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??導(dǎo) 讀

??1、核心城市土拍帶動(dòng)市場(chǎng)局部“火熱”

??2、企業(yè)新增投資門(mén)檻持續(xù)走低

       3、投資前100企業(yè)拿地金額2141億元

??4、企業(yè)投資顯著分化、斷層明顯

??5、投資預(yù)期逐步修復(fù)、確定性持續(xù)增強(qiáng)

??解讀

??前言：2026 年前四月，在核心城市加快供地之下，企業(yè)拿地力度較1-2月有顯著回升，與去年同期相比，投資信心、意愿仍保持在低位。城市選擇上，房企目標(biāo)一致，回報(bào)高、安全墊厚的核心一二線城市是拿地首選。

??1

??核心城市土拍帶動(dòng)市場(chǎng)局部“火熱”

??4月，土地市場(chǎng)的供求規(guī)模較去年同期均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地通過(guò)招拍掛方式成交的建筑面積達(dá)2187萬(wàn)平方米，與上月相比下降34%，較去年同期減少36%；成交金額為604億元，環(huán)比下降33%，同比減少41%。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，溢價(jià)率如預(yù)期般回升，再度回到近半年以來(lái)的高位。4月平均溢價(jià)率為7.5%，較上月上升4.4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可知，當(dāng)前土地市場(chǎng)仍處于底部修復(fù)階段，城市之間的分化較為顯著。 

??2

??企業(yè)新增投資門(mén)檻持續(xù)走低

??截至四月末，100家典型樣本企業(yè)新增土地儲(chǔ)備的貨值、總價(jià)及建筑面積的門(mén)檻同比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，門(mén)檻值的持續(xù)降低表明行業(yè)投資信心仍處于較低水平。其中，新增貨值門(mén)檻的降幅最為顯著，達(dá)到-25%，這與核心城市供地節(jié)奏放緩存在一定關(guān)聯(lián)。從總價(jià)和建筑面積門(mén)檻的降幅情況來(lái)看，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)雖較為激烈，但整體參與度有所下降。 

??3

??投資前100企業(yè)拿地金額2141億元

??2026年1至4月，100家典型樣本企業(yè)的拿地總量持續(xù)縮減，其貨值、金額、面積分別為4356.2億元、2141.2億元、2790.3萬(wàn)平方米，同比分別下降47.6%、50%和28.7%，創(chuàng)下近五年以來(lái)的最低水平。這一情況一方面歸因于本年度整體土地供應(yīng)相對(duì)緊張；另一方面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍處于筑底企穩(wěn)階段，企業(yè)在拿地方面持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。從4月份核心城市的土地拍賣(mài)情況來(lái)看，在“高頻、質(zhì)優(yōu)”的供地節(jié)奏下，企業(yè)的拿地積極性有望持續(xù)恢復(fù)。 

??4

??企業(yè)投資顯著分化、斷層明顯

??從典型企業(yè)表現(xiàn)情況來(lái)看：

??第一，整體呈現(xiàn)出顯著的分化態(tài)勢(shì)，投資金額的斷層現(xiàn)象較為明顯。越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂在1 - 4月的全口徑拿地金額超過(guò)100億元，處于領(lǐng)先地位。與之相比，中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)等去年拿地?cái)?shù)量較多的企業(yè)，由于整體供地節(jié)奏放緩，且核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資同比跌幅較大。

??第二，拿地金額高度集中于頭部央國(guó)企。從典型100家企業(yè)的拿地金額情況來(lái)看，前十名企業(yè)的拿地金額在整體中所占比重達(dá)到51%。

??第三，在高度聚焦核心城市的投資戰(zhàn)略下，華潤(rùn)置地、招商蛇口等央企在3、4月份的拿地力度有所恢復(fù)。招商蛇口4月份在杭州、上海獲取的3幅地塊中，有兩宗溢價(jià)成交。華潤(rùn)置地自3、4月份起加速拿地，拿地區(qū)域分布在北京、成都、沈陽(yáng)、鄭州、杭州等高能級(jí)城市。

??總體而言，當(dāng)前企業(yè)的投資信心仍然面臨壓力，多數(shù)企業(yè)的投資金額同比降幅較大，拿地銷(xiāo)售比維持在相對(duì)較低的水平。即便核心城市開(kāi)始供地，在“僧多粥少”的情況下，企業(yè)拿地也保持著理性與謹(jǐn)慎。 

??5

??投資預(yù)期逐步修復(fù)、確定性持續(xù)增強(qiáng)

??自4月起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、財(cái)政部等多個(gè)部門(mén)密集頒布城市更新相關(guān)政策，明確將提質(zhì)擴(kuò)容、功能升級(jí)作為核心主線，土地供應(yīng)將更契合城市更新、民生配套以及產(chǎn)業(yè)落地的需求。

??預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)質(zhì)住宅用地的供應(yīng)節(jié)奏將會(huì)加快，加之政策紅利的推動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的信心有望得到進(jìn)一步提升。頭部中央企業(yè)和國(guó)有企業(yè)將聚焦于一線及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域，積極對(duì)改善型住宅用地進(jìn)行布局。核心區(qū)域住宅用地的熱度將持續(xù)處于高位，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十分激烈，溢價(jià)率有望維持在合理范圍。

??從能級(jí)分化情況來(lái)看，一線城市憑借資源優(yōu)勢(shì)保持市場(chǎng)的活躍度，強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域有望延續(xù)良好的表現(xiàn)；普通二線及三四線城市堅(jiān)持以去庫(kù)存為主要目標(biāo)，土地供應(yīng)節(jié)奏保持平穩(wěn)，低密度、高配套的住宅用地仍是供應(yīng)重點(diǎn)。隨著頂層設(shè)計(jì)的不斷強(qiáng)化、財(cái)政支持力度的加大，土地市場(chǎng)的投資預(yù)期逐步得到修復(fù)，整體投資的確定性持續(xù)增強(qiáng)。