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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）今年以來，出險房企的風(fēng)險化解節(jié)奏明顯提速。

??近期，龍光集團(tuán)宣布境外整體債務(wù)重組計劃已生效，路勁基建和合景泰富的境外債債務(wù)重組也取得新的進(jìn)展。較早一批出險的房企花樣年、寶龍地產(chǎn)等，已經(jīng)宣布境外債重組全面生效并完成相應(yīng)法定流程。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，接連落地的化債成果，為房地產(chǎn)市場注入了一劑信心針，說明債權(quán)人與司法體系對出險房企的重組已不再觀望，未來會有更多出險房企循著同一條路徑完成重組，重新獲得正常經(jīng)營的機(jī)會。

??多家房企化債迎來積極進(jìn)展

??8月24日，合景泰富發(fā)布境外債務(wù)重組更新公告，宣布進(jìn)一步延長基本同意費截止時間，并邀請其他債權(quán)人加入重組支持協(xié)議。公告顯示，截至該公告日期，占范圍內(nèi)債務(wù)未償還本金總額約75.33%的持有人已加入或已同意，并正采取措施加入重組支持協(xié)議。

??8月21日，龍光集團(tuán)披露境外整體債務(wù)重組進(jìn)展，其境外債務(wù)重組計劃已于2026年8月21日正式生效。

??8月19日，路勁發(fā)布公告表示，持有現(xiàn)有票據(jù)及現(xiàn)有永續(xù)證券本金總額逾75%的持有人已加入重組支持協(xié)議。

??據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，今年下半年以來，合景泰富、龍光集團(tuán)、路勁基建、花樣年、中駿集團(tuán)控股、寶龍地產(chǎn)等多家房企，均在債務(wù)化解方面取得積極進(jìn)展。

??從整體進(jìn)度來看，寶龍地產(chǎn)、花樣年的境外債務(wù)重組已經(jīng)通過香港高等法院審批，方案全面生效；龍光集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股重組計劃已生效，但還在收尾推進(jìn)剩余債權(quán)人簽約工作；路勁基建、合景泰富目前處在重組攻堅階段，已經(jīng)拿到超七成債權(quán)人的支持，后續(xù)還需完成簽約交割等相關(guān)先決條件。

??有房企上演重組后二次違約

??一面是多家房企“闖關(guān)”成功的好消息不斷傳來，另一面是行業(yè)化債潛藏的風(fēng)險陰霾依舊沒有散去。

??部分房企雖債務(wù)重組取得實質(zhì)進(jìn)展，但受市場銷售復(fù)蘇乏力、現(xiàn)金流持續(xù)承壓、存量資產(chǎn)盤活困難等因素影響，再度陷入了債務(wù)逾期、違約的困境。

??6月29日，旭輝控股公告稱，無法支付“選項2最低現(xiàn)金”約1000萬美元，并宣布自即日起暫停支付所有境外融資義務(wù)的本金及利息。

??而在2025年12月29日，旭輝境外債務(wù)重組正式生效，通過414億元的重組收益實現(xiàn)扭虧為盈。境外重組生效后僅僅183天，旭輝便走到了二次違約。

??中國奧園的化債困境也同樣上演。5月4日，該公司公告稱，未能按期兌付三筆美元優(yōu)先票據(jù)的到期利息，已構(gòu)成債務(wù)違約并觸發(fā)交叉違約條款。事實上，該公司自2026年3月30日起，已全面暫停所有境外債務(wù)本息償付，同時委聘畢馬威和年利達(dá)協(xié)助制定新一輪重組方案。

??從2024年1月境外債務(wù)重組落地，暫時脫困，到2026年5月再度違約爆雷，奧園僅用兩年時間又重現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)。

??除上述完成重組后再度違約的房企外，目前行業(yè)內(nèi)仍有多家房企尚未完成債務(wù)重組，并持續(xù)曝出新增逾期、違約問題。

??如融創(chuàng)中國8月21日公告表示，旗下3家子公司又新增到期未償付借款合計10.608億元，原因均為未按時償還本金。

??7月31日，碧桂園公告稱，截至2026年6月30日，公司合并范圍內(nèi)違約債務(wù)凈新增約2.61億元。

??7月27日，正榮地產(chǎn)公告，確認(rèn)當(dāng)日到期的“20正榮02”債券未能按時足額兌付，債券本息合計2.48億元，正式構(gòu)成實質(zhì)性債務(wù)違約。這也是正榮地產(chǎn)當(dāng)月曝出的第三筆違約債務(wù)，在此之前一周內(nèi)，已先后出現(xiàn)8819.6萬元的ABS產(chǎn)品和3.33億元的公司債兩筆債務(wù)逾期。

??旭輝控股則是陷入境內(nèi)外雙線承壓的局面，境外二次違約危機(jī)尚未妥善化解，境內(nèi)債務(wù)風(fēng)險同步加劇。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，公司境內(nèi)子公司銀行項目貸款逾期規(guī)模已增至50.18億元，較 2025年底凈增加20.83億元。

??經(jīng)營造血是化債破局根本

??整體來看，房企化債的AB面是行業(yè)出清的真實縮影：債務(wù)重組批量落地，標(biāo)志著房企風(fēng)險處置機(jī)制越來越成熟；而二次違約、新增逾期的出現(xiàn)，也說明房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險遠(yuǎn)未徹底出清。

??《丁祖昱評樓市》指出，重組成功之后二次違約和新增債務(wù)逾期仍然頻頻發(fā)生，本質(zhì)上在于重組方案賴以成立的若干前提假設(shè)，在后續(xù)經(jīng)營環(huán)境中未能兌現(xiàn)。也就是說，重組只是推遲而不是造血，化債成敗的根本在于經(jīng)營實質(zhì)修復(fù)。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)也表示，債務(wù)重組本質(zhì)上只是財務(wù)層面的止血舉措，作用集中于延后存量舊債的償還周期，并不能為房企創(chuàng)造出新的經(jīng)營現(xiàn)金流。原有債務(wù)還款壓力暫緩，但到期工程款、利息支出等應(yīng)付款項仍在不斷產(chǎn)生。如果企業(yè)經(jīng)營基本面遲遲得不到改善，很容易落入“舊債剛緩，新賬又逾期”的惡性循環(huán)。

??克而瑞研究中心稱，從化債的完整鏈條來看，當(dāng)前仍缺少從債務(wù)削減向經(jīng)營造血過渡的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一方面，銷售端企穩(wěn)是所有重組方案償付安排的共同前提，若市場未能修復(fù)，削減的債務(wù)僅是被推遲而非被消化；另一方面，出險房企普遍持有存量資產(chǎn)但難以按合理價格出清，化債進(jìn)入下半場后，亟需形成支持存量資產(chǎn)折價出清的市場環(huán)境；此外，境內(nèi)債權(quán)人分散博弈導(dǎo)致處置效率低下，化債機(jī)制有必要從個案協(xié)商逐步升級為具備統(tǒng)一規(guī)則的行業(yè)出清安排。