交均價(jià)，在金額榜上位居前列，定位偏高端。

??其中，建發(fā)望江云啟以高品質(zhì)的改善產(chǎn)品成為江北區(qū)高端改善標(biāo)桿；觀宸由華潤(rùn)置地與香港置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)，成交均價(jià)高達(dá)33,907元/㎡，是TOP10項(xiàng)目中單價(jià)最高的樓盤(pán)。香港置地通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式（長(zhǎng)嘉匯、觀等）實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目布局，展現(xiàn)了資本運(yùn)作與品牌輸出的雙重能力。

??（三）國(guó)央企穩(wěn)健布局，民企逆周期發(fā)力

??招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)等國(guó)央企憑借資金優(yōu)勢(shì)和品牌信用，在高端改善賽道占據(jù)穩(wěn)固地位。江北嘴公司作為本土國(guó)企，以11.36億元的全口徑金額位列第6。

??民企方面，昕暉集團(tuán)憑借新項(xiàng)目全業(yè)態(tài)金額達(dá)到8.39億元上榜。

??（四）競(jìng)爭(zhēng)格局展望

??下半年房企競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：一是龍湖與海成的頭部競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備將直接影響排名變化；二是高端改善賽道競(jìng)爭(zhēng)升溫，隨著多個(gè)"好房子"新開(kāi)工項(xiàng)目陸續(xù)入市，建發(fā)、華潤(rùn)、香港置地等高端陣營(yíng)將面臨更多競(jìng)品。

??五、樓市預(yù)判

??核心關(guān)鍵詞：政策托底延續(xù)、供地縮量提質(zhì)、成交弱平衡、分化加深

??5.1 政策走勢(shì)預(yù)判

??2026年下半年，重慶房地產(chǎn)政策將延續(xù)"穩(wěn)市場(chǎng)、提品質(zhì)、防風(fēng)險(xiǎn)"導(dǎo)向，預(yù)計(jì)從以下方向持續(xù)發(fā)力:

??貨幣政策寬松空間打開(kāi)：央行已明確"適度寬松"基調(diào)，預(yù)計(jì)下半年仍有降準(zhǔn)降息窗口，5年期LPR有望進(jìn)一步下調(diào)，房貸利率或進(jìn)入"2字頭"時(shí)代，直接降低購(gòu)房者月供壓力。

??渝22條新政效力深化：首次購(gòu)房補(bǔ)貼、多子女家庭補(bǔ)貼、"賣(mài)舊買(mǎi)新"退稅等政策將持續(xù)釋放需求，各區(qū)縣"一區(qū)縣一策"細(xì)則有望陸續(xù)落地，核心區(qū)政策紅利更為豐厚。

??存量盤(pán)活加速推進(jìn)：國(guó)企收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)保障房力度將加大，2026年計(jì)劃新籌集保障性租賃住房1.2萬(wàn)套，有助于緩解房企去庫(kù)存壓力。

??"好房子"建設(shè)提速：40個(gè)"好房子"新開(kāi)工項(xiàng)目陸續(xù)入市，成品住宅、綠色建筑、智能家居將成為供給側(cè)改革核心抓手。

??5.2 土地市場(chǎng)預(yù)判

??供地繼續(xù)縮量提質(zhì)：在自然資源部"增存掛鉤"政策及"控增量"導(dǎo)向下，下半年中心城區(qū)涉宅用地供應(yīng)將繼續(xù)保持審慎節(jié)奏，優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓模式或?qū)⒀永m(xù)。

??核心區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)升溫：江北、渝中、南岸等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引房企溢價(jià)競(jìng)拍，外圍區(qū)域以底價(jià)成交為主的格局難以改變。

??民企拿地意愿分化：邦泰、海成等區(qū)域型民企逆周期補(bǔ)倉(cāng)意愿較強(qiáng)，國(guó)央企拿地節(jié)奏可能受整體市場(chǎng)預(yù)期影響而趨于謹(jǐn)慎。

??5.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判

??成交維持弱平衡：在供應(yīng)端主動(dòng)收縮下，下半年成交量預(yù)計(jì)維持月均30-35萬(wàn)m2水平，全年成交面積有望達(dá)到380-400萬(wàn)m2。3-4月"小陽(yáng)春"行情難以復(fù)制，但政策托底下大幅下滑風(fēng)險(xiǎn)較低。

??價(jià)格企穩(wěn)仍需時(shí)日：新房均價(jià)預(yù)計(jì)在13,000-14,000元/㎡區(qū)間窄幅波動(dòng)，核心區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，外圍區(qū)域以價(jià)換量壓力仍存。二手房均價(jià)下行趨勢(shì)短期難以逆轉(zhuǎn)，但跌幅有望逐步收窄。

??結(jié)構(gòu)性分化加劇：80-120㎡剛改產(chǎn)品及150萬(wàn)元以下總價(jià)段仍將是市場(chǎng)主力；渝北區(qū)核心地位難以撼動(dòng)，巴南、大渡口等外圍區(qū)域去化壓力較大。