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??導讀

??2025年50家典型上市房企存貨賬面價值合計7.10萬億元，竣工存貨占比穩(wěn)步提升至歷史新高。

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??榜單發(fā)布

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??榜單解讀

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??投資收縮疊加政府收儲，房企土儲貨值快速下降

??2025年房企投資整體仍在收縮，總土地儲貨值TOP100房企中，有近六成企業(yè)年內(nèi)沒有新增土地，除武漢城建、象嶼地產(chǎn)、中建智地等少數(shù)國央企之外，其余房企拿地銷售金額比也都低于0.5，聚焦核心城市核心區(qū)域、量入為出、精準投資已經(jīng)成為房企的共識。

??與此同時，存量土地收儲政策的推進，也持續(xù)促進房企土地儲備的下降。2024年11月11日自然資源部發(fā)布了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的細則之后，而后各地方政府紛紛響應。據(jù)統(tǒng)計2025年全國土地儲備類專項債發(fā)布規(guī)模迅速增加，全年融資規(guī)模近5500億元。

??因此，2025年底絕大多數(shù)房企的總土地儲備面積與貨值均呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，總貨值在3000億以下的房企占比上升到了83%，其中千億以下的房企增加最為顯著，同比上升18%

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??高難度庫存持續(xù)沉淀，部分房企土儲變現(xiàn)壓力加大

??隨著行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，不少房企已經(jīng)多年未曾增加新項目，以去化存量、保交付為近幾年的核心任務。但是，隨著優(yōu)質(zhì)資源的優(yōu)先去化，高難度庫存持續(xù)沉淀，企業(yè)已竣工存貨比例也持續(xù)攀升。

??據(jù)統(tǒng)計，2025年50家典型上市房企存貨賬面價值合計7.10萬億元，同比下降14.7%；其中，41家公布已竣工存貨數(shù)據(jù)的企業(yè)，2025年末已竣工存貨為1.57萬億元，同比下降9.1%，為近年來首次出現(xiàn)年度絕對值下降，但是已竣工存貨占比升至22.1%，較年初的20.8%提升1.4個百分點，再創(chuàng)歷史新高。

??這就意味著，房企目前的存貨去化壓力整體仍在加劇，尤其是本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以來，幾乎沒有新增土地的房企，即便行業(yè)逐漸企穩(wěn)，業(yè)績回暖壓力巨大，調(diào)整期的陣痛還將持續(xù)。禹洲集團就在年報中明確表示：“自2021年下半年以來，禹洲集團未新增土地儲備，近幾年的持續(xù)銷售，已將大部分優(yōu)質(zhì)房源進行去化，目前剩余可售貨源中，大多為銷售難度較高的住宅尾盤、商鋪及車位，未來銷售去化壓力較大?！?nbsp;

??因此，持續(xù)加強存量去化仍是當前房企發(fā)展的重點之一，房企也將更加積極的響應當前收儲及其他相關政策。一方面，能夠幫助企業(yè)等盤活存量獲得現(xiàn)金流，更甚者可以實現(xiàn)“低效地塊退出—核心區(qū)域重新拿地”的換倉；另一方面通過“調(diào)轉(zhuǎn)換退”，主動調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實基礎。 

??華潤置地、萬科、越秀地產(chǎn)等企業(yè)都有緊盯政策導向，推進存量盤活相關事項。比如萬科，在2025年年報中表示，“重點運用資源置換、規(guī)劃條件優(yōu)化等舉措攻堅難點項目，其中杭州河語光年項目將存量房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，打造政企聯(lián)動盤活存量的示范標桿；天津天拖北項目成功申報天津市首批國家土地儲備專項債，公司已收回大部分退地款。報告期內(nèi)，本集團存量盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能338.5 億元 ”。2025年末萬科總土儲面積顯著下降，同比下降約15%；據(jù)年報披露，2025年末萬科存貨賬面價值為3737.4億元，同比繼續(xù)下降28%（2024年：26%）。

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??轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，規(guī)模房企率先拓展新的利潤增長點

??開辟第二增長曲線、構(gòu)建發(fā)展新模式，也是當前房企的核心方向。 

??當前，房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)收縮與聚焦幾乎是主流房企的普遍共識。在新增投資方面，安全穩(wěn)健成為第一準則，房企放棄過去“廣撒網(wǎng)”的擴張邏輯，將有限資金向核心一二線城市集中，嚴格篩選優(yōu)質(zhì)地塊，平衡投資與回款關系，筑牢項目安全邊際。 

??與此同時，規(guī)模房企基本都已經(jīng)將戰(zhàn)略定位從傳統(tǒng)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向民生保障與城市運營并重及協(xié)同發(fā)展，從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”，運營模式也逐步由“重”轉(zhuǎn)“輕”。頭部房企已經(jīng)跑出多元轉(zhuǎn)型路徑：有的形成“開發(fā)+資管”雙輪驅(qū)動，集齊產(chǎn)業(yè)園、保租房、商業(yè)不動產(chǎn)三大REITs賽道，構(gòu)建完整資管閉環(huán)；有的圍繞社區(qū)布局物業(yè)服務、長租公寓、養(yǎng)老服務，打造全齡服務生態(tài)，將社區(qū)流量轉(zhuǎn)化為長期服務收入；還有依托品牌與產(chǎn)品能力做輕資產(chǎn)代建，收獲穩(wěn)定品牌溢價。 

??值得關注的是，近日國務院已正式印發(fā)  《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12 號），明確了城鎮(zhèn)危舊房改造、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、老舊街區(qū)廠區(qū)改造、城中村改造、歷史建筑修繕的量化目標，未來相關市場空間將持續(xù)釋放。規(guī)模房企可以把握市場機遇，憑借成熟的項目管理、產(chǎn)品輸出與資源整合能力，深度綁定政府與資本方，挖掘出區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)的新盈利點。 

??此外，2025年12月31日中國證監(jiān)會公布《關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，2026年4月24日首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs（擬募集資金合計約192.86億元）正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復。標志著我國商業(yè)不動產(chǎn)REITs從“試點公告”進入?實質(zhì)性落地階段，為行業(yè)構(gòu)建了“投融管退”完整閉環(huán)。既能幫助房企快速回籠資金、優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，也將進一步推動企業(yè)做大做強資產(chǎn)運營業(yè)務，打造新的利潤壓艙石。