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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進

??一、問題緣起：配建模式下的資源分配矛盾

??商品房項目配建保障性住房，已成為近年來部分小區(qū)的主流模式，本報告將其總結(jié)為“配建社區(qū)”。以上海為例，不少樓盤按住宅總建筑面積5%的比例配建保障性住房，其中公租房是主要形式。這一制度設(shè)計的初衷，是希望促進不同收入群體在空間上融合，避免保障性住房被邊緣化。但隨著保障房入住率提升，社區(qū)內(nèi)部的資源分配矛盾逐漸顯現(xiàn)。

??一個典型案例是：某配建公租房的商品房樓盤，開發(fā)商對商品房業(yè)主的首個停車位實行免租金政策，而對公租房租戶則未給予同等優(yōu)惠。公租房租戶據(jù)此提出“租售同權(quán)”的訴求，要求享受與業(yè)主同等的停車待遇。這一爭議觸及了配建社區(qū)治理的核心難題：在停車位這類共有資源的分配中，房屋所有權(quán)與使用權(quán)所附帶的權(quán)益邊界應(yīng)當如何劃定？這一問題并非個案。隨著商品房和保障房入住人數(shù)增加，以及私家車保有量持續(xù)增長，社區(qū)停車位供需矛盾日益加劇。配建社區(qū)的停車位資源分配問題，亟需深入研究。

??二、全國典型矛盾案例匯總

??從公開報道來看，全國多地已出現(xiàn)因商品房配建保障房（公租房）引發(fā)的停車位使用糾紛。根據(jù)矛盾焦點的不同，可歸納為以下兩種主要類型。

??上述案例表明，配建社區(qū)的停車位矛盾已從“公租房用戶能否使用商品房車位”演變?yōu)楦鼮閺碗s的雙向博弈，核心問題在于：即便是在允許使用的前提下，定價是否應(yīng)與商品房業(yè)主無差異。矛盾的實質(zhì)是，在資源總量不足的約束下，如何在不同權(quán)利主體之間建立公平、可執(zhí)行的分配規(guī)則。

??三、法律與政策框架：是否具有使用權(quán)

??社區(qū)停車位分配的法律基礎(chǔ)主要來自《中華人民共和國民法典》。第271條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這一權(quán)利源于物權(quán)，具有排他性和優(yōu)先性。而租戶的權(quán)利源于租賃合同，屬于債權(quán)范疇，其使用共有部分的權(quán)利受限于業(yè)主大會的決定或管理規(guī)約。從實踐來看，對于車位有限的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主和租戶的停車價格確實會有所差異，難以實現(xiàn)完全意義上的租售同權(quán)。當然，如果是配售型保障房，其本身屬于業(yè)主范疇，相關(guān)規(guī)則或有所不同。

??各地對配建社區(qū)停車位管理的規(guī)定存在差異，但逐漸形成了一些共識性方向。深圳市根據(jù)2017年印發(fā)的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，要求配建項目堅持“設(shè)施共享、社區(qū)融合”原則，不得設(shè)置物理隔離或其他歧視性措施。上海2024年《關(guān)于本市保障房配建的實施意見》明確，在前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約中，不得限制配建保障房住戶使用業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備等物業(yè)，并應(yīng)明確配建保障房住戶對除配建保障房產(chǎn)權(quán)車位以外的公共停車位的使用規(guī)則及收費標準。

??襄陽市則采取了不同路徑，要求按配建房源套數(shù)預留相應(yīng)數(shù)量的公租房停車位，公租房承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)。

??上海市松江區(qū)人民政府發(fā)布的《“租售同權(quán)”無依據(jù)，相對公平應(yīng)保證》調(diào)查報告對此有清晰界定：租戶的“同權(quán)”主要指對共有部分的使用權(quán)（即可以付費停車），而非決策權(quán)（決定如何分配、定價）。相關(guān)部門明確表示，目前在小區(qū)停車收費問題上沒有“租售同權(quán)”的法律依據(jù)。

??此外，還有一些比較極端的問題。在“社區(qū)融合”的框架下，既然公租房租戶可以使用商品房區(qū)域的停車位，商品房業(yè)主是否可以“反向”使用公租房區(qū)域的專用停車位？從襄陽市的規(guī)定來看，答案傾向于否定。相關(guān)表述顯示，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在配建公租房的時候，要求按照配建房源的套數(shù)預留相應(yīng)數(shù)量的公租房停車位，通過出租的方式供公租房承租人使用，在同等條件下，公租房承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)?！边@意味著，一旦車位被劃定為“公租房專用”，其使用邏輯與商品房業(yè)主的共有車位便產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性分離。

??四、定價機制與治理路徑：定價是否需要無差異

??前面的分析已經(jīng)比較清晰，核心是明確了是否有使用權(quán)的問題。各地政策也是比較一致：即可以使用。那么，在具有使用權(quán)的前提下，定價是否需要無差異？或者說，對商品房業(yè)主免費、對公租房收費是否合理？

??前述分析顯示，小區(qū)停車收費調(diào)整屬于小區(qū)自治事項，需通過業(yè)主大會表決。業(yè)主大會成立前，收費標準由建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，如需調(diào)整，需經(jīng)法定程序表決通過。這一機制的合理性在于尊重業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。從實踐來看，當租戶沒有表決權(quán)時，其意見本身難以得到有效表達，這時更多是由業(yè)主來決定的。當然，這不能剝奪租客使用停車位的權(quán)利，但定價規(guī)則確實會產(chǎn)生差異。

??從實踐來看，關(guān)于差異化定價，律師與房管部門的共識是：在程序合法（經(jīng)業(yè)主大會表決）的前提下，業(yè)主與租戶的差異定價在實體上并無問題。本報告前面提到的“商品房業(yè)主免費，租客收費”模式，實際上具有合理性。但需要警惕的是，差異化定價可能被濫用為變相排斥租戶的手段。如果沒有價格上限約束，業(yè)主大會可能設(shè)定畸高的租戶停車費，實質(zhì)上剝奪租戶的停車權(quán)利。所以這個問題比較清晰：一是承認配建社區(qū)可以制定差異化的價格，二是針對租戶的價格要建立審查機制，不能虛高。當然，各地對此缺乏明確的“合理性審查”機制，這是政策完善的重要方向。

??五、結(jié)論與建議

??配建社區(qū)停車位矛盾的本質(zhì)，源于配建社區(qū)的建設(shè)模式。這與過去幾年房價過快上漲、土拍規(guī)則調(diào)整等因素有關(guān)。隨著此類社區(qū)進入實際入住和運行階段，車位使用等后續(xù)問題需要積極研究，即基于社區(qū)的入住情況，明確社區(qū)運行規(guī)則。從宏觀角度看，這其實就是社區(qū)治理、物業(yè)服務(wù)等方面的新問題。

??此類問題是“社區(qū)融合”政策目標與“業(yè)主物權(quán)優(yōu)先”法律原則之間的張力，在資源分配場景下的具體體現(xiàn)。實際上，這個問題有一個前提，就是停車位是緊張的。因此，實踐中法律層面并不支持租戶在共有資源分配上主張完全的“租售同權(quán)”。換句話說，報告中提到的“商品房業(yè)主免車位費，公租房業(yè)主需付費”，具有可行性。當然，從租購并舉和租售同權(quán)的角度出發(fā)，鑒于此類問題的出現(xiàn)以及對租戶權(quán)益的保障，后續(xù)還需要循序漸進地優(yōu)化政策。以下建議供行業(yè)參考：

??第一，規(guī)則前置，明確權(quán)責。對于新建配建項目，應(yīng)在銷售和租賃環(huán)節(jié)提前公示停車位分配方案，包括定價邏輯、使用優(yōu)先級、調(diào)整程序等，避免入住后產(chǎn)生爭議。物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約應(yīng)明確保障房住戶使用共有設(shè)施的權(quán)利邊界。尤其需要對此類住戶從配售和配租兩種方式分別推進，落實細節(jié)。

??第二，分類管理，相對公平。建議采用“優(yōu)先保障商品房業(yè)主基本需求+差異定價反映權(quán)利差異+按需動態(tài)調(diào)整”的混合模式。購置商品房的業(yè)主首輛車應(yīng)予保障（至于是否免費或收費，屬于房企的商業(yè)行為），而租戶及業(yè)主的第二輛以上車輛可在同一價格水平上競爭，避免身份歧視。

??第三，建立差異化定價的合理性審查機制。建議對業(yè)主大會設(shè)定的租戶停車費設(shè)置價格倍數(shù)上限（如不超過業(yè)主同類車位的1.5倍），并規(guī)定定期評估與調(diào)整程序，防止定價權(quán)濫用。在此過程中做到平衡，真正考慮到公租房等保障房對象的停車位訴求。

??第四，完善租戶意見表達渠道。租戶雖不應(yīng)享有業(yè)主大會表決權(quán)，但可通過居委會推薦代表、設(shè)立咨詢委員會等方式參與協(xié)商環(huán)節(jié)，提高規(guī)則的接受度。換句話說，配建社區(qū)目前在這方面確實有所缺失。各地后續(xù)在物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)適當完善，真正朝著租購并舉和租售同權(quán)的方向推進，例如適當設(shè)定一定比例的免費車位用于出租，按照先到先得的規(guī)則執(zhí)行，最終朝著住戶無差異的目標前進。