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??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP20上市房企上半年銷售總額9862.36億元，同比下降9.94%，占百?gòu)?qiáng)房企銷售額（15863.6億元）的比重達(dá)到62%，意味著全行業(yè)超過(guò)6成的成交份額，被前20家房企牢牢掌控。更確切地說(shuō)，絕大部分市場(chǎng)份額已被TOP10房企鎖定，其銷售總額達(dá)到8277.48億元，占百?gòu)?qiáng)房企份額的52%。

??但體量并未換來(lái)利潤(rùn)。TOP20房企上半年?duì)I業(yè)總收入7843.97億元，同比減少22.04%；歸屬母公司凈利潤(rùn)合計(jì)虧損365.2億元，虧損額較去年同期增加276.84億元。算下來(lái)，上半年平均每天虧損2億元。更扎眼的是，僅碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)3家，歸母凈利潤(rùn)就虧掉了431.1億元。

??盈利下滑已是行業(yè)趨勢(shì)，國(guó)企、央企也未能幸免。TOP20房企中，僅10家實(shí)現(xiàn)盈利，其中8家為國(guó)企、央企，歸母凈利潤(rùn)共計(jì)247.44億元，同比下滑27%。其中，華潤(rùn)置地以98.42億元?dú)w母凈利潤(rùn)，蟬聯(lián)“利潤(rùn)王”。

??地產(chǎn)“一哥”競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。保利發(fā)展以1351.06億元銷售額、1029億元營(yíng)業(yè)收入拿下兩個(gè)“第一”，但身后的中海地產(chǎn)勢(shì)頭更猛，上半年銷售額與營(yíng)業(yè)收入分別上漲11.8%和17.28%，與保利的差距正急劇縮小。

??從負(fù)債端來(lái)看，TOP20上市房企上半年總負(fù)債83356億元，同比下降10%，壓降負(fù)債仍是主要任務(wù)。也有例外，綠地控股總負(fù)債高達(dá)9660億元，同比增長(zhǎng)3.11%。截至9月4日，綠地控股及子公司累計(jì)逾期債務(wù)已增至330億元，化債風(fēng)險(xiǎn)依然較大。

??保利、中海、華潤(rùn)三足鼎立

??市場(chǎng)資源與份額正加速向央企頭部集中。

??今年上半年，全口徑銷售額超千億元房企僅3家——保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，銷售額分別達(dá)1351.06億元、1343.5億元、1165億元。其中，中海與保利的差距已縮至不足10億元，且中海以11.83%漲幅逆勢(shì)上揚(yáng)。

??3家頭部央企的銷售結(jié)構(gòu)，均高度向高能級(jí)城市傾斜。保利發(fā)展核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)到95%，其中一線城市占比42%、二線城市占比44%；中海地產(chǎn)對(duì)一線城市依賴度最高，香港及北京、上海、廣州、深圳5個(gè)城市貢獻(xiàn)68.6%銷售額，疊加二線城市后合計(jì)占比87%；華潤(rùn)置地新增土地投資中，一二線城市占比達(dá)99%，尤其重點(diǎn)布局深圳、上海。

??千億之后，座次仍在變動(dòng)。第四名招商蛇口和第五名綠城中國(guó)，銷售額分別為962.45億元、947億元，同比增幅分別為8.27%、-22.5%。五強(qiáng)房企銷售總額5769億元，占TOP20銷售額的58%，占百?gòu)?qiáng)房企銷售額的36%。

??TOP20房企中，僅7家房企銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，建發(fā)國(guó)際以638億元銷售額、19.58%的增速位列第六，成為TOP20中增速最快的房企。

??營(yíng)收端，保利發(fā)展是唯一一家千億級(jí)房企，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1029億元，同比下降11.98%；歸母凈利潤(rùn)19.59億元，同比下滑40.84%。中海地產(chǎn)、招商蛇口，是十強(qiáng)頭部房企中僅有的2家營(yíng)收正增長(zhǎng)房企。中海地產(chǎn)營(yíng)收976億元，排行業(yè)第二，同比上漲17.28%；招商蛇口營(yíng)收547.8億元，排第六，同比上漲6.41%。

??中海地產(chǎn)的野心不止于營(yíng)收增長(zhǎng)。“十五五”時(shí)期，其戰(zhàn)略目標(biāo)之一便是沖擊行業(yè)銷售榜首。從8月銷售數(shù)據(jù)看，中海全口徑、權(quán)益銷售額已經(jīng)排名第一；僅操盤銷售額1489.2億元略低于保利發(fā)展1518億元，位列第二。

??土地市場(chǎng)上，中海同樣在蓄力。上半年僅獲取9宗地塊，權(quán)益購(gòu)地金額76.6億元，同比下降80.9%；進(jìn)入下半年，拿地力度大幅回升，7月以來(lái)共拿下10宗、權(quán)益拿地金額高達(dá)406.8億元。

??中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，在政策穩(wěn)定前提下，中海全年新增購(gòu)地目標(biāo)保持800億元至1000億元。這意味著，下半年中海還會(huì)有不少拿地動(dòng)作。

??盈利端，格局同樣清晰。上半年10家房企歸母凈利潤(rùn)為正，但同比全部下滑?！袄麧?rùn)王”華潤(rùn)置地歸母凈利潤(rùn)98.42億元，同比減少17.16%；但核心凈利潤(rùn)101.6億元，同比增長(zhǎng)1.6%。第二名中海地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)70.3億元，同比下滑18.24%。

??龍湖集團(tuán)和保利發(fā)展分列第三、第四，歸母凈利潤(rùn)分別為19.61億元、19.59億元，同比分別下滑39.01%、40.84%，與華潤(rùn)置地、中海的距離進(jìn)一步拉大。

??華潤(rùn)置地的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生質(zhì)變，賣房不再是主要來(lái)源。上半年，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入452.6億元，是收租業(yè)務(wù)收入（141.6億元）的3倍多；核心凈利潤(rùn)則正好倒過(guò)來(lái)，收租賺了56.2億元，是賣房（盈利35.11億元）的1.6倍。算上輕資產(chǎn)管理，賣房之外的經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)核心凈利潤(rùn)66.5億元、占比65.5%，而就在2025年底，這一比例才剛過(guò)半。

??資金端，TOP20房企上半年貨幣資金總計(jì)8881.85億元，同比減少5.92%。行業(yè)整體錢包在縮水，但頭部央企依然糧草充足。

??保利發(fā)展手握貨幣資金1338億元，雖同比減少11.98%，但資金底盤依然穩(wěn)固。上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入245.5億元，連續(xù)第9年為正，同比大幅增長(zhǎng)53.3%；融資成本降至2.61%，上半年發(fā)行的3年期公司債利率僅1.85%。

??第二名中海地產(chǎn)手握貨幣資金1211億元，同比增長(zhǎng)11.1%，是TOP20中少數(shù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正增長(zhǎng)的房企，上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流入285.2億元，這也是中海下半年敢于大手筆拿地的底氣所在。

??招商蛇口、華潤(rùn)置地貨幣資金分別為984.5億元、973.76億元，前者同比增長(zhǎng)12.18%，后者則同比減少17.9%。華潤(rùn)置地雖現(xiàn)金減少，但凈有息負(fù)債率僅41%，加權(quán)平均融資成本降至2.63%。

??融創(chuàng)換賽道 萬(wàn)科、碧桂園“割肉求生”

??從規(guī)模到利潤(rùn)，從土儲(chǔ)到現(xiàn)金流，央企頭部三強(qiáng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)正全面放大。但并非所有房企都能留在牌桌上，部分曾經(jīng)的頭部房企正在資產(chǎn)處置、債務(wù)重組、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中艱難尋找生存空間。

??萬(wàn)科交出了一份割裂感十足的成績(jī)單。上半年?duì)I業(yè)收入701.7億元，同比下降33.4%；歸母凈虧損149.5億元，虧損額同比擴(kuò)大約25%，平均每天虧損約8300萬(wàn)元。開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降至6.1%，上半年計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)42.73億元。

??唯一的亮色是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流終于轉(zhuǎn)正，凈流入4.9億元，結(jié)束了此前持續(xù)“失血”狀態(tài)。但這一現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正并非銷售回暖驅(qū)動(dòng)，更多來(lái)自工程款、費(fèi)用等剛性支出的壓縮，可持續(xù)性仍有待觀察。

??碧桂園同樣在咬牙堅(jiān)持。上半年?duì)I業(yè)收入440.8億元，同比下降39.3%；歸母凈虧損156.2億元，虧損額同比收窄18.1%。截至6月末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅57.4億元，而流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1015億元，借貸中仍有約824億元處于違約或交叉違約狀態(tài)。核數(shù)師對(duì)這份中期財(cái)務(wù)資料“不發(fā)表結(jié)論性意見(jiàn)”。

??2026年被碧桂園視為經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段的最關(guān)鍵一年，但從流動(dòng)性缺口來(lái)看，轉(zhuǎn)段之路依然困難重重。

??融創(chuàng)走的是另一條路，不依賴大規(guī)模賣資產(chǎn)，而是選擇戰(zhàn)略換賽道。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入163.5億元，歸母凈虧損125.4億元，同比收窄約2.1%。真正的信號(hào)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：8月，融創(chuàng)以零現(xiàn)金收購(gòu)輕資產(chǎn)平臺(tái)“而今管理”，正式確立“資產(chǎn)管理+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。上半年商業(yè)業(yè)態(tài)客流同比提升5%、銷售額同比提升2%，在管輕資產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)7家。舊局的債務(wù)框架雖已搭好，但真金白銀并沒(méi)有回來(lái)——融創(chuàng)的轉(zhuǎn)型剛剛起步，遠(yuǎn)未到慶功的時(shí)候。

??非出險(xiǎn)房企中，有的形勢(shì)也不容樂(lè)觀。TOP20中，上半年?duì)I業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)下滑最多的都是華發(fā)股份：營(yíng)業(yè)收入190.3億元，同比下降50.18%，歸母凈虧損36.54億元，去年同期尚盈利1.72億元，同比下滑2225.71%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流出8.64億元；房地產(chǎn)開發(fā)毛利率僅3.6%，同比暴跌11.25個(gè)百分點(diǎn)。

??前些年華發(fā)股份在不少重點(diǎn)城市溢價(jià)拿地，如今市場(chǎng)下行，這些高價(jià)地的結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)被大幅壓縮，疊加上半年計(jì)提資產(chǎn)減值損失約12.87億元，進(jìn)一步侵蝕了利潤(rùn)。

??負(fù)債最高的是綠地控股，上半年總負(fù)債9660億元，同比增加3.11%；其次是保利發(fā)展，總負(fù)債8365億元，但同比壓降12.86%。萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)的總負(fù)債均超7000萬(wàn)元，但都有不同程度的下降。

??8月28日新政落地之后，項(xiàng)目公司制、主辦銀行制、優(yōu)先現(xiàn)房銷售等規(guī)則抬高開發(fā)資金門檻，資金無(wú)法跨項(xiàng)目騰挪，進(jìn)一步壓縮高杠桿模式的生存空間。未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)判標(biāo)尺，已經(jīng)從銷售規(guī)模排名，切換為現(xiàn)金流安全、項(xiàng)目盈利質(zhì)量、債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健度。留下來(lái)的房企，正在用不同的方式尋找發(fā)展下去的新路徑。