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??住宅產(chǎn)品的競爭邏輯正在發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

??過去數(shù)年，行業(yè)關(guān)注點(diǎn)集中于得房率、層高、立面材質(zhì)等單項(xiàng)指標(biāo)的競爭。

??2026年上半年，產(chǎn)品競爭已進(jìn)入系統(tǒng)整合階段。

??依托“架空平臺(tái)下不計(jì)容”的政策紅利，立體空間革新的“抬板”住宅突破傳統(tǒng)居住局限，憑借宜居、通透、多元的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，成為樓市品質(zhì)人居的核心熱點(diǎn)，開啟住宅立體迭代的全新賽道。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年6月30日，上海已有至少7個(gè)明確公示/取證項(xiàng)目為“抬板”項(xiàng)目，若加上土拍及未出規(guī)劃方案的潛在抬板地塊，這一數(shù)字或?qū)⒏唷?

??雖然目前上海暫無已交付的“抬板”項(xiàng)目，但從趨勢(shì)來看，進(jìn)入2026年，上海全域抬板社區(qū)已開始從零星豪宅特例，全面轉(zhuǎn)為改善新盤主流標(biāo)配，完成從單點(diǎn)試驗(yàn)到普及的質(zhì)變。

??可以說，2026年是上海“抬板”住宅元年。

??短期來看，“抬板”項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)有很多，自住舒適度高，靜音、景觀、安全優(yōu)勢(shì)突出，但從長期來看，“抬板”項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理和運(yùn)用維護(hù)等要求較高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營能力是一種考驗(yàn)。

??如今遍地開花的“抬板”項(xiàng)目原點(diǎn)為“不計(jì)容”政策新規(guī)。

??2024年1月，天津發(fā)布《市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（第二批）》，率先明確“架空平臺(tái)以下的建筑面積折合的容積率不計(jì)入規(guī)劃條件約定的容積率”。此后杭州、上海、蘇州、合肥等多個(gè)城市跟進(jìn)。

??2025年9月上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，內(nèi)容涵蓋城市設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、建筑功能等5大類、17個(gè)具體的細(xì)節(jié)。（詳見《重磅，上海再出新規(guī)，影響有多大？》）

??新規(guī)強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部停車庫可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。如果在車庫上面再設(shè)置不封閉的架空層、風(fēng)雨連廊，也同樣不計(jì)入容積率。

??至此，政策為“抬板”項(xiàng)目提供了容積率豁免，直指開發(fā)商最核心的成本問題，無需再犧牲可售面積。

??2025年底，安瀾上海成為了上海新政后首個(gè)規(guī)劃、取證、實(shí)景示范區(qū)開放的整地塊抬板純住宅大盤。整地塊統(tǒng)一抬高4米，板下僅車庫+社區(qū)配套商業(yè)，板上全部純居住、完整連片景觀、無市政機(jī)動(dòng)車穿行。

??在這之后，“抬板”項(xiàng)目便如雨后春筍，迅速席卷上海各大置業(yè)板塊。截至2026年6月30日，2026上半年已有至少7個(gè)全域抬板社區(qū)完成規(guī)劃公示、取證或展廳開放。

??“抬板”項(xiàng)目也從此前僅頂豪試水的小眾局面變成改善新盤主流標(biāo)配。

??“抬板”設(shè)計(jì)核心價(jià)值在于通過豎向高差重組社區(qū)功能，其優(yōu)點(diǎn)也較為明顯。

??1、板上釋放純粹居住與景觀空間

??“抬板”社區(qū)最明顯的便是車庫全部在“板下”，地面全部釋放給行人，形成連續(xù)步行系統(tǒng)，真正實(shí)現(xiàn)全域人車分流。兒童、老人在園區(qū)散步、玩耍全程無需避讓車輛。

??與此同時(shí)，在“抬板”之下，原本“平面”的園林景觀在“高度差”后形成了“立體園林景觀”。這就使得“抬板”項(xiàng)目無論是視覺觀感還是園區(qū)行走體驗(yàn)，都遠(yuǎn)優(yōu)于常規(guī)住宅。

??2、低樓層價(jià)值質(zhì)變

??常規(guī)住宅小區(qū)的 1-3 層長期是購房短板，容易出現(xiàn)潮濕、噪音、視野差、私密性弱、易積水等問題。

??“抬板”社區(qū)依靠約4-7米整體抬高底盤，首層相當(dāng)于傳統(tǒng)3層高度，徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)一樓居住短板，實(shí)現(xiàn)低層房產(chǎn)價(jià)值躍升。

??3、得房率明顯提升

??“抬板”社區(qū)的得房率也較高傳統(tǒng)社區(qū)有所提升。

??以往常規(guī)住宅地塊計(jì)容指標(biāo)要分出一部分給車庫，開發(fā)商為滿足車位配比，只能壓縮住宅總面積。而據(jù)上海新規(guī)，抬板社區(qū)車庫整體放在平臺(tái)下方，政策明確該部分面積不計(jì)容積率，這就意味著地塊全部計(jì)容指標(biāo)全部都用來做住宅。

??與此同時(shí)，抬板標(biāo)配的連片風(fēng)雨連廊、景觀架空平臺(tái)、休閑會(huì)客區(qū)、上下平臺(tái)扶梯、無障礙坡道，只要作為居民公共通行休閑使用，全部不計(jì)容積率。

??在常規(guī)住宅小區(qū)里，這類休閑、通行構(gòu)筑物都會(huì)劃入整棟公攤由業(yè)主分?jǐn)?，新?guī)下這部分大面積配套不計(jì)入業(yè)主公攤，直接減少公攤基數(shù)，拉高得房率。

??從目前來看，全域抬板已成為改善新房核心賣點(diǎn)，同板塊對(duì)比普通樓盤更有競爭力。直接催生了2026上?！疤О逶辍薄?

??可以看到，“抬板”設(shè)計(jì)的初衷很務(wù)實(shí)：通過整體抬升住宅首層，將停車、配套等功能空間置于板下，在有限的用地指標(biāo)內(nèi)釋放更多地面景觀與公共空間。

??對(duì)購房者來說，這意味著在成本可控的前提下，實(shí)際使用面積變多了，同時(shí)還實(shí)現(xiàn)了“人車分流+地面花園”的雙重體驗(yàn)。對(duì)于城市而言，則緩解了高密度住區(qū)對(duì)地面空間的擠壓。

??但這份空間紅利的背后，和常規(guī)住宅一樣也有先天局限性。

??首先是當(dāng)前主流的抬板設(shè)計(jì)正陷入同質(zhì)化困局。多數(shù)項(xiàng)目僅將其視為一種“空間魔術(shù)”——抬高、架空、做花園，三板斧下來，社區(qū)內(nèi)部自成一體，卻與城市邊界涇渭分明。圍墻高聳、入口消極、底商割裂，住區(qū)依然是一座座“城市孤島”。

??針對(duì)這一點(diǎn)，未來的突破方向，在于從“社區(qū)內(nèi)部優(yōu)化”轉(zhuǎn)向“城市邊界共融”。抬板設(shè)計(jì)不應(yīng)只是住區(qū)的空間策略，更應(yīng)成為城市公共空間的延伸。板下空間需從單純的停車功能，向社區(qū)商業(yè)、公共服務(wù)、城市慢行系統(tǒng)開放；住區(qū)首層界面需從“封閉圍墻”轉(zhuǎn)向“柔性邊界”，讓景觀、功能與城市街道自然銜接；甚至整體底盤的抬升高度、坡度處理，都應(yīng)考慮與周邊市政道路、濱水空間、公園綠地的無縫銜接。當(dāng)抬板設(shè)計(jì)真正融入城市肌理，住區(qū)才能從“被包圍的花園”進(jìn)化為“嵌入城市的客廳”。

??其次是對(duì)未來長期運(yùn)營和管理能力對(duì)挑戰(zhàn)。抬板社區(qū)實(shí)現(xiàn)了景觀、居住體驗(yàn)升級(jí)，但雙層空間、高差動(dòng)線、大頂板構(gòu)造給物業(yè)長期運(yùn)營、維護(hù)、安全管理帶來區(qū)別于傳統(tǒng)平地小區(qū)的全新難題。

??如抬板后整片平臺(tái)覆土土層薄、保水能力差，夏季高溫綠植易干旱枯萎，冬季保溫養(yǎng)護(hù)需求更高；平臺(tái)荷載有限，大型喬木根系生長受限，物業(yè)需定期修剪、加固、更換苗木。

??又如連接外部地面與上層步行平臺(tái)的自動(dòng)扶梯、無障礙坡道電梯是業(yè)主每日必經(jīng)通道，使用頻次極高。這些設(shè)備屬于特種設(shè)備，需每月專業(yè)維保，零部件損耗速度遠(yuǎn)高于樓棟內(nèi)部電梯。

??可以看到，抬板社區(qū)以立體分層設(shè)計(jì)換取了居住景觀與靜謐優(yōu)勢(shì)，但給后期社區(qū)運(yùn)營帶來高維保成本、復(fù)雜設(shè)備檢修、公共維修支出等持續(xù)性管理挑戰(zhàn)。想要長期穩(wěn)定維護(hù)社區(qū)品質(zhì)，需要一套行之有效的解決方案。

??對(duì)于購房者而言買房選物業(yè)的重要性在提升，對(duì)房企而言如何以物業(yè)賦能銷售，也將成為市場新機(jī)遇。

??未來具備復(fù)雜立體社區(qū)運(yùn)維能力的物業(yè)企業(yè)，也將形成獨(dú)立賽道優(yōu)勢(shì)，物業(yè)不再是配套，而是房企核心競爭力之一。

??整體來看，抬板熱潮本質(zhì)是高密度城市改善需求、規(guī)劃政策、產(chǎn)品創(chuàng)新三重共振的行業(yè)縮影。

??對(duì)房企而言，抬板模式證明了社區(qū)底盤規(guī)劃才是差異化核心抓手，未來企業(yè)必須打通“開發(fā)+物業(yè)”全周期一體化，建立覆蓋建造到運(yùn)維的全周期品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才能適應(yīng) “好房子” 品質(zhì)升級(jí)的行業(yè)大趨勢(shì)。