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??高質量開展城市更新，通過“好房子”供給迭代將催生存量改善需求支撐新房規(guī)模

??◎  文 / 楊科偉

??7月30日中央政治局會議分析研究當前經濟形勢和部署下半年經濟工作，會議指出，保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強靈活性預見性，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期。宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力。要落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應。要有效釋放內需潛力。深入實施提振消費專項行動。要持續(xù)防范化解重點領域風險。落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

??01未直接提及房地產市場但推動房地產止跌回穩(wěn)的基調一以貫之

??此次政治局會議有關房地產行業(yè)沒有專門表述，強調了落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。聯(lián)系到7月15日召開的中央城市工作會議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產止跌回穩(wěn)的重要抓手。 

??今年以來，中央和地方 “因城施策”出臺相關措施推動房地產止跌回穩(wěn)，政策措施成效明顯，總體延續(xù)去年四季度以來止跌回穩(wěn)的勢頭。一方面，新房二手住房成交總量同比正增長，新房銷售降幅同比收窄，二手房成交面積同比增長超10%。另一方面，房價降幅整體收窄，6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅分別比上月收窄0.3、0.5和0.3個百分點。庫存中商品房待售面積連續(xù)四個月減少。這三方面的積極變化說明房地產政策效果正在持續(xù)釋放明顯，筑底回穩(wěn)的過程仍在持續(xù)向好。 

??我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在推動房地產業(yè)止跌回穩(wěn)、構建房地產發(fā)展新模式的重要關口，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國住房需求提供重要支撐，市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，合理控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市空間結構的集約高效發(fā)展思路將推升城市核心區(qū)價值，高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，形成新的價格基準，最終形成新的價格梯度，實現(xiàn)房地產市場新的供求關系動態(tài)平衡。通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，短期內助力市場止跌回穩(wěn)，中長期引導向“高品質、低風險、可持續(xù)”房地產業(yè)發(fā)展新模式轉型。

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??高質量開展城市更新，通過“好房子”供給迭代將催生存量改善需求支撐新房規(guī)模

??2015年中央城市工作會議召開后，從《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，到《關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見》，再到《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，一系列政策文件相繼出臺，為城市發(fā)展提供了頂層設計。與之相對的是開啟了大規(guī)模城市棚戶區(qū)改造和舊城改造進程，極大地促進城市界面和基礎設施改善，也極大地刺激房地產業(yè)新一輪高速發(fā)展。 

??7月15日的中央城市工作會議強調，當前和今后一個時期城市工作的總體要求是：堅持因地制宜、分類指導，以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

??扎實推進城市更新行動，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎設施提升等重點領域，推動城市向更高品質、更有溫度、更可持續(xù)的方向邁進。城市也是一個活的機體需要不斷新陳代謝，住房更是如此，對安全舒適低碳科技的居住環(huán)境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。住建部部長此前表示“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。前期為了滿足快速城鎮(zhèn)化帶來的剛性住房需求，更多從期房、中小套型等“增加數(shù)量“方面著手，經過20年房地產業(yè)的高速發(fā)展，最終實現(xiàn)居民從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的跨越。2021年以來提出構建房地產行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”問題，改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度，建立房屋全生命周期管理機制。要以“經濟合理，安全耐久；以人為本，健康舒適；因地制宜，綠色低碳；科技賦能，智慧便利”為標準，四維升級“好房子”。 

??在高質量城市更新背景下，各地供地質量將會不斷提升，城市長期沒有新房供應的核心區(qū)域、小面積或低容積率地塊集中供應，計容新規(guī)產品和四代住宅項目憑借品質、得房率等優(yōu)勢，銷售去化水平相比舊規(guī)產品持續(xù)熱銷，說明改善需求基礎龐大，只待”好房子“供應。依此來看 “好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場成交，形成新的價格基準，相對同地段舊規(guī)產品或二手房價，最終形成新的價格梯度，實現(xiàn)房地產市場新的供求關系動態(tài)平衡。