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??摘要：

??截至 2025 年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達 67.9%，城鎮(zhèn)化發(fā)展正式步入下半場，呈現(xiàn)增速放緩、增量收窄、城市深度分化、城鄉(xiāng)雙向流動的特征。本文運用 Logistic 模型開展多情景測算，基準情景下 2030 年我國城鎮(zhèn)化率約 71.1%，2035 年約 74.1%，2050 年趨近 78%—80% 的穩(wěn)態(tài)平臺期；全國城鎮(zhèn)化增速回落與局部區(qū)域熱度抬升將長期并存。房地產(chǎn)行業(yè)告別普漲時代，轉向 “聚焦核心、深耕存量、細分突圍” 新格局：一線及核心二線城市以改善型需求、城市更新為主要賽道；普通三四線城市面臨人口外流與庫存壓力；縣域及鄉(xiāng)村孕育結構性細分機會。行業(yè)主要風險集中在獨立三四線城市去化壓力、人口收縮城市空心化、農(nóng)業(yè)轉移人口市民化轉化不及預期。建議投資決策建立 “基準-悲觀” 雙情景預期管理，重點跟蹤 2026 年農(nóng)業(yè)轉移人口市民化配套細則以及 2028 年城鎮(zhèn)化率節(jié)點的實際兌現(xiàn)情況。

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??我國城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀

??（一）當前城鎮(zhèn)化階段特征

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到67.9%，城鎮(zhèn)常住人口9.538億人。按照諾瑟姆曲線的一般理論框架，城鎮(zhèn)化經(jīng)歷起步、加速和減速趨穩(wěn)等階段。我國當前已由高速城鎮(zhèn)化階段逐步進入增速放緩、結構優(yōu)化的新階段。

??2021-2025年五年間，全國常住人口城鎮(zhèn)化率增速回落趨勢十分清晰，年度增幅多低于0.9個百分點。而在2020年以前，年均增長約1.4個百分點。城鎮(zhèn)化率雖仍在穩(wěn)步提升，但年增幅已明顯下降且低位波動，已告別高速增長期。

??（二）區(qū)域板塊分化

??2025年，31個省、自治區(qū)、直轄市中城鎮(zhèn)化率東高西低的梯度格局清晰，高于全國平均水平（67.9%）的僅12省，多為東部沿海地區(qū)；低于全國平均水平的19省，以中西部為主。總體呈較強相關性，粵浙蘇既是常住人口增量大省，城鎮(zhèn)化率也居前列。

??從發(fā)展階段來看，我國東部地區(qū)城鎮(zhèn)化率已高位平臺化，率先進入存量更新、高質量發(fā)展階段；上海城鎮(zhèn)化率位于全國省級行政區(qū)之首，2005年就達到89.1%，之后二十年在88.5%—89.8%之間小幅波動；北京近十年城鎮(zhèn)化率每年提升幅度在0—0.4個百分點之間。部分中西部核心城市仍處于增量集聚期，以最大提升幅度均衡追趕，甘肅、新疆、安徽2025年城鎮(zhèn)化率較2020年提高超過5個百分點。東北地區(qū)整體水平不低，但在總人口持續(xù)凈流出背景下，其城鎮(zhèn)化率上升更多是"城鎮(zhèn)人口占比被動抬升"，而非真實城鎮(zhèn)化動能；黑龍江2020—2025年五年間人口減少達170萬人，遼寧、吉林減少人數(shù)也在100萬以上。這種梯度錯位，構成了我國城鎮(zhèn)化下半場鮮明的特征。

??（三）國際對標的階段判斷

??世界銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年全球城鎮(zhèn)化率為57.7%，高收入國家為80.13%。從列示的主要國家看，城鎮(zhèn)人口比重普遍處于75%—92%區(qū)間。我國67.9%的城鎮(zhèn)化率明顯高于全球平均水平，但與發(fā)達國家穩(wěn)態(tài)基準相比仍有提升空間。這一空間既是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進的潛力所在，也是房地產(chǎn)行業(yè)中長期需求的重要支撐。

??從發(fā)展階段看，我國當前對應發(fā)達國家城鎮(zhèn)化中后期、增速放緩、結構優(yōu)化的成熟階段。參照國際經(jīng)驗，一個國家的城鎮(zhèn)化率達到較高水平后增速通常放緩，進入中低速增長、結構分化階段。美國、德國、日本、韓國在城鎮(zhèn)化率達到65%后，均經(jīng)歷了10年以上的中低速增長才進入穩(wěn)態(tài)。這一規(guī)律為判斷我國城鎮(zhèn)化的剩余周期提供了重要參考——即便增速放緩，從65%左右到穩(wěn)態(tài)峰值，仍將經(jīng)歷一個較長的過渡期。我國作為超大規(guī)模經(jīng)濟體，兼具大國梯度發(fā)展特征，區(qū)域差異遠大于歐美發(fā)達國家。我們判斷我國的城鎮(zhèn)化周期將更長、分化將更顯著。

??02

??城鎮(zhèn)化發(fā)展穩(wěn)態(tài)水平預判

??（一）模型建立及情景分析

??按照城鎮(zhèn)化進程遵循諾瑟姆S型曲線規(guī)律，目前我國處于中后期減速增長階段。根據(jù)Logistic模型計算未來走勢，計算核心公式為：

??對比國際發(fā)展和當前我國一線城市的發(fā)展水平，我們設定模型飽和上限 Umax=80%/82%/85% 作為外生情景假設；利用 2000—2025 年共26個年度數(shù)據(jù)點（覆蓋諾瑟姆曲線拐點區(qū)域及加速段、平臺段），以非線性最小二乘法分別擬合每個情景下的增長率參數(shù)（k）和拐點年份（t?），得到各年份城鎮(zhèn)化率預測數(shù)據(jù)。

??模型局限性提示：

??1、Logistic模型假設城鎮(zhèn)化進程平滑連續(xù)，未納入房地產(chǎn)周期、戶籍制度改革、區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略等外生政策沖擊變量；

??2、區(qū)域差異：我國東中西部城鎮(zhèn)化水平差異顯著，該全國總量模型無法刻畫省域、市縣層面顯著的區(qū)域分化特征；

??3、長期預測置信區(qū)間擴大：隨著預測時間跨度延長，模型對結構變化（如人口老齡化加速、生育率下降等）的敏感性增加，預測不確定性放大。

??整體來看，近期預測較為穩(wěn)健，2030年三種情景預測結果落在 70.6% ~ 71.8% 區(qū)間內(nèi)。與“十五五”規(guī)劃綱要中“2030年常住人口城鎮(zhèn)化率達71%”基本一致，未來五年需累計提升約3.2個百分點，短期圍繞“十五五”規(guī)劃設定的目標穩(wěn)步推進。這一階段主要受已固化的人口結構和歷史慣性驅動，因此政策騰挪空間有限。

??中期（2035年）三情景保持有序分層、差距逐步擴大。由于樂觀情景假設更高的飽和上限（85%），其增長曲線整體位于基準情景（82%）之上，2035年三者分別約為73.3%、74.1%、75.1%，2030—2050年三情景均不出現(xiàn)交叉；情景差距由2030年的約1.2個百分點擴大至2035年的約1.8個百分點?！叭丝诜帜浮遍_始主導中期變局，樂觀情景下城鎮(zhèn)化最后的“長尾”更長，即便到2040年，部分中西部城市依然能享受到農(nóng)村老齡人口向城市聚集的微弱“分母效應”紅利。

??長期（2050年）三情景差距進一步拉開：保守情景約77.7%，基準情景約79.1%，樂觀情景約81.1%；基準情景（82%）下2050年趨近79%，與“78%—80%穩(wěn)態(tài)平臺期”判斷一致。這取決于2035—2050年間，農(nóng)村老齡化空心化導致的“分母萎縮”速度以及農(nóng)業(yè)轉移人口市民化政策的最終成效。

??（二）城鎮(zhèn)化頂部的核心緩沖因素

??三重因素共同筑起城鎮(zhèn)化長周期頂部的關鍵緩沖層：

??其一，縣域與就地城鎮(zhèn)化仍構成底部增量引擎?；诘谄叽稳珖丝谄詹椋?020年）及后續(xù)測算，在386個縣級市中，有208個城鎮(zhèn)化率低于60%（占比53.9%）；在1496個市轄縣中，更有1356個城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過九成。這1564個城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位常住人口約6.1億，平均城鎮(zhèn)化率僅44%。

??其二，城鄉(xiāng)公共服務均等化與戶籍轉化釋放“人口質量紅利”，共同提升城鎮(zhèn)化率的穩(wěn)定性。

??其三，人口近域流動與都市圈擴容正重塑增量格局，同城化戰(zhàn)略促使人口集聚由“向心式”轉向“網(wǎng)絡化”，使城鎮(zhèn)化增長點從少數(shù)核心城市延伸至整個城市群腹地。

??03

??城鎮(zhèn)化新格局對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

??基于前文對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀與穩(wěn)態(tài)水平的系統(tǒng)分析，可以得出兩條基礎性判斷：第一，全國城鎮(zhèn)化增速已實質性告別高速增長期，從67.9%到78%—80%的穩(wěn)態(tài)水平，剩余空間約10—12個百分點，按當前人口規(guī)模粗略折算，對應約1.5—1.7億新增城鎮(zhèn)人口，但時間跨度將延展至2050年前后，年均增量遠低于上半場。第二，增速放緩與區(qū)域分化并行，“全國緩”與“局部熱”長期共存，東部地區(qū)城鎮(zhèn)化率已高位平臺化，率先進入存量更新階段；中西部核心城市仍處于增量集聚期；縣域仍是我國城鎮(zhèn)化率提升的重要空間。城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響，從來不是簡單的總量線性外推。下半場的核心特征是：增量讓位于存量，普漲紅利讓位于結構性機遇，規(guī)模擴張讓位于品質競爭。

??（一）城鎮(zhèn)化放緩對房地產(chǎn)的總體影響

??根據(jù)Logistic模型基準情景預測，2025年至2030年城鎮(zhèn)化率需累計提升約3.2個百分點（模型基準情景2030年達71.1%），年均約0.64個百分點——相比2020年前年均1.4個百分點的增速已明顯放緩。新增城鎮(zhèn)人口增速放緩，邊際上減弱首套房剛需的增量支撐。

??值得注意的是，城鎮(zhèn)化率每提升1個百分點所對應的新增城鎮(zhèn)人口，并不全部轉化為商品房購房需求。此前也指出，常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間仍有明顯差距，相當規(guī)模的新增城鎮(zhèn)人口處于“半市民化”狀態(tài)。相當部分新市民的居住需求由租賃、保障性住房及既有住房共同承接、而非購買商品房，核心制約在于收入水平難以覆蓋商品房的購置成本。城鎮(zhèn)化率的提升與商品房需求的拉動之間，存在一條不容忽視的轉化鴻溝。

??保障性住房需求的提升在一定程度上分流商品房市場的剛需群體，但對房地產(chǎn)行業(yè)而言，保障房建設本身就是開發(fā)業(yè)務的重要組成部分。對于房企，保障房業(yè)務雖利潤率較薄，但可成為填充產(chǎn)能、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要補充賽道，尤其在核心城市土地資源緊缺背景下，具備代建能力和政企合作經(jīng)驗的企業(yè)將占據(jù)先機。

??（二）城鎮(zhèn)化結構性特征決定房地產(chǎn)市場深度分化

??我國各區(qū)域梯度差異，決定了不同城市層級房地產(chǎn)市場將走向截然不同的發(fā)展軌道。

??1.一線/核心二線城市：需求堅挺、存量更新為主

??部分核心城市城鎮(zhèn)化率已處于高位平臺期，率先進入存量更新與品質升級階段。其房地產(chǎn)邏輯呈現(xiàn)以下特征：

??需求端仍有堅實支撐。人口持續(xù)凈流入是核心驅動力——粵浙蘇閩等人口流入大省同時也是城鎮(zhèn)化率居前的省份。一線和半數(shù)二線城市人均住房建筑面積仍然偏低，改善需求基礎龐大?！昂梅孔印笔状螌懭?025年政府工作報告，《住宅項目規(guī)范》（GB 55038-2025）正式施行，新建住宅層高不低于3.0米、4層起設電梯等標準提升，有利于提升改善型產(chǎn)品吸引力。

??供給端轉向存量更新。城市更新正在成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的新業(yè)務方向。2025年城中村改造納入地方政府專項債券支持范圍； 2026年國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12 號），明確“十五五”時期城鎮(zhèn)危舊房改造50萬套、城中村改造4000個、老舊小區(qū)改造11.5萬個等量化指標。

??但需注意一線城市內(nèi)部亦存在分化。主城區(qū)以存量更新與改善型需求為主，而部分遠郊及都市圈衛(wèi)星城面臨人口外溢的不確定性。

??2.普通三四線城市：去庫存承壓、風險集中

??中西部省份的普通三四線城市面臨雙重壓力：

??剛需增量明顯減弱。城鎮(zhèn)化增速放緩在全國層面體現(xiàn)最為顯著的就是這一層級城市。隨著“縣域就近城鎮(zhèn)化”推進和人口向核心城市進一步集聚，普通三四線城市的新增城鎮(zhèn)人口規(guī)模明顯收縮。

??但三四線內(nèi)部應拆分兩類：都市圈范圍內(nèi)的三四線城市尚能承接中心城市外溢需求，有一定支撐；遠離城市群的獨立三四線城市人口持續(xù)流出，去化壓力最大，是行業(yè)風險最集中的區(qū)域。

??3.縣域城鎮(zhèn)：就地城鎮(zhèn)化支撐下的小眾市場

??縣域市場的房地產(chǎn)邏輯有別于高能級城市：以本地剛需、改善、養(yǎng)老、返鄉(xiāng)置業(yè)需求為主，市場規(guī)模有限但受人口、收入與庫存約束，確定性弱于高能級城市。在城鄉(xiāng)融合政策推動下，城鄉(xiāng)要素雙向流動通道逐步打通，縣域作為“城尾村頭”的節(jié)點，將持續(xù)釋放結構性需求。但需提示，縣域市場單盤規(guī)模小、利潤空間有限，僅屬結構性小眾機遇，不宜高估其整體體量。

??（三）城鎮(zhèn)化進程重塑房地產(chǎn)制度框架

??城鎮(zhèn)化階段轉換，是房地產(chǎn)發(fā)展模式和住房制度調整的重要宏觀背景之一。

??1996年，我國城鎮(zhèn)化率突破30%，進入國際經(jīng)驗框架下的加速發(fā)展期。同時，國家啟動的房地產(chǎn)政策調整，首要任務是解決住房“有沒有”的問題，保障大規(guī)模進城人口的住房供給。將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，安居工程實施范圍進一步擴大，持續(xù)推進土地、住房制度改革，搭建起適配住房需求持續(xù)擴張的市場化供給制度框架。也直接推動了 1998 年全面房改落地，我國房地產(chǎn)市場進入長達二十年的長期擴張階段。

??2025年，我國城鎮(zhèn)化率67.9%，逐步靠近諾瑟姆曲線城鎮(zhèn)化成熟期拐點。城鎮(zhèn)化階段轉換與住房需求結構變化，市場主要矛盾從“有沒有”轉向“好不好”，為房地產(chǎn)基礎制度調整提供了宏觀背景。2026年8月28日，央行、金融監(jiān)管總局、住建部、自然資源部、證監(jiān)會五部門出臺政策文件（下稱 “828 新政”），從銷售、信貸、融資三大環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)基礎制度開展系統(tǒng)性改革。與城鎮(zhèn)化階段轉換在宏觀背景上具有一致性：城鎮(zhèn)化邁入平穩(wěn)發(fā)展期，住房總量供給得到保障，但品質短板不斷暴露，原有預售模式的風險點持續(xù)顯現(xiàn)；政策由此把制度改革作為核心抓手，推動現(xiàn)房銷售落地實施，引導行業(yè)降杠桿，把提升住房品質擺在更加突出的位置。

??1996年的政策是為城鎮(zhèn)化“鋪路”——建立市場化的住房供給體系，讓數(shù)億人“有房住”；2026年的“828新政”是為城鎮(zhèn)化“換軌”——重構已不適應新階段的制度框架，讓居民“住得好”。從“預售”到“現(xiàn)房”，從“擴量”到“提質”，從“加杠桿”到“降杠桿”，這一系列轉向，正是城鎮(zhèn)化從“加速擴張期”邁向“成熟穩(wěn)定期”后，房地產(chǎn)基礎制度被迫進行的系統(tǒng)性自我革新。這一過程遠未結束，隨著城鎮(zhèn)化率在2028年前后突破70%、在2050年前后趨近 80% 穩(wěn)態(tài)區(qū)間，房地產(chǎn)政策改革預計仍將持續(xù)。

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??總結與未來預判

??綜合全文分析，我國城鎮(zhèn)化將呈現(xiàn)清晰的階段路徑：短期穩(wěn)步爬坡，2028年前后突破70%；中長期在2035年前后進入成熟化進程；2040—2050年前后逐步接近長期平臺。城鎮(zhèn)化進程整體放緩，但遠未終結，仍將為住房需求提供中長期支撐。

??下半場城鎮(zhèn)化的新格局概括為：總量放緩、結構分化、雙向流動、城鄉(xiāng)融合。人口向核心城市和都市圈集聚，縣域就地城鎮(zhèn)化并行推進，城鄉(xiāng)要素雙向流動通道打通，城鄉(xiāng)融合成為主基調。

??對應城鎮(zhèn)化新格局，房地產(chǎn)行業(yè)將告別普漲、聚焦核心、深耕存量、細分突圍。全國性增量紅利讓位于結構性存量紅利，行業(yè)競爭從規(guī)模擴張轉向品質升級與運營能力比拼。

??核心機遇主要集中在五個方向：一是核心城市改善型需求，一線及半數(shù)二線城市人均住房建筑面積仍然偏低，改善空間廣闊；二是城市更新成為重要增量；三是保障性住房，為農(nóng)業(yè)轉移人口和新市民提供重要的住房保障；四是都市圈TOD，軌道上的都市圈將重塑地產(chǎn)格局；五是下沉市場細分，縣域剛需、返鄉(xiāng)置業(yè)與鄉(xiāng)村康養(yǎng)構成結構性細分賽道。

??核心風險同樣需要高度警惕：其一，普通三四線城市庫存壓力，剛需明顯減弱、去化承壓，尤其是遠離都市圈的獨立三四線；其二，人口收縮城市空心化風險，東北、西北部分城市在總人口流失下城鎮(zhèn)化率"被動抬升"，雖統(tǒng)計占比走高，但實際城鎮(zhèn)人口規(guī)模收縮、住房真實需求走弱；其三，市民化轉化不及預期風險，即使放開落戶，若農(nóng)民工收入與就業(yè)不足，未必轉化為購房需求；其四，全國性增量收縮帶來的總量約束，要求企業(yè)轉變依賴規(guī)模擴張的傳統(tǒng)模式?，F(xiàn)房銷售、行業(yè)降杠桿等制度改革本身也會帶來行業(yè)陣痛，短期企業(yè)經(jīng)營壓力同樣需要納入風險考量。

??總體而言，我國城鎮(zhèn)化正沿著"總量放緩、結構分化、城鄉(xiāng)融合"的軌跡穩(wěn)步邁向成熟。行動建議：對地投資決策者而言，把握"聚焦核心、深耕存量、細分突圍"主線，在核心城市改善、城市更新、保障房與都市圈TOD等結構性機遇中精準布局；同時按"基準—悲觀"兩檔情景管理預期，審慎規(guī)避獨立三四線庫存、人口收縮城市與市民化轉化不及預期等風險，將是穿越城鎮(zhèn)化下半場的關鍵所在。建議優(yōu)先跟蹤2026年農(nóng)業(yè)轉移人口市民化配套細則與2028年城鎮(zhèn)化率兌現(xiàn)情況。