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??這場持續(xù)近4年的城市更新，終于從圖紙走進(jìn)了現(xiàn)實(shí)。

??7月30日，隨著最后一方混凝土澆筑到位，北京首個片區(qū)化央產(chǎn)小區(qū)原拆原建項(xiàng)目——北京海淀中關(guān)村東區(qū)A組團(tuán)主體結(jié)構(gòu)迎來全面封頂，對于這片始建于1950年、曾居住過數(shù)十位著名歸國科學(xué)家的老社區(qū)而言，無疑是翻開了嶄新的一頁。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，更新過程中，北京海淀區(qū)中關(guān)村東區(qū)不僅在戶型方面進(jìn)行了精細(xì)化設(shè)計，還創(chuàng)新構(gòu)建了“中央財政+地方政府+產(chǎn)權(quán)單位+社會資本+居民”的多方共擔(dān)的融資機(jī)制，并成功落地北京市首筆危舊住宅樓改建對公貸款，為全國存量房連片改造提供了一個可參照樣本。

??“實(shí)事求是地講，地就那么大，我們必須盡全力保障老百姓的核心利益，在有限的空間中把每平方米都用到位，在小戶型里見真章。”北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司總經(jīng)理、總建筑師錢嘉宏表示。

??小戶型里見真章

??北京海淀區(qū)中關(guān)村東區(qū)始建于上世紀(jì)50年代，與中國科學(xué)院同頻成長。項(xiàng)目主體部分初建于20世紀(jì)50年代，被北四環(huán)路分為南、北兩區(qū)。總用地34.11公頃，現(xiàn)狀建筑面積30.41萬平方米，涉及103棟房齡超50年的央產(chǎn)樓房，共5542戶居民。

??筒子樓連片林立、上下水管網(wǎng)堵塞不暢、冬季采暖條件窘迫，歷經(jīng)70余年歲月洗禮，這座承載著光榮記憶的社區(qū)日漸衰敗，居民居住難題日益凸顯。2020年前后，這片老舊社區(qū)納入危舊樓房改建范圍，居民的居住困局迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

??轉(zhuǎn)機(jī)之外是“三道硬約束”：要求戶數(shù)不得增加；風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)限高33米；所有新建住宅按照北京市地標(biāo)執(zhí)行——日照、消防、綠化、層高，一樣不能少。

??更棘手的是，這不是“一張白紙”式開發(fā)，5542戶不能同拆同建，必須輪動建設(shè)，拆一批、建一批，按照改造約束條件，新建建筑不得對未拆除住宅形成不利影響，同時還需規(guī)避對毗鄰小學(xué)造成各類干擾。

??“開發(fā)商拿地是一張白紙，我們面對的是一張皺巴巴、畫滿了舊線條的草圖?！卞X嘉宏表示。

??比物理空間更復(fù)雜的，是戶型的碎片化。

??這片中科院大院里，混雜著中科院公房、個人承租公房、已房改私房，甚至還有北大產(chǎn)權(quán)房，原始戶型從8平方米、10平方米到20平方米不等，大多非成套，沒有獨(dú)立廚衛(wèi)空間。

??要在總量控制的前提下把零散指標(biāo)歸類、取整，設(shè)計團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了精細(xì)化的“2平方米一歸檔”設(shè)計。他們將原有戶型按2平方米一檔歸整，從38平方米兜底起步，向上多檔遞增。A組團(tuán)474戶，最終定制出70余種戶型方案。

??38平方米，是現(xiàn)行規(guī)范下成套住宅的功能底線：單人臥室不小于6平方米，還要有獨(dú)立廚衛(wèi)和基本廳堂。針對極小戶型，團(tuán)隊(duì)在有限空間內(nèi)優(yōu)化動線，讓每一寸面積承擔(dān)核心居住功能。最終，6層至11層新樓錯落排布，形成了半圍合院落，配有電梯、獨(dú)立廚衛(wèi)的新樓拔地而起。

??“400多戶，70多種戶型，這不是在設(shè)計房子，是在給400多個家庭寫‘安居答卷’?！卞X嘉宏表示。

??設(shè)計團(tuán)隊(duì)從2022年進(jìn)場，至今已經(jīng)陪著這個項(xiàng)目走過了近4個年頭。這期間，他們不僅是設(shè)計師，更是政策的翻譯官、居民訴求的傾聽者和技術(shù)方案的解題人。

??據(jù)錢嘉宏介紹，以前畫圖，甲方滿意就行；現(xiàn)在畫圖，要給老百姓講明白為什么面積這么定、戶型這么排，居民出資是怎么組成的。設(shè)計團(tuán)隊(duì)陪同簽約，現(xiàn)場答疑，把圖紙上的線條變成老百姓聽得懂的幾室?guī)讖d、陽光好不好、廚房大不大。

??這一切，都是為了讓原拆原建居民實(shí)現(xiàn)更好的安居。

??原拆原建的資金共擔(dān)機(jī)制

??完備規(guī)劃藍(lán)圖落地，首要破解資金平衡、分批建設(shè)兩大核心難題。

??5542戶不能同拆同建，滾動開發(fā)便成了最佳解法：項(xiàng)目依“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、壓茬推進(jìn)”切分為A、B、C、D四個組團(tuán)。A組團(tuán)2024年12月開工，計劃于2027年年底交付；B組團(tuán)247戶已于2025年10月實(shí)現(xiàn)100%簽約騰房。

??“組團(tuán)滾動式開發(fā)的本質(zhì)，是把一個超大片區(qū)問題拆成幾個中等難度、資金可平衡、居民可承受的局部問題?！卞X嘉宏說。

??A、B組團(tuán)項(xiàng)目資金由中央財政、海淀區(qū)政府、產(chǎn)權(quán)單位、社會資本、居民多方進(jìn)行共擔(dān)。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目在北京市金監(jiān)局的大力支持下，與國開行、建行北分合作，于2025年成功落地北京市首筆危舊住宅樓改建對公貸款。

??有限改造預(yù)算全部傾斜剛需民生配套：廚衛(wèi)獨(dú)用、電梯入戶、人車分流。用指揮部的話說，“不能讓老百姓為了住新房，背上還不完的債?！?/p>

??新建住宅摒棄同質(zhì)化仿古復(fù)刻套路，設(shè)計團(tuán)隊(duì)提取老院區(qū)灰色外立面、三段式線腳、坡屋頂?shù)冉?jīng)典建筑符號，運(yùn)用現(xiàn)代建材重構(gòu)表達(dá)。新建筑兼具現(xiàn)代居住舒適度與中關(guān)村科研大院獨(dú)有的歷史底色。

??民生改善之外，片區(qū)科研歷史文脈完整保留。

??103棟老樓中，3棟曾住過錢學(xué)森、錢三強(qiáng)、郭永懷等老一輩科學(xué)家居住過的“特樓” 原址保留。改造完成后，建筑持續(xù)投入日常使用，以活化利用替代封閉式靜態(tài)保護(hù)，持續(xù)承載片區(qū)科研記憶。

??在城市發(fā)展從增量擴(kuò)圍轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的背景下，北京中關(guān)村東區(qū)的原拆原建提供了新的解題思路，通過精細(xì)化戶型設(shè)計、片區(qū)整體長遠(yuǎn)統(tǒng)籌、多元主體共擔(dān)資金機(jī)制，讓老百姓的居住品質(zhì)得到實(shí)實(shí)在在地提升。