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??近期，上海、北京、深圳、南京等一二線城市在土拍市場中集中推出了核心區(qū)“小而美”宅地，并普遍引發(fā)房企高溢價競拍。這一現象與當前整體土拍市場略偏低迷的態(tài)勢形成鮮明對比。這也說明，今年在土地市場形勢和相關政策要求的影響下，供地策略發(fā)生了較為明顯的轉變。同時，這一變化也與城市發(fā)展、城市更新以及住房產品打造等密切相關。從背后邏輯看，它也貼合了當前企業(yè)新一輪投資拿地的實際需求。因此，從這個角度講，這種碎片化的供地方式，實際上是一種更加成熟、更符合市場需求的供給模式。

??一、趨勢研判：短期策略調整與長期趨勢的交織

??當前，這些重點城市改變了最近三年較為普遍的大規(guī)模地塊供應模式，轉而推出“小而美”地塊出讓。這既是對近兩年新房銷售和企業(yè)資金狀況的積極應對，也與各地核心區(qū)域的城市更新、土地資源挖掘等工作形成了良好結合。

??1.短期策略：供需兩端的“雙向奔赴”

??從短期看，這實際上是政府在土地財政壓力下采取的一種務實且精準的供地模式。前兩年推出的大規(guī)模地塊，雖然仍有企業(yè)愿意拿地，交易表現尚可，但當前企業(yè)資金狀況總體承壓。在這樣的背景下，如何更精準地做好今年的土地供應尤為關鍵。盡管目前各地土地供應總量普遍下調了約20%，但對于剩余供地目標，仍需客觀圍繞企業(yè)資金狀況來安排。否則，大規(guī)模地塊若出現流拍，將對市場信心造成較大負面影響。因此，通過推出小體量地塊、降低總價門檻（例如部分省會城市地塊起拍價僅在兩億元左右），能有效降低企業(yè)參拍門檻，吸引更多主體參與，促進土地順利出讓。同時，這種“小步快跑”、小幅地塊供應的模式，有助于維持區(qū)域市場熱度，真正保持企業(yè)端的投資信心。

??2.長期趨勢：存量時代的微觀開發(fā)

??從中長期趨勢看，這些碎片化地塊大多位于城市核心區(qū)域，而這些區(qū)域成片可開發(fā)的項目已經不多，正逐步進入“插花式”補缺開發(fā)階段。這些地塊屬于城市發(fā)展中過去大體量開發(fā)模式下較為零散的空間，但通過精細化開發(fā)，依然可以打造出優(yōu)質項目。另外，從供應角度看，這些區(qū)域過去常被稱為“斷供”區(qū)域，新房供應稀缺，但實際上需求依然存在且比預計的大，包括地緣客戶等。這類供地方式能夠更好契合區(qū)域后續(xù)住房需求的變化，帶來較好的去化流速和銷售預期。反過來，也推動城市開發(fā)進入更加精細化的階段，為存量時代城區(qū)功能完善和品質提升提供有力支撐。

??二、地方考量：不僅僅是盤活存量

??地方政府集中推出核心區(qū)小體量宅地，其深層次考量主要體現在風險控制、定價權維護以及城市規(guī)劃的精細化轉型等層面。這里進行分析。

??1.維持土地市場“體溫”

??當前土拍市場冷熱不均，地方政府仍需借助“明星地塊”來維持市場熱度。核心區(qū)的“小而美”地塊，憑借其稀缺性和確定性，極易成為溢價成交的標桿。例如，此前有房企在深圳龍華經過60輪競價，以40.18%的溢價率成功拿地，這一信號直接穩(wěn)固了周邊片區(qū)的房價預期。通過小地塊的高熱度對沖大地塊的低迷，已成為地方政府調節(jié)土拍情緒、推動土地市場止跌回穩(wěn)和穩(wěn)中向好的有力工具。

??2.精細化的“補短板”

??與需要自建配套的“造城”式大盤開發(fā)不同，小體量地塊多位于配套成熟區(qū)域。地方政府無需再進行大規(guī)模的道路、管網等基礎設施建設，只需通過土地出讓即可實現財政收入，同時不增加地方債務負擔。此外，這類地塊往往附帶一定的公共配套要求（如社區(qū)健康服務中心、“一老一小”服務站等），成為政府以低成本完善核心區(qū)公共服務的有效手段?？梢哉f，這種“補短板”的做法，與當前房地產發(fā)展更加注重民生保障的方向高度契合，能夠真正實現短板補齊。

??三、房企算賬邏輯：確定性溢價與安全邊際最大化

??在整體市場去化壓力較大的背景下，房企爭搶“小而美”宅地并非盲目擴張，而是基于極致的安全邊際和高周轉確定性的精算結果。這也反映出企業(yè)對當前市場形勢的判斷，并結合新房銷售數據、一二手房聯動等因素，更加務實地進行投資布局。既做好了土地投資儲備與結構優(yōu)化，也為后續(xù)項目銷售增添了更多確定性。

??1.去化的“確定性”壓倒一切

??當前房企的核心訴求是“活下去”，因此回款速度遠比利潤率更為關鍵。位于核心區(qū)的小地塊，具備顯而易見的成熟配套（例如部分城市地塊周邊就有地鐵交匯）。這意味著項目一旦入市，不僅能極大壓縮營銷費和渠道費，也幾乎無需等待配套兌現。這種“所見即所得”的確定性，在當前充滿不確定性的市場中，成為房企愿意支付高溢價的核心原因。

??2.極致的資金使用效率

??動輒百億的大盤會嚴重拖累房企的資產負債表，而幾億至十幾億的小地塊則靈活許多。以深圳某核心區(qū)域為例，即便是現在，一些地塊總價也僅在十億元左右。對國央企以及部分穩(wěn)健型民企而言，這樣的資金占用壓力相對可控。企業(yè)可通過高周轉模式運作，同時從產品角度看，小體量項目便于進行定制化開發(fā)，比如打造高端改善型產品以拉高單價，從而覆蓋溢價成本。

??3.“小而美”的定價權優(yōu)勢

??在核心區(qū)，由于存量房房齡偏老或戶型過時，新房往往擁有極強的定價權。這類迷你地塊通常能打造出區(qū)域內的“燈塔”項目，加之供應套數極少（如北京部分地塊項目僅約50套），常常供不應求。房企無需擔心競品降價促銷，能夠掌握獨立的定價權，從而在微利時代進一步鎖定利潤空間。

上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進