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??2026年4月2日，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見》（穗規(guī)劃資源字〔2026〕7號）。該文件從規(guī)劃、社區(qū)、建筑、監(jiān)管四個維度構(gòu)建了完整的政策框架。頗具特色的是，其提出了多個朗朗上口的并列句，側(cè)面體現(xiàn)出政府部門從“結(jié)構(gòu)”“層面”“維度”等角度，落實了更具針對性和精準(zhǔn)性的政策。本報告從土地供應(yīng)、社區(qū)配套、產(chǎn)品設(shè)計等核心層面，系統(tǒng)梳理政策要點與市場影響。

??我們認(rèn)為，廣州此次政策以“好城區(qū)、好社區(qū)、好房子”為三大抓手，通過規(guī)劃指標(biāo)松綁（如陽臺、架空層不計容）與供給側(cè)改革（縮量提質(zhì)、精準(zhǔn)供地）雙管齊下，旨在推動住宅市場向高品質(zhì)方向發(fā)展。這不僅是一次產(chǎn)品規(guī)范的升級，更是土地出讓與開發(fā)邏輯的重構(gòu)，將對2026年房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好發(fā)揮積極作用。

??一、供給側(cè)改革：土地市場“縮量提質(zhì)”與節(jié)奏調(diào)控

??《意見》在土地供應(yīng)端展現(xiàn)出較強(qiáng)的主動性，旨在通過優(yōu)化源頭供給，緩解當(dāng)前市場庫存壓力并適配改善需求。

??供地策略調(diào)整：政策明確提出“以人定房、以需定供”，構(gòu)建“改善有市場、剛需有保障”的體系。在具體執(zhí)行上，推行“小步快跑、高頻少量”的供地方式，以匹配房企的補倉周期，避免集中大規(guī)模供地對市場造成沖擊。這類操作在今年前4個月已有所體現(xiàn)，可視為一種“養(yǎng)胃療法”——單批次供應(yīng)量少，但頻次提高，實際上也標(biāo)志著對集中供地模式的明顯轉(zhuǎn)向。同時，針對不同板塊實施差異化策略：“活躍板塊穩(wěn)供應(yīng)、潛力板塊優(yōu)配套、高庫存板塊控新增”，體現(xiàn)了精準(zhǔn)供地的導(dǎo)向。

??“小而美”地塊主導(dǎo)：為鼓勵高品質(zhì)開發(fā)，政策強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)“小而美”住宅用地規(guī)劃，促進(jìn)住宅產(chǎn)品“縮量提質(zhì)”。這意味著未來廣州核心區(qū)的供地將更傾向于低容積率、高舒適度的地塊，總價門檻可控，但單價可能因品質(zhì)提升而走高。從近期各地供地情況看，尤其是在市區(qū)優(yōu)質(zhì)生態(tài)區(qū)域和郊區(qū)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，“小而美”地塊確實有所增加。

??去庫存聯(lián)動：在需求側(cè)，政策探索“房票購買二手房”路徑，并支持存量住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。這一方面為拆遷安置等提供了更多選擇，另一方面有助于直接消化存量二手房，為新房市場釋放改善性需求。值得關(guān)注的是，隨著各地近期不斷創(chuàng)新，房票的介入為二手房盤活和保障房優(yōu)化供給提供了更好的思路。

??小結(jié)：總體來看，此次土地層面的政策優(yōu)化具有積極作用。土地供應(yīng)節(jié)奏的精細(xì)化控制有助于穩(wěn)定地價預(yù)期；“小而美”地塊的增多，將利好擅長打造精品、擁有高端產(chǎn)品線的開發(fā)商。這也與今年促進(jìn)供求關(guān)系更加均衡的工作導(dǎo)向相契合。

??二、公服配套：構(gòu)建“全齡友好”與成本分?jǐn)倷C(jī)制

??社區(qū)層面的政策亮點在于既做“加法”也做“減法”，在提升社區(qū)品質(zhì)的同時，清晰界定了政府與企業(yè)的責(zé)任邊界。

??精準(zhǔn)配建（加法）：基于街道精細(xì)化調(diào)研，實行“基礎(chǔ)保障型、品質(zhì)提升型、特色引導(dǎo)型”三級配建體系。針對“一老一小”群體，允許按系數(shù)1.5-3.0增加養(yǎng)老或托育設(shè)施。這提升了社區(qū)的溫度，但開發(fā)商在全齡友好社區(qū)項目的開發(fā)中，也需關(guān)注是否存在隱性的配建成本增加，以便更好推進(jìn)此類項目的落地。

??嚴(yán)控非必要配建（減法）：政策明確“嚴(yán)控區(qū)域統(tǒng)籌級非必要配建”，強(qiáng)調(diào)“政府的事政府做”，除國家強(qiáng)制規(guī)范外，不得在宗地內(nèi)要求配建并無償移交非必要的設(shè)施。這一條對房企構(gòu)成實質(zhì)性利好，有助于降低拿地時的隱性成本，提高資金周轉(zhuǎn)效率。從今年各地的政策來看，基本也朝著這一方向演進(jìn)，配建要求明顯減少，體現(xiàn)出配建工作的重要轉(zhuǎn)向。就廣州政策而言，包括教育、醫(yī)療、文化、體育等街道級以上（含）公共服務(wù)設(shè)施，以及垃圾轉(zhuǎn)運站、污水處理廠、變電站等基礎(chǔ)設(shè)施，都將逐步退出配建范疇。

??三、產(chǎn)品革命：戶型設(shè)計與公共空間的“計容”紅利

??這是《意見》中對市場吸引力最大的部分。通過大幅放松計容規(guī)則，政策實質(zhì)性提高了住宅的得房率與居住體驗，也與今年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的工作方向高度契合。以下從三個方面展開分析：

??高贈送空間回歸：政策規(guī)定，住宅半開敞空間（如陽臺、入戶花園等）進(jìn)深不大于2.4米，且投影面積之和不超過套內(nèi)建筑面積20%的，按一半面積計容。值得關(guān)注的是，主景觀陽臺只要滿足連續(xù)開敞率不低于40%，則不限制進(jìn)深。這意味著開發(fā)商可以設(shè)計出超大面寬的“跑道式”陽臺，大幅提升贈送面積。當(dāng)然，鑒于此前廣州曾出現(xiàn)一些超高容積率的現(xiàn)象，這一條款也可以理解為對后續(xù)贈送規(guī)則的進(jìn)一步規(guī)范與明確。

??公共活動空間不計容：住宅建筑首層架空作為公共開放空間的，若層高不小于4.5米，可不計容；利用層間架空、空中連廊打造的公共開放空間，不計容比例可達(dá)本棟建筑計容建筑面積的5%。從近期各地動向來看，關(guān)于抬板社區(qū)的討論和落實項目明顯增多。我們認(rèn)為，這也意味著后續(xù)這一方向?qū)⒊蔀樾纶厔?，行業(yè)也將其視為第五代住宅的重要特征。

??嶺南特色適應(yīng)性設(shè)計：政策鼓勵設(shè)置騎樓、風(fēng)雨連廊（均不計入建筑密度、不計容），以形成適應(yīng)炎熱多雨氣候的慢行系統(tǒng)。同時明確，住宅以東南向（南偏東15度）為最佳主朝向，鼓勵南北通透的戶型布局。這體現(xiàn)了廣州政策“因城施策”的導(dǎo)向。

??四、政策總結(jié)和市場趨勢

??《意見》的出臺，標(biāo)志著今年廣州在全國一線城市中率先系統(tǒng)性地落地了“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。這實際上是在2025年《住宅項目規(guī)范》落地與實踐基礎(chǔ)上，進(jìn)一步形成的更為成熟、也更容易落地的版本。尤其是結(jié)合今年房地產(chǎn)市場預(yù)期向好、改善型需求持續(xù)釋放，以及二季度置換需求將集中釋放的背景，這項政策更值得關(guān)注。

??對供應(yīng)端和產(chǎn)品端而言，這有助于催生更好的產(chǎn)品與項目，引導(dǎo)行業(yè)從價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭。特別是在營銷層面，預(yù)計房企會重點利用“不計容的架空層”和“超大陽臺”作為亮點。反過來，這也將給目前在售的“非品質(zhì)”剛需盤帶來一定的產(chǎn)品代差壓力，倒逼其優(yōu)化定價策略。對購房者來說，同樣可以積極關(guān)注這一政策。當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢總體向好，戶型實用率、社區(qū)休閑空間（架空層）、風(fēng)雨連廊等配置將實現(xiàn)質(zhì)的提升，住房的高品質(zhì)價值也將進(jìn)一步凸顯。