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??哈爾濱市于2月14日印發(fā)《哈爾濱市城鎮(zhèn)危舊住宅房屋自主更新、原拆原建工作指導(dǎo)意見（試行）》（下稱《意見》），為國(guó)有土地上危舊房及特定老舊住房的“原拆原建”自主更新提供了系統(tǒng)性政策框架，也意味著更多城市今年原拆原建工作的發(fā)力。

??該《意見》是哈爾濱在城市更新模式上的重要突破，通過“業(yè)主主體、政府引導(dǎo)、政策賦能”的模式，為化解老舊住宅安全隱患、滿足居民改善需求提供了新路徑。政策設(shè)計(jì)兼顧了靈活性與規(guī)范性，尤其在不增收土地出讓金、公積金支持、學(xué)區(qū)延續(xù)等方面誠(chéng)意十足，有望激發(fā)市場(chǎng)活力。

??一、政策要點(diǎn)與創(chuàng)新分析

??《意見》核心是構(gòu)建了一套從意愿征集、項(xiàng)目認(rèn)定、規(guī)劃建設(shè)到產(chǎn)權(quán)登記的完整閉環(huán)。其政策內(nèi)容和特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下方面：

??二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與相關(guān)主體的影響研判

??1、對(duì)存量住宅市場(chǎng)：政策為大量不具備整體拆遷價(jià)值但存在安全隱患的老舊小區(qū)提供了明確的“內(nèi)生式”更新路徑，也代表了今年全國(guó)原拆原建工作的方向。短期看，可能分流部分對(duì)出售“老破小”二手房的意愿，進(jìn)而轉(zhuǎn)向“自籌資金改造+改造后房源再出售”的模式；長(zhǎng)期看，有助于延緩核心區(qū)物業(yè)因房齡老化而價(jià)值衰退的趨勢(shì)，穩(wěn)定區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值。

??2、對(duì)開發(fā)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈：傳統(tǒng)“大拆大建”模式受限，尤其是受此類小區(qū)規(guī)模大小的影響，但“自主更新”催生了新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。具備小型化、定制化、全過程工程咨詢能力的設(shè)計(jì)、施工、代建單位將成為主要實(shí)施主體。同時(shí)，建筑建材（特別是綠色、節(jié)能建材）、家裝、電梯等相關(guān)產(chǎn)業(yè)將受益于具體的改造工程。總體上對(duì)于此類規(guī)模相對(duì)小的老舊小區(qū)，是今年各地可以積極關(guān)注的內(nèi)容。

??3、對(duì)金融機(jī)構(gòu)：政策鼓勵(lì)定制個(gè)性化金融方案，為消費(fèi)金融、城市更新類貸款提供了新的應(yīng)用場(chǎng)景。圍繞居民自籌資金階段的短期資金需求、以及后續(xù)裝修消費(fèi)，都可能衍生出新的信貸產(chǎn)品。尤其是可以結(jié)合五大金融制度，結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)等內(nèi)容，以持續(xù)和此類老舊小區(qū)的原拆原建工作進(jìn)行結(jié)合。

??4、對(duì)居民與社區(qū)治理：最大的挑戰(zhàn)在于居民共識(shí)的達(dá)成。《意見》將決策權(quán)前置，要求全體產(chǎn)權(quán)人表決同意并共同委托代建單位。這考驗(yàn)著基層治理能力（街道、社區(qū)的組織協(xié)調(diào)能力）和居民的公共參與精神。一方面，資金籌集、方案設(shè)計(jì)、戶型分配等環(huán)節(jié)都需要高度協(xié)同。另一方面，隨著2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)中向好和二手房的價(jià)格漸趨穩(wěn)定，對(duì)于此類物業(yè)改造的認(rèn)同度也會(huì)提高，即加快了相關(guān)工作節(jié)奏。

??三、結(jié)論與展望

??未來關(guān)注點(diǎn)主要包括：一是首單項(xiàng)目的落地情況，首個(gè)成功實(shí)施的項(xiàng)目將為全市提供流程范本與信心支撐；二是各區(qū)縣后續(xù)出臺(tái)的操作細(xì)則，尤其在資金共管、困難認(rèn)定等方面的具體尺度，將直接影響政策的落地效果；三是居民整合意愿與推進(jìn)模式的探索，實(shí)踐中如何建立有效的居民協(xié)商機(jī)制、選擇代建單位，值得持續(xù)觀察。

??從宏觀層面看，哈爾濱此次出臺(tái)的《意見》，標(biāo)志著全國(guó)范圍內(nèi)的原拆原建工作正在加速推進(jìn)。該政策系統(tǒng)回應(yīng)了危舊房自主更新過程中面臨的產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、資金、稅費(fèi)、配套等核心痛點(diǎn)，政策含金量較高，尤其是“免土地出讓金”和“公積金支持”兩項(xiàng)舉措務(wù)實(shí)有效。這既是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，也應(yīng)成為各地住房工作積極宣傳的重點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)