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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）8月28日，多部委同日發(fā)布房地產(chǎn)新政，內(nèi)容涵蓋商品住房銷售制度改革、房地產(chǎn)信貸管理優(yōu)化、資本市場融資支持等重要領域，多項政策互為支撐，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快落地。

??具體來看，住房城鄉(xiāng)建設部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于完善商品住房銷售制度的通知》；中國人民銀行、金融監(jiān)管總局出臺《關于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》；證監(jiān)會發(fā)布《關于資本市場支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，相關配套融資管理規(guī)則同步實施。

??克而瑞研究中心認為，如果單獨來看，三項政策分別屬于三個領域；但如果放在一起觀察，其政策邏輯高度一致：房地產(chǎn)正在重新構建“開發(fā)融資—商品銷售—居民購房融資”的完整制度鏈條。

??有力有序推行現(xiàn)房銷售

??此次發(fā)布的《關于完善商品住房銷售制度的通知》提到，各地要完善商品住房預售管理，規(guī)范商品住房預售條件。商品住房項目實行預售的，單體建筑應完成主體結構封頂，具體條件由各地根據(jù)實際情況確定。

??加強預售資金監(jiān)管。購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監(jiān)管賬戶。商品住房項目竣工驗收、水電氣熱等配套設施具備交付條件后，解除資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約不能按期交房的，購房人有權按照合同約定提出解除購房合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須按照合同約定退還購房資金并承擔違約責任。

??現(xiàn)房銷售是此次重大變革的核心?！锻ㄖ访鞔_，各地要有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險，維護購房人合法權益?！锻ㄖ肥┬兄掌穑鲁鲎屚恋氐纳唐纷》宽椖亢鸵殉鲎屚恋匚慈〉媒ㄔO工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現(xiàn)房銷售。同時，對現(xiàn)房銷售實行備案管理并推行現(xiàn)房銷售定金制。

??現(xiàn)房銷售定金制也是此次新政在配套制度上的一項創(chuàng)新舉措。根據(jù)《通知》，實行現(xiàn)房銷售的商品住房項目，在取得建筑工程施工許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與購房人簽訂購房定金合同，依法收取少量定金。購房定金合同應約定定金金額、商品住房售價、交付時間及不能按期履約的責任等，保護雙方合法權益。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，首次提出推行現(xiàn)房銷售定金制，有助于合理平衡買賣雙方權利義務，降低交易糾紛風險，為現(xiàn)房銷售模式提供制度配套。58安居客研究院院長張波表示，現(xiàn)房銷售定金制的設計是一大亮點，既為房企保留適度、合規(guī)的資金回籠渠道，又通過監(jiān)管機制守住購房者資金安全底線。

??此外，《通知》要求，各地要同步完善商品住房項目土地供應、金融支持等相關政策，優(yōu)化項目開發(fā)建設、銷售和不動產(chǎn)登記管理，加強政策協(xié)調(diào)和銜接，提高管理服務效能。

??整體來看，新政對預售、現(xiàn)房銷售劃定了清晰適用邊界，兼顧存量在建項目平穩(wěn)運行與新增項目制度革新，有效避免了“一刀切”。

??住房城鄉(xiāng)建設部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關負責同志在回答記者提問時也明確，不搞“一刀切”。一方面，對新老項目分類施策，“老項目老辦法，新項目新辦法”。通知施行之日前，已取得建設工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行；未取得建設工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，有力有序推行現(xiàn)房銷售。另一方面，新項目可以現(xiàn)房銷售，也可以預售。

??重新優(yōu)化房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品體系

??作為商品住房銷售制度改革的配套制度，《關于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》是完善房地產(chǎn)基礎制度的重要組成部分。

??據(jù)中國人民銀行有關部門負責人介紹，《意見》圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售、運營全生命周期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等細分領域的貸款品種，加強各品種間的銜接，統(tǒng)籌規(guī)劃貸款對象、期限、用途、抵押率等核心要素，構建全面覆蓋、有序銜接的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品體系。

??其中，為更好滿足房地產(chǎn)合理信貸需求，《意見》重點對開發(fā)貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優(yōu)化。

??一是，建立開發(fā)貸款主辦銀行制度，提升房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展的金融服務能力?！兑庖姟访鞔_，單個房地產(chǎn)項目對應一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發(fā)放開發(fā)貸款。開發(fā)貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，預售項目最長5年，現(xiàn)房銷售項目最長7年，商業(yè)地產(chǎn)項目最長7年，首次還本日期原則上應在項目竣工備案后。

??二是，加強個人住房貸款與開發(fā)貸款的銜接?！兑庖姟访鞔_，個人住房貸款應通過受托支付方式發(fā)放。購房人所購新建住房實行現(xiàn)房銷售的，受托支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；實行預售的，受托支付至項目預售資金監(jiān)管賬戶。

??三是，為適應經(jīng)濟社會發(fā)展需要，《意見》將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定。

??為防范住房逾期交付引發(fā)金融風險，政策還延后了個人住房貸款的發(fā)放時點：所購新建住房實行現(xiàn)房銷售的，貸款應在銷售備案后發(fā)放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案后發(fā)放。

??該負責人表示，《意見》立足房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展和構建新模式需要，從宏觀層面構建房地產(chǎn)信貸基礎制度，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸體系，更好滿足房地產(chǎn)合理信貸需求，維護購房人合法權益，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

??招聯(lián)首席經(jīng)濟學家、上海金融與發(fā)展實驗室執(zhí)行主任董希淼表示，開發(fā)貸款主辦銀行制度與資金全封閉管理，讓房企依靠項目本身的開發(fā)價值獲取融資，同時貸款期限與建設周期匹配，行業(yè)開發(fā)行為將更趨規(guī)范。對購房人而言，“能拿房、再還貸”保障了購房者資金安全，最長40年貸款期限有效減輕居民購房壓力。

??拓寬房企資本市場融資路徑

??《關于資本市場支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》的出臺，旨在加快構建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的資本市場服務體系，主要包括以下內(nèi)容：

??一是總體要求。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，推動從依賴主體信用向基于項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。強化房地產(chǎn)領域準入、信息披露、資金監(jiān)管，穩(wěn)妥防范化解處置房地產(chǎn)相關風險，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

??二是支持合理融資。支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資以及綜合運用發(fā)行股份、定向可轉債、現(xiàn)金等工具收購涉房資產(chǎn)。加大債券融資支持力度，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行公司債券用于符合政策要求的房地產(chǎn)項目，鼓勵發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券（ABS）。支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）或作為REITs擴募資產(chǎn)，穩(wěn)慎推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展。支持符合規(guī)定的私募基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金。

??三是優(yōu)化監(jiān)管。優(yōu)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行證券的準入監(jiān)管，突出“基于項目”融資特點；優(yōu)化信息披露監(jiān)管，重點關注執(zhí)行會計準則情況；嚴格募集資金持續(xù)監(jiān)管和穿透式監(jiān)管；嚴防嚴打發(fā)行人欺詐發(fā)行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規(guī)行為，加大對系統(tǒng)性、團伙性造假的懲戒力度。

??四是防范化解風險。建立健全房地產(chǎn)領域涉資本市場風險預研預判機制，加強股債基監(jiān)管聯(lián)動。平穩(wěn)有序做好上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退市監(jiān)管，暢通多元化退市渠道。配合地方政府推動房地產(chǎn)違約債券處置出清，豐富多元化房地產(chǎn)債券風險處置機制。

??業(yè)內(nèi)人士指出，本次證監(jiān)會新政最大亮點，是明確推動房企融資邏輯迭代，從傳統(tǒng)依賴企業(yè)主體信用，轉向依托項目本身資質開展融資。新政全方位優(yōu)化房企股權、債券、資產(chǎn)支持證券、REITs 等多元化融資渠道，對不同所有制房企合理融資需求一視同仁。

??嚴躍進亦表示，證監(jiān)會出臺的政策內(nèi)容詳實，尤其在融資支持方面著墨頗多。其中，關于不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質量發(fā)展的部署，各地已在積極推進，結合當前房地產(chǎn)市場風險逐步出清的背景，此類融資工具能夠更好地匹配行業(yè)新發(fā)展階段的資金需求。

??此外，結合近期房貸期限延長至40年等銷售端政策，可以看到房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎制度正在加速構建。對于房企而言，盡管部分條款趨于嚴格，但融資制度的規(guī)范化、有序化，將從根本上保障企業(yè)的長期安全。尤其對于上市公司，既能在融資端獲得有力支撐，也能在合規(guī)性和風險管控上實現(xiàn)提升，最終以企業(yè)的高質量發(fā)展帶動行業(yè)整體高質量發(fā)展。

??值得注意的是，為改革完善房地產(chǎn)融資制度，國家金融監(jiān)督管理總局同日還印發(fā)了《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》、《個人住房貸款管理辦法（試行）》、《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》、《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》，以及《信托公司開展房地產(chǎn)領域信托業(yè)務管理辦法（試行）》等五項管理辦法。

??嚴躍進認為，金融監(jiān)管總局多項政策與證監(jiān)會資本市場支持措施形成合力，從銀行貸款和資本市場兩條路徑同步發(fā)力，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了多維度融資支持，標志著房地產(chǎn)發(fā)展新模式在融資配套制度方面邁出了實質性步伐，有助于進一步穩(wěn)定市場預期，促進行業(yè)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條制度重構

??對于此次新政的發(fā)布，業(yè)內(nèi)專家普遍認為，多部門同步推出的政策“組合拳”，是一場覆蓋商品房銷售、信貸管理、資本市場融資的全鏈條制度重構，將推動行業(yè)告別過去“三高”的發(fā)展路徑，為房地產(chǎn)新發(fā)展模式筑牢制度根基，助力推動房地產(chǎn)市場高質量發(fā)展。

??克而瑞研究中心認為，此三份事關中國住房金融發(fā)展新模式的綱領性文件的發(fā)布，是一次精心設計的制度協(xié)同，將讓房地產(chǎn)真正告別過去依賴預售回款、高杠桿、高周轉實現(xiàn)規(guī)模擴張的開發(fā)模式。真正值得關注的并不是某一項政策本身，而是三者之間形成的制度閉環(huán)：現(xiàn)房銷售降低購房者交付風險，項目融資為開發(fā)商承擔更長建設周期提供資金基礎，個人住房貸款則為合理住房需求提供金融支持。由此，房地產(chǎn)的資金循環(huán)正在從“預售回款驅動開發(fā)”逐漸轉向“項目融資支持建設、現(xiàn)房交易降低風險、居民信貸支持消費”。這是過去三十年未有之變局。行業(yè)的游戲規(guī)則，從“快周轉、高杠桿、主體信用”徹底轉向“慢周轉、低杠桿、項目信用”。

??未來能在桌上繼續(xù)玩下去的，只有兩類主體：一類是融資成本足夠低、能扛住長周期的央國企；另一類是能在產(chǎn)品力、資產(chǎn)運營、資本化退出上建立壁壘的專業(yè)化房企。至于那套靠“賣樓花”滾雪球的高周轉模式，它已經(jīng)成為了歷史。