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??今年上半年，北京住宅用地交易市場已基本完成既定任務(wù)。其中，6月25日至月底，北京并無住宅用地招拍掛安排，因此半年度成交數(shù)據(jù)已出爐。在此背景下，對上半年住宅用地市場（本報告指純住宅用地）進行統(tǒng)計分析，既有助于從單點角度了解北京土拍市場情況，也可從這一視角觀察全國市場的總體態(tài)勢。同時，這也有助于我們理解土地市場供應(yīng)的總量與結(jié)構(gòu)，更好把握土地交易行情背后的政策方向，以及其對房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好發(fā)展的支撐作用。

??一、土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)控顯效，市場回歸理性健康區(qū)間

??2026年上半年，北京住宅用地市場共成交20幅地塊，較2025年同期的18幅增加2幅，成交幅數(shù)連續(xù)兩年保持回升態(tài)勢，體現(xiàn)了供地節(jié)奏的精準調(diào)控能力。在當前土地供應(yīng)量整體縮減的大背景下，成交地塊數(shù)量仍相對較多，也反映出上半年加緊追趕、保持一定沖勁的意圖，從而為全年土地交易目標的實現(xiàn)創(chuàng)造更有利的條件。

??具體來看，2026年上半年，北京住宅用地的成交用地面積為64萬平方米，較2025年上半年的83萬平方米下降23%；建筑面積為109萬平方米，較2025年上半年的156萬平方米下降30%。交易體量的適度收縮，總體幅度與今年各地土地供應(yīng)縮量20%的目標較為匹配，體現(xiàn)了主動優(yōu)化土地投放結(jié)構(gòu)、避免大規(guī)模供地導(dǎo)致庫存積壓的調(diào)控意圖。這也與今年總體供地思路中“控增量、優(yōu)存量”的方向相吻合。

??從歷史縱向比較來看，2026年上半年用地面積處于近年來的相對低位，僅高于2015年的33萬平方米和2016年的32萬平方米，與市場高熱期的2020年（150萬平方米）和2021年（143萬平方米）相比收縮幅度明顯，表明土地供應(yīng)已從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量驅(qū)動”的發(fā)展新階段。建筑面積較用地面積降幅更大，主要源于本期成交地塊平均容積率由上年的1.9下降至1.7，低容積率地塊占比提升，契合當前改善型居住需求與高品質(zhì)住宅建設(shè)導(dǎo)向，亦與“好房子”政策精神相呼應(yīng)。

??二、成交總價結(jié)構(gòu)性回落，樓板價調(diào)整體現(xiàn)對穩(wěn)投資的支持

??2026年上半年北京住宅用地的成交總價為312億元，較2025年同期的734億元下降57%。這一降幅顯著大于建筑面積的降幅，核心原因在于本期成交地塊的單價結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。2025年上半年，受部分核心區(qū)域出讓單價較高土地的影響，樓板價達到47039元/平方米。而當前成交樓板價為28595元/平方米，較2025年同期下降了39%，進而對上半年土地出讓金產(chǎn)生影響。

??當然，若剔除區(qū)位結(jié)構(gòu)性因素，同區(qū)位可比地塊的地價水平總體保持平穩(wěn)，并未出現(xiàn)趨勢性下行，土地價值基本面依然穩(wěn)固。由此可見，土地價格的下降進一步體現(xiàn)了供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，即不再刻意推出價格過高的地塊，而是結(jié)合企業(yè)的承受能力，優(yōu)先選擇未來市場消化能力較好的地塊進行交易。

??對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，當前土地市場提供了更為友好的投資窗口：上半年單幅地塊平均總價約為16億元，較2025年同期的41億元和2024年同期的30億元大幅降低，顯著減輕了企業(yè)的資金占用壓力，有利于更多房企及聯(lián)合體參與拿地，促進市場競爭主體的多元化。這也是自2015年有統(tǒng)計以來單幅地塊總價的最低水平，說明“小而美”的土地交易明顯增多，符合房企當前“控成本”導(dǎo)向，也與房企追求更好銷售流速、把握項目投入產(chǎn)出性價比密切相關(guān)。

??三、溢價率低位企穩(wěn)，投資的利潤空間有所擴大

??2026年上半年，北京住宅用地的平均溢價率為4%，較2025年同期的10%下降6個百分點。溢價率連續(xù)多年保持在個位數(shù)水平，并逐步向5%以內(nèi)收斂，清晰反映出北京住宅用地市場已告別高價競拍的非理性階段，進入以合理利潤為導(dǎo)向的成熟發(fā)展期。

??低溢價環(huán)境對行業(yè)健康發(fā)展具有多重積極意義：其一，有效控制土地成本在房價中的占比，為后續(xù)新房定價預(yù)留合理空間，有助于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資和房價預(yù)期；其二，降低房企“高價拿地—被迫高周轉(zhuǎn)—品質(zhì)折損”的惡性循環(huán)風險，使企業(yè)能夠?qū)⒏噘Y源投入產(chǎn)品研發(fā)與品質(zhì)提升，這是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要體現(xiàn)；其三，減少因高溢價帶來的投機性需求，引導(dǎo)市場回歸居住本質(zhì)。從縱向維度看，當前溢價率水平與2015年（23%）、2016年（27%）和2017年（46%）的高溢價階段形成鮮明對比，也反映出房地產(chǎn)市場深度調(diào)整下土地市場回歸理性的趨勢。

??四、容積率持續(xù)下行，高品質(zhì)住宅供給基礎(chǔ)不斷夯實

??2026年上半年，北京住宅用地的平均容積率降至1.7，為2019年以來的最低水平。在2015年至2026年的十二年間，容積率整體呈現(xiàn)“先升后降”的完整周期：從2017年的1.6逐步上升至2021年的2.1峰值，隨后逐步回落至當前水平。

??低容積率地塊數(shù)量和占比的提升，意味著未來北京新增住宅供應(yīng)中，洋房、小高層及低密度社區(qū)產(chǎn)品的比例將更高，有助于滿足居民對居住舒適度、私密性和社區(qū)環(huán)境品質(zhì)不斷提升的需求。這一趨勢與國家層面推進“好房子”建設(shè)、鼓勵“提升住宅設(shè)計水平”的政策導(dǎo)向高度一致，也符合北京作為一線城市率先實現(xiàn)居住品質(zhì)升級的城市發(fā)展戰(zhàn)略，能夠更好地匹配多層次住房需求。

??五、市場展望與綜合研判

??綜合來看，2026年上半年北京住宅用地市場呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”的良性運行格局。供應(yīng)端主動縮減規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，特別是強化了“小而美”、低總價優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，更好匹配房企的投資需求。從實際交易情況看，拿地企業(yè)投資能力普遍較強、參拍企業(yè)保持活躍，市場整體處于持續(xù)修復(fù)的向好態(tài)勢。

??結(jié)合北京市場來看全國土地市場，我們認為當前土地市場傳遞出的積極信號包括：一是供地節(jié)奏更加精準，避免了集中供地帶來的大幅波動，體現(xiàn)了“控增量、優(yōu)存量”的導(dǎo)向；二是低溢價環(huán)境和單幅地塊總價可控，既支持了房企投資工作的推進，也保障了合理的利潤空間，有利于投資穩(wěn)定和房地產(chǎn)供給端的穩(wěn)定；三是低容積率導(dǎo)向契合居住品質(zhì)升級的趨勢，中長期利好產(chǎn)品力突出的開發(fā)商，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)供給引導(dǎo)需求的導(dǎo)向。展望下半年，隨著核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊適時補充供應(yīng)，以及房企融資及銷售環(huán)境持續(xù)改善，各地土地市場有望保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進