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??現(xiàn)房銷售，是指房屋實體與權(quán)屬條件均已通過竣工驗收和備案，具備交付使用條件，且權(quán)屬清晰、無限制。此外，還有一個重要要求，就是需要辦理不動產(chǎn)權(quán)證，也就是大產(chǎn)證。2026年8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（建房規(guī)〔2026〕3號），明確提出規(guī)定“現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記”。這一表述引發(fā)了行業(yè)關(guān)注：從竣工備案到現(xiàn)房銷售，是否必須先行辦理不動產(chǎn)權(quán)證（即房屋首次登記）？即是否必須以辦理不動產(chǎn)權(quán)證為前提？該規(guī)定的法律依據(jù)何在？實際執(zhí)行中又可能面臨哪些制約因素？本報告對此類問題進(jìn)行分析。

??一、核心概念辨析：首次登記、竣備與現(xiàn)房銷售的法律關(guān)系

??在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度下，不動產(chǎn)權(quán)證的辦理分為兩個步驟：第一步是房屋所有權(quán)首次登記（業(yè)內(nèi)俗稱“大證”），將整棟樓的產(chǎn)權(quán)登記在項目公司名下；第二步是轉(zhuǎn)移登記（即分戶“小證”），將產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商名下拆分轉(zhuǎn)移至購房人。首次登記是后續(xù)分戶轉(zhuǎn)移登記的法律前提。這里有兩個關(guān)系需要更深入的分析：

??1、首次登記與竣工備案的關(guān)系。竣工備案是建設(shè)工程通過竣工驗收后向建設(shè)主管部門備案的行政程序，而首次登記是不動產(chǎn)登記機構(gòu)對房屋所有權(quán)歸屬的確認(rèn)。二者在時間順序上存在先后關(guān)系——竣工備案通常是申請首次登記的前置條件之一，但竣工備案本身并不等同于完成首次登記。

??2、現(xiàn)房銷售是否需要首次登記。以前期房銷售并不存在這個問題，但現(xiàn)在這個問題開始出現(xiàn)。此次“828新政”明確要求“現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記”。此外，現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)還要求“所銷售房屋及建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)無抵押、查封等限制交易的情形”，這在事實上要求開發(fā)商在申請現(xiàn)房銷售備案前完成土地及在建工程抵押的解押。部分地區(qū)如鄭州市的現(xiàn)房銷售備案管理規(guī)范亦將“房屋所有權(quán)證”或“房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單”列為備案要件。據(jù)此，原則上現(xiàn)房銷售就需要落實首次登記的工作。

??二、規(guī)定依據(jù)：“828新政”的制度設(shè)計

??“828新政”將首次登記前移作為現(xiàn)房銷售前置條件，其制度邏輯可以從以下條款中清晰識別。

??其一，現(xiàn)房銷售備案的權(quán)屬清晰要求。通知第二條第（二）項規(guī)定，現(xiàn)房銷售實行備案管理，“所銷售房屋及建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)無抵押、查封等限制交易的情形，確保土地房屋權(quán)屬清晰”。這一規(guī)定的實際效果是：開發(fā)商必須在銷售前完成土地及在建工程抵押的解除，而解除抵押與辦理首次登記在流程上高度關(guān)聯(lián)。需要說明的是，關(guān)于“解除抵押”與“辦理首次登記”的順序問題，從傳統(tǒng)法定流程來看，解除抵押在先，辦理首次登記在后。解除的是開發(fā)企業(yè)（項目公司）將土地或在建工程抵押給銀行（開發(fā)貸銀行）后所形成的抵押登記。但在近年來的不動產(chǎn)登記改革實踐中，多地已通過流程優(yōu)化實現(xiàn)兩個環(huán)節(jié)的“并聯(lián)辦理”，甚至允許在抵押狀態(tài)下完成首次登記。

??其二，“交房即交證”的制度支點。制度中實際上講了兩種“交證”的內(nèi)容。現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記。這一表述明確了首次登記相對于現(xiàn)房銷售的前置地位——只有開發(fā)商先行取得整棟樓的“大證”，購房人才能在收房時同步取得分戶“小證”。通知第三條第（四）項提出推行“交房即交證”，這個是指業(yè)主或購房者獲得了房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證。這充分說明不動產(chǎn)登記辦理工作的重要性。

??其三，個人住房貸款發(fā)放時點的配合。央行及金融監(jiān)管部門同期出臺的信貸政策規(guī)定，現(xiàn)房銷售的個人住房貸款應(yīng)在“銷售備案后發(fā)放”。從總體的邏輯來看，其次序是：竣工備案→辦理不動產(chǎn)權(quán)登記→現(xiàn)房銷售備案→銷售和簽訂購房合同→銀行發(fā)放個人按揭貸款。因此從銀行放款的角度來看，也是需要以首次登記為前提的。

??三、影響因素：制約首次登記辦理的現(xiàn)實障礙

??盡管政策層面已將首次登記前移作為現(xiàn)房銷售的前提，但從各地實際執(zhí)行情況來看，從竣工備案到完成首次登記之間仍面臨多重制約因素。這次政策的表述是，一般情況下需要滿足不動產(chǎn)登記的要求，當(dāng)然實操過程中可能存在一些普及上的差異。但從企業(yè)角度來講，仍需了解這些硬性條件以及實操中潛在的不確定性問題，尤其是在實際過程中，大產(chǎn)證辦不下來究竟是什么原因造成的，這樣才能有更充分的準(zhǔn)備。否則確實會耽誤現(xiàn)房銷售等相關(guān)工作。

??（一）竣工驗收與規(guī)劃核實的銜接問題

??首次登記申請需提交規(guī)劃核實認(rèn)可文件、竣工驗收合格證明等材料。但在實際項目中，規(guī)劃驗收發(fā)現(xiàn)與審批內(nèi)容不一致（如建筑面積超差、配套設(shè)施未完全落實等），往往導(dǎo)致規(guī)劃核實環(huán)節(jié)卡頓，進(jìn)而拖累首次登記的整體進(jìn)度。其反過來會對后續(xù)業(yè)主的不動產(chǎn)證登記產(chǎn)生影響，進(jìn)而造成戶業(yè)主長期無法辦證。

??（二）土地及在建工程抵押的解除障礙

??新政要求現(xiàn)房銷售前解除土地及在建工程抵押，但開發(fā)商在項目建設(shè)過程中普遍以土地和在建工程作為抵押物獲取開發(fā)貸款。若需在銷售前完成解押，開發(fā)商須先行償還貸款或提供替代擔(dān)保，這對現(xiàn)金流緊張的企業(yè)構(gòu)成實質(zhì)性資金壓力。部分項目因此陷入“無法解押—無法辦理首次登記—無法現(xiàn)房銷售”的惡性循環(huán)。

??（三）開發(fā)企業(yè)欠繳稅費

??欠繳土地出讓價款、相關(guān)稅費等問題是首次登記受阻的高頻因素。欠繳土地出讓價款及相關(guān)稅費，是實踐中導(dǎo)致不動產(chǎn)首次登記受阻的高頻因素之一。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第三十五條的規(guī)定，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價款繳納憑證、稅費繳納憑證等必要材料。

??這意味著，開發(fā)企業(yè)在未足額繳清土地出讓價款或相關(guān)稅費的情況下，登記機構(gòu)依法無法為其辦理首次登記，進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等環(huán)節(jié)均無法正常推進(jìn)。從各地實踐來看，此類問題在房地產(chǎn)開發(fā)項目中尤為突出，部分項目因歷史遺留原因長期拖欠出讓價款，或因稅費征繳存在爭議而遲遲未能完成繳納，最終形成“已交付、難辦證”的困局。

??（四）司法查封與權(quán)屬糾紛

??項目土地或未售房產(chǎn)被法院查封，是導(dǎo)致不動產(chǎn)首次登記無法推進(jìn)的另一高頻障礙。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，不動產(chǎn)須處于無權(quán)利限制狀態(tài)。一旦項目土地或未售房產(chǎn)被多家法院輪候查封，登記機構(gòu)依法不得辦理首次登記，后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等環(huán)節(jié)亦隨之停滯。實踐中，部分項目因開發(fā)企業(yè)債務(wù)糾紛復(fù)雜，土地及房產(chǎn)被多地法院輪流查封，形成“查封—無法辦證—無法銷售—債務(wù)惡化—繼續(xù)查封”的惡性循環(huán)。

??四、實踐中解決不動產(chǎn)登記問題的相關(guān)模式

??上述制約因素，多地已探索出若干務(wù)實舉措，部分做法可為行業(yè)研究提供參考。但需要說明的是，部分政策松動更多是從保交房和維護(hù)購房者合法權(quán)益的角度出發(fā)的。而在后續(xù)現(xiàn)房制度下，是否還會有此類通道，仍存在不確定性。

??（一）郴州模式：“證繳分離”與“證罰分離”

??郴州市于2021年起依據(jù)自然資源部《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》，在中心城區(qū)成立不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理協(xié)調(diào)工作機制辦公室，由資規(guī)部門牽頭聯(lián)動住建、稅務(wù)、法院等多部門，按“群眾無過錯即可辦證”原則推行分類處置。具體做法包括：對欠繳罰款項目實行“證罰分離”（如聚?；▓@100多萬元欠繳罰款與辦證脫鉤）；對欠繳稅費項目實行“證繳分離”（辦證與追繳企業(yè)欠稅分開處理）；對查封土地實行“按份額解封”（已售房屋對應(yīng)的土地份額單獨解封后辦理登記）。2026年以來，郴州中心城區(qū)累計化解遺留辦證樓盤32個，8200余戶居民順利領(lǐng)證。

??（二）泰寧模式：專班協(xié)調(diào)與房屋安全鑒定替代

??泰寧縣針對丹霞名府項目因竣工備案材料缺失無法辦理首次登記的問題，由縣自然資源局牽頭建立不動產(chǎn)登記疑難案件會審工作專班，住建部門委托專業(yè)機構(gòu)對整棟房屋進(jìn)行質(zhì)量和消防安全鑒定，不動產(chǎn)登記部門依據(jù)鑒定報告、消防審驗合格文件和規(guī)劃核實意見辦理首次登記。對于開發(fā)商欠稅問題同樣適用“證繳分離”原則。截至目前，丹霞名府所有樓棟已完成總確權(quán)登記，260余戶業(yè)主已辦理分戶證。

??（三）鄭州規(guī)范：現(xiàn)房銷售備案的要件清單化

??鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局2017年即發(fā)文規(guī)范現(xiàn)房銷售備案，明確申請現(xiàn)房銷售備案須提交包括《工程竣工驗收備案表》、“房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單或房屋所有權(quán)證”（即首次登記證明）在內(nèi)的13項材料，并規(guī)定未取得《鄭州市商品房現(xiàn)房銷售備案證》的項目不得進(jìn)行網(wǎng)簽。該做法實質(zhì)上是將首次登記作為現(xiàn)房銷售的前置條件通過地方規(guī)范性文件加以固化。

??這里對兩個概念進(jìn)行區(qū)分。《不動產(chǎn)權(quán)證書》是法定的物權(quán)憑證。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，它是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法頒發(fā)，具有最終的法律效力。《房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單》是行政程序性文件。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革過渡期，由房管部門出具，用于證明房屋交易管理環(huán)節(jié)已完成，是辦理后續(xù)不動產(chǎn)登記的前置材料之一，但本身不代表物權(quán)歸屬。所以從鄭州的做法來看，即便是有強制規(guī)定，但也引入了“房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單”的過渡機制。

??五、大產(chǎn)證和分戶不動產(chǎn)權(quán)證的關(guān)系分析

??本報告討論的是大產(chǎn)證。但由于大產(chǎn)證與分戶不動產(chǎn)權(quán)證書，或者說與業(yè)主的關(guān)系密切，這里也進(jìn)行相關(guān)分析，以便更好地理解大產(chǎn)證辦理對于保護(hù)購房者合法權(quán)益的重要性。

??大產(chǎn)證辦好后，分戶不動產(chǎn)權(quán)證書或業(yè)主不動產(chǎn)權(quán)證書的辦理確實會順暢很多，因為最復(fù)雜的前置環(huán)節(jié)已經(jīng)完成。但這并不意味著“自動發(fā)證”，仍需走一套正式的轉(zhuǎn)移登記流程。需要說明的是，很多非正式場合一般會提及“小產(chǎn)證”的說法，但這主要是針對大產(chǎn)證而言的。但由于“小產(chǎn)證”本身容易與農(nóng)村住房的違法違規(guī)小產(chǎn)證等產(chǎn)生聯(lián)系，為避免歧義，這里統(tǒng)一改為分戶不動產(chǎn)權(quán)證書的表述。

??從各地不動產(chǎn)登記中心的實踐來看，大產(chǎn)證（首次登記）完成后，分戶不動產(chǎn)權(quán)證證的辦理流程和所需材料已高度標(biāo)準(zhǔn)化。以下是基于多個城市辦事指南的通用流程。整個流程可以概括為“共同申請、并聯(lián)辦理、即時辦結(jié)”，具體步驟如下：

??具體來看，核心申請材料通常包括：不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書（即大產(chǎn)證）、已備案的商品房買賣合同（含房屋平面圖）、完稅結(jié)果材料。若存在按揭貸款，還需抵押權(quán)人（金融機構(gòu)）共同到場申請。

??需要說明的是，開發(fā)商配合是關(guān)鍵?！按螽a(chǎn)證辦好后分戶不動產(chǎn)權(quán)證容易辦”的前提，是開發(fā)企業(yè)愿意且能夠配合。實踐中，分戶登記需要買賣雙方共同申請，開發(fā)企業(yè)的配合義務(wù)包括提供大產(chǎn)證、在申請書上蓋章、協(xié)助提交材料等。如果開發(fā)企業(yè)怠于履行辦證義務(wù)，購房人可以通過法律途徑維護(hù)權(quán)益。部分地區(qū)還探索了“證繳分離”機制，即購房人已履行自身納稅義務(wù)的前提下，將群眾辦證與企業(yè)欠稅追繳脫鉤，先行保障購房人的登記權(quán)益。

??需要注意特殊情形。以下幾種情況可能使分戶不動產(chǎn)權(quán)證辦理比常規(guī)流程更復(fù)雜：1）存在抵押登記：按揭購房的，需抵押權(quán)人（銀行）共同申請，或提交抵押預(yù)告登記證明等材料。2）面積誤差：買賣合同記載面積與申請登記面積不一致的，需提交面積補差協(xié)議。3）行政限制：若房屋因違規(guī)搭建等被行政限制，需先確認(rèn)限制范圍是否包含禁止辦理本人產(chǎn)權(quán)證書。部分地區(qū)已明確，此類限制主要針對后續(xù)的變更、轉(zhuǎn)移等處分登記，不包含禁止辦理本人的不動產(chǎn)權(quán)證書。

??總體而言，大產(chǎn)證辦妥后，分戶不動產(chǎn)權(quán)證的辦理技術(shù)難度大幅降低，流程清晰，時限較短。真正的變量在于開發(fā)企業(yè)的配合意愿，以及是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情形。

??六、研究結(jié)論

??綜合上述分析，可以得出以下判斷：

??第一，從竣工備案到現(xiàn)房銷售，從法律和政策導(dǎo)向上看確需辦理首次登記。“828新政”已將“現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記”作為制度安排寫入文件，“交房即交證”的推行亦以此為前提。地方層面如鄭州等地已在現(xiàn)房銷售備案管理中將首次登記證明列為實質(zhì)性要件。

??第二，“一般應(yīng)辦理”的表述保留了制度彈性。從規(guī)范用語看，“一般應(yīng)”屬于倡導(dǎo)性、指引性規(guī)范而非絕對強制性義務(wù)。這意味著在特定情形下（如現(xiàn)房銷售制度試點過渡期、歷史遺留項目處置等），政策執(zhí)行可能存在一定解釋空間。但就新建商品住房項目的常規(guī)路徑而言，首次登記的前置化已是大勢所趨。

??第三，首次登記從“辦證前提”升級為“銷售前提”，將深刻影響房企的現(xiàn)金流節(jié)奏。傳統(tǒng)預(yù)售模式下，開發(fā)商在竣工備案前即可通過預(yù)售回款；新模式下，現(xiàn)房銷售須完成首次登記并解除抵押后方可備案銷售，按揭貸款亦在備案后發(fā)放，回款周期將從傳統(tǒng)預(yù)售的6—12個月拉長至2—3年。疊加開發(fā)貸首次還本原則安排在竣工之后，房企的資金騰挪空間將顯著收窄。當(dāng)然從現(xiàn)房制度推進(jìn)情況來看，預(yù)計占比不會超過10%，所以對全市場影響會比較小。

??第四，歷史遺留項目的“辦證難”問題反映出首次登記前置在實踐中面臨的系統(tǒng)性障礙。郴州、泰寧等地的案例表明，規(guī)劃核實、稅費清繳、抵押解押、司法查封等因素均可能使首次登記陷入停滯。各地采取的“證繳分離”“按份額解封”“容缺受理”等措施，本質(zhì)上是政策目標(biāo)與現(xiàn)實約束之間的折中方案，但其適用范圍和推廣條件仍有待進(jìn)一步明確。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)