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??8月4日，北京、上海兩大一線城市同日土拍，卻交出兩份截然不同的答卷。北京朝陽廣渠路宅地歷經(jīng)191輪舉牌，由中海以83.99億元摘得，樓板價(jià)站上8.14萬元/平方米，溢價(jià)率19.13%，刷新年內(nèi)總價(jià)、單價(jià)雙紀(jì)錄；上海第七批次五宗涉宅用地收金90.6億元，三宗溢價(jià)、兩宗底價(jià)，整體“量穩(wěn)價(jià)平”。同日不同場(chǎng)的兩場(chǎng)土拍，共同指向當(dāng)前土地市場(chǎng)的核心邏輯：結(jié)構(gòu)性分化格局下，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的確定性溢價(jià)持續(xù)兌現(xiàn)，房企投資策略進(jìn)一步向“核心區(qū)位、穩(wěn)定去化、安全邊際”收斂。

??一、北京：廣渠路“雙料地王”背后，是央企對(duì)核心改善盤的絕對(duì)下注

??當(dāng)日北京土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)集中于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項(xiàng)目0409-10地塊。該宗地用地規(guī)模約3.68萬平方米，地上建筑規(guī)模約10.32萬平方米，容積率2.8，建筑限高80米，掛牌起始價(jià)70.5億元，起始樓板價(jià)6.83萬元/平方米。

??本次參拍陣容涵蓋中國(guó)金茂、建發(fā)集團(tuán)、中海新城、招商蛇口、保利發(fā)展及金隅+懋源聯(lián)合體共6家主體，央企、地方國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民企同臺(tái)競(jìng)技。最終，經(jīng)過191輪線上線下聯(lián)動(dòng)競(jìng)價(jià)（含線上6輪、線下185輪），由中海新城以83.99億元總價(jià)成功摘牌，成交樓面價(jià)約8.14萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)19.13%。該價(jià)格一舉刷新2026年北京土地市場(chǎng)成交總價(jià)與樓面單價(jià)雙紀(jì)錄，同時(shí)躋身朝陽區(qū)涉宅用地樓面價(jià)TOP3序列。

??地塊地處東三環(huán)核心區(qū)域，緊鄰廣渠路，周邊珠江帝景、廣渠金茂府等成熟高端社區(qū)環(huán)伺，居住基底深厚，是近年來東三環(huán)沿線少有的純住宅供應(yīng)。南磨房板塊自2016年起11年間新房累計(jì)供應(yīng)僅669套、10.53萬平方米（其中2026年供應(yīng)7.65萬平方米），供應(yīng)量極小。周邊二手房掛牌均價(jià)在9-10萬元/平方米左右。新房方面，懋源·騴橒臺(tái)2026年7月25日開盤報(bào)價(jià)約11.5萬元/平方米，能建東譽(yù)府成交均價(jià)約10.6萬元/平方米。地塊以樓板價(jià)約8.14萬元/平方米對(duì)應(yīng)周邊約11.5萬元/平方米的售價(jià)，地貨比處于合理區(qū)間，改善型去化確定性較強(qiáng)。區(qū)位與去化端的相對(duì)確定性為其高地價(jià)提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

??值得關(guān)注的是，這是中海新城一周內(nèi)拿下的第二宗朝陽核心區(qū)地塊。7月末，中海剛以46.81億元競(jìng)得朝陽酒仙橋地塊，短短七日兩宗地塊拿地總額突破130億元，重倉北京核心城區(qū)的戰(zhàn)略意圖清晰可見。在行業(yè)深度調(diào)整期，頭部央企憑借資金成本優(yōu)勢(shì)與穩(wěn)健財(cái)務(wù)底盤，加速在核心城市補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨值，行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)在土地端持續(xù)深化。

??二、上海：90.6億落槌，唐鎮(zhèn)溢價(jià)28.45%領(lǐng)跑，北外灘迎產(chǎn)業(yè)資本入局

??同日，上海2026年第七批次集中出讓的五宗涉宅用地全部成交，總出讓面積11.73萬平方米，規(guī)劃建筑面積27.66萬平方米，起始價(jià)83.39億元，最終收金90.6億元。五宗地塊中三宗溢價(jià)、兩宗底價(jià)，最高溢價(jià)率達(dá)28.45%。整體“量穩(wěn)價(jià)平”，成交金額及溢價(jià)均處于合理區(qū)間，市場(chǎng)預(yù)期趨向理性。

??高溢價(jià)集中在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。浦東唐鎮(zhèn)PDP0-0405單元C-02E-01地塊吸引4家競(jìng)買人、47輪競(jìng)價(jià)，由招商蛇口攜手中旅投資以15.8億元競(jìng)得，樓板價(jià)48114元/平方米，溢價(jià)率28.45%，未觸及17.22億元中止價(jià)；時(shí)隔12年“上新”的浦東張江孫橋社區(qū)14-01地塊，由聯(lián)發(fā)集團(tuán)以8.16億元競(jìng)得，樓板價(jià)44191元/平方米，溢價(jià)率26.92%。張江作為國(guó)家級(jí)科學(xué)城，產(chǎn)業(yè)人才密集、宅地稀缺，去化預(yù)期直接推高資本溢價(jià)。

??重資產(chǎn)、高門檻地塊底價(jià)托底。虹口北外灘hk293-08及hk321-04（地下）綜合用地，規(guī)劃建筑面積10.67萬平方米，容積率高達(dá)7.3、建筑限高249米，用途比例商業(yè)55%、住宅30%、辦公15%，起始樓板價(jià)36045元/平方米；因立體復(fù)合用地特征、開發(fā)資金門檻與運(yùn)營(yíng)難度偏高，僅一家非傳統(tǒng)房企報(bào)名，最終由青山實(shí)業(yè)與華峰集團(tuán)組成的聯(lián)合體以底價(jià)38.45億元競(jìng)得。作為全球領(lǐng)先的不銹鋼及鎳業(yè)生產(chǎn)商、連續(xù)多年入圍世界500強(qiáng)的民企，青山實(shí)業(yè)跨界入局北外灘核心資產(chǎn)，具標(biāo)志性意義。

??嘉定兩宗行情分化明顯。南翔低密純住宅地塊（容積率1.3）吸引3家主體角逐，歷經(jīng)27輪競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)置地（受讓方上海煦臻）以16.14億元競(jìng)得，樓板價(jià)30774元/平方米，溢價(jià)率13.98%，系片區(qū)近十年首幅低容積率住宅用地；嘉定新城地塊則由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以12.04億元底價(jià)獲取，樓板價(jià)18200元/平方米。

??從參拍主體看，本批次呈現(xiàn)“抱團(tuán)拿地”“產(chǎn)業(yè)與實(shí)業(yè)企業(yè)入局”“央國(guó)企主導(dǎo)”三大特征。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，2026年上海涉宅用地出讓金合計(jì)已達(dá)847億元，規(guī)模居全國(guó)首位，“減量提質(zhì)”長(zhǎng)效供地下，土地市場(chǎng)分層運(yùn)行特征愈發(fā)鮮明。

??三、總結(jié)：一線“冷熱分化”的本質(zhì)，是資產(chǎn)邏輯的重構(gòu)

??從京滬同日土拍表現(xiàn)來看，表面是熱度差異，底層是資產(chǎn)定價(jià)邏輯的重構(gòu)。

??其一，核心宅地仍是確定性最高的避險(xiǎn)出口。北京廣渠路與上海唐鎮(zhèn)、張江的高溢價(jià)，共同指向一個(gè)事實(shí)：在不確定性環(huán)境中，高能級(jí)城市、強(qiáng)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、稀缺供應(yīng)三條主線疊加的宅地，仍是資本最確定的配置方向。頭部房企寧可在核心區(qū)以高溢價(jià)擴(kuò)儲(chǔ)，也不在普通地塊上分散下注。

??其二，綜合體地塊的退潮，是重資產(chǎn)模式出清的縮影。與之相對(duì)，商住辦混合、超高容積率、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)屬性的綜合體地塊，因資金沉淀大、去化周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)能力門檻高，傳統(tǒng)房企主動(dòng)退避，轉(zhuǎn)而由具備產(chǎn)業(yè)背景與長(zhǎng)期資本視角的產(chǎn)業(yè)資本（如青山實(shí)業(yè)）底價(jià)承接。這并非偶然，而是開發(fā)能力向運(yùn)營(yíng)能力讓渡、由“高杠桿擴(kuò)儲(chǔ)”轉(zhuǎn)向“選擇性下注”的行業(yè)拐點(diǎn)。

??其三，雙軌格局之下，價(jià)格變量仍在核心區(qū)。2026年一線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“斷層領(lǐng)先”與“底價(jià)托底”并存的雙軌格局：優(yōu)質(zhì)宅地爭(zhēng)奪白熱化，一般地塊與綜合體地塊則由央國(guó)企與產(chǎn)業(yè)資本托底。核心區(qū)宅地的樓面價(jià)高位，將與新房?jī)r(jià)格約束、去化速度之間形成持續(xù)張力，仍是后續(xù)房?jī)r(jià)最大的邊際變量。