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??7月份以來，多家上市房企陸續(xù)披露上半年經(jīng)營及盈虧預(yù)測數(shù)據(jù)。本報告以18家A股上市房企為樣本，系統(tǒng)梳理其上半年業(yè)績預(yù)告，重點從行業(yè)整體盈利水平、虧損的核心因素等角度進行分析，以更清晰地理解當前房企的經(jīng)營及財務(wù)狀況。

??需要說明的是，本報告選取的18家A股上市房企，涵蓋大型全國化龍頭、區(qū)域性國企及部分出險房企。盡管并非全行業(yè)統(tǒng)計，但在業(yè)態(tài)構(gòu)成與規(guī)模梯度上具有較充分的代表性。數(shù)據(jù)均來自各公司2026年上半年業(yè)績預(yù)告，同比口徑為2025年同期。由于各家房企披露的盈利數(shù)據(jù)通常以區(qū)間形式呈現(xiàn)，為便于對比，我們對相關(guān)預(yù)估盈利數(shù)據(jù)進行了簡單算術(shù)平均處理。

??一、總量判斷：虧損規(guī)模減少，行業(yè)仍在尋底

??2026年上半年，18家樣本房企合計歸母凈利潤約為-317億元，平均每家房企虧損18億元。該總量指標較2025年同期的-390億元下降19%。從絕對規(guī)?？矗潛p總額減少了73億元，按18家房企平均計算，每家房企約少虧損4億元。通俗理解是“還在虧，但虧的少了”。從虧損企業(yè)來看，18家企業(yè)中，去年同期盈利的企業(yè)有4家，占比為22%；今年這兩項指標不變，但企業(yè)名單有所變化。本報告認為，由于盈利企業(yè)數(shù)量有限，在統(tǒng)計上尚不足以確認趨勢變化。目前行業(yè)的改善僅體現(xiàn)在邊際層面，總體仍處于尋底過程。

??二、虧損原因分析：量價齊跌是主要原因

??2026年上半年房企虧損的主要原因（相關(guān)頻率）是：結(jié)轉(zhuǎn)收入下降（28%）和毛利率處于低位（26%，合計占54%），加上計提減值（18%）和利息費用增加（13%），四項因素合計占85%。這是虧損的核心因素。以下對兩項主要原因進行重點分析。

??1.結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)算規(guī)模下降（28%）。房企采用預(yù)售制，銷售款需等項目竣工交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)為收入。2026年上半年，前期（2024—2025年）行業(yè)銷售持續(xù)萎縮，新開工和推盤量大幅減少，直接導致當期可交付結(jié)算的項目規(guī)模顯著下降。同時，部分企業(yè)主動放緩施工節(jié)奏以控制現(xiàn)金流支出，進一步壓低了竣工交付量。收入端縮水而成本費用相對剛性，是虧損面擴大的首要原因。

??2.毛利率下滑/低位（26%）。近年來土地市場高點時期獲取的高價地塊，在2026年上半年集中進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，而同期銷售端受房價持續(xù)調(diào)整影響，售價遠低于拿地時的預(yù)期水平，土地成本占比被動抬升。此外，為加快回款去化庫存，部分項目采取降價促銷策略，進一步侵蝕利潤空間。兩方面疊加導致結(jié)算毛利率普遍跌至歷史低位，即使收入持平也難以實現(xiàn)盈利。

觀察近兩年房企的盈利情況，可以發(fā)現(xiàn)還存在一個傳導問題，其持續(xù)對盈利造成沖擊，進而導致虧損。這里歸納了四個因素。這四項因素疊加形成倍乘放大效應(yīng)，使得營收小幅下滑的同時，利潤出現(xiàn)較為明顯的虧損。

??三、盈利原因分析：多由非經(jīng)常性損益構(gòu)成

??在4家盈利企業(yè)中，僅有1家的盈利來源于房地產(chǎn)主業(yè)竣工結(jié)算規(guī)模擴大和毛利率回升，屬于經(jīng)營層面的實質(zhì)性改善，但屬于小規(guī)模的上市房企。其余3家的情況各有特殊性：1家依賴業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和期間費用壓降，但利潤規(guī)模極小，相較其上年同期逾75億元的虧損，更多反映的是債務(wù)處置下收縮求生而非業(yè)務(wù)擴張；1家企業(yè)雖然盈利，但盈利水平是弱于去年同期的。剩下1家企業(yè)，其盈利主要由股權(quán)處置收益、債權(quán)回收等非經(jīng)常性損益構(gòu)成，扣除這些因素后，房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)仍處于虧損狀態(tài)?？傮w來看，盈利原因并不像虧損原因那樣高度集中，更多依賴于個別企業(yè)的差異化策略（如轉(zhuǎn)型、降費、清收等）。這也說明盈利質(zhì)量的改善尚不充分。

??四、盈虧層面的若干問題：修復(fù)需要較長時間

??有若干問題值得進一步分析。對房企盈利問題的分析表明，化債收益作為風險處置階段的短期財務(wù)緩沖工具，不具備持續(xù)性；資產(chǎn)減值壓力因歷史高價地塊尚未出清，將在未來一至兩年內(nèi)繼續(xù)壓制利潤；而費用結(jié)構(gòu)的滯后效應(yīng)，則因竣工節(jié)奏的集中性，使利潤波動更加不可預(yù)測。三者疊加，意味著行業(yè)盈利能力的修復(fù)將是一個緩慢且充滿不確定性的過程。

??五、對后續(xù)走勢的基本判斷：要關(guān)注時滯效應(yīng)等影響

??從行業(yè)周期的一般規(guī)律來看，房地產(chǎn)企業(yè)利潤表的改善通常滯后于銷售端約6至12個月。2026年上半年，部分重點城市的新房銷售出現(xiàn)邊際回暖，若這一趨勢在下半年得以延續(xù)，理論上將在2027年上半年的結(jié)算端有所體現(xiàn)。然而，2026年下半年的結(jié)算收入仍主要由2025年下半年至2026年上半年的銷售所決定，而這一期間的市場狀況并不理想。因此，2026年全年樣本房企的盈利狀況大概率不會出現(xiàn)方向性改善，全年虧損規(guī)?？赡芘c上半年持平或略有好轉(zhuǎn)，但尚不具備扭虧為盈的條件。

??此外，考慮到減值計提的持續(xù)性、費用后移的滯后效應(yīng)以及毛利率修復(fù)缺乏明確的時間表，即便2027年結(jié)算端開始出現(xiàn)邊際改善，利潤端的改善幅度和節(jié)奏仍存在較大不確定性。企業(yè)從“止跌”到“回穩(wěn)”之間，可能需要經(jīng)歷一個比市場預(yù)期更長的底部震蕩過程，盈利拐點的條件尚不成熟。即便樂觀預(yù)計，此類盈利數(shù)據(jù)改善也要到2027年下半年才能逐步在報表端顯現(xiàn)。反過來也啟示各地，可以從企業(yè)盈利角度增強政策的支持力度，持續(xù)促進銷售端量價回穩(wěn)，即從經(jīng)營端的改善來助力盈利端的改善。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進